70年产权到期咋办:交钱续期 已有续期先例

70年产权到期咋办:交钱续期 已有续期先例,第1张

 不久前,网上疯传“70年产权取消”的新闻,尤其是在微信朋友圈里,关于房地产税加快进入立法、中央取消房产证70年权限的帖子被转来转去。虽然有关部门和专家学者已经出来辟谣,但对于大多数人来说,房子这最重要的财产可不容一点马虎!

 70年产权到期怎么办?70年产权到期,房子难道就不是我的了吗?这大概是购房者心里最大的疑问。不仅如此,还有40年、50年产权的房子,这些项目到期后产权会不会延长、续期如何续,有没有法律规定,对买了房的、打算买房的都是关乎切身利益的大事。在“以房养老”政策开始在一些地区试点时,“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实。

 “房屋产权”最多只有70年

 刚刚在北京买下一套商品房的陆超(化名)原本并没有去想70年之后的事,直到他无意中看到《北京市国有建设用地供应办法(试行)》,在这部2005年颁布的地方法规中明确规定:“土地有偿使用期限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请,未申请或者申请未获批准的,期满后的土地使用权由政府无偿收回。”

 “届满”“未获批准”“无偿收回”这些字眼让陆超开始担心自己房子未来的命运。一想到有一天自己倾全家之财买下的房子可能会不属于自己,陆超就惴惴不安。

 之所以陆超有这样的担心,是因为我国的土地使用权是有期限的,产权计算时间也是从开发商获得土地时开始计算,而不是从购房人获得房子的那一刻算起。最常见的也是产权时效最长的就是70年的住宅产权,而商住则多为40年或50年的产权。

 那么、40年、50年或者70年后,“我的房子还是我的吗?或者说,要怎样它才能继续属于我呢?”陆超的困惑也代表了很多购房人心中的疑问。

 土地产权和房屋产权分离

 到期后可续约产权

 要想知道房屋产权到期后怎么办,首先要了解我国的房屋制度,土地和土地上面的房屋是具有不同的所有权的。土地使用权和房屋所有权的区别就在于:房屋所有权(即房产权)是永久的,没有期限限制,只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有,“房产证里是没有期限登记栏的”而土地使用权是有期限的,比较常见的是40年、50年和70年。

 也就是说房子的所有权是永久的,只要房子不塌,这房子就一直是产权人的,但土地是国家的。根据项目的立项不同,租用国家土地的周期也不同:像住宅用地产权为70年,工业、科教文卫体综合类用地产权为50年,商业、旅游、娱乐用地产权为40年。

 根据《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期满的,将自动续期。可以由房屋业主联名提出,补交土地出让金,这个价格应该低于同类的土地出让金的价格,类似于成本价和市场价的差额。

 另外,如果土地使用者未申请续期的,土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。

 还有一种情况是,土地使用者提出续期申请,根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的),土地使用权国家无偿收回,但对于地上房产,根据收回时的残余价值给予相应补偿。

 续期价格或将按照当时楼面毛地指导价格

 虽然住宅产权期满后可自动续期。但再次申请土地使用需要补缴多少土地出让金,应该以什么样的标准补缴,拥有房屋产权的业主是否愿意缴,能否缴得起,一旦有房屋业主不愿意缴纳,土地上的房屋该怎么处理?这一系列的问题暂时还没有明确的政策能够回答。

 有些人悲观地认为,虽然土地产权归国家,房屋产权是个人的,但70年土地使用权到期后仍可能会出现“房随地走、国家补偿”的情况。毕竟房屋的价值随着时间的推移会减少,土地的价值则刚好相反,而这也是人们会担心产权到期后的根源所在。不过,在上海房地产研究院副院长杨红旭看来,这不太可能成为一种普遍的方式。

 杨红旭认为,根据国家现行的相关规定,土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格,依一定比例缴费。这也是当下最被认同的方式。另外,根据《物权法》“自动续期”的法律精神,保障房屋产权所有者对物业的合法权利应当是立法的基本出发点,直接收回土地,或是根据当时的市场价格补缴巨额土地差价的可能性微乎其微。“国家会适时地进行政策调整,在商品住宅土地使用权集中到期前肯定会出台相对完善和公平的法律、法规。”

 商住楼已有到期后补地价续期先例

 除了70年产权的住宅,楼市中还存在大量的商住楼。由于商住楼的土地性质属于商业综合用地,产权一般为40年或50年。当然也有一些例外,像朝阳门的佳汇国际中心、亚奥板块的傲城融富中心等少数几个商住项目,是为数不多的几个具有70年大产权但同样属于商业用地的项目。

