民宿是怎么运营的

一、民宿开发条件

1.主要条件

项目周边以及自身拥有极具吸引力的资源条件，包括自然资源和人文资源，能够吸引大量游客。我们认为，人文资源是核心竞争力资源。民宿是以家庭成员为主要生产单位，因此民宿主人的人文情怀和人文素养往往成为关键资源的核心要素，也是传递真善美核心价值主张最好载体。民宿主人是民宿的魂。主人的个人魅力决定了民宿的魅力。修身养性齐家在民宿主人点滴间都能活灵活现的呈现在客户眼前。民宿的发展必须以“旅游+住宿+幸福体验”为核心内容，其中幸福体验包括了人文民俗、传统美食、历史掌故、美学修养、环保健康等等。

当然，除了人文资源，优美宜居的气候环境也是非常重要的，适合游客居住逗留。

2. 次要条件

良好的区位条件，地处热门的旅游区、便利的交通路线上。

鼓励性政策，政府对民宿项目的大力支持。

巨大的客源市场，能满足民宿的发展需求。客户细分的原则，一是属地原则，即根据所拥有的核心资源，决定了客户群体。二是吸附原则，即民宿的价值主张会聚集目标客户。

3. 可选条件

民宿投资开发可以选择在旅游区旺季时候住宿设施紧张的区域或者具有特色居民建筑群的区域。

二、民宿开发模式

民宿开发主要包括四种模式，分别是自发型、协会型、政府主导型、开发商主导型等。

民宿项目开发运营模式（干货！）

三、民宿产品开发类型

民宿的开发运营，其核心命题一是提供深度的文化体验，二是提供日常化、生活化的幸福感，让旅客离开的时候，带走了故事和回忆。因此，民宿产品的开发一定不能局限于住宿和简单的餐饮，应该包含更多体验性的、日常化的产品。我们把民宿产品分为基本产品、特色产品、配套产品等。

1.基本产品

提供最基本的符合标准的住宿、餐饮服务，包括各种主题或者类型的民宿以及特色早餐。

2. 特色产品

结合民宿主人的爱好，打造创意民宿的休闲体验活动，比如工艺品DIY、休闲娱乐中心、音乐室、沙画制作、品茶等。

3. 配套产品

一方面是副业产品，提供住宿以外的餐饮、购物、休闲等配套产品，比如咖啡厅、餐厅、特产销售等；另一方面是旅游产品，联合周边资源和景区打造主题旅游活动，比如农耕体验、垂钓、温泉浴、滑草、古建筑观光、景区游览等。四、民宿项目商业模式的设计

今天企业间的竞争已经不是产品间的竞争，而是商业模式之间的竞争。选择合适的商业模式在很多程度上是民宿业健康发展、竞争制胜的关键，我们认为民宿业商业模式的选择需要从如下几个方面去考虑：

价值主张。价值主张用来描绘为特定细分客户创造价值的系列产品和服务。这是建立成功商业模式的关键，也是民宿最核心的内涵。“真”、“善”、“美”应该是所有民宿业主共有的价值趋同。所谓真，就是返朴归真、回归自然、融入自然所谓善，就是尊重自然、顺应自然、保护自然美，则是美景、美食、美情、美性。民宿乃家外之家，能满足人们向往绿色、健康、自然、诗意的生活既能实现身心内外的平衡涵养，又能体验东方美学雅集。当然，价值主张不是虚无缥缈的，需要借助“关键资源”和“关键活动”予以体现。

关键资源。关键资源是实现盈利的筹码。一般情况下，关键资源包括2大类，即自然资源和人文资源。所谓自然资源，或风光秀美，或历史底蕴深厚，故民宿最初也是从旅游目的地发展起来的。然而我们认为人文资源才是民宿的核心竞争力资源。民宿是以家庭成员为主要生产单位，因此民宿主人的人文情怀和人文素养往往成为关键资源的核心要素，也是传递真善美核心价值主张最好载体。民宿主人才是民宿的魂。主人的个人魅力决定了民宿的魅力。修身养性齐家在民宿主人点滴间都能活灵活现的呈现在客户眼前。

客户细分。能够精准确定目标客户圈层，是民宿制定市场定位、产品和包装、定价及销售策略的关键因素，也是民宿差异化竞争的需要。客户细分的原则，一是属地原则，即核心资源决定了客户群体。二是吸附原则，即价值主张会聚集目标客户。

圈层营销。民宿因为经营规模小，决定了其销售渠道的局限性，“圈层营销”不失为一个有效方法。“圈层营销”一是品牌信息的有效传递和客户面的扩展二是借助口碑使得品牌认知度更趋于一致三是作为一种客户维系手段促进客户长期多次购买。因此品牌和口碑是民宿最重要的渠道通途。

