“个人自主挂牌房源”多地试点 以后不用交中介费了？

“A: 又不全国推广，只是杭州而已。”

“B:?我相信很快会推广开来。”

这是一段网友的对话，背景是杭州二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能，对此，大部分网友都在叫好，这意味着如果买卖双方能自主成交，中介费就可以省了。

9月24日，宁波市房产市场管理中心发布《关于上线房源挂牌码上办应用的通知》，指出9月26日起，该市房东在租售房屋时，可以通过手机APP“浙里办”自主发布或委托房源。

据和讯房产观察，该APP在华为应用市场的安装量已经高达1亿次，并囊括查缴社保、提取公积金、交通违法处理和缴罚、缴学费等数百项便民服务应用。

在业内看来，未来会有更多城市推出类似宁波这样的服务，显然，购房者对此乐见其成，这不仅为购房者提供更多的挂牌选择，更重要的是，该举动本身意在规范行业，提高房源成交效率，是行业基础设施完善的重要体现。

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更多城市将上线房源挂牌功能

“房东实名验证→选择出租或出售→填写具体的房源信息。” 此次房屋交易平台上线主要是根据宁波市住建局数字化改革相关部署，着力推动房产交易移动端应用建设，平台基本囊括了房屋有关的基础信息。

具体来看，“浙里办”提供包括出售房源个人自主挂牌、出租房源个人自主挂牌、出售房源委托中介挂牌、出租房源委托中介挂牌四大功能，房东可以输入房屋所在街道、楼层、套型、朝向、装修程度、挂牌价格和期限等信息，房东电话、微信等联系方法也会在网上公布。

宁波并不是第一个吃螃蟹的人，上月，杭州早就推出相似功能的平台。在杭州市二手房交易监管服务平台，业主注册后即可使用“个人挂牌”功能，在线填写房屋客体信息、房屋权属情况及权利人基本信息，购房者注册后，可查询挂牌房源和委托经纪挂牌房源，根据需求来筛选意向房源。

目前，人们对政府推出的房源挂牌平台反响比较热烈，比如，杭州平台上线10天后，个人挂牌房源量从90套增加至970套房源，增长近10倍。有购房者对和讯房产表示，官方平台可信度高，而且没有佣金，尤其所有房源都是业主实名认证，不会有虚假房源，很多人都对官方平台寄予厚望。

克而瑞科创研究总监周赟认为，不管是宁波这次推出的自主挂牌房源平台，还是深圳的房屋交易全程网上办理和杭州前段时间推出的房源平台，本质上都是为了让房产交易变得更加正规化、让房产交易信息更具真实性、让买卖双方交易更具安全性和便捷性。

“从近些年国家对于数字化发展的重视程度来看，后续一定会有更多的地方政府推出此类平台。”周赟进一步表示，这些举措主要是解决房源真实性问题，提高住房交易信息透明化程度，为未来数字化政府建设打基础，并进一步优化交易平台的各项功能，来规范整体房产交易市场，提升买卖双方在购房卖房的服务体验和安全保障。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为，规范中介行业要做到更加信息的透明化，各地都会推出类似杭州和宁波这样的挂牌平台，这是未来三五年的趋势。

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去中介化不现实?

对于杭州和宁波的动作，资本市场迅速做出了反应，行业主流服务平台股价出现下跌。

截止9月24日收盘，贝壳股价下跌4.56%，房天下跌4.3%，我爱我家(000560,股吧)跌2.05%，实际上，杭州官宣后的8月19日，市场也出现类似反应，贝壳找房、房天下股价跌幅分别为14.89%、3.11%，我爱我家股价下跌0.88%。

贝壳股价走势图

可见，此举对房屋交易平台确实产生了一定的影响，不过，目前来看，业内认为，杭州和宁波这样的官方信息平台，更多是展示房源，而贝壳、我爱我家等平台的核心价值除了真房源之外，更多是提供专业服务，目前还看不到后者的可替代性。

杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉直言：“房东可以把房源挂在我们平台上的同时，也挂到中介那里，提高成交机会。如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。”

