写字楼与底商 如何进行价值再发现?

时下业界对写字楼越来越关注，写字楼的价值、写字楼的形象力，写字楼与城市的互动关系，写字楼的经营与可持续发展等话题，正在成为讨论的热点。

时下业界对写字楼越来越关注，写字楼的价值、写字楼的形象力，写字楼与城市的互动关系，写字楼的经营与可持续发展等话题，正在成为讨论的热点。而写字楼底商，因为与写字楼价值、城市价值所存在密切而有机的联系，正在成为写字楼开发，乃至城市开发的节点受到越来越多的重视。

确切的说，写字楼底商并不是一个定位精确的概念，其核心和边界都有相当的模糊性，是一个复杂的、综合性的开放系统，既可以理解为写字楼的配套商业；在某种意义上也可以视之为城市或区域的社会性商业；另外，也有商业内在业态的组合与运营规律的要求。因此，从写字楼、城市及商业运营三个方向进行系统思考，是实现写字楼底商的良性开发与有效经营，实现价值最大化的必要途径。

一.写字楼与底商

写字楼底商首先是依托于写字楼存在的，从这个意义上讲，它是写字楼的有机组成部分，是写字楼功能充分发挥作用的极其重要的基础。对于写字楼而言，它至少具有三层重要价值。

（一）写字楼底商为写字楼的提供必要的配套服务

作为商务活动的延伸，写字楼内的公司对会议、展览、银行、邮政、票务等业务具有频繁而密切的需求。这类需求是较为刚性的配套需求，可以看成办公空间的延展，主要跟商务活动发生关系（有时也可统称为商务中心），直接影响到公司的商务成本和商务效率。因此，这类配套是否健全，直接影响到客户对写字楼品质与档次的认知，对写字楼品质与档次形成刚性约束。

虽然不是商务功能所必须，但却是商务活动所必要的一些柔性配套，如餐饮、休闲、书店、品牌零售等业态，能够满足写字楼人群在各个时段多样性的复合需求。而这一类商业，由其业态所决定，因为跟人、跟城市更多地发生了关系，在提供了综合性配套服务的同时，更具有深远的延伸价值，这类商业，更是我们应该重点关注与研究的。

（二）写字楼底商是写字楼重要的公共空间

人们在理解写字楼的公共空间时，会自然地联想到写字楼的公共环境、大堂、电梯间等等，公共空间既是写字楼的“脸面”，更是商务人群汇集、共享的区域，从管理学的意义上说，它可称之为“非正式办公空间”，对办公人群发挥着沟通信息、交流情感、放松心情、吸取知识与能量，甚至激发创意的功能，是一个非常重要的心理“场”。因此，公共空间的营造、其运行效率的高低对写字楼的效率和档次、对写字楼的生产力有重要而深远的影响。而写字楼底商正是这样一个重要又常常被忽视的写字楼公共空间。

写字楼底商是商务人群能够真正聚集并进行某种主题活动的场所，如果从公共空间的角度去解读底商，也许能更深刻地理解底商对于写字楼的重要价值。一位从国外回来的资深业界朋友曾给我讲了这么一件事，在高档写字楼云集的芝加哥商务区，有一个很有意思的写字楼，把员工餐厅做在了地上一层与地上二层之间的夹层，令这个空间享受充分的阳光与市景，使一个原本是商务配套的功能赋予了更多的公共空间含义，使员工餐厅不仅仅只有就餐功能，更变成了写字楼人群心理与情感互动的场所，就是这样一个可能看似平淡的差别，使这个写字楼的租金远高于周边同类条件的写字楼。

日本六本木中心写字楼顶层，是日本最著名的森艺术馆，如果把它理解成写字楼的配套的话，那它可以算是写字楼的“顶商”了，这种业态，如果单从商业经营的角度考虑，很难想象与写字楼混合配置，而如果从公共空间、从写字楼长期价值提升的角度去看，就不难理解它的意义与价值了。

