房地产调控正向三四线城市蔓延_营销

中房网讯（高鹤/文）房地产调控，有进一步向三四线城市蔓延的趋势。

8月23日，山东聊城发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出自9月1日起实行商品住房价格限控，加强房地产开发项目贷款监管等调控措施。

实际上，8月份以来，包括义乌、金华、衢州等三四线城市也发布政策，纷纷加码房地产市场调控。而在此前住建部约谈的银川、徐州、金华、泉州、惠州5城中，大多数都为三四线城市，这也被市场认为是调控下沉的强烈信号。

“调控逐渐下沉到三四线城市，其实也是因为此类城市面临一些新的情况，尤其是房价炒作等现象比较多。所以类似下沉也说明调控不断细化，不断发现新问题。当前一些东部三四线城市确实有各类炒作，包括一些重点地级市和百强县。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网分析称。那么，三四线城市到底出现了什么新情况？以致受到监管层的重视。

快速升温的楼市与地市

“一房难求，买房还要找关系，在售项目普遍捆绑车位与储藏室加价销售。”“新盘半小时内售罄。” “开始收取30万元茶水费，并提出全款优先购房。”这不是一二线城市的场景，而是部分三四线城市近期的真实写照。

受一二线城市密集调控、重点城市“集中供地”和房企金融端趋紧等因素影响，部分房企下沉至“法外之地”的三四线城市。叠加疫情后的返乡置业潮，导致近期部分三四城市楼市快速升温。

根据国家统计局此前公布的各月新建商品住宅销售价格指数梳理后发现，扬州新建商品住宅和二手住宅价格指数已连涨长达17个月，蚌埠二手住宅价格指数连涨16个月，泉州新建商品住宅和二手住宅价格指数连涨15个月。此外，温州、九江等三四线城市新建商品住宅和二手住宅价格指数均已连涨至少7个月。

单从价格来看，长三角地区的义乌，无疑是房价高企的典型代表。据全国房价行情显示，截至2021年8月31日，义乌均价为29524元/平方米，近三万元的均价水平，已经远远超过许多二三线城市。

与义乌相距130多公里的衢州，楼市也呈现出火热的态势。尽管房价不如义乌高，但当地的住房需求在疫情过后开始集中释放， 2021年以来量价齐升。在全国房价行情网上，衢州市2021年7月的挂牌价为18585元/平方米，与成都和西安同期的挂牌价几乎持平。

根据克而瑞一项调研报告，衢州当地不乏有能力全款购房的改善客群，“典型如柯城西区，市场一房难求，买房还要找关系，在售项目普遍捆绑车位与储藏室加价销售。”

无独有偶，常州金坛楼市也是一房难求。从克而瑞监测数据来看，2021年前5月金坛区商品住宅成交面积为59.4万平方米，同比增长118%，较2019年同期增长151%。全区预售价最高的中海翠语江南首开半小时内售罄，乾亨当代府和江东钱塘映象更是“一房难求”。部分项目甚至出现收取30万元茶水费，并提出全款优先购房的要求。

另一方面，自2020年起，万科、万达、新城、碧桂园、中海等品牌房企纷纷密集进驻三四城市。随着这些品牌房企的密集进驻，土地市场也开始热浪滚滚。

近日，仁恒以楼板价15951元/平米在江阴竞得一宅地，成为该地新的“单价地王”。克而瑞数据显示，南通、常州、金华、淮安等多个三四线城市在7月均有集中拍地，成交量也均超过了100万平方米。其中，常州市区推出的7宗双限宅地，吸引了包括中海、保利、金地在内的众多房企竞拍，最终全部触顶摇号。而在此之前，惠州、泉州、宿迁等城市也均出现超100%溢价率成交地块的现象。其中，武汉地产于3月便以总价30亿元、楼板价高达3.6万元拿下义乌一块宅地，并创下该地土拍的新纪录。

某知名品牌房企负责人表示，“如今很多开发商投资的总原则是，哪里有银行信贷额度，就去哪里。他们的核心诉求是，要首先力保现金流的安全，而非利润。

而一般品牌房企进入三四线后，银行大多会为其预留贷款额度。而三四线这个战场，对于房企来说，竞争更加激烈。除了碧桂园、恒大、中梁外，今年万科、中海、保利、金茂等房地产企业也快速下沉周边三四线抢地，导致竞争加剧，市场“内卷”。

