房产网络推广有哪些渠道？

1、大众型网络媒体

这类媒体的形式基本上是以门户网站的房地产板块和专业型网站为主，题主所说的新浪房产、58同城的房产板块、腾讯网在各地网站的房产板块、网易的房产频道、搜狐焦点等等均属于大型门户网站的房产频道，这类媒体是随着近几年房地产的发展，这些大型门户网站延伸出来的专门做房产的媒体，此类媒体依托门户网站的流量而作，基本与门户网站是属于上下级的关系，或以房产事业部的形式存在。楼主说的安居客、搜房网这类网站是属于专业的房地产网站，这类网站在不同的地区都会有一些区域性的圈子网站，符合区域消费者特征，自然发展起来的一些专业网站，一般会比较专业，单一的以房地产推荐等等为主，说白了只有购房者才会去看，没有需求一般消费者不会去关注；

2、网络渠道媒体（针对性媒体）

这类媒体是属于专门用以引流或者是针对某些客群进行投放的名字太，比如百度竞价是针对百度的关键词搜索的，优酷等视频网站的客户进行拦截型的投放的。另外近些年随着大数据的发展，有一些利用大数据进行网络广告投放的亚媒体，称之为亚媒体也可以说是一种投放形式吧，他们通过网络大数据将客户进行分类，可以根据不同的客户投放不同的广告，就像谷歌的广告系统一样，利用一些小网站植入广告代码来实现，其理论上精准度更高，你可以直接指定年龄、职业、消费特征等进行针对性的投放。

3、自媒体

这个是网络媒体一个比较独特的形式了，比如利用个人微博、微信、博客等形成的媒体，这类媒体一般也是很有针对性，针对特定人群进行传播，这类比较分散，就不详细讲了。这类媒体值得重视，但投放要慎重。

以上写的比较粗略，如果题主还有需求可以直接回复，待我过几天空了可以完善下

产品营销策划的方法

一、合二为一组合策划法

合二为一组合产品营销策划发主要分为一下几种：

产品和产品合二为一

如收音机笔，就是把微型收音机和圆珠笔组合在一起，这样这种产品同时具有了收音和书写功能，受到那些喜欢听广播并做笔记的人的喜爱。

由此思维而扩展开来，可以发明的东西很多，例如使用钢笔经常会发生墨水用完的情况，我们可以把钢笔和圆珠笔合二为一，发明钢笔圆珠笔，也可以把钢笔内的墨水储囊设置成两个，这样钢笔墨水用完了，可以用圆珠笔书写，也可以用第二个备用墨水储囊的墨水书写。

产品和形象合二为一

如幼儿穿的虎头鞋，猫头鞋，就是把动物形象和鞋合二为一组合的。同理也可以把生活中的物品，形象和鞋组合在一起，如我们可以选择一个漂亮的游船做参照，把鞋和游船的形象组合起来，做成游船鞋。

理想和产品合二为一

比如魔术照相可以把人拍照成站在太阳上，在海底游泳等，就是把人的理想，思维和照片组合在一起的。在这方面我也有过尝试，以前我的一个朋友书法，绘画很好，经常在过年的时候，写对联，画年画卖，但是价钱高，画的也没有印刷的好，销量很小，我就建议他把买画人也画进去，如财神送宝的年画就画成财神手捧送元宝给买画人的年画，同样观音送子的年画就把年画里面的观音画成买画的夫妇的形象。这样的年画包含了卖画人的理想和思维。能不畅销吗?

二、顺藤摸瓜营销策划法

产品营销策划方法

目前市场很多产品营销策划都在用这种方法设计产品，打开市场，它的原理就是立足于引申需求创造新市场，如大米加工成免淘洗米饭，满足于不愿淘洗米而直接做饭的人需要，顺这个腾再摸下去，大米再加成米饭，满足于不愿意做饭的需要，再继续下去加工成八宝粥，满足不同口味的人需要，加工成速食米饭，满足于出差，旅游人的需要。

由此而看出，一件普通物品，为了满足不同需要，就可以用这个腾结出不同的瓜，进而类推，我们可以发明出更多的商品，来满足不同人士需要，比如羽毛球球体做出夜光的，这样就可以在夜里也能打球锻炼，满足了白天工作繁忙而无暇打球人的需要。也可以把球体或者球拍里面加装电子音乐播放器，这样并打球还能边听音乐，满足于喜欢音乐的人士需要。

三、比拟营销策划法

比拟即比较，模仿。在设计一种产品或营销活动中，如果没有现成的产品，营销方案可以模仿，借鉴，那么就大而化之，把相近的，相远的事务做为参照物来设计产品或制定营销活动。

