越秀地产股份有限公司的高管介绍

执行董事：张招兴 朱春秀 唐寿春 陈志鸿

独立非执行董事：余立发 李家麟 刘汉铨

执行董事　

张招兴先生 （董事长兼总经理） 二〇一三年七月获委任为本公司董事长。张先生自二〇〇八年起出任本公司执行董事、副董事长兼总经理。亦任广州越秀集团有限公司（「广州越秀集团」）、越秀企业（集团）有限公司（「越秀企业」）董事长及于联交所上市之越秀交通基建有限公司（股份代号：01052）董事长。张先生获华中科技大学管理学院授予高级工商管理硕士学位，具备中国高级会计师资格，在大型企业的财务管理、产业经营、资本运作和企业文化建设方面拥有丰富的经验。张先生在二〇〇八年加入越秀企业前，原任广州无线电集团有限公司董事兼总经理、海华电子企业（中国）有限公司董事长兼总经理、广州广电房地产开发集团有限公司董事长、广州广电运通金融电子股份有限公司（于深圳证券交易所上市之公司，股份代号：002152）董事等职务。张先生为中华人民共和国第12 届全国人民代表大会代表，亦为广州市唯一的国有企业代表。

朱春秀先生 （副董事长） 二〇一三年七月获委任为本公司执行董事及副董事长，亦任广州越秀集团﹑越秀企业副董事长兼总经理。朱先生获中山大学授予高级管理人员工商管理硕士学位，具备中国经济师的资格，在大型金融银行类企业的经营和管理方面有丰富的经验。朱先生在出任本公司副董事长职务前，曾任广州国际控股集团有限公司副董事长、总经理，兼任广州农村商业银行（原广州农信联）董事等职务。

唐寿春先生

二〇〇六年获委任为本公司执行董事。唐先生现任广州越秀集团、越秀企业副总经理，协助负责集团的公司管理、法律事务、内部审计及财务等工作。唐先生毕业于南京农业大学，具有中国高级会计师、中国高级经济师和中国注册资产评估师资格，农业经济与管理博士学位。二〇〇二年加入越秀企业前，曾执教于成都西南财经大学，并任广州华南师范大学副教授。唐先生曾经担任广州市城市建设开发集团有限公司董事兼总会计师，负责组织公司的会计核算、财务管理和资金运作，参与多项大型房地产项目的策划及运营管理。唐先生在大型企业财务管理及资本运作方面积累了丰富的经验。

陈志鸿先生

二〇一一年获委任为本公司执行董事及营运总经理。陈先生为华南理工大学工商管理硕士，经济师，工程师。二〇〇一年一月正式加入越秀企业，先后担任企管部副总经理、总经理及投资部总经理，二〇〇六年一月调任本公司副总经理、广州市城市建设开发有限公司董事副总经理。此前，陈先生在广州造纸集团工作近二十年，一直从事企业的经营管理，并曾被委派到广州市政府体制改革委员会参与经济体制改革工作。陈先生积累了丰富的房地产行业从业经验，熟悉了解中国内地房地产行业监管政策。

独立非执行董事

余立发先生自一九九二年起出任为本公司独立非执行董事。余先生持有澳洲Macquarie University应用财务硕士学位及香港大学管理学文凭。余先生在投资、银行及财务方面拥有逾40年经验。

李家麟先生自二〇〇〇年起出任为本公司独立非执行董事。李先生为专业会计师、英国特许公认会计师公会资深会员，并于银行及审计方面有20多年经验。彼为周生生集团国际有限公司（股份代号：00116）及御泰中彩控股有限公司（股份代号：00555）之独立非执行董事。上述公司之股份均于联交所上市。

刘汉铨先生（获授金紫荆星章勋衔，太平绅士）于二○○四年起出任本公司之独立非执行董事。刘先生持有伦敦大学法学学士学位，为香港高等法院律师、中国司法部委托公证人及国际公证人。现为刘汉铨律师行高级合伙人及中国人民政治协商会议全国委员会常务委员。刘先生现任方兴地产（中国）有限公司（股份代号：00817）、旭日企业有限公司（股份代号：00393）、越秀交通基建有限公司（股份代号：01052）、侨福建设企业机构（股份代号：00207）、永亨银行有限公司（股份代号：00302）、光汇石油（控股）有限公司（股份代号：00933）及中国人民保险集团股份有限公司（于二○一二年十月十九日生效）（股份代号：01339）的独立非执行董事。上述公司之股份均于联交所上市。他还出任中银集团保险有限公司、中银集团人寿保险有限公司、南洋商业银行有限公司、Chu &Lau Nominees Limited、Sun Hon Investment And Finance Limited、Wydoff Limited 及Wytex Limited 的董事。刘先生也曾于一九八八年至一九九四年任中西区区议会主席，于一九九二年至一九九三年任香港律师会会长，于一九八八年至一九九七年任双语法例咨询委员会会员，并于一九九五年至二○○四年任香港立法会议员（于一九九七年至一九九八年为临时立法会成员）。