客户关系。“家人”是客户关系最好的诠释。住民宿，就是“回家了”，放松怡然，轻松自在。民宿与酒店本质区别在于民宿彰显的是“民”，而酒店的主角是“客”。民宿的主人，营造的是“宾至如归”的家园，蕴含一种精神境界，追求的是个性个体的和谐和自我其次，是“民族”的，饱含当地的文化风土人情，有淡淡的乡愁，“民”居于此的目的不是单纯为宿而宿，而是在“宿”的时光中，“民”可以尽情拥享现实生活体验不到的精神产品。民宿“家”的情怀也将成为她长久的竞争力。

收入来源。民宿的收入来源主要是客房收入，收入来源单一且有一定的局限性。民宿主人还可以考虑依托周边旅游资源提供具备当地特色的经营项目，与其他旅游产品具备较强的协同性和融合能力。同时，做长产业链，拓展相关功能，多产业联动也是民宿增加收入来源一个重要方面。因而，衍生产品和衍生服务是民宿发展创新的主要着力点。

关键业务。安全、卫生、环保应是关键业务硬指标。除了住宿功能舒适性外，“知识趣味性”“互动体验性”“精神依托性”是设计关键业务应重点考虑的方向。同时，故事性和场景体验性产品的设计是构建业务价值链的一个主要方法。地要有故事，店要有故事，人要有故事，产品要有故事，这民宿才能长久。

      好的运营理念是造就优秀民宿的基本条件，以市场供给需求来说，民宿经营者一定要清楚自己所经营的民宿，是想给予给什么样的旅客，因为民宿所经营的是冷门的相对市场，难以符合、适合所有的人，经营者一定要有自己的定位与坚持，以符合您所想接待的人为要求，用良好的宗旨作为经营的基本准则，之后用心经营。

      一、价值主张

价值主张用来描绘为指定细分市场消费者创造价值的系列产品和服务。这是搭建成功运营模式的关键，也是民宿最关键的意义。民宿是一场化腐朽为神奇的力量转变，是乡村休闲的新视角、新机遇更是城市生活的新体验、新升级。

我们体会的不仅是民宿所处的生态环境，更关键的是体会的、购买的是民宿主人的生活观念，生活观念不也就是最为鲜活的文化产业吗？所以这种文化产业的产生并非是民宿主人生活观念的简单重现，反而是一种再创造。

一个民宿也就是非常好的独具特色的充满了个性品味的一个乡村休闲独家经营场所，民宿需要文化产业的支撑，是不同于城市生活的灵魂体会。民宿其实也就是一个能使人产生感悟、醒悟、顿悟、参悟、领悟的地方，你来了就忘不了、不可或缺、还想来的地方。

二、客户画像

精准定位的目标消费者圈层，找到你的目标消费者，不仅是一家民宿从市场定位、产品和包装、定价及销售策略制定的关键因素，也是民宿差异化竞争的需要。客户画像的基本原则，一是属地原则，即依照你所有着的关键资源，影响了你的消费者群体。二是吸附基本原则，即你的价值主张会聚集目标消费者。

互联网大数据时代，尤其是今天的移动互联网当下，我们通常是先有的产品，之后有的内容，最后是后端价值的转化。产品是什么，一般来说，大家还是习惯把产品看成是一种解决方案或者一种购买体会，包括关系递进的另一个工具。

如果产品是民宿，所以整个民宿内容建设也就是叶，如果没有叶子的光合作用输送养分，没有叶子的整个衬托，所以这个民宿产品是单维的，并且是枯燥乏味的，也难以产生更多的连接。想一个民宿产品说话，让产品有着互动性和交互性，是很难做到的，但能用其它的维度来弥补产品的这个缺陷，价值内容的驱动也就是答案。后端这个目标，也就是转化流量变现的一个过程。转化后端价值是非常巨大的。

怎么流量变现，必须是要有一批细分市场的，贴合民宿产品价值和内容定位的消费者，有着这样一个精准定位性的社群，将来哪怕他不订购和购买你的民宿产品，所以搭建垂直价值内容的共享体系，也会产生极大的后端价值。

三、关键活动

赚钱这个事，很关键!关键活动就是帮助民宿主实现该关键目标的途径，需要民宿主人重点设计构思。除了居住功能舒适性外，“趣味”“互动体验性”“精神状态依托性”是设计构思关键业务应重点考虑的方向。