例如我一个朋友有电脑特长，想开办一个网站，但是网站内容，版面，管理都不懂，我就启发他找一本杂志做为比拟对象，杂志有杂志名称，即我们网站首先的有个名称，其次，杂志有各个版，各个版再细分各个小栏目，我们网站也即需要设有各个论坛，每个论坛再下设不同内容的'板块，至于设那些论坛和版面也好办，我们可以选取几个著名的杂志，杂志上有什么版我们网站就设立什么版等等，这样以来，这个网站的框架就基本完成了，然后再和电视比拟，如电视节目有很多都可以有读者打进电话交流，者我们网站也应有聊天室供管理员和网友交流，电视台播放的节目可以直接观看，者我们网站也应该增加播客版面，提供网友观看，还可以再和广播比拟等等。

比拟不是简单的模仿，而是去取比拟对象的可去之处。还有一个朋友，领导让他筹办新闻发布会，他没有办过新闻发布会，一时无从下手来求教我，我问他以前新产品发布会你办过啊，就按照产品发布会筹办的程序来办新闻发布会，他一听茅塞顿开。这就是比拟产品营销策划法的精髓。

四、移花接木营销策划法

一颗鲜花的花枝完好，花已经凋谢，一颗鲜花花完好，花枝折断，怎么办?把断枝的花移接另一颗花的完好花枝上不就行了?这就是移花接木产品营销策划法，我们可以把产品通过不同的嫁接增加新的功能或提高质量或成为另外一种新产品。

以前我的一个朋友是牙刷厂厂长，一次质量故障，生产了大批废品牙刷，我正好我知道一种补漏膏的制作，就是我建议他把废品牙刷融化了，添加到松香和银粉里面做成补漏膏。使用时候直接点火涂抹到物品裂缝里面填补。这样废品牙刷就成了另一种新产品，不但没赔钱还多赚了不少钱。同理，市场上很多产品用移花接木法提高了产品功能或质量，如把防盗报警器和皮包嫁接就成了防盗皮包，那么防盗报警器也可以和笔记本电脑嫁接就成了防盗笔记本等等。

五、金玉其外策划营销法

这个方法比较简单实用，也容易理解 *** 作，例如我地举行一次糖酒展销会，来参加展销厂家的无不是促销小姐云集，宣传资料乱发，可是效果并不好，很多人稍微看下就丢掉，为什么呢，资料大同小异，无新意，难以吸引人。

我建议其中一个酒厂把他们的宣传资料上面洒上一点他们的酒，果然效果大不一样，接过宣传资料的人闻到资料上强烈的酒香，不由的多闻几下，来参加会的都是懂酒的，酒好坏一闻酒香就知道个大概。吸引了人强烈的兴趣，促销小姐在不失时机的介绍，品尝，我又建议他们把酒瓶做成茶杯型，更是突出产品的差异性，结果销售了大批的白酒。

六、双赢协作营销策划法

双赢协作，通过两个或者多个企业的资源互补，设备共用，协调合作等方式来达到降低成本，增加利润的目的。现在很多各种形式的合作社就是这种模式，本人在这方面也有过成功案例，如我曾策划让一个农场办了一个养鸡场，鸡粪发酵后送给一家养猪场添加到猪饲料里面喂猪，猪粪送给农场的沼气池产生沼气供农场照明，取暖，做饭。沼气液，渣作肥料肥田。

这样一来农场降低生产成本，猪场降低饲料成本。后来我又建议农场，养猪场和一家肉食品超市各出资三分之一，建一个食品加工厂，农场的水稻，小麦，鸡，猪场的猪加工成大米，面粉，肉食品一半按照成本价，一半按照市场价销售给肉食品超市。这样一来农场是的产品增值了出售，肉食品超市采购降低了价格。

七、细分市场营销策划法

现在商品市场是处于供过于求的市场，只有更能满足于消费者的需要才能更好的占领市场，就像一件衣服一样，按性别分有男士，女士，按季节分，有春秋装，夏装，冬装，按样式分，有西装，裙装等等。

进而类推，很多东西都可以细分化，我曾给一家家具店做过一个产品细分化的方案，我让他把家具细分为男士家具，女士家具，适合单身用家具，家庭用家具，成人家具，儿童家具，办公家具，现代家具，仿古家具，欧式，美式家具，多功能家具，拆解式家具等等来满足不同地域，文化，用途的人士需要。

在房地产收并购项目中，尽调人员对开发项目的房屋销售情况进行法律尽职调查的主要目的为：1、调查开发项目的预售、现售行为的合规性，分析预售、现售行为是否存在行政或民事方面的法律风险；2、调查开发项目已售及待售商品房现状，包括抵押查封情况、初始登记情况等；3、调查开发项目的宣传、签约及履约情况，判断是否存在潜在合同纠纷；4、调查有关房屋销售行为的行政处罚情况、涉诉情况；5、综合评判开发项目是否存在房屋销售方面的系统性法律风险。

