上海加强商品房销售管理，“专项检查夯实调控效果或常态化”

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2021年，上海将进一步促进房地产市场健康平稳发展，强化政策协同，深化完善房地联动机制，健全住房和金融联动机制。

4月23日，上海市房管局正式印发《上海市房屋管理局2020年工作总结和2021年工作计划》（以下简称《计划》），计划对过去一年的工作进行总结同时部署今年房地产工作计划。

“2021年是‘十四五’开局之年，房管领域事关经济发展又事关民生福祉。房地产要为‘十四五规划’服务，在服务的同时也需要解决好住有所居、宜居宜安的现实问题。”业内分析人士说道。

今年房地产调控将更加完备，专项检查夯实调控效果或常态化

对于2021年工作计划，《计划》明确，促进房地产市场健康平稳发展。牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，按照因城施策、“一城一策”要求，完善房地产市场平稳健康发展长效机制，继续突出“稳”字当头，着力“稳地价、稳房价、稳预期”。强化政策协同，深化完善房地联动机制，健全住房和金融联动机制。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次上海房管局表态充分说明调控将继续从紧从严。从今年的工作计划可以看出，今年的房地产市场调控将更加完备，尤其是在政策协同强化、建立各类联动机制、巩固既有调控措施等方面依然会继续。

与此同时，《计划》提到，今年将严格执行住房限购和差别化住房信贷政策，加强商品住房销售管理。加大市场监管力度，开展市场秩序专项整治工作，严肃查处各类违法违规行为。强化监测预警和舆情引导，注重风险防范。

“这说明在原有调控的基础上，将形成一波大检查，包括计划中提到的商品住房销售管理方面，这对于后续房地产交易市场将产生积极的影响。”业内分析人士说道。

严跃进指出，近期北京明确了房地产秩序的检查工作，在租购等领域开展12项的检查和监管，这具有风向意义。这也说明，在落实既有调控政策基础上，要真正通过检查来夯实调控效果，防范调控政策走样。对于上海市场来说，此次表态也充分说明对于市场稳定的积极导向。通过检查，可以发现一些继续钻政策漏洞的做法，有助于防范市场风险和促进市场的平稳健康发展。而对于相关房企和中介等机构来说，近期营销和经营等工作确实需要规范，以真正响应上海的各项调控精神。

年初以来调控政策不断，“不要小看政府管控房价的决心”

可以看到的是，今年以来上海楼市调控政策不断，据澎湃新闻不完全统计，目前已从限购、限售、限贷、约谈等多方面持续维护市场平稳健康发展。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，年初以来，上海不断有调控政策出台，不论是新政、约谈，还是以前一些老的内容反复重申，都表明了政府的姿态，“不要小看政府管控房价的决心。今年特别明显，如果后续房价还是有所升温的话，政策会持续加码。”

1月21日，上海市住房城乡建设管理委联合市房屋管理局等8部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，意见涉及土地、限购、信贷、新房摇号、税费等内容。其中提到，离婚3年内购房的按照离婚前家庭套数计算；不满5年的住房一律全额缴纳增值税。

1月29日，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，再次强化“房住不炒”的定位，并对个人住房信贷管理工作提出了进一步要求。上海银保监局明确表示，将严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等；同时将会严格管控个人住房贷款的发放，后续房贷将重点支持购买首套自住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

2月1日，上海市、区房管部门联合市市场监督管理局等多部门对中介机构及房企进行了约谈，并通报近期房产领域违法违规行为。要求各房地产经纪机构在经营过程中，不断加强对一线人员的管理，不得诱导、教唆、协助房屋买卖当事人违反或规避房地产调控政策，违反税收征管和金融监管政策法规；不得炒作房屋涨价、制造购房恐慌情绪的信息；不得参与经营贷、首付贷、消费贷等违法违规房地产金融活动。

3月3日，上海市住房和城乡建设管理委员会联合上海市规划和自然资源局、上海市房屋管理局三部门共同印发《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，明确强化住宅用地供应管理、深化完善房价地价联动机制、严格规范企业购买商品住房并实施住房限售。根据新规，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

3月16日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，实施办法提到，全市各大重点高中一半以上的招生名额都会被分配到全市各区所有初中学校，这也意味着顶级公办初中和普通的“菜中”站在了同一起跑线——名额分配面前。该项旨在推动教育均衡的政策，也给燥热的学区房泼上一盆冷水。

3月19日，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。要求不挂牌、不发布未经核验的房源，不挂牌、不发布价格虚高的房源。在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者。

五大新城将编制新城住房专项规划

“今年作为‘十四五’开局之年，今年的工作计划不仅仅只是房地产市场调控，而是一组全方位、立体的动作组合。其中还提到大力发展租赁住房，加快推进城市更新，改善居民居住条件，坚持以产兴城、以业引人、以房安居；更大力度推进既有多层住宅加装电梯、推进旧房更新等，这一系列动作，都将为城市高质量发展、高品质生活提供保障。”卢文曦说道。

