系列报告之――
项目招商及营销推广方案
暨财务分析报告
---------地产运营机构
二零零五年十二月二十二日
目 录
第一部分 前言 3
第二部分 招商推广方案 4
一、招商节点与时机规划 4
二、招商对象特征分析 6
三、招商总体思路 9
四、招商核心策略 14
五、招商价格策略 18
六、招商优惠条件 21
七、招商实施计划 24
八、招商推广策略 29
九、宣传推广体系 32
十、招商推广步骤 36
十一、招商管理 40
十二、招商费用预算 46
第三部分 营销推广方案 47
一、产品策略 47
二、销售价格策略 49
三、销售目标客户定位 57
四、营销推广策略 59
五、销售收入分析 88
六、项目整体包装策略 101
七、项目整合传播策略 106
八、销售管理 123
附件一：销售人员守则 130
附件二：销售人员仪表及礼仪 136
第四部分 项目B区财务效益概算分析 141
一、项目成本分析 141
二、项目开发建设期设定 141
三、项目各项成本计算标准 142
1、土地成本与土地成本的支付方式 142
2、项目建安成本 142
3、基础配套设施建设费用 143
4、前期费用 143
5、开发期税费 143
6、银行成本 143
7、企业管理费用 144
8、不可预见费用 144
四、总成本分析 144
1、项目计算经济技术指标参数 144
2、项目成本汇总分析 145
3、成本综述 145
五、财务效益分析 146
1、财务效益前提设定 146
2、财务指标选取 146
3、销售价格预测 146
4、销售收入预测 147
5、项目租金收入计算 147
6、广告费用预算 154
7、项目总体财务效益静态分析 155
第五部分 结束语
问题二：商铺项目如何招商 你好！一、全面了解情况二、科学定位三、确定招商策略四、解决终端问题终端存在严重问题，终端工作抓不好，所有的努力都将化为乌有，因此首先从终端问题入手。终端的问题主要有： （1）招商人员工作没有积极性。大家都没有任务量，干多干少一个样，都在吃大锅饭。 （2）终端力量不足。只有三个招商员，时间这么紧，任务这么重，这几个人是难以胜任招商工作的。 （3）终端说词不力，对客户提出的问题不能做出回答，招商员不但不能说服客户，反倒被客户给说服了，这导致了大量客户的流失。 （4）终端气氛太冷清。来访客户少，又没有能衬托现场气氛的宣传物料，现场空空荡荡，愈加冷清。 （5）终端布置很零乱，桌子摆放很零乱，东一张，西一张，不利于招商经理对现场进行控制。桌子全是方桌，感觉很生硬，不利于拉近与客户的距离，进门处的气球悬挂太低，顾客进门后感觉很压抑。基于这些问题，拟定的对策是：（1）制订合理的激励制度，收入直接与工作业绩、工作表现和团队协作挂钩。每月对表现出色这给予物质奖励，对不能胜任工作的人员进行淘汰。 （2）充实招商员队伍，挑选优秀人才加盟，招商员由以前的三个增加到十个。 （3）针对客户提出的常见问题制定了统一的说词，同时加强了招商员的专业技能培训，派经验丰富的人员做现场指导，并为其当场解决问题。 （4）制作础种物料布置现场。步行街内，制作大型喷绘悬挂在天桥上，街道中间悬挂吊旗；在招商终端，制作了四块吊牌，在大门口摆放六个易拉宝。所有这些物料，都以大红色为底色，这样一来，步行街内和招商现场一片红色。同时播放富有动感的音乐，整个现场营造出十分热烈的气氛，为促成交易打下了良好的基础。 （5）对终端进行重新布置，并将方桌更换为圆桌，撤掉了以前悬挂的气球，给人感觉耳目一新。五、解决委招费六、强力广告支持既要吸引商户入驻，又要吸引投资者购买商铺。在广告投放上除了狠抓终端广告外，同时还加大了其它媒体的宣传力度，在市区的各主要街道上及周边郊县，进行重点宣传。整合大众媒体和小众媒体，包括报纸、电视广告、公交车车体广告、宣传车和宣传单，力求进行全方位覆盖。七、终端促销强力配合
问题三：如何写出租商铺工作总结 商铺出租工作总结包括几点：
经营分析，包括这段时间的预算收入、实际收入、各项收入占比，还有主要的活动等大事件的完成及收入情况。
工作中出现的问题，分条列出并写出解决方案
下阶段的工作预测
下阶段的工作方针
下阶段的总体思路、计划及目标
分项目总结：
1.商铺总结
2.楼层管理总结
3.招商人员总结
.....