为达到上述目的，房屋销售情况的法律尽职调查至少应涉及：预售许可及现售备案情况、房地产销售台账、抵押查封情况、初始登记情况、销售宣传情况、预订协议或定金协议、买卖合同、与销售相关协议、履约情况、行政处罚及涉诉情况等。

商品房销售分为预售和限售。根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》的相关规定，商品房的预售实行许可制度，项目公司必须获得预售许可证之后方可进行预售；而现售则实行备案制度，项目公司应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。[1]

若项目公司在未取得预售许可证的情况下进行预售，将被主管部门责令停止违法行为，没收违法所得并可处已收取的预付款1%以下的罚款；若项目公司未履行法定现售备案义务，则主管部门有权处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。[2]

除上述行政责任外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，若项目公司在未取得商品房预售许可的情况下与买受人签署预售合同，则该预售合同无效，并且，如果项目公司存在故意隐瞒其未取得预售许可证的事实的，买受人除请求返还已付购房款、赔偿损失之外，还可以要求项目公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

据此，尽调人员应当对开发项目的预售许可或现售备案情况进行调查。在调查许可或备案情况时，需审查实际预售或现售房屋是否超出了许可或备案的房屋范围，若许可或备案存在有效期，还需注意核查是否存在超期情况。

开发项目通常都会置备销售台账（或称销控表），详细的销售台账会列明全部商品房的销售状态（定金日期、签约日期、交房日期、签约面积、签约单价、已付款、未付款、买家信息等），便于尽调人员全面、整体掌握销售情况。因此，尽调人员应当要求项目公司披露最新的、完整的销售台账。

权属情况包括抵押情况、查封情况、初始登记情况。

商品房预售时，房屋还属于在建工程、尚未竣工。根据《物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，在建工程可以抵押，抵押权以登记为准。[3] 目前，除重庆市2017年2月1日起施行的“渝国土房管规发〔2017〕1号文”明确规定“抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请房屋及所占土地不得抵押”[4] 外，大部分地区并未强制规定房企在办理预售许可证时必须解除在建工程抵押。实践中，大量存在经抵押的在建工程进行预售的情况。于此情形，基于《物权法》第一百九十一条之规定，项目公司必须获得抵押权人的同意，且其销售所得价款应当用于提前清偿或者提存。[5] 故而，尽调人员应当注意查询开发项目在建工程抵押情况，以及处于抵押状态的在建工程预售时，抵押权人的同意情况、清偿或提存要求、抵押合同的相关约定等。

实践中，一些项目公司仅就建设用地使用权办理了抵押登记，未办理在建工程抵押登记。《物权法》第一百八十二条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”据此，尽调人员还应充分意识到未解除的建设用地使用权的抵押情况对于商品房预售的影响，注意审查抵押权人的同意情况、抵押合同的相关约定等。

此外，若开发项目相关建筑物完成竣工验收并办理了初始登记（首次登记），则根据《房屋登记办法》的规定，根据当事人的申请，在建工程抵押权登记将转为房屋抵押权登记。于此情形，项目公司现售房屋亦须获得抵押权人的同意，销售所得同样应用于提前清偿或提存。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十一条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”

另据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的有关规定，“已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋”人民法院可以进行预查封，登记部门应当依据人民法院的协助执行通知及裁定书办理预查封登记，预查封期间房屋权属登记在项目公司名下的，预查封登记自动转为查封登记。预查封的效力等同于正式查封。[6]

因此，在建工程、预售房屋都存在被查封的可能性，尽职人员须对在建工程、预售房屋是否存在查封、预查封情况进行全面的核查。

相关房屋竣工验收后可依法进行初始登记。通常而言，新建商品房初始登记需要提交竣工验收备案证明、规划和用地状况核验意见、住宅交付使用许可证等文件。因此，通过调查初始登记情况，尽调人员可顺便从侧面审查项目实施过程的合规性问题。若房屋竣工验收后，项目公司未在合理期限内办妥初始登记，则尽调人员应特别关注造成这一状况的原因。此外，初始登记还关涉到项目公司履行预售合同办理转移登记的义务，尽职调查时要根据初始登记情况预估一下项目公司是否存在这方面的违约风险。