安全防护、环境卫生、生态环保、健康、附近游玩应变成关键业务硬指标。为确保民宿行业健康发展趋势，民宿需要规范化。民宿的规范化主要表现在以下几方面：服务标准、安全标准、卫生标准、舒适标准及协调标准等。容易的事不容易。关键业务若能植入强烈的仪式感和庄重感，会让旅客记忆深刻，值得用心去感受。应搭建关键业务价值链。关键业务并不是孤立存在的，反而是一环扣一环，价值链思维很关键。故事性和场景体验性产品的设计构思是构建业务价值链的一个关键方法。地要有故事，人要有故事，产品要有故事，这民宿才能长久。

四、营销渠道通路

民宿因为运营规模小，影响了其营销渠道的局限性。怎么触及目标消费者，品牌和口碑是民宿最关键的营销渠道通道，所以“社群+圈层营销”也是一个高效方法。

社群+圈层营销”有着三大核心价值

(1)、是品牌信息的高效传递和消费者面的扩展

(2)、是借助口碑促使品牌认知度更趋近一致

(3)、是作为一种消费者维护手段驱动消费者经常反复订购。

“社群+圈层营销”中通常有两个 *** 作基本原则

第一，“社群+圈层营销”可分为内核心与外传播，一定要内外联动。

让“社群+圈层营销”的目标客群和细分市场消费者身处内核心，同时价值关键、文化产业关键、体会关键、购买关键搭建也都将也是围绕内关键一层来进行的。但精神状态和灵魂感官层面的附加值产生很大部分是在外传播完成的。外圈层虽然并不是直接目标客群，但他们的口碑相传会增加内核心目标消费者的心理升华价值，增加其二次甚至反复订购动机。怎么做好外传播的驱动力，所以微信、微博、小视频等移动互联网时代当下的社交媒体平台将是必选。

第二，“社群+圈层营销”应拓展到产品价值构造时期。

民宿慢慢成为家、办公室、私密茶室之外的“第四空间”旅行地点，最好的度假体验即是能南山隐居，又能群贤雅集，不仅能把酒吟诗又能赏花品茗。所以，打造不仅能符合住宿细分关键高端消费群体的需求，又能变成旅行目的地的生活空间是民宿主人应思考的问题。民宿变成相当一部分城市精英人群梦寐以求的一种生活观念，通过他们的影响、他们自己的生活观念，已经上升为一种全新的市场购买力量。

民宿是消费升级的产物，更多的针对的是中高端消费群体，其一定要有着一定的购买能力，所以民宿产品在该定位是要一定要符合购买群体的内在需求的。

五、客户关系

“家人，亦或者亲人”是客户关系最好的解释。住民宿，也就是“回家了，与亲人团聚”，放松自然，轻松自在。民宿是“小民宿、大世界“。民宿主人一定要和旅客充分认识和沟通，与消费者的关系简单，纯朴，亲切，自然。民宿与酒店不同之处在于民宿彰显的是“民”，而酒店的主角是“客”。

民宿的主人，营造的是“宾至如归”的家园，体现了一种精神境界，追求的是个性个体的融洽，饱含本地的文化产业风土人情，有淡淡的乡愁。“民”居于此的目的并不是纯粹为宿而宿，反而是在“宿”的光阴中，“民”能肆意拥享现实生活体会不到的精神状态产品。民宿“家和亲人”的人文情怀也将变成她长久的竞争力。

六、关键资源

关键资源是提高效益的筹码。包括2大类，自然的和人文的。常说的自然资源，或景色秀美，或历史文化底蕴深厚。所以民宿多选用在有着独特地理地貌或是有着悠久东方文明地区载体的优秀旅游文化区域，故民宿最开始的发展趋势基本也是从旅游景点发展起来的。

民宿是以家庭成员为关键生产单位，所以民宿主人的人文情怀和人文素养通常变成关键资源的关键要素，也是传递文化产业价值关键主张最好载体。民宿主人才是民宿的魂。民宿主人的个人品味影响了民宿的品味。民宿的发展趋势，通常从纯粹的“旅游+居住”或者“休闲+居住”简单的独立空间“农家乐”开始，最后到“旅游（休闲）+居住+幸福体会”为关键文化产业内容的发展趋势轨迹。

七、合作伙伴

合作伙伴是指让运营模式高效经营所需要的供应商和合作伙伴的网络。互联网时代，“互联网+”效应非常明显。

民宿在发展趋势中不可或缺互联网，互联网应变成民宿做关键的伙伴。“互联网+民宿”在线预订平台的出现，切合了人们的应用习惯，也让更多人看到了民宿，增加了民宿的受众。在未来的发展中，民宿与互联网的结合将更加紧密。

八、固定成本

民宿产品的固定成本构造比较简单清晰，只是民宿主通常在预估和思考成本费用时忽视两个指标，即沉没成本和机会成本。在沉没成本前，各位最容易犯的错误就是，对“沉没成本”过于贪恋，持续原有的错误，导致更大的损害。