......
........
问题四：商铺租赁申请书怎么写？急急急 商铺租赁合同 出租方(以下称甲方)： 承租方(以下称乙方)： 甲方同意将自己的产权商铺出租给乙方，双方在法律的基础上，经友好协商，制定如下协议： 一、 房屋地址 甲方出租的商铺坐落于 街 号，建筑面积 平方米。 二、 租赁期限 双方商定房屋租期为__ ___年，自_____年_ _月_ _日起至______年_ _月_ _日止。 三、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋： 1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的； 2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的； 3、承租方拖欠租金累计达 天的，并赔偿违约金 元。 合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适当调整。 四、 租金及交纳方式 1、每年租金为人民币 ，大写： 万 仟元整。 2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次，并必须提前一个月时间，于 年 月 日前交至出租方。 3、 承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的 %加收滞纳金。 五、 租赁期间房屋修缮 出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。 六、 各项费用的缴纳 1、 物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳； 2、 水电费：由乙方自行缴纳；(水表底数为_________度，电表底数为_______度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满)。 3、维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。 4、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，(其中包括乙方自已申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。 七、 出租方与承租方的变更 1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。承租方出卖房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。 2、租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。 八、 违约金和违约责任 1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金 元。 2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金 元。 3、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金 元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。 九、 免责条件 若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。 十、 争议的解决方式 本合同如出现争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。 十一、 本合同如有未尽事宜，甲、乙双方应在法律的基础上共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。 十二、 本合同双方签字盖章后生效， 本合同1式2份，甲、乙双方各执1份。 出租方(盖章)：＿＿＿＿＿＿ 承租方(盖章)：＿＿＿＿＿＿ 法定代表人（签字）：＿＿＿＿＿＿ 法定代表人（签字）：＿＿＿＿＿＿ 联系电话： ＿＿＿＿＿＿ 联系电话： ＿＿＿＿＿＿ 联系地址： ＿＿＿＿＿＿ 联系地址： ＿＿＿......>>
问题五：商业地产三四线城市2015门面招商计划书怎么写？ 先调研周边的配套及不足，进行正确的定位，根据相应的目标人群，实施有效的招商
问题六：商业地产招商计划书 一． 项目介绍：