“二手房交易去中介化较难成行。” 周赟认为，政府推出的这些平台在功能上还有待进一步完善，比如设立资金监管账户来保证交易的安全，所以短期内并不会取代现有中介行业。

空·白研究院创始人杨现领也认为，业主个人挂牌只是多了一个房源展示的渠道，且只有政府官方平台有流量的情况下才能成立，如果没有流量，对于业主没有任何意义。

“房东直售在国内没有市场空间，原因很简单，业主的期望永远是卖高。”杨现领认为，挂牌价一般都明显超出市场实际成交价，溢价率正常市场条件下达到5%左右，下行市场中，会达到5%-10%。正是基于此，客户一定是在经纪人的帮助下，经过大量的带看和比对，通过双方谈判把价格降低，个人之间直接谈判的效率不高。

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中介费会越来越低吗？

对于购房者而言，政府推出个人挂牌功能，最大的吸引点是自主成交，节省部分中介费。

媒体报道显示，2021年以来，贝壳先后两个城市上调中介费，比如，郑州贝壳系所有门店宣布：2021年1月起将上调郑州地区中介收费标准至3%。此前，贝壳已在上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3％的中介服务费。

公开资料显示，中国大陆的中介费平均不到2%，属于低费率国家或地区。尽管有专家表示，相较于美国、日本、中国台湾的费率达到6%，阿根廷5%、德国4%、加拿大3%，中国大陆属于低费率国家或地区。

但由于房产处于大宗交易，动辄几百万的房价需要的中介费高达几万到几十万，这一直是购房者的痛点，不过，未来随着行业效率的提高，中介费有望进一步降低。

周赟认为，当前，从房屋买卖双方来看，目前大部分房产中介平台主要还是基于买卖双方的信息差来赚钱，大平台垄断了大比例的房产交易信息资源，买房者的选择空间其实不大，房产交易佣金的支出更多的是为了房产交易信息资源的支出。

他进一步表示，上述新政的出现，给购房者提供了更多的信息来源和选择渠道，相对而言也可帮助买卖双方降低一定的交易成本。

此前有传言称，房产交易的中介费都不得超过当地的社会平均工资的三倍。对此，58安居客房产研究院分院院长张波认为，该传言不可能是真的，国际上也没有先例，但他表示，按资产比例收取费用是行业惯例，至于比例的高低，值得去商榷。

“如果我们想要把费率降下来，核心一点是提高行业的交易效率，这是核心，如果效率不能提升的话，光从交易费率上去动脑筋是没有结果的。”张波进一步表示。”

万通集团的创始人冯仑认为，怎么样解决合理收费的问题，企业和政府监管部门之间应该有一个很好的互动，最终建立一套规则，毕竟未来二手房的交易量会非常大，而且频次也不算低。

冯仑表示：“未来除了贝壳，如果再多几家，比如诸葛找房，还有多几家市场化的交易平台对费率也会降下来，这也就是说不是靠文件，就是靠竞争，费率也能降下来。”

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增值服务是行业增长点

当前，房屋交易市场正在迎来前所未有的巨变。

一方面，平台价值日益凸显。公开数据显示，预计2024年我国住房交易市场规模 30.7 万亿元，中介交易规模 19.1 万亿元；其中二手房交易规模 12 万亿元，中介交易规模 10.8 万亿元。

另一方面，入局者逐渐增多，尤其是以开发商为代表力量逐渐崛起，2021年以来，龙头房企大举布局房屋租售领域，比如，龙湖推出全新品牌塘鹅，开启了房屋租售和房屋装修两大主航道；万科朴邻8月初在广州开了第一家租售门店，走出市场化的第一步；碧桂园服务推出租售业务新品牌“有瓦”，并收购武汉大型房产经纪机构世纪宏图。

从中报上也可以窥见房企对租售服务的重视，明源地产研究院数据显示，融创的经纪服务收入环比增长69%，碧桂园的收入增长88%，旭辉的增长148%，万物朴邻新房销售业绩较去年同期增长647%！