 相比较70年的住宅,不少商住项目因为位置好,价格较便宜,吸引了大量购房人。同样,产权年限较少的原因,也让商住项目先于住宅产权到期。而政府对于产权到期商住楼的处理也为住宅项目提供了借鉴。

 深圳的国际商业大厦就是国内第一个续约土地使用权的案例。该项目由于历史遗留问题,在同一栋楼内,有20年、30年、40年、50年这四种年限不一的房产证。最早的20年产权部分早已到期,为此,政府出台的《深圳到期房产续期若干规定》指出,到期房地产,业主需继续使用该土地的,在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则,延长土地使用年期,在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的,补缴地价数额为公告基准地价的35%,并按约定年期一次性支付。按照该《规定》,国际商业大厦产权到期的房源,都通过补交土地出让金,完成了续期,也令众多商住项目看到了续期的重要依据。

 某营销中心总经理告诉北青报记者,根据物权法,土地属性虽然是商业综合用地,但土地上的房屋是购房人的,未来即便商住楼产权到期,也有极大的可能像住宅那样通过补交土地出让金,对商住楼进行续期。另外,在销售中,明显发现购房人对于商住项目本身产权短的劣势并不是很在意,相反,商住楼盘价格较同区域同品质的住宅便宜,不限购不限贷的优点,反而更加吸引购房人。

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答: (一)忽视品牌形象的塑造,缺少核心竞争力虽然我国的房地产商有很多,无论是实力雄厚的大企业还是地方的小企业在企业形象的品牌塑造上做的好的并不多,这和其品牌形象的营销不到位有着很直接的关系。尤其是很多小企业在营销中往往采取的是学习和模仿大企业的营销策略,虽然取得了一定的效果,但在企业品牌的宣传上却不能给消费者留下深刻的影响,所以就不能占据更大的市场份额,取得长远地发展。由于缺少对企业品牌形象的良好营销使得很多房地产没有属于自己的企业品牌,进一步丧失了企业的核心竞争力,忽视企业品牌形象的营销是我国房地产营销中的一大问题。(二)价格策略单一以及促销策略单一影响营销效果的一大问题就是过于单一的价格策略,一旦制定一个价格就不愿意改变,可以说价格是影响消费者购买房子的主要原因,但长久不变的价格一定会影响消费者的购房积极性。即使有的会调整房价,但也是没有任何规律可言,这失去了大量的消费者。(三)市场定位和目标市场不明确很多房地产商在营销中大都存在一个问题就是市场定位不明确,这和其缺少科学仔细的市场调研有关系,在营销中往往只考虑怎样卖出更多的房子,怎样获取更大的经济效益,预先很少对市场进行一个科学仔细的分析调研。同时对于自身也缺少一个清晰的认识,对自身在房地产市场中处于什么样的位置,自身有什么样的优势和劣势都没有一个清晰的了解和判断。另一方面就是营销中的目标市场不明确,很多房地产商在营销中往往采用的就是大范围的广告宣传,认为这样可以让更多的人了解到房产信息,但效果却不是很明显。很多房地产商家在营销中仍然坚持着“以我为主”的宣传方式,不懂得顾客的真正需求。总之,只要能够把房子推销出去甚至会欺骗消费者以及承诺不兑现都会出现。(四)营销手段单一,效果不明显房地产营销的另一大问题就是营销手段的过于单一,营销中采用过多就是传单派发以及广告宣传,对互联网以及其他传播媒介的使用不多。