温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目――句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市 *** 2004年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。
二． 产品定位优势：
温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地 *** 倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。
三． 交通概况：
本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。
四． SWOT分析：
1、S――优势
（1）地段――离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。
（2）交通――项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。
（3）口碑――项目为句容市 *** 招商引资项目，2005年10强民营企业，2006年消费者信得过企业。
（4）物业――项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。
（5）配套――配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。
（6）品牌商家入驻――一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店 嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。
2、W――劣势
（1）由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。
（2）句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。
（3）项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。
（4）项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。
3、O――机会
（1）经济因素――股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。
（2）政策因素――国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。
（3）市场因素――随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。
（4）区域发展――本区域被 *** 规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发......>>
问题七：怎么写商铺招商文案PPT！ 你好，已经私信
满意请采纳哦
问题八：租单位门面申请书怎样写 您好，转让协议书双方明确双方的基本情况、转让费等
给你一个我写好的，你自己改改，格式不会错的。记得好评写原创哈。。谢谢！ 关于铺面租赁合同续约申请函XX公司 感谢贵公司多年来与我公司的相互合作，感谢多年来的支持！我公司XX分店位于XX路XX号的铺位即将在本年度的XX时间到期，现特向贵公司提请铺面租赁合同续约一事，续约申请期限为X至X年，望贵公司见函后给予回复，特此申请！ 敬谢！ XXXX有限公司 搐 XXXX年X月X日
o(∩_∩)o 请及时给予好评或采纳，万分感谢！ (*^__^*)
问题九：店面房租赁申请书该怎么写？ 租赁申请书. 1. 业主/中介填写. 物业地址：. 入住日期：____/____/____. 月租金：$.定金金额：丹. 费用金额：$. 可出租套数：. 申请人编号：. 日期：____/____/____ 时间
问题十：店面出租书法怎么写 [店、面、出、租]几个字的书法写法。
如图所示：
为增强消费对经济发展的基础性作用，推动消费升级和服务消费供给侧结构性改革，更好满足人民群众日益增长的服务需求，提升人民群众的生活品质，2018年4月，商务部印发了《关于加快城乡便民消费服务中心建设的指导意见》（商服贸函〔2018〕157号），力争十四五期间，推动全国各主要城市建设一批社区便民服务中心、街区生活服务集聚中心，在农村地区建设一批农村生活综合服务中心，建成功能齐备、优质便捷、管理有序、运营高效的城乡便民服务体系，基本满足城乡居民日常生活服务需求，大幅提升城乡居民的生活品质。全国各地也随之开展了新一轮社区便民服务提升建设工作。