其实，商务区写字楼的的发展形态是一个从低级到高级的动态过程，经历着从独栋写字楼到商务综合体，再到城市综合体的演进，越高级的写字楼，其功能的复合性越强，写字楼运行的效能和效率更高。这种变化对底商的形态与需求也在不断地产生影响，从单纯的依附性与服务性形态逐渐向到独立性与互动性的方向发展，从较为单一的配套服务性功能向更具复合功能的方向发展。

（三）底商的定位对写字楼的品质有深刻影响

从上述两个方面，可以清楚地看到，底商与写字楼存在着密切的价值互动关系，底商业态是否合理，服务是否完善，功能是否有效，对写字楼价值有相当大的影响。从物理功能上看，它具有服务性；从心理功能上讲，它是一个对商务效率很有意义与价值的“场”。因此，底商的定位必然对写字楼的品质产生深刻影响。

九十年代的万通中心曾经是当时北京名躁一时、售价最高的写字楼之一，配有相当数量的商业，但由于近年来将商业定位于小商品市场，底商功能负面化，极大地影响了该楼的形象和品质，租金年年走低，至今只有十三美金左右，沦落为乙级写字楼的水平。类似之例不胜枚举。当底商游离于写字楼之外，被主流商务需求边缘化，不能与写字楼形成良性的有机互动时，写字楼价值必然大为折减。

二.写字楼底商与城市的关系

如果放大到城市来看，写字楼底商就可能不仅仅是写字楼的配套，它也是城市商业的有机组成部分。比如国贸的商业，它已经不仅仅是写字楼的配套，更多的表现为城市的商业空间，成为国外一线品牌进入北京的首选平台。

写字楼底商与城市的关系，可以从两个方面去理解。

第一，它在很大程度上取决于所依托的主流形态—写字楼与城市的互动关系。写字楼不单单是商务产品，同时由于其地理位置显赫、建筑标识性强、商务活动的开放性等特点而成为城市的公共产品，写字楼这些特点所聚集的人流量、人流类别、消费的倾向与档次等深刻地影响着底商的布局与定位。

第二，它的规模、业态主题、档次、互补性或差异化的定位决定着它对城市人群的吸引力以及对城市的服务功能。当底商规模很小时，它更多表现为写字楼的配套性功能，很难对城市人群构成吸引力，规模是底商城市化、社会化的一个必要条件；当底商不能采取互补性或差异化的定位，缺乏鲜明的业态主题与类别时，也很难对城市人群构成吸引力。正如我们看到的，目前存在的大量写字楼底商定位的同质化倾向，使城市商业资源不能形成有效互补，形成各自封闭、高度分散的局面，“大而全”、“小而全”，极大地降低了商业的营运效率，降低了商业对城市的贡献率。

可见，如何最大限度地利用城市资源，如何与城市产生价值互动是提高写字楼底商价值及运营效率的关键环节，也是提高写字楼自身价值的关键环节。

第三，定位、规划与营运好写字楼底商，综上所述，写字楼底商的定位、规划与营运必须结合三个维度来考虑，即写字楼本身的定位、规划与营运，城市资源的有效利用，商业运营规律自身的要求，导入开放性、系统性和有机性的规划理念，以充分发挥底商对写字楼、对城市的重要价值。

（一）统一业权、持续经营

为保证写字楼的形象、品质与长期价值，寻求与城市资源的有效嫁接，写字楼底商宜统一规划、统一业权、经营性持有。只有这样，才能把写字楼底商对写字楼的双重功能，即服务性功能与“场”的效用充分发挥出来；对城市而言，商业资源是稀缺的垄断性资源，也只有这样，才能把写字楼底商对城市的功能充分发挥出来，实现底商价值最大化。实践证明，目前盛行的以切块销售为导向的底商营运模式所形成的多业主、混业态的局面，切断了底商与写字楼的有机联系，将底商对写字楼的增值功能变成了减值功能，加速了写字楼的技术折旧，极大地降低了写字楼的价值；同时也使一个本来对城市很有吸引力的商业变成了一个个杂货铺。