今年《计划》提到，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持以供给侧结构性改革、提升居住品质为主线，住房发展在保持总量供给基本平稳的基础上，进一步强化住房的精准供给、品质供给、服务供给和制度供给，促进居民住有所居、安居宜居。完善住房市场体系和住房保障体系。以稳定就业、稳定居住为导向，更加注重统筹谋划、整体安排、有序推进，大力发展租赁住房，增加租赁住房供应，扩大保障性租赁住房政策覆盖面。加快推进城市更新，改善居民居住条件。

同时，聚焦新城这一全市合力推进的发展重点，编制新城住房专项规划。坚持以产兴城、以业引人、以房安居，从规划源头上解决好新城的住房民生问题。按照“产城融合、功能完备、职住平衡、生态宜居、交通便利、治理高效”的要求，集聚资源、优化政策、做实行动，构建好新城住房制度体系，合理安排租赁住房、商品住房、保障性住房的规模、结构、布局和供应时序，一体推进老城更新。

按照《计划》，今年将坚持增存并重，着力提升居住品质。全力推进实施好民心工程。更大力度推进既有多层住宅加装电梯。按照“能加尽加，愿加快加”的原则，完成既有多层住宅加装电梯1000台以上。

同时，深入实施《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》。推进旧住房更新改造1000万平方米，重点推进不成套职工住宅、小梁薄板房屋和里弄房屋改造，加大对五大新城、苏州河两岸等重点区域老旧住房的改造力度。

总的来说，对做好2021年工作，上海市房管局局长王桢在4月23日召开的上海市房管局2021年系统工作会议中指出，一要坚决贯彻中央精神和市委市政府工作要求，构建超大城市租购并举住房制度体系基本框架；二要房住不炒，着力保持房地产市场平稳健康发展；三要坚持租购并举，着力解决大城市住房突出问题；四要坚持增存并重，着力提升居住品质；五要线上线下融合，着力提升住宅小区综合治理水平；六要坚持守住底线，着力防范化解各类风险隐患。

上海做房地产销售好做。

对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

小张（化名）一个就读重点211大学的毕业生，专业是电子信息工程，2011年的应届毕业生，在学校里做什么事总喜欢冲前面，享受着别人崇拜的眼神，内心有着一股不服输的劲，感觉自己好好努力拼命干总会有一番大成就。家里人给他安排了毕业后的路子，让小张去他表姐开的公司去好好地磨炼。可是心高气傲的小张却果断的拒绝了，小张一心想着要凭自己闯出一番天地，不依靠任何人，自己一定行。一次偶然机会几个同学聚在一起的时候讲起来上海，这座全球大都市的时候，小张的眼睛放着光，此时的小张仿佛已经找到了自己毕业后要走的路。心里默默的发誓，要凭自己的努力站在东方明珠的最顶层俯瞰整个上海。

回家后的小张马上打开电脑搜索关于上海的一切，国际大都市的繁华与壮丽深深的吸引着这个初出茅庐的年轻人，于是小张立刻把自己的想法告诉了父母，小张父母则是提出严重的反对，好好给你铺的路你不走，非要一个人去闯，此时的小张已经什么都听不进去了，与父母大吵了一架之后带着身上之前存的8000块钱一个人背着包踏上了上海的征程。

可是理想与现实却是完全的不同，小张大概晚上10点到了上海虹桥站，深深的吸了一口这座令他魂牵梦绕的城市的空气，心中大喊：上海，我来了！一出站，就有好多的大妈举着个小牌子：“住宿，50一晚，包接包送之类的”，然后小张网上搜索看了看周边，离自己最近酒店都得好几公里，而且还贵，这些大妈这些还便宜于是就跟着去了，上车了以后发现不对劲，车子越开越远到了一个很偏僻的小区才停下来，一下车就有个男的说50的没有了，现在只有260一晚的，如果不住的话那就自己回去，小张没办法只能住下来，结果所谓的260一晚的其实是小区里面居民房隔出来的单间，只有一张床连热水都没有，来上海的第一个晚上就在担心受怕中度过了。所幸的是第二天还是把小张他们用车送回了虹桥站。

小张第一次来上海靠自己慢慢摸索着坐地铁来到了之前他同学曾经提到过的嘉定，一到嘉定城区就马上找了一个网吧“网鱼网咖”投简历，小张并没有找专业对口的，只投了一份简历，那就是销售，因为小张在网上查过，只有销售才凭能力挣钱，而且还上不封顶。很快，电话马上就来了，一天电话不停地响着，经过筛选了以后他选择了去闸北（现在的新静安）靠近宝山的交界处做起了房产中介—21世纪不动产，理由无他，招聘的经理跟他说他同事这个月税后工资都拿了7万多，而且房产这行短平快。很快，小张便入职了，成为了一名房产中介。小张当时的底薪是1500，是一名级别最低的置业顾问，扣除了社保之类的，到手只有1300多一点。