深处监管深水区的房地产行业隐现着新信号。

据市场消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

“这不是一个新政策。”中国房地产报记者从去年参加过“三道红线”相关座谈会的一位房企人士处获悉，去年“三道红线”监管政策推出后，监管层就提出重点监管“买地金额超年度销售额40%”房企，之后通过动态监管，要求重点房企每月报送相关监测数据。

“现在每月上报的监测表中还要报送拿地信息，包括拿地额在销售额中占比。”该房企人士称。

“三道红线”首批试点企业的一位人士表示，“现在都是以收定支，房企大都是这么做的。”

在一位业内人士看来，这一监管思路并不意外，近日高层已不断释放出加强房地产融资端监管信号。7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正指出，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”

这日，住建部相关领导亦表示，“下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则”“加强住房、土地和金融信贷政策协调”。

一系列“负面”消息下，7月26日，房地产股遭遇“黑色”星期一，多只地产股下挫。

  “重点盯三个维度”

2020年8月底，住建部、央行在京召开房地产企业座谈会。会议指出，为控制房地产企业有息债务增长，设置“三道红线”。参与此次座谈会的12家房企成为首批试点企业，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。

2020年最后一天，有关部门再次召开关于“三道红线”座谈会，表示将对试点企业扩围，数量可能会从12家扩大到30家。恒大、融创、阳光城、碧桂园、万科5家企业参加了第二次座谈会，此外还新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。

“三道红线”下，房企纷纷将“零踩线”、降负债列为头等大事。但同时，不断有市场人士担心，融资新规虽能有效控制企业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金；此外，房企采用联合营模式的大部分重要信息并未公开披露，有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。

尤其在首批集中供地中，开发商多“马甲”拿地、利用收购并躲避监管的现象不断被媒体曝出，部分头部房企激进拿地的情况也引发监管层注意，监管开始升级。

据一位券商人士透露，今年监管部门对于“三道红线”试点房企重点盯上了三个维度，一是当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%；二是过去3年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负；三是每月上报商票数据。

就在6月30日，央行等监管部门将商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。现在，拿地数据也被纳入房企每月须上报的监测报表中。

40%拿地金额占比上限，在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，大大限制了房企运用财务杠杆和高周转来做大规模回转空间，对于地方政府土地出让金收入的负面影响也是必然的，但总体而言有利于房企财务运行与现金流回归到安全稳健区间。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该政策对热点城市影响比较大。开发商拿地开始回归热点城市，特别是龙头开发商对“两个集中”供地模式下热点地块争夺非常激烈。部分开发商还有做大规模动力，有些企业冲千亿、冲万亿企业积极性很高，对这部分企业影响也比较大。

  这些房企上半年拿地销售比已超40%

中国房地产报记者注意到，根据买地金额不得超年度销售额40%上限，2021年上半年拿地30强房企中，有12家已经过线。

一类是“零踩线”央企国企队，它们资金充裕，成为此轮拿地主力，如招商蛇口、华润置地、越秀地产、建发房产。

上半年国企央企中拿地最为激进的是越秀地产。根据克而瑞数据，前6个月越秀地产实现销售收入487亿元，却豪掷436亿元用于拿地，拿地销售比高达89.5%。

4月26-27日，在广州的集中供地中，越秀地产一次拿下8幅地块，拿地金额为171.97亿元，成为当之无愧的“黑马”。

2021年越秀地产销售目标为1122亿元，以此计算，其全年拿地金额上限应为448.8亿元，这也意味着即使完成全年业绩目标，下半年不再拿一块地，越秀拿地销售比依然超标。

在几个月前的年度业绩发布会上，越秀地产地产副董事长、执行董事兼总经理林峰透露，公司今年计划买地金额将达到520亿元以上，继续保持较大投资力度。

建发房产、招商蛇口以及华润置地上半年拿地销售比分别为70.6%、50.9%和50.2%，亦均超标。

上半年，建发房产实现销售收入934亿元，新增土地价值659.2亿元，拿地销售比高达70.6%。且建发房产频繁高溢价拿地、夺地王，其去年才突破千亿元门槛。

值得注意的是，建发房产在去年也频繁高溢价拿地，此前也曾多次拿下“地王”。在追求规模的同时，建发房产也面临着一些问题。

建发房产没有单独上市，但以建发股份数据来看，2020年建发股份经营性现金流净额97亿元，同比降低13.34%。2021年一季度，建发股份经营性现金流大幅下降162.3%至-407.5亿元；资产负债率达80.6%。

一位房企人士称，此次监管层再度明确累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%，预计这些企业后期会适当降低拿地力度，以达到40%标准。

另一类则是不惜冒着“踩线”风险，也要冲刺规模的房企，这部分占了多数，如卓越集团（拿地销售比93.8%）、绿城中国（65%）、中骏集团（57.9%）、中交房地产（52.1%）、新希望地产（52.6%）、融信集团（45.3%）、雅居乐（45%）等。

拿地销售比最高的是卓越集团，上半年实现销售收入683亿元，新增土地价值640.6亿元，拿地销售比高达93.8%。

上半年，卓越集团在北京狂揽四幅地。其中，5月11日，卓越联合体拿下的昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块，未来地块售价上限为6.3万元/平方米，但该地块竞拍后楼面价已经高达5.32万元/平方米，中间只有不到1万元价差。