（二）差异化定位与经营

其实，差异化定位不仅仅是针对底商而言的。首先是写字楼的体量、定位及所处地段的差异化决定着底商的基本规模、档次的选择；其次，要充分考虑城市商业资源与区域商业资源的分布情形，尽可能在业态上形成互补与差异；因此，需要深入研究写字楼定位与发展方向，深入研究城市区域经济、产业状态、商业布局、消费趋势，深入研究地块价值，才能形成有鲜明特色与独特吸引力的的商业定位，提升底商的吸引力与发展价值。

（三）规划设计

规划设计是实现底商定位，提升底商品质的重要保证。从内容上看，底商的规划设计主要涉及到人流、物流动线设计及商业空间本身的规划设计，而在过程上则是一个开放性、系统性的思考。在个环节要注意遵循两个重要原则。

1。价值性原则。贯彻开放融合、价值互动、集约效率、人性化设计的规划思想，强调底商价值与写字楼价值、与城市价值的高度联系与互动，强调底商空间与写字楼空间、与城市空间价值的高度联系与互动，强调对周边商业资源与空间资源的有效利用，强调人性化的设计手法与细节处理，强调商业空间与人的亲合力及融合度。

2。功能性原则。写字楼底商的功能性主要表现在三个方面，一是节点，既是交通节点又是形象节点；服务性，业态的完善性与便利性，对写字楼人群服务的高效率；公共空间，强调人与人的交流及场所的心理体验性。底商的规划设计要寻求这三方面的有机融合，均衡统一，协调发展。

（四）统一招商与管理

底商的招商是一项系统的营销工程，也是整个写字楼营销的有机组成部分。品牌商家的引入有助于强化写字楼的档次，提高其知名度与公众形象力；同时，统一标准、统一节奏的招商能够确保商业定位的完整实现，统一管理则能保证商业品质与价值的有效实现。

其实，有关写字楼底商的话题还很多，本文只是一个索引。这个话题的提出，反映出业界与媒体的专业意识的不断深化，这是一个令人鼓舞的现象。可以预期，随着我们抛弃对房价涨跌等“伪问题”的纠缠，以更理性、更具建设性的态度来关注这些亟待解决的专业层面的问题时，写字楼等商业地产的开发将进入一个新的、可持续发展的、不断增值的阶段。

市场营销策划主要做什么

市场营销策划主要做的事如下：

市场营销策划是为了改变企业现状，完成营销目标，借助科学方法与创新思维，立足于企业现有营销状况，对企业未来的营销发展做出战略性的决策和指导，带有前瞻性、全局性、创新性、系统性。市场营销策划适合任何一个产品，包括无形的服务，它要求企业根据市场环境变化和自身资源状况做出相适应的规划，从而提高产品销售，获取利润。市场营销策划的内容包含市场分析、产品创新、营销战略设计、营销组合4P战术等四个方面的内容。

教育传媒公司 市场营销策划主要做什么

主要做：校园活动推广、企业校园品牌营销、高校活动策划。

校园营销方案策划、活动执行、创意设计和校园媒介整合发布的全流程校园传播服务体系。

市场营销策划是做什么的？

为企业服务，相当于企划吧，只不过比企划更加灵活..很有前途的职业

什么是市场营销策划？

市场营销（Marketing）又称为市场学、市场行销或行销学。简称“营销”，台湾常称作“行销”；是指个人或集体通过交易其创造的产品或价值，以获得所需之物，实现双赢或多赢的过程。它包含两种含义，一种是动词理解，指企业的具体活动或行为，这时称之为市场营销或市场经营；另一种是名词理解，指研究企业的市场营销活动或行为的学科，称之为市场营销学、营销学或市场学等。

多多学习市场营销，慢慢领悟...