落后的营销手段就不会取得太好的营销效果,甚至很多收效甚微,浪费了大量的人力物力。二、解决我国房地产营销中存在问题的策略研究 (一)树立品牌意识,打造鲜明的企业品牌品牌是企业的核心竞争力,树立品牌将会大大地提高企业的核心竞争力。随着人们生活水平的提高,其对房子的要求也开始更加讲究品位和文化内涵了,所以在营销中要注重文化气息和绿色气息的宣传。同时为了增强客户的幸福感,在营销中还要注重服务质量的宣传,努力为客户提高优质的服务、人性的关怀以及个性化的生活,这样可以做到与众不同,凸显个性品牌特色。同时还要努力提高营销人员的能力素质,要培养他们的服务水平,其中业务水平和亲和力是非常重要的,在营销宣传中就给消费者一种舒服愉快的感受将会大大刺激消费者的购房热情。还要培养营销人员的企业品牌意识,要让他们充分认识到其一言一行对于企业的品牌形象都有着直接地影响。总之,在营销中塑造企业的品牌形象需要商家的全体努力。(二)制定动态价格策略以及完善促销方式价格是影响消费者购房的直接因素也可以说是主要因素,在购房之前消费者往往都会仔细考虑价格,有的甚至会花费大量的时间来观察房产价格的变动。为了促进房子的可持续销售,在营销中要制定动态的价格策略。一般情况下,会根据消费者的购买力定价,但当楼盘开售一段时间后就要主动调整价格,如果前三个月销售情况良好,就可以适当地提升一些价格,这样可以加快消费者的购买欲望。但过了这一销售高峰期之后,可以适当地降低一些价格,但不要降低的太多,这样还可以吸引一部分消费者。(三)明确市场定位和目标市场为了避免由于盲目进行而造成的经济损失,房地产商在进行市场营销前要明确市场定位和目标市场。首先要做好市场调研工作,房地产的销售与当地的政治经济、教育文化卫生等发展都息息相关,所以在营销之前一定要了解当地的经济发展情况。同时还要放宽眼光,对周边地区的经济形势也要有所了解,看看当地有没有升值发展空间。同时在对于当地的房地产市场也要进行仔细的分析,对自身在当地的房地产市场中有一个准确的市场定位,认识到自身的优势和劣势所在,争取做到扬长避短。另一方面在市场调研中还要明确目标市场,避免那些无用的营销,要根据自身特点选择目标顾客,对特定的人群进行营销宣传,将自身特点与消费者的个性消费者有机地结合起来,抓住目标人群的消费心理和消费需求,这样才能起到事半功倍的营销效果。(四)加强营销策略创新以及拓宽营销渠道随着人们生活的不断提高,其对生活质量的要求也在不断提高,所以其对住所的要求也不仅仅局限能够居住那么简单了,其在购买楼房的时候往往会考虑多个方面,例如建筑的设计、小区的环境以及文化内涵等。所以房地产商就要努力创新营销策略,要对客户做好精神关怀以及文化关怀,从物化到文化也是房地产发展的必然趋势。所以房地产商可以根据消费者的需求来做一些文化营销以及绿色营销甚至是服务营销,例如在进行宣传的时候可以增加一些人文气息和绿色气息,让客户能够感到舒适和自然进一步上升到幸福感。另一方面,根据市场变化的新要求,传统的营销渠道已经不能吸引更多的客户注意了,所以房地产商要加大对传播媒介的利用,尤其是对网络以及媒体的利用。参考文献: [1]高亚娟,浅谈房地产企业营销面临的问题与对策[J]《经营管理者》,2014(12X)[2]张星宇,崔发强,浅析房地产营销策划存在的问题及对策[J]《商》,2014(1)[3]祁娟,房地产营销策划中存在的问题与对策分析[J]《建筑工程技术与设计》,2016(8)