数据来源：明源地产研究院，根据公开资料整理

对此，周赟认为，开发商推出自己的租售平台核心目的是解决营销诉求。他表示，今年越来越多的开发商在数字化转型发展中的智慧营销方向逐渐做出了成绩，比如通过公私域流量渠道扩大销售触点、通过老带新、全民经纪人等方式提升与潜在客户的连接，这些都是为了尽快实现去存量化化，有效降低负债率。

虽然如此，但开发商介入势必将影响房屋交易市场的生态，张波认为，在一些经济发展比较好的城市，比如，一二线城市，头部中介所占的份额比例会越来越大，至于房企旗下的交易平台，对他们来说挑战还是比较大的，但未来会有个别房企在这方面能够趟出一条路。

政府、传统中介、开发商等力量正在搅动房屋交易市场，这无疑是一种强大的推动力量，推动行业进入更成熟的发展阶段。

周赟认为，中国的一二线城市都在走向或已进入存量房交易为主的市场，因此未来房产交易平台更多的突破点是基于房产交易全流程化增值服务提供，比如前端的VR看房，后向的一站式装修设计等。

旭辉不安全，

中元节前夕，福建房企旭辉控股的消息不断。

先是9月7日，标准普尔发布评级报告，将旭辉控股的信用评级由BB下调至BB-，将未偿优先无担保票据由BB-下调至BB+，展望为负面。

紧接着，9月9日，旭辉公告称，其间接全资子公司与林忠、林伟、LAM Raymond的联系人订立销售协议，拟以1.17亿元转让其南京项目公司。目标公司主要从事出租公寓的开发和管理。

此前，9月5日，旭辉发布公告，透露了出售香港英皇道物业的最新进展。其中，旭辉控股(集团)有限公司及其非全资子公司旭辉置业有限公司与新买方王华有限公司订立了新的买卖协议

新卖方旭辉地产有条件同意出售，新买方有条件同意购买新出售股份及新出售贷款的利益，总代价为13.38亿港元。

在一系列动作的背后，旭辉控股依然安然无恙。

标普在下调旭辉评级的报告中预测，2022年旭辉控股的物业销售将下降35%-40%，这将损害公司的现金流，并在未来一到两年内提高其杠杆率。

在市场低迷的时候。2022年9月7日，标准普尔全球评级将其长期发行人CIFI的信用评级从BB下调至BB-。它还降低了长期利率，并将该公司发行的未偿优先无担保票据的评级从B B-降至B+。

负面评级展望反映了旭辉控股的风险。由于经济疲软，未来12个月流动性可能进一步收紧，潜在销售额将更多流向合资企业。

标普对旭辉2022年的合同销售额进行了预估，大概是1500-1600亿元，2021年的数字是2470亿元。考虑到该部门的销售情况，这一降幅是S&P此前全年预测的两倍多。

就在几天前的9月6日，旭辉控股公布了前8月份的销售情况。数据显示，前8个月，合同销售金额943.0亿元，销售面积629.35万平方米，销售均价1.59万元/平方米。

2021年同期，上述三项数据分别为1770.5亿元、1010.78万平方米、1.79万元/平方米；降幅分别为46.7%、37.74%和11.18%。当然，这是大多数房企的常态。

8月，徐汇销售额、销售面积、销售均价分别为150.6亿元、101.23万平方米、1.58万元/平方米。

2021年同期，这三个数据分别为200.2亿元、112.84万平方米、1.88万元/平方米。

8月份，徐汇的月销售均价较前一个8月份略有下降。同时，在咪咕提及的三项数据上，旭辉控股同比分别下降24.78%、10.29%、15.96%。8月份，销售额和销售面积降幅放缓。看来降价起到了作用？

此外，S&P还指出了旭辉控股在流动性、负债率和大量使用合资公司方面的风险。

从8月底旭辉控股发布的中期业绩中，咪咕看到旭辉控股的核心指标确实不乐观。

营收297.2亿元，比2021年同期的363.73亿元下滑18.3%。

归属于股东的核心净利润18.2亿元，同比下降45.6%。去年同期为33亿多元；

归母净利润7.31亿元，同比下滑79.7%。这些指标很惨，但至少是盈利的。不容易。

降本增效几乎是所有房企的相同 *** 作，旭辉控股也不例外。

2022年上半年，旭辉的销售和营销费用从2021年同期的约11.68亿元下降31.3%至8.02亿元。

管理费用由2021年同期的约17.4亿元下降29.0%至12.35亿元。

在负债方面，旭辉控股相比同行其实是很优秀的。截至2022年6月末，资产负债率、净负债率和不含预付款的短期现金负债率分别为67.7%、78.5%和1.62倍，“三条红线”保持绿色。短债至少无忧。