是在对企业内部环境予以准确地分析，并有效运用经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为方针、目标、战略以及实施方案与具体措施进行设计和计划。营销策划是一种运用智慧与策略的营销活动与理性行为，营销策划是为了改变企业现状，达到理想目标，借助科学方法与创新思维，分析研究创新设计并制定营销方案的理性思维活动。 　概念解读： 营销策划，首先要确定营销概念，其次是在营销理念基础上的策划.营销策划是根据企业的营销目标，以满足消费者需求和欲望为核心， 设计和规划企业产品、服务和创意、价格、渠道、促销，从而实现个人和组织的交换过程。营销策划是为了改变企业现状，完成营销目标，借助科学方法与创新思维，立足于企业现有营销状况，对企业未来的营销发展做出战略性的决策和指导，带有前瞻性、全局性、创新性、系统性。营销策划适合任何一个产品，包括无形的服务，它要求企业根据市场环境变化和自身资源状况做出相适应的规划，从而提高产品销售，获取利润。营销策划的内容包含市场细分、产品创新、营销战略设计、营销组合4P战术等四个方面的内容。 著名营销战略家翁向东教授对营销策划的见解独辟蹊径。他指出营销的本质是用最低的成本创造最高的感知价值与顾客让渡价值，可谓一语中的，直指营销策划的本质，因为只有创造较高顾客让渡价值，才能让营销业绩持续增长。可以这么说，是否带给顾客较高的让渡价值是衡量营销策划方案水平高低的主要标准。　 营销策划的步骤： 营销策划包括六个步骤：情景分析、目标、战略、战术、预算和控制。 1．情景分析：企业首先要明确所处环境的各种宏观力量（经济、政治/法律、社会/文化、技术）和 局内人企业、竞争者、分销商和供应商 。企业可以进行SWOT分析（优势Strengths、劣势Weaknesses、机会Oppo rtunities、威胁Threats）。但是这种分析方法应该做一些修改，修改后成为TOWS分析（威胁Threats、机会Opportunities、劣势Weaknesses、优势Strengths），原因是分析思维的顺序应该由外而内，而不是由内而外。SWOT分析方 法可能会赋予内部因素不应有的重要性，误导企业根据自身的优势来选择性地认识外部威胁和机会。这个步骤还应包括公司各部门面临的主要问题。 2．目标：对于情景分析中确认的那些最好的机会，企业要对其进行排序，然后由此出发，定义目标市 场、设立目标和完成时间表。企业还需要为利益相关者、企业的声誉、技术等有关方面设立目标。比如海尔的企业口号真诚服务到永远，佛尔盛的让传动更简单，让传动更节能等等。 3．战略：任何目标都有许多达成途径，战略的任务就是选择最有效的行动方式来完成目标。 4．战术：战略充分展开成细节，包括4P和各部门人员的时间表和任务。 5．预算：企业为达到其目标所计划的行为和活动需要的成本。 6．控制：企业必须设立检查时间和措施，及时发现计划完成情况。

市场营销策划作业（一）

哥们你学营销的，这么简单的问题就不要弄到网上来了，吧，侬本飞利浦-科特勒的 市场营销 看看吧！对你很有帮助的，而且讲的很是全面的！

网络市场营销策划

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市场营销策划书的主要表达方式

细致，华丽，有说服力

市场营销策划 意义是

能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。

3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。

4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。

市场营销策划案范文

这里有一份，可以供你参考一下一份完整较的营销策划书的构造分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文内容。三是效果预测即方案的可行性与 *** 作性。

（一）市场状况分析

要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容：

（1）整个产品在当前市场的规模。

（2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。

（3）竞争品牌市场占有率的比较分析。

（4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。

（5）各竞争品牌产品优缺点的比较分析。

（6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。

（7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。

（8）各竞争品牌促销活动的比较分析。

（9）各竞争品牌公关活动的比较分析。

（10）竞争品牌订价策略的比较分析。

（11）竞争品牌销售渠道的比较分析。

（12）公司近年产品的财务损益分析。

（13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。

（二）策划书正文

一般的营销策划书正文由七大项构成，现简单扼要说明。

（1）公司产品投入市场的政策

策划者在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节；

1。确定目标市场与产品定位。

2。销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。

3。制定价格政策。

4。确定销售方式。

5。广告表现与广告预算。

6。促销活动的重点与原则。

7。公关活动的重点与原则。

（2）企业的产品销售目标

所谓销售目标，就是指公司的各种产品在一定期间内（通常为一年）必须实现的营业目标。

销售目标量化有下列优点：

为检验整个营销策划案的成败提供依据。

为评估工作绩效目标提供依据。

为拟定下一次销售目标提供基础。

（3）产品的推广计划

策划者拟定推广计划的目的，就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。

①目标

策划书必须明确地表示，为了实现整个营销策划案的销售目标，所希望达到的推广活动的目标。一般可分为：长期，中期与短期计划。

②策略

决定推广计划的目标之后，接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告宣传策略、分销渠道运用策略、促销价格活动策略、公关活动策略等四大项。