一、优秀建设案例
1、上海市——汇聚优质服务，打造社区服务新模式
上海万有集市以“菜场是家的延续”为理念，打造集烟火味、人情味、好滋味为一体的社区服务空间。除了具备示范性标准化菜市场的功能以外，万有集市还为周边居民提供了活动场所，百姓到此不仅可以买菜，还可以吃到地道的小吃，更能够在这里互动、交流和学习。社区店面积需求100 -1000 ，服务半径0.1km-1km，服务人口0.2w-2w；标准店面积需求1000 -3000 ，服务半径1km-3km，人口2w-5w。
万有集市以生鲜菜场、便民餐饮、邻里中心三大功能为特色，力求以一种全新的服务方式引领社区百姓生活，成为社区“小家”之外的“大家”，社区的共享客厅，一个有温度的社区服务中心。
运营管理方面，首先注重模块化发展，可因地制宜，根据不同服务半径、不同目标受众、不同存在形式，提供切实可行的服务内容。其次，注重集成化发展，将单一的服务业态经过专业化的定位组合后，将传统租赁模式转化为合作经营模式，通过标准化的商品质量控制体系、管理流程、服务要求以及筛选机制实现渠道优化。第三，注重智慧化发展，搭建“万有”线上平台让商户上线，利用大数据的支持精准掌握客户需求，提高客户的忠诚度和用户粘性。第四，注重创新发展，将社区商业运营理念嫁接到“菜场运营体系”，统一管理，打破传统的二房东模式，将联营、孵化等多种模式加以优化组合，力求共创共赢，在此基础上，万有集市还增设了“万有会员”的线上运营体系，将营销体系、快闪模式融入市场推广之中，将“商业运营”再次升级为“社群运营”，以便以便更具粘性和亲和力。
2、兰州市——标准特色先行，展现民族风味
兰州南关民族风味夜市于2018年8月开始试营业，现有沿街50余家商铺，设置180个固定摊位经营名优小吃、饮品、水果、土特产、 旅游 纪念品等。同时，夜市按照“七统一”原则改造及完善配套设施，全力打造集 美食 、民俗文化展示、休闲 娱乐 为一体的饮食、便民消费综合体。其中“七统一”是指统一供排水、统一供电、统一装修、统一亭棚、统一服装、统一垃圾收容器、统一安装排油烟净化设施。
管理运营方面，南关民族风味夜市项目从2013年提出夜市改造构想，经市、区政府研究同意，由市、区政府及甘肃米库民族贸易文化有限公司三方投资以明清建筑设计风格为主，对老酒泉路的道路路面、地下管网、商铺门头、南北牌坊、东西两侧老旧楼宇立面等进行整体改造，改造面积达5万多平方米。夜市结合周边各类商圈和本地特色，将西北地区多姿多彩的地理、 历史 、民俗文化资源孕育出的特色小吃产品与现代文明管理模式相结合，集 美食 、民俗文化展示、休闲 娱乐 为一体，力争成为甘肃省内外名优特色小吃餐饮模式的典范。
功能服务方面，南关民族风味夜市服务中心通过线上线下并行发展的模式为夜市商户及各周边小区业主提供最全面、最优质的周边商超等便民信息服务。实施统一采购，统一配送，统一安全服务标准，为商户及周边居民提供包括米、面、粮、油、生鲜直供等涵盖生活方方面面的便民服务。打造“社区服务驿站”，以统一商标、统一门头、统一装修风格形式进驻各小区，并结合各小区特点和实际情况，采取形式多样的经营模式，以满足不同社区的便民服务需求。
3、句容市——实行互联网+连锁发展，便利城乡居民
句容市企业通过“自营”+“联营”模式，在句容市区、下蜀镇、香集镇、天王集镇、葛村集镇等地开设了10多家连锁门店，整合线下门店和线上商城，为消费者和供应商搭建了一个“O2O”全渠道直接交易平台，成为句容首个线上线下深度融合发展的商业零售开放平台。
管理方面，公司组建了一支由北京倍全、句容便民超市有限公司深度融合的复合型团队，董事长黄金利亲任领导小组组长。句容市便民超市有限公司主要负责门店拓展、供应链管理和实体店运作，北京联合倍全主要负责提供互联网技术、互联网人才、互联网营销以及网上商城的运作维护。公司按照“一个社区落实一家店（100平方米左右）、确定一个合伙人”的原则，引进合伙人机制，激发员工积极性。并实行统一装修、统一配货、统一营销、统一管理的“四统一”制度；合伙人出资40%（不超过20万元），主要负责运营管理。年终时公司根据门店业绩进行考核，合伙人分享门店利润的60%、公司分享40%。
销售方面，句容市充分发挥中小零售企业“小快灵”优势，强化现金采购。对于一般商品，公司采用“一站式”采购方式，加强直采和联采。对于特色化商品，公司采用厂家订制、独家代理、产品包销方式采购。对于时令性强的商品，公司采用“包基地”、“包山头”等形式与农户长期合作。对于高频次商品，公司以全国采购联盟为依托，与区域内其他中小零售企业共同采购、降低成本、抱团成长。
二、主要发展趋势
经过全国各城市近年来发展和 探索 ，城市便民服务体系不断优化完善，积攒了丰富发展经验和思路，并大致呈现如下一些发展趋势：