超20城举起调控大棒

据中房网不完全统计，今年以来，已有佛山、东莞、惠州、金华、义乌、温州、嘉兴、无锡、常州、湖州、南平、镇江、南通、衢州、聊城等近20余个三四线城市先后加码了房地产市场相关调控政策。此外，淄博、开封、珠海、柳州、黄山、淮南、永州、咸宁等城也进一步规范了企业诚信建设。

8月24日，温州迎来楼市新政。该市发布的《关于进一步加强商品住宅销售管理的通知》规定，严格控制土地溢价率和楼面地价。在新房销售方面，规定热点楼盘必须采取公证机构主持的公开摇号方式；在二手房方面，要求对热点住宅小区二手住房交易价格进行监测。

同月，义乌也加强了房地产市场调控，进一步优化土地供应，加强商品住宅品质管控等。其中，在调整住宅限售方面，要求新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。

此前，衢州这座房价逼近二线城市的四线“小山城”也再次升级了调控政策。新政从实行限购管理、扩大限售范围、加强税收调节、建立二手住房成交参考价格发布机制和规范二手住房房源信息发布五方面入手，进一步抑制房价过快上涨。

值得注意的是，在房价“限涨”的大背景之下，最近岳阳住建局发布了“限跌令”。“限跌令”要求新建商品住房销售价格备案以后，实际成交价格就不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。6个月后才能申请调整，否则将不能网签。据国家统计局数据显示，7月份岳阳新建商品住宅价格、二手住宅价格分别环降0.7%、0.6%，为70城中跌幅较多的城市。

由此可见，一些三四线城市在大力发展房地产后，造成当地住房供应量过大，脱离了实际住房需求，导致去库存压力加大，进而引发楼盘大幅降价等营销乱象。楼市调控强调要“稳”，房地产市场平稳健康的发展才是管理层最希望看到的结果。因此，“防大涨”和“防大跌”都是未来房地产的调控方向。

在严跃进看来，今年持续的政策管控，已经使得房地产市场总体趋稳向好，炒作的现象少了很多。而温州、义乌、衢州等城市进一步收紧调控政策，可以说是下半年一些重点三四线城市政策升级的导向，预计三四线城市后续相关调控城市数量将继续增加。尤其是“三道红线”后，部分房企为了规避拿地风险，纷纷到此类城市拿地，导致地块竞拍非常激烈，这都是后续调控所需积极关注的内容。同时，这些城市也需在土地供应等方面发力，以更好改善此类城市的供求关系，促进市场平稳健康发展。