广告宣传策略：针对产品定位与目标消费群，决定方针表现的主题，利用报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体？各占多少比率？广告的视听率与接触率有多少？使产品的特色与卖点深入人心。

分销渠道策略：当前的分销渠道的种类很多，企业要根据需要和可能选择适合自己的渠道进行，一般可分为：经销商和终端两大块，另有中间代理商德等形式。在选择中我们，遵循的主要原则是“有的放矢”，充分利用公司的有限的资源和力量。

促销价格策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。

公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。

③细部计划

详细说明实施每一种策略所进行的细节。

广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计（标题、文字、图案），电视广告的创意脚本、广播稿等。

媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等；电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外，也要考虑CRP（总视听率）与CPM（广告信息传达到每千人平均之成本）

促销活动计划：包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。

公关活动计划：包括股东会、发布公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。

（4）市场调查计划

市场调查在营销策划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报，是拟定营销策划案的重要依据。此外，前述第一部分市场状况分析中的12项资料，大都可通过市场调查获得，由此也显示出市场调查的重要。

然而，市场调查常被高层领导人与策划书人员所忽视。许多企业每年投入大笔广告费，而不注意市场调查，这种错误的观念必须尽快转变。

市场调查与推广计划一样，也包含了目标，策略以及细部计划三大项。

（5）销售管理计划

假如把营销策划案看成是一种陆海空联合作战的话，销售目标便是登陆的目的。市场调查计划是负责提供情报，推广计划是海空军掩护，而销售管理计划是陆军行动了，在情报的有效支援与强大海空军的掩护下，仍须领先陆军的攻城掠地，才能获得决定性的胜利。因此，销售管理计划的重要性不言而喻。销售管理计划包括销售主管和职员、销售计划、推销员的挑选与训练、激励推销员、推销员的薪酬制度（工资与奖金）等。

（6）财务损益预估

任何营销策划案所希望实现的销售目标，实际上就是要实现利润，而损益预估就是要在事前预估该产品的税前利润。只要把该产品的预期销售总额减去销售成本、营销费用（经销费用加管理费用）、推广费用后，即可获得该产品的税前利润。

（7）方案的可行性与 *** 作性分析。

这是对该方案的落实政策的进一步过程，从某中意义上来说，他是计划执行的“前哨站”，一方面，对整个方案的可行性与 *** 作性进行必要的事前分析，另一方面，对事后的执行进行必要的监督工作的铺垫。这也决定方案最后是否通过的重要的衡量标准之一。

大牌机油的利润是很有限的，通常零售和批发渠道毛利润最多30%，出去开支也就10%左右的利润。

机油代理商的利润一般在10%到15%，但现在机油市场体系十分完善，机油的价格都是非常公开透明的，如果要投资，主要还是看当地市场的规模大小，是否运营得当。营销模式不适合，必定会导致营销着力不准，销售力不强，一旦选择了，双方可能也会在具体的营销行为上产生巨大的不可调和的分歧。由于各润滑油代理其自身的经营模式都是经过多年的不断调整，构建起来的，是一种基于其经营基础相对稳定的模式，如果要令其为了某一代理商品进行调整，将面临着很大的风险，可能性不大。经营能力也是考核之一。当上游企业准备将产品交付一个渠道商做代理时，对其经营能力的把握，直接关系到对方能不能把产品的市场营销做好，也关系到企业自身能不能很好地发展。一个具备较强经营能力的企业不一定是现在实力很强的企业，但却是有着很好的基础条件，更有着发展前景的企业

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