在预售许可证尚未办妥的情形下，项目公司与购房者签署预订、认购、定金协议涉及到以下二个层面的法律问题：

第一个层面，即民事法律层面，尽调人员需要辨别该等合同究竟属于房屋买卖合同的本约还是预约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，如果该等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同本约；反之，则该等合同属于预约。[7] 在预售许可证尚未办妥的情形下（且起诉前仍然没有办妥许可证），本约无效，但预约却不因缺乏预售许可证而无效。因此，尽调人员对预订、认购、定金等协议做上述辨别，能够在一定程度上对该等合同的法律风险进行预判。

第二个层面，即行政法律层面，尽调人员需要考虑项目公司未取得预售许可证即与购房人签署预订、认购、定金协议，是否属于无证预售？笔者认为，尽调人员应本着审慎原则思考该问题。根据《商品房销售管理办法》第三条，商品房预售，“是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”实务中，有的法院认为认定是否存在预售的核心要件是“承购人支付定金或房价款的行为”[8]。笔者赞同该观点，尽调人员应意识到，项目公司在未取得预售许可证的情况下签署预订、认购、定金等协议并收取定金或房价款的行为存在被行政处罚的法律风险。

《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。因此，关于预售合同的签署，尽调人员应关注项目公司是否依规履行了预售合同的备案登记手续。

尽调人员应特别注意房屋买卖合同中有关款项支付、房屋交付、产证办理、违约责任等方面的条款。根据项目实际情况，调查分析是否存在履约障碍、违约情况或违约风险。尤其需要注意是否存在有关逾期交房或逾期办证的系统性违约风险，该等风险往往涉及巨额赔偿。

在房屋销售环节，开发商除与购房人签署认购、定金、预售、现售合同外，还有可能就车位租赁或销售事宜与购房人签署相关协议，或是为了促销而与购房人签署送装修合同、售后返租协议、返利合同等。

为此，尽调人员首先应要求项目公司如实披露该等资料；其次，应从合法合规性、履约风险等方面进行审查和分析。比如：

（1）尽调人员应注意审查车位相关协议是否与项目公司和人防办签署的人防工程的使用协议相违背（租期是否超过人防工程使用期、用途是否符合人防工程的用途等）。

（2）《商品房销售管理办法》明确规定房企不得返本销售（即以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为）或者变相返本销售。对于该等违规行为，行政机关将采取警告、责令限期改正、处以1万元至3万元罚款的行政处罚。因此，若项目公司存在返利销售的情况，尽调人员应予以注意并提示前述行政处罚法律风险。

（3）《商品房销售管理办法》明确规定，对于未竣工房屋，房企不得售后包租（以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为）或者变相售后包租，对于该等违规行为，行政机关同样有权采取警告、责令限期改正、处以1万元至3万元罚款的行政处罚。因此，若项目公司存在以售后包租方式销售未竣工房屋的情况，尽调人员应予以注意并提示相关法律风险。

尽调人员应要求项目公司如实披露有关房屋销售环节的行政处罚情况、涉诉情况。与此同时，尽调人员还必须通过政府网站、司法裁判文书网、被执行人查询等网站，仔细检索项目公司有关被处罚和涉诉情形。该等信息往往还能够作为进一步发现销售环节系统性行政或民事法律风险的线索。比如，若某项目存在多起房屋质量纠纷或虚假广告宣传纠纷，尽调人员就可通过该些案件顺藤摸瓜，进一步发掘相关的问题和风险。

销售是房地产开发经营的最重要环节之一，是项目开发过程中较容易出现法律风险的阶段。同时，项目报建、设计、施工、管理等开发过程中隐藏和积聚的问题，也往往能通过销售阶段暴露的问题浮出水面。在房地产收并购项目的法律尽职调查中，尽调人员应细致、深入、多样化地开展工作，既要重视事实调查，又要重视对调查到的问题进行思考和分析，既要看到问题点，又要进行系统性的观察，全面、深入发掘问题和风险。此外，在分析问题和预判风险时，尽调人员还应当结合现有法律规定、实务 *** 作及司法案例，只有这样才能得出较为准确的结论。

 

[1]、①《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。……” ②《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：……（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”③《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”④《商品房销售管理办法》第八条规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”

[2]、①《城市房地产管理法》第六十八条规定：“违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。” ②《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。” ③《城市商品房预售管理办法》第十三条规定：“开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。”④《商品房销售管理办法》第四十二条规定：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。……（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；……”

[3]、①《物权法》第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……” ②《物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

[4]、《重庆市国土房管局、中国人民银行重庆营业管理部、重庆银监局、重庆市金融办关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》：“一、抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的，办理商品房预售许可前应注销抵押权登记，注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。二、预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售，不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资；金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。”

[5]、《物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

[6]、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；……十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。……十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”

[7]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

[8]、 见《陈辉龙与东莞市住房和城乡建设局不履行行政监督法定职责纠纷一审行政判决书》，案号（2013）东二法行初字第3号。

---