社区底商为啥不好卖了

社区底商从去年开始进入销售的滞销，一开始还是郊区大盘的社区底商，后来逐步扩散到城区中心。

郊区大盘的社区底商不好销售的逻辑比较好辨认，因为入住人口较少，流量不高，不够支撑商家的利润。

而成熟的市区中心底层商铺不好销售，归咎于近期市场的宏观经济形势。本来实体店经济就不算太好，加上近两年的疫情影响，经营更是步履维艰，空置率居高。

这里无论是郊区还是成熟社区，底层商铺核心的问题就是回报率低，不足3%的回报率，使投资者望而却步。更可怕的是经营者市场预期不好，即使0回报（免租经营），经营者的经营意愿也不是很强烈。这样从投资角度和使用角度，底层商业都处于 历史 上的至暗时刻。

投资商铺原来的底层逻辑是：增值+租金。一般来讲 健康 的市场，租金大约4-6%，增值4-6%（都是每年）。综合收益到达8-10%。但是现在这样的底层逻辑坍塌了。增值不增值不好说（一般商铺价格都偏高，理论依据就是租售比），租金也只有2-3%。在没有增值可靠保证的基础上，只有2-3%的租金，投资者是不会出手的。

商铺的使用逻辑是卖的不用，用的不卖（当然不是绝对的）

那么对于使用者来说（经营者）逻辑就利润覆盖租金，但当零租金都不能覆盖利润的时候，使用（租赁）也就失去了市场。

没有预期增值，没有5%的租金回报以及保证，社区底商陷入低谷。

目前没有太好的解决方案，核心的问题是怎么保证客户投资的增值，如何保证回报率大于5%，更重要的是如何保证。

如何保证传统的方式是格子铺的销售模式的引入：承诺返租。但面对这市场失信项目的越来越多，投资者不信了，还有由于以前投资回报承诺的失信造成的 社会 问题，政府也开始严格监管了。所以这个方案不能在市场上奏效。

还有的方式就是先招商，后期带租约销售。逻辑很美，实现不了。如果能考正常的招商能招来商家，那么销售也自然不成问题，关键是靠免租招商，带到人流的方式根本不奏效。招商根本招不来，靠卖，现在是卖商的阶段，招没有用。从社区底商招商运营在销售的类似格子铺的销售方案，在近1,2年的市场中鲜有成功。

以租代售的底层逻辑思维是使用者变成购买者，采用分期或者零首付的方式，因为现阶段本身的用家就少（经营者少），这个政策的执行效果也就很差，但能销售处一部分，大约总体的10%以内，条件是分期5年，价格合理。价格不合理分期也没用。

目前底层商铺越来越成为，开发商去化的难题，无论一线、二线城市都是如此。要想去化，首先就是价格回归合理，第二点就是融资思路，融转售。这个思路是目前社区底商去华最为有效的策略，策略是策略，不能保证火，有可能性，但一定能去化。算算账吧。

社区商铺主要有以下五种优势：1、投资风险低。社区商业的最大特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。社区商铺大多用于销售生活必需的日用品，事关居民衣食住行的方方面面，因为需求稳定，营收当然也很稳定，投资风险自然相对较低。2、经营范围广。社区商铺主要是与人们生活密切相关的各种业态，如餐馆、便利店、银行等，客群稳定，租金相对较低，经营比较容易持续。例如，面积较小的铺子，开24小时便利店，这类的毛利率最低，为30%左右，但生存率很高，而像干洗店、早餐店等，毛利率要高得多，也更加容易经营。3、出租快、门槛低。社区铺的租客范围也会更加广泛，除了一般的投资者，周边小区的全职太太、退休居民、以及手里有闲钱的人们投资都会优先考虑自己小区商铺。此外，相比于集中式商业，社区商业的投资置业门槛更低，几十万就能拥有自己的商铺，因此成为当下不少投资置业者的新宠”。4、离消费群近。社区商铺，消费群体多为社区居民，拥有稳定的长期消费力量。而且，随着社区入住率的提高和居民购买力的增强，商铺的价值会逐渐得以体现和提高。如今生活节奏加快，消费者更在意时间成本，能在短时间内买到性价比高的商品，获得更多的服务，成为增强消费者粘性的关键。5、升值潜力大。商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。社区商业，不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，随着社区人口的增加，好的商铺因其灵活性和特定性，升值潜力会逐渐释放，投资收益也会相应增加。一个社区成熟的过程就是价值提升的过程。

---