1、线上线下服务相结合
线上购物已成为人们日常生活的一部分，顾客能够节省购物时间，能享受平台打折优惠活动，同样的购物价格还能得到送货上门服务，极大提升了购物便捷性。同时，线上购物的发展也促使线下购物不断优化创新，围绕客户体验、线上购物缺陷不断升级，线下购物仍然是便民服务体系中不可缺少的部分。未来，线上线下服务相结合将是必然发展趋势。
2、集成化、标准化、模块化、智慧化发展
集成化发展满足居民一站式购物要求，同时便于商家统一管理、提升渠道效率；标准化、模块化发展即找到业态组合、配比、管理服务较为成熟的模式后，能将相对固定的组合模式和管理模式在全区进行复制推广，后期也便于管理和统一改造提升；智慧化发展在为客户提供更便捷服务同时，也能及时反映市场动态，引导商家对未来发展计划做出相应调整，提高市场效率。集成化、标准化、模块化发展将成为未来社区便民服务体系建设应把握的几项主要原则。
3、构建15分钟（步行）生活圈
近年来，打造“15分钟生活圈”已成为全国文明城市建设中的亮点。未来社区将围绕综合商超、餐饮、家政、维修保养、洗衣、药品、美容美发等基础服务需求，通过功能分布合理化发展，完善社区便民服务业态，逐步在15分钟生活圈内打通“居民全生活链”。不断完善在线服务平台系统，建立商户联盟，实现“消费一卡通”在联盟商铺内享受优惠，稳定商铺消费群体同时也为周边居民带来实惠。
4、全民创新创业推进力度加大
当前全球经济放缓，新冠疫情在全球蔓延和反复，中美贸易摩擦不断，国内外经济形势压力重重。在这样的大背景下，鼓励全民创新，挖掘更多财富增长点和就业岗位于个人、于 社会 而言都尤为重要。便民服务体系通过不断提升网点建设和服务形式，为大众创新创业提供更多机会，通过兼职、副业等形式提高居民收入，同时也促进地区服务业发展，提升居民生活水平和质量。
三、一般建设措施
1、增加便民服务点密度
随着城市不断扩大，大量城市居住区、尤其新建居住区便民服务设施较少，居民只能周末驾车到集中商圈购物，日常生活购物受到较大限制。未来宜居城市应满足居民15分钟步行范围内日常生活需要，减少不必要的驾车出行，进而减轻城市交通拥堵和环境污染问题，因此增加便民服务网点是大多数大中型城市应重点采取的措施。
2、多元化经营模式
传统便民服务设施通常功能单一，形式陈旧，空间和时间利用率低，提供服务种类少，且缺乏用户体验感和商业吸引力。因此在新一轮便民服务设施建设过程中，应注重商业模式创新，增加经营者和消费者达成交易的机会，促进城市商业发展同时也提高居民生活便利度。
3、提升便民服务点品质
一般城市便民服务体系由当地原有底商、超市、农贸市场等业态构成，呈现自然生长状态的商铺往往出现设施老旧、经营业态老化、经营服务缺乏统一管理等问题。在新一轮便民服务设施提升建设过程中，应在尊重社区现有商业氛围和居民购物习惯前提下，通过社区商家评优、定期开展商业节、店铺装修提升等创新措施激发、提升社区商业活力和社区人气。
4、建立便民大数据服务平台
引进线上商业平台企业或政府牵头构建一支在线运营队伍，提升线上服务水平。将特色小店、社区便民服务网点信息统一纳入平台中，及时更新数据信息，通过微信公众号、小程序、生活服务app等形式为红山区居民、过往客商提供便民信息服务。居民能通过在线平台搜索到附近能够提供的便民服务、近期商家发布的优惠和活动信息、街道举办活动等内容。借助网络加强对便民点的监督和管理，突出市民监督投诉作用，及时回应处理市民合理诉求，建设公平、公正、公开的便民服务管理系统。
5、优化便民店营商环境
实施“审慎包容”监管。尊重居民现有购物习惯，尽可能不对现有街市进行大规模清理搬迁，满足当地居民和商贩实际需要，科学化、人性化管理，构建文明和谐便民服务体系。
提升办公效率。压缩企业开办时间；压缩建设用地审批时间；压缩不动产一般转移登记平均办理时间以及抵押登记平均办理时间；缩短供气报装、供水新增业务、扩容、改装业务完成时间。
加大政策支持。对困难家庭创业项目优先发放小额贷款，并在一定期限内实行房租减免、税收减免等支持。开展便民店租金价格监测，研究制定租金调控政策。
加强监测预警体系建设。建立常态化经营风险监测和绿黄橙红四级预警机制。引导便民店企业和个体商铺增强风险防范意识，加强风险排查，抵制恶行竞争和行业垄断行为。
6、拓展便民店 社会 服务功能
除一般商业功能外，进一步丰富便民服务点的 社会 功能，如增加公益宣传、通知发布、辅助应急管理组织、辅助分发物资等功能，创建志愿者服务组织或便民驿站，定期开展街道便民服务网点代表讨论会，反应社区居民生活困难，和街道办、派出所等政府部门共同协商解决办法，从而使居民享有服务更齐全、人文环境更优良的居住生活条件。
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