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房地产营销中存在的问题及对策

房地产营销中存在的问题及对策

一、我国房地产营销中存在的问题 (一)忽视品牌形象的塑造,缺少核心竞争力虽然我国的房地产商有很多,无论是实力雄厚的大企业还是地方的小企业在企业形象的品牌塑造上做的好的并不多,这和其品牌形象的营销不到位有着很直接的关系。尤其是很多小企业在营销中往往采取的是学习和模仿大企业的营销策略,虽然取得了一定的效果,但在企业品牌的宣传上却不能给消费者留下深刻的影响,所以就不能占据更大的市场份额,取得长远地发展。由于缺少对企业品牌形象的良好营销使得很多房地产没有属于自己的企业品牌,进一步丧失了企业的核心竞争力,忽视企业品牌形象的营销是我国房地产营销中的一大问题。(二)价格策略单一以及促销策略单一影响营销效果的一大问题就是过于单一的价格策略,一旦制定一个价格就不愿意改变,可以说价格是影响消费者购买房子的主要原因,但长久不变的价格一定会影响消费者的购房积极性。即使有的会调整房价,但也是没有任何规律可言,这失去了大量的消费者。(三)市场定位和目标市场不明确很多房地产商在营销中大都存在一个问题就是市场定位不明确,这和其缺少科学仔细的市场调研有关系,在营销中往往只考虑怎样卖出更多的房子,怎样获取更大的经济效益,预先很少对市场进行一个科学仔细的分析调研。同时对于自身也缺少一个清晰的认识,对自身在房地产市场中处于什么样的位置,自身有什么样的优势和劣势都没有一个清晰的了解和判断。另一方面就是营销中的目标市场不明确,很多房地产商在营销中往往采用的就是大范围的广告宣传,认为这样可以让更多的人了解到房产信息,但效果却不是很明显。很多房地产商家在营销中仍然坚持着“以我为主”的宣传方式,不懂得顾客的真正需求。总之,只要能够把房子推销出去甚至会欺骗消费者以及承诺不兑现都会出现。(四)营销手段单一,效果不明显房地产营销的另一大问题就是营销手段的过于单一,营销中采用过多就是传单派发以及广告宣传,对互联网以及其他传播媒介的使用不多。落后的营销手段就不会取得太好的营销效果,甚至很多收效甚微,浪费了大量的人力物力。二、解决我国房地产营销中存在问题的策略研究 (一)树立品牌意识,打造鲜明的企业品牌品牌是企业的核心竞争力,树立品牌将会大大地提高企业的核心竞争力。随着人们生活水平的提高,其对房子的要求也开始更加讲究品位和文化内涵了,所以在营销中要注重文化气息和绿色气息的宣传。同时为了增强客户的幸福感,在营销中还要注重服务质量的宣传,努力为客户提高优质的服务、人性的关怀以及个性化的生活,这样可以做到与众不同,凸显个性品牌特色。同时还要努力提高营销人员的能力素质,要培养他们的服务水平,其中业务水平和亲和力是非常重要的,在营销宣传中就给消费者一种舒服愉快的感受将会大大刺激消费者的购房热情。还要培养营销人员的企业品牌意识,要让他们充分认识到其一言一行对于企业的品牌形象都有着直接地影响。总之,在营销中塑造企业的品牌形象需要商家的全体努力。(二)制定动态价格策略以及完善促销方式价格是影响消费者购房的直接因素也可以说是主要因素,在购房之前消费者往往都会仔细考虑价格,有的甚至会花费大量的时间来观察房产价格的变动。为了促进房子的可持续销售,在营销中要制定动态的价格策略。一般情况下,会根据消费者的购买力定价,但当楼盘开售一段时间后就要主动调整价格,如果前三个月销售情况良好,就可以适当地提升一些价格,这样可以加快消费者的购买欲望。但过了这一销售高峰期之后,可以适当地降低一些价格,但不要降低的太多,这样还可以吸引一部分消费者。(三)明确市场定位和目标市场为了避免由于盲目进行而造成的经济损失,房地产商在进行市场营销前要明确市场定位和目标市场。首先要做好市场调研工作,房地产的销售与当地的政治经济、教育文化卫生等发展都息息相关,所以在营销之前一定要了解当地的经济发展情况。同时还要放宽眼光,对周边地区的经济形势也要有所了解,看看当地有没有升值发展空间。同时在对于当地的房地产市场也要进行仔细的分析,对自身在当地的房地产市场中有一个准确的市场定位,认识到自身的优势和劣势所在,争取做到扬长避短。另一方面在市场调研中还要明确目标市场,避免那些无用的营销,要根据自身特点选择目标顾客,对特定的人群进行营销宣传,将自身特点与消费者的个性消费者有机地结合起来,抓住目标人群的消费心理和消费需求,这样才能起到事半功倍的营销效果。(四)加强营销策略创新以及拓宽营销渠道随着人们生活的不断提高,其对生活质量的要求也在不断提高,所以其对住所的要求也不仅仅局限能够居住那么简单了,其在购买楼房的时候往往会考虑多个方面,例如建筑的设计、小区的环境以及文化内涵等。所以房地产商就要努力创新营销策略,要对客户做好精神关怀以及文化关怀,从物化到文化也是房地产发展的必然趋势。所以房地产商可以根据消费者的需求来做一些文化营销以及绿色营销甚至是服务营销,例如在进行宣传的时候可以增加一些人文气息和绿色气息,让客户能够感到舒适和自然进一步上升到幸福感。另一方面,根据市场变化的新要求,传统的营销渠道已经不能吸引更多的客户注意了,所以房地产商要加大对传播媒介的利用,尤其是对网络以及媒体的利用。

有许可可以。

出租,汉语词语,拼音是chū zū,动词,收取一定的代价,让别人在约定期限内使用。也可作名词,其义是指,将自己拥有所有权(或处置权,包括转租权)标的物财产,转让经营或者使用。特点是使用人(使用主体)发生变化,所有权并不发生转移。例如房屋出租、图书出租等。


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