此时的小张劲头十足，浑然不在乎。入行后的第一件事情就是扫楼。扫楼的意思就是靠脚走把周边的楼盘，医院，菜场，公交车等路线记下，等到有客户的时候能够流畅的说出来。刚好这个时候是夏天，外面的温度都在39度左右，一天下来衣服一直处于湿透了的状态。

当这些都熟悉了以后，便开始了正式的房产中介生涯了。小张的第一个客户是三个刚毕业的四川小姑娘找租的房子，带看了大概7套房源了以后最终三个小姑娘看中了一套位于闸北区临汾路上的一套房子，租金2800，三个小姑娘说晚上8点来跟房东签，于是小张便开开心心的回店里准备约房东，跟经理一说，经理没有鼓励他反而骂他猪脑子，客户看中了为什么不让客户付定金，空口无凭谁知道租客晚上回不回来，小张这时候冷静下来了，于是便陷入了深深的懊悔中。于是一个下午小张便在忐忑中度过，到了晚上7点半的时候小张就站在门口等着客户，来来回回的走，小张的师傅跟他说，没事的我第一单也这样，心态放好一点，可是小张怎么可能听得进去呢。所幸的是终于8点零五分的时候三个小姑娘来了，接下来的事情就很顺利的签下了人生中的第一单。

接下来的小张运气也好再加上自己很拼，第一个月就开了6个租单一个买单，买单在师傅的协同下完成。当月底薪加提成拿了16000，小张内心狂喜，更加坚定了做房产中介的念头。可是接下来的事情对小张来说无疑成了灾难，也同时开始见识了这一行里的阴暗面。

小张带了一个客户李姐看了十几套房子，最终李姐看中了一套三楼的房源，可是到了第二天小张给李姐打电话的时候，李姐说暂时不考虑买房子了，小张无奈只能给业主打电话说客户不考虑了，可是电话打过去小张还没开口，那头的业主就说他们家的房子不卖了。这时候的小张很疑惑，为什么同时都不买不卖了呢？于是小张回店里跟经理说了这个事情，经理一拍桌子：你被跳单了！此时小张懵了，怎么会这样，小张还是不相信，觉得不可能，可是当有一次小张在交易中心见到两人同时出现的时候，感觉天瞬间塌了下来，我这么热的天带你看房子为什么要跳过我。很想冲上前去问个明白，可是最后还是没有勇气，回到店里后小张郁郁寡欢，做什么事都是无精打采的，小张的经理这时候跟他说：小张，下一个继续，这是无法避免的，不是所有的客户都理解你的辛苦，客户总觉得我来来钱来的太容易，这种事常有，下次留个心眼就好了，继续加油，你肯定能挣到钱。

接下来的时间小张好不容易调整了过来却又面临着更大的打击好不容易带看了几十组客户有一组有意向了却被同行截胡了，以中介费打折把客户成交了，此时的小张顿感万念俱灰，问着自己是不是自己不适合做这一行，慢慢的觉得这个社会好黑暗，和自己所想的完全不一样，难道自己的努力和付出的不够吗？为什么付出没有回报，小张陷入了自己的死循环中，小张的师傅看出来了，劝他说这个社会就是这样，他不是学校，这个社会就是这么现实，没有人会让着你，你不想被踩只有自己变得更强，做人不能太单纯，要学会融入，要交际身边的人还有你的客户，然后带着他出去吃了个夜宵结果喝的酩酊大醉。

第二天醒来，小张却深深地记得师傅跟他说的那些话，是的，这就是社会，就是现实。于是接下来小张的思路完全改变了，没有以前那么勤快了，经常跟客户同事出去应酬，交际。结果确实有效，客户介绍了很多的老客户，而且成交率很高，慢慢的也认识了社会上不同的很多人群，每天晚上回去几乎都是醉的状态。时间过得很快，眨眼间一年过去了，慢慢的小张吃喝嫖赌抽样样都会，开的单子多了，可是钱却没有剩下，有的时候他会想起自己来上海的初衷是什么，可是却想不出什么好的办法，到最后就不想了。理想很丰满，现实很骨感这句话在小张身上体现的淋漓尽致。

几年时间过去了，如今的小张经过几次跳槽之后成了一家公司的门店经理，薪酬提高了，应酬更多了，醉的次数也越多了，可是债务也多了，xyk的压力时常压的他喘不过气来。

这就是一个在上海做房产中介的典型的例子，相信不止小张一个人是如此，来钱来的快于是乱花的也快，当经济跟不上消费的时候债务就像滚雪球一样越来越大。理性消费，别把你的青春就这样浪费掉。这是一个发生在身边的真实事件，今天就给大家说这么多了，小伙伴们，你们怎么看？

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