据相关统计，珠海市的汽车保有量近几年来以10%的比例增长，而珠海多数小区的停车位配比不到1：1，因停车而引发的各类矛盾逐渐凸显出来。尤其是关于停车位的产权问题，更是焦点矛盾。人防工程改建的停车位是否可售？有产权的停车位售价是否合理？……一系列的疑问也是珠海读者投诉较多的问题。为此，记者展开了调查。 “我每天回家早车位至少找半个小时，稍晚点连外面的车位都找不到，只能停在路边上，一大早又得赶紧开走，要不然怕抄牌。”住在柠溪附近的李先生表示，买车容易，要找个位停车太难了。不管住不住，先买个车位再说 “五年前，珠海的车位6-7万元一个，我都嫌贵，现在你花15万元都不一定能买上一个产权车位。”住拱北的徐先生告诉记者，眼看着小区的车如雨后春笋般冒出来，平均每天都能看到一两台新车出现，车位问题真的非常严峻了。年前花了10万元在坦洲中颐海伦堡买了一个车位的熊小姐告诉记者，坦洲的房买了也主要是投资用，自己也不住坦洲，但是当知道中颐海伦堡开始卖车位的消息后，她就抓着老公去看了两次车位。“无论住不住，也得先拿一个车位再说。以后有车一族越来越多，车位肯定紧俏，买车位也算是一项投资了。” “以前五洲花城开盘时的车位才卖9.8万元一个，后来涨到了15万元一个。现在有人出20万元都没人肯卖哦。”五洲房产的营销总监刘咏谦告诉记者，珠海的车位价格一直在上涨。 2010年11月13日，仁恒星园二期地下停车位公开认购，当天推出1000多个车位，售价在15-17万之间。此次车位销售由于是采取先到先得的自然销售方式，不少业主很早便来到销售中心门前排队，甚至更有客户晚上10点多钟就来排队。据南都记者了解，目前珠海的车位售价水平大多一致，价格大约在15-20万元，个别楼盘的车位价格达到20万元/个。这种车位有单独的产权所有证，且使用年限等同于住宅，也可进行市场交易。无产权车位有20年使用权在调查中，南都记者发现，还有一种无产权式车位也在市场上公开发售。在柠溪朗晴居居住的王先生告诉南都记者，这两年来，小区的停车问题很紧张，地上的车位全部停满，而地下车位由于租金太高仍有不少空置，但此前曾听说发展商将地下车位拿出来销售，他一问，价格居然要14万元/个。“太贵了，而且这还不是有产权的车位呢。有产权的要16万元。” 同样的情况在锦绣柠溪、岭南世家等多个小区存在。“其实这种现象很普遍，虽然是无产权的车位，但除了不能公开转让之外，自己用的话与有产权车位的区别并不大。”某楼盘发展商表示，无产权式车位的销售其实是一种长期出租，和业主签订20年的使用权。到期之后也可同商品房满70年使用期一样续期。位于新香洲的五洲花城有部分车位属于无产权车位。“我们有产权的就出售，无产权的就写租赁合同。当然合同上的使用年限是20年。”五洲房产营销总监刘咏谦表示，他们是遵照物权法中的“谁投资，谁受益”的原则来租这些车位的。四类人防工程车位不能出售据了解，目前小区停车位的产权，大体分三种类型：一、小区露天的道路临时停车位，这已经有相关法规规定，产权属于全体业主共有。二、人防工程车位，根据相关法规，开发商并不拥有产权，但根据“谁投资，谁收益”的原则。三、开发商自己投资的车位，根据法规，由于拥有产权，开发商可以自行处置。而记者了解到，虽然三种产权类型看似清晰，但对于“谁投资”的问题，业主和开发商往往都有各自的不同理解。据悉，目前珠海市的无产权车位销售主要是指的人防工程改造的车位，开发商经常以签订租赁合同(20年起，之后无偿使用)方式，变相销售。为此，去年年底出台，12月17日正式实施的《珠海市人民防空工程开发使用管理办法》规定，四类人防工程任何组织和个人不能进行任何形式的处分；而结合地面民用建筑住宅区修建的防空地下室作为停车位出租时，应当首先满足本小区业主的“优先承租”。据悉，四类范畴的人防工程，除人防主管部门外，任何组织和个人不得进行各种形式的处分，开发商亦无权出售。这四类包括：国家依法取得和认定的；国家以各种形式投资修建的；国家和省规定的结合地面民用建筑修建的；依法用收取的人防工程易地建设费修建的。市场个案朗晴居地下无产权车位只卖出两个物业管理公司：珠海葆力物业管理有限公司物业管理收费：电梯房0.8元/平方米/月，多层0.5元/平方米/月停车位价格：无产权车位14万元现场调查： “车位的售价不是由我们来定的，是由发展商来定的哦。因为都是人防工程，所以都没有产权证，只有使用权协议书。”朗晴居物业管理处工作人员表示，该小区地下车位一共有75个，已出租的是30个，而已出售的只有两个。据了解，朗晴居一共有700多户居民，车辆保有量约150多辆。由于地下停车的租金为250元/个，因此很多业主将车随便停置于小区路面。后来，物业管理处将地上的公共空间隔出70个车位，但仍然无法满足业主的要求。 “有很多业主都想买停车位，但是一听说是无产权车位，加上价格也不便宜。因此也就算了。”该工作人员表示。锦绣柠溪有产权车位和无产权车位价格差不多物业管理公司：珠海葆力物业管理有限公司物业管理收费：电梯房0.8元/平方米/月，多层0.5元/平方米/月停车位价格：无产权车位15万元，有产权车位是17～20万元现场调查：相对于朗晴居而言，锦绣柠溪的项目规模相对较大，虽然是同一个发展商，但锦绣柠溪的车位配比明显高于朗晴居。据了解，锦绣柠溪的车位分为两种，一种是无产权式车位，这种有200多个，主要是人防工程改造而成；而另外一种则是发展商之前规划报建的地下车库，也有200多个。 “我们现在的报价相对于去年来说涨了不少。”据锦绣柠溪项目发展商朗天房产的工作人员透露，之前无产权的车位只要13.9万元/个，有产权的车位是15万元/个，仍然有不少人来咨询。据了解，该小区的无产权车位和有产权车位销售了各约一半的量。律师说法 “放心车位”看《预售许可证》针对无产权车位，广东莱恩律师事务所王平律师认为存在一定的风险：其一，这种买卖是不受法律保护的；其二，20年的使用协议，实际上是租赁合同，而不是买卖合同。业主获得的仍然不是车位的所有权。未来这些车位的权属一旦发生争议，或者国家法律政策有变化，则存在风险。如何才能买到有产权的“放心车位”？王平认为，关键是看证：(1)如果地下车位与商品房是一并申请预售的，则《预售许可证》的“备注”栏内会有地下车位的批准预售面积；(2)如果地下车位是单独申请《预售许可证》的，则在许可证的“项目类型”栏内会加以注明。记者观察无产权车位诱惑多保障少很多珠海本地人都有着停车免费的习惯。当车位开始出租时，珠海人经历了一段时期的适应，地上70元/月，地下250元/月，价格不贵，因此很快就能适应。但购车位？最开始的适应恐怕是被逼而为。随着房价上涨，车位价格也从以前的几万元到现在的十几万元20多万元，这似乎是一种正常的市场行为。但无产权式车位的购买是否存在风险？对于很多人来说，仅仅是20年的使用期，以目前的车位租金来看，并不划算。但以20年之后免费使用的无限期来看，仍是有不少诱惑。但20年之后的免费使用却没有任何的法律保障，届时政策是否还允许这种免费餐，仍是个未知数。