据媒体报道，2020年11月，卓越集团高层在内部会议上提出，两三年内希望能做到行业TOP20。除了规模诉求，冲刺香港IPO也是卓越凶猛拿地的一个重要原因。

绿城中国今年上半年拿地888亿元，占当期销售额比重为65%。2020年，绿城就在土地市场频频拿地，对于规模拓展野心可见一斑。有分析称，绿城中国优势是第一大股东中交集团央企的信用背书，为其在资本市场融资提供便利。

截至2020年底，绿城中国净负债率和现金短债比分别为66%和2，已符合监管要求；但剔除预收账款的资产负债率为71%，仍“踩中”一道红线。拿地销售比超过40%的雅居乐，同样“踩中”一道红线。

值得注意的是，上半年拿地销售比达52.1%的中交地产已脚踩“三道红线”。数据显示，其2020年剔除预收款后的资产负债率为83.4%，超出70%的红线值；净负债率为296.4%，同比上升146.2%。

相比之下，之前一些参加过“三道红线”座谈会的标杆房企则从拿地百强榜上“消失”了。债务压力下，为达到国家对“三道红线”要求，他们不得不收缩拿地，甚至通过降价促销、甩卖资产等方式来改善财务状况。

无论是在某指院还是克而瑞发布的上半年拿地百强榜中，中国恒大均未能上榜，进入榜单的最低门槛是37亿元。这意味着中国恒大2021年上半年在土地市场上几无收获。

去年刚刚跨过3000亿元销售规模的世茂，上半年拿地金额也不过74.8亿元，与其过去几年高扩储的态势画风变化略大。此外，中南置地、阳光城、雅居乐和佳兆业等房企上半年拿地规模也明显降速。

分析人士预计，（40%拿地销售比）政策落地后，预计第二批集中供地热度会降低，整体土地溢价率会走低。

繁华的都市，舒适和自在才是真理，动辄上百万的房款和难以获得的购房资格，对于急需有个家的年轻人来说变得异常艰难。如何才能完成精准置业，减少不必要的时间投入，金钱投入，变成了大多数置业者关心的重点。于是青岛主城红盘越秀大悦城·天悦海湾的出现，一时之间成为了年轻置业者的福音。

多维路网 为出行加速

越秀大悦城·天悦海湾项目位于主城核芯李沧区，是青岛版图内真正的几何原点。紧邻青岛北站，同时接驳M1/M3/M8三地铁（M8建设中）。1KM范围内拥地铁1号线沧安路站，向北可直达城阳，向南直达黄岛；乘坐M3号线可直达青岛火车站；驱车向西经环湾大桥可至红岛，向东驾车由跨海大桥高架路、黑龙江中路可快速到达崂山区。区域发展潜力巨大，满足年轻人各种生活工作所需。

（图源网络）

一线瞰海 与繁华为邻

对于追求个性的年轻群体而言，越秀大悦城·天悦海湾简直是为他们量身定制。项目西侧近邻胶州湾，拥一线瞰海资源，是青岛主城区为数不多的海景资源。临窗尽可俯瞰海浪涛涛，加持项目价值。项目除了位居主城，拥有便利的交通，更有高端的商圈。约800M直达正合茂，吃喝玩乐购一站全享，满足高薪人群对繁华都市的消费欲望和便利生活需求，周边凝聚大量商家和旅客，每天大量客流量都将是越秀大悦城·天悦海湾的潜在租客。领衔主城崛起价值制高点，前景更可期。

（图源网络）

双匠合筑 兑现品质居

建面约37—57㎡主城百变灵动空间，由实力房企越秀地产携手已在全国布局16座大悦城的中粮大悦城控股集团倾力打造，两大地产巨擘实力背书，品质有保证。独特的空间格局及超值性价比，更是狠狠的抓住了购房者的心。层高约3.3米，可轻松演绎自住、商用等多种功能（以56㎡户型为例），不仅私密性好、空间灵活多变，更显得高档而别有情调，自住、投资皆适宜，生活质量大提升。首付3.7万起（以37㎡户型为例），总价低且不限购不限贷。更有专业托管服务，贴心加倍。让你在这座城与理想生活，热烈相拥。哪怕作为过渡，也不失为是一种叫好的轻投资。

（效果图）

户型鉴赏

百变灵动空间，不仅代表着一种精致的主城生活，更追求一种百变的生活体验。空间方正，全明通透,让你与阳光清风亲密相拥。南向大面宽设计，约6.6米进深，可拓展更多功能（以56㎡户型为例），这意味着企业或企业主在购买办公空间时，其购置成本将会降低。地段、交通优势明显、商住两用的越秀大悦城·天悦海湾灵动空间，将成为创业的优先选项，同时也能满足越来越多的年轻人，对兼具工作和生活的休闲办公空间的喜爱，进可商住两用，退可收租赚收益。不受空间束缚，满足多种生活需求。

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