但是，和过去相比，旭辉控股确实压力很大。一年内要还的总额还是不小的，如下图所示:

由于持续打折吸引销售，旭辉控股的利润将持续承压，推高杠杆率。2022年上半年，旭辉控股的核心净利润率为6.1%，2021年上半年为9.2%，2021年全年为6.8%。标准普尔将金融风险评估从激进调整为高杠杆。

现金流，正如S&P所说:流动性风险增加。截至2022年6月底，其现金和银行余额为312.45亿元，截至2021年底，这一数字为467.1亿元，下降了100多亿元。

中新网上海3月11日对中国地产企业而言，单纯依靠地产开发所获得市场增量的红利期已然过去，如何创新服务模式，如何进行地产跨界成为行业转型发展的重要趋势。中欧国际工商学院地产服务论坛：新地产、新服务10日在上海举行，论坛以地产服务为主题，讨论地产企业如何提升自身服务能力。

  “政策的制订离不开实际的市场环境，政策反映的问题是实际的市场问题。从我国房地产政策一些新的变化可以看出，我国房地产市场的确正在逐步进入新的阶段。”中欧国际工商学院经济学与金融学教授、上海市人民政府参事盛松成表示。

  房地产业作为中国经济的支柱产业之一，在投资、消费和经济产出中占重要地位，对中国经济增长有显著贡献。盛松成表示，目前中国房地产的结构性特征主要有两方面，即同一城市房价分化加剧，住房需求端结构改变。

  在盛松成看来，当前以一线城市为代表的限购限贷等房地产调控政策仍是需求端的调控，在市场分化的情况下，在分类施策、因城施策的背景下，中国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，处理好房地产市场与经济发展的关系。

  同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功也表示，房地产行业作为中国经济的重要组成部分，其发展特征与中国经济发展阶段有密切联系。当前中国经济发展形势呈现“由量向质”提升，因此房地产行业需要解决的矛盾以及参与经济的主要方式也明显发生了变化。

  新时期，房地产行业正在寻求发展的“二次动力”。孙益功表示，简单粗暴的“盖+卖”模式的适应性变得越来越低，大部分开发商开始将目光投向产业链延伸的上下游，逐步思考哪些环节可以发展成为行业、企业生长的二次动力。“开发能力是基础、运营能力是核心、金融能力是提升效益的驱动引擎。”

  旭辉控股集团执行董事、执行总裁陈东彪也认为，当前地产市场已进入“增量＋存量”新阶段，地产商们如何探索“持有＋运营”的新模式、适应“科技＋地产”的新物种，他给出了“旭辉答案”。“近年来，旭辉加速推动数字化转型，打造房地产生态圈，为客户提供全生命周期的服务关怀，成效显著。”

  在金地集团副总裁、金地华东区域地产公司董事长阳侃看来，地产行业的规模和盈利不再单纯依靠开发主业，更需要有扎实内容的业务带来价值。在移动互联网新消费时代，消费需求应该更加“以人为本”，其中，社区商业或将成为增值服务真正的王者。社区商业可以与生活服务、居家养老、亲子娱乐等多方面结合，成为“综合消费＋体验服务”的本地生活服务平台。

  盛松成强调，市场形势的转变必然带动房企发展方向的转型，以往那种高速增长的增量市场环境已经不复存在。“我们对房企有三点发展建议：调整发展战略，走多元化发展道路。以住宅、资产、需求和产业链整合为抓手，加强服务，重视运营，弥补短板，拓展空间；从熟悉领域出发，一步步扩展经营范围，实现多元化经营。提升运营能力，加强资源整合，探索金融支持，强化相关研究。”

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