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是的，楼事春眠探盘|华侨城原岸：二环边上的临湖住区以细节审美取胜

2019-03-21 09:55

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住的不仅是地段，还有细节

市面上有两类楼盘，一种是靠市场，另一种是靠产品。

市场火热时，楼盘销售都不愁，市场一旦平静冷却，这类楼盘就难有人问津。而专注研发产品的楼盘，则能在大环境不景气时突出重围。

产品力强的楼盘，从来都不缺客户，这些项目往往有个共同点，那就是一看便心动。

【1】

临湖而建宜居宜眠

今天要说的这个产品力项目叫做华侨城原岸。

从走近营销中心起，左侧的东湖美景及活力四射的生态运动公园便强势吸引眼球，一线临湖的听湖广场、色彩斑斓的童趣乐园构成五公里户外富氧带，内设秋千、滑板区、儿童滑梯、星空剧场等。

日常在此散步娱乐，孩子有自己的玩耍空间，老人也有休息观景台，一家人聊天吹风晒太阳好不惬意，颇有左手揽湖、右手为家之感。

单凭与东湖的亲密距离，华侨城原岸便足够有竞争力，但它并不“甘心”仅仅如此。

“嵌”于东湖而建，建筑也仿若有些许温度，其美学生活馆以米色和灰色调为主，选米色之柔和、灰色之气质，配上现代感家具给人以大气十足的观感。

步入馆内，灰白与深灰色地砖拼接而铺，黑色屏风以间隔空隙及颜色加深巧妙呈山水墨画之景，主吊灯似龙卷风之式灵动不已。

很多项目会在营销中心下大手笔去建造，因为它是项目的门面，很大程度上会影响访客对项目的第一印象。

华侨城原岸也不例外，邀请明合文吉 *** 刀美学生活馆，特邀卢志荣、邱德光、梁志天、吴滨等知名设计师进行样板间打造。

最终呈现出点、线、面交错相融之景，所有的不规则都有规则，所有的随意都是有意。在了解华侨城原岸的第一处，便已觉此项目非同一般的细节把控。

【2】

微气候构建舒适社区

产品力一方面体现于给访者视觉的冲击，例如营销中心、示范区、样板间等精雕细琢的建筑设计；另一方面则来自于对人居体验细节的把控，例如项目楼栋的布局、园林的规划、户型的设计、装修家居的选材用料等。