机会成本呢，也就是选择成本费用，就是作出一个选择，就将会损害另一个选择的成本费用。这两者看起来虚无缥缈，却往往变成最后制约和取决于民宿产品运营管理收益前景的最后推手。

九、经营收入

如今，民宿的经营收入主要是房间收益和衍生服务收入两部分，相对比较，民宿产品的经营收入单一且有一定的局限性。民宿主人可以思考依赖周边旅游资源提供具备本土特色的营业项目，与其他旅游平台具备极强的协同性和结合能力。

如今许多民宿的收益并非是依赖房间销售，反而是周边衍生产品或者衍生服务，挖掘和探讨创新性的创收点。

通过利用“商业模式画布九宫格”分析构建民宿产品运营管理堡垒，那么对怎么做好民宿产品的运营管理，有如下三点意见：

1、以创新构思发展，塑造民宿品牌

创新是首要关键因素，以投资融资形式，不断吸引外来资金，将政府部门、投资人、艺术家和村民等参与主体组织起来，不只是要进行资金结合，同时要有构思碰撞、运营管理创新。快速发展区域集群化的民宿，以“民宿”的构思重构乡村休闲旅游体系，塑造富有地方文化的民宿经营快速发展模式。

2、融入当地传统文化，提高民宿附加值

乡村民宿很多是外来文化人项目投资，难免会产生水土不服情况。开设民宿如对当地传统文化缺乏深刻理解，可能弄成四不像，产生定位不合理，导致项目投资的失败。民宿主亲手用本土食材做早点，并亲自解说本土人文景点，这样的旅游体验与商务酒店的住宿体验完全不同。民宿主不可以只是把民宿做成提供住宿的地方，反而是要塑造一个有趣的农家生活体会场域，如此一来能够提高民宿传统文化附加值。

3、增强营销宣传，推动“互联网+民宿”快速发展

据统计，如今有60%左右的民宿经营者还是运用传统营销方式。所以，怎么多方面优化现有资源，制定现代化的融合互联网、移动互联网技术的营销方式，已经变成民宿经营的首要任务。

“互联网+民宿”的发展前景很大，民宿业要把搭建民宿平台当做一件大事来抓，不只是为旅客提供网上交易便捷，同时提供住宿、餐饮、娱乐、购物、传统文化衍生产品一揽子解决方案，全面增长休闲民宿的产业链。全民创业、大众创业被当作中国新形势下社会经济发展“双引擎”之一，民宿也变成全民创业、大众创业的“新宠儿”，中国正迎接新一波民宿热。民宿业大有作为。然正所谓“潮起又潮落”“几家欢喜几家愁”，为让民宿业更加健康秩序井然快速发展，选择合适的运营模式是关键。

其实，我想说的是运营民宿，每一名房客都很关键。许多人文情怀都是在运营管理过程中产生的，而并非是在运营管理中附加人文情怀，房客是不会买账的。日常的运营管理维系取决于你能做多久，能赚多少钱。

看完发现，这些都是各位知道的，其实民宿短租运营管理没有捷径可走，但可以运用科学合理的形式精明点，少走弯路。

运营“互联网+民宿”民宿经营营销策略：在做好产品和服务的同时，还要有意识地推动顾客的传播行为，鼓励顾客在互联网销售平台做出良好的评价，写出产品体验。    

1、移动互联网时代几乎每个顾客都有自己的社交圈，顾客在社交媒体上的记录和展示都会给民宿品牌累积不少名气。做好口碑营销，不断丰满品牌价值，是民宿品牌推广的有效路径。

2、消费者成为品牌营销代言人的最根本原因是对产品和服务的满意、对民宿价值的认可，所以民宿经营者要做好从预订到售后的每一个服务环节，在日常经营中务求顾客满意。

3、通过互联网，游客可以在出发前了解各个城市和景区的民宿情况，利用网络支付手段，提前预订客栈民宿，并安排好以民宿为中心或节点的旅游路线和计划，与原来通过互联网来预订机票、酒店、景点门票等一样方便。

4、整体来看，“互联网+民宿”目前在国内还是一个新兴行业。与传统酒店经营较高的互联化程度相比，相当多的民宿经营还处在较低程度的互联化水平。

扩展资料：

注意事项

1、在良好经营的条件下，民宿连锁会带来更大的品牌价值和收益。但民宿最大的魅力是个性化与人文特征，在民宿的复制过程中，如何防止其成为流水线产品，保障个性特征是很大的课题。

2、放眼民宿市场，在政策和资本的积极推动下，部分民宿必然走向品牌连锁的道路。真正走向连锁的民宿最终会逐渐脱离原本民宿的概念，转型精品酒店或度假村，着重品牌价值的输出。

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