在项目布局上，华侨城采用的是叶脉式非对称整体布局，保证建筑整体的视觉美感，以及观景的优秀效果。

在园林规划上，项目南北两侧构成一公里山水文化中轴，从高层主入口到山水主题入口，用五大山水主题景观节点串联，横向则有三大山水禅意景观节点。

在社区中心处，还规划建有以生态为主题的艺术雕塑广场，汇集20处世界级都市主义现代艺术品。

其实去看项目的规划图，园区内部水景很少，绿植景观基本分布均匀，这是因为华侨城原岸在利用植物去微调社区内部的气候舒适度。

为了减少空气湿度，项目减少大面积水景和大面积多层次植栽组合，避免水景蒸发带来空气湿度增加、减少植物蒸发所产生的水汽。

此外还利用植物设计，引导夏季季风流动，阻隔冬季季风，在日照充足的建筑南侧设置活动场地，并选用以落叶乔木为主的植物设计，增加夏季遮阴，冬季阳光照射。

在社区微气候方面，华侨城原岸展示出其专业度。

【3】

精致细节贴合人居习性

当我们去看一栋建筑时，最先看到的是外立面，最关心的是屋内设计。在这两处，事长再次看到华侨城原岸的产品力。

先说外立面，其高层产品为全玻璃幕墙设计，采用的是环保LOW-E玻璃材料，呈现高端视觉感，不仅便于业主观湖，并且LOW-E玻璃的防水、防风、隔热、安全性能都十分突出。

再看屋内设计，也是最能直观感受产品细致的地方。住一间房，更多考虑的还是户型设计的合理性，屋外的园林再美也不及室内的舒适度重要，毕竟多数时间还是在房间内休息活动。

事长经常看到一些楼盘为溢价而加装修，把该有的地砖、门框、淋浴、燃气灶等基础设施配上就算完事，根本谈不上“精”装修，但其实带装修的房屋是有很多细节可以处理的。

在华侨城原岸样板间内，倒发现了一些用心之处。例如卫生间洗手盆四角为圆弧状设计，去柔和大理石面板带来的冰冷感。

同样位于卫生间内的暖风机，采用了控制面板来配合使用，具有换气、取暖、干燥及定时效果，便于日常使用。即便是冬天沐浴，也可提前开启暖风机温暖淋浴区，同时将取暖模式调至“强”模式，保证温暖淋浴。

房间内的小夜灯设置十分贴心，位于靠近房门处的墙面下方，夜晚熄灯后若要起身去洗手间，一定会靠近或经过小夜灯，此时它变回亮起，而柔和的灯光也不会亮到刺眼。

小细节还体现于不易被发现的地面，华侨城原岸为大横厅设计，在预估放置沙发位置的两侧，设有两个地插，避免出去坐在沙发上要用手机，却无处充电的尴尬状况，减少屋内使用插排线的情况，呈现整洁大方之态。

说到插座，那就再提一下其厨房选用的插座，有一键控制电源的按键，避免经常拔插头使用更便利，同时也能降低儿童在此用电的次数和危险性。

放大插座区视野，厨房空间内设有可移动的放物架，放置物品或拿东西更方便，此外在上橱柜的下方还设有灯带，保证 *** 作区域更明亮。

厨房内安装了直饮机，用水更放心，无论是做饭炒菜用水，还是饮用水，都可以直接使用，不用再单独过滤，省事许多。

打开水槽下方的橱柜，就会发现此处配有垃圾粉碎机，择菜洗菜后的厨房垃圾可以直接放置于此，并且垃圾桶设有滑道，随门而开，关门则有挡板避免有异味。

其厨房门为木质滑门设计，且轨道设于上方，就不会出现积灰而不便清扫的状况。

而其“跑道”似的阳台，也叫人眼前一亮。在此阳台上晒着太阳，看着东湖岂不乐哉。

【4】

尺度把握呈最佳采光

不仅是高层，别墅产品更为精致。

从双拼、叠拼到叠墅，无一不是匠心之作。在多建多卖、高周转盈利的当下，其退台式的联排别墅尤为难得。

南北向层层退台，增加采光面及视野面，而每层设置的大面积观景露台，也提供更多的休闲观景区域。

有一点退让，尺度更惊艳。

若说世间最美为何物，那一定是大自然的馈赠，无法复制的天然美，而这座临东湖而建的房子却毫不逊色，这一切与它的产品力密不可分。

春眠宜居楼盘推荐原因：

华侨城原岸1.4的超低容积率、1:2.78的超高车位比也不足以体现其产品匠心，唯有眼见为实的细节打磨成就了此盘。

房地产调控正向三四线城市蔓延

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