一、功效优先策略
国人购买动机中列于首位的是求实动机。在对万名消费者的调查中，可以看出影响消费者是否购买的最主要因素是产品的功效，认同视功效而决定是否购买者占86％，远高于价格、包装等因素。
从目前营销工作做得好的产品来看，都是功效好的产品，尤其是经受得住市场长期考验的产品更是这样。红桃K经过不到6年的时间从无到有，从小到大，营销额达数十亿元，多次调查显示，85％以上的消费者认为红桃K效果好。
任何营销要想取得成功，首要的是要有一个功效好的产品。因此，市场营销第一位的策略是功效优先策略，即要将产品的功效视为影响营销效果的第一因素，优先考虑产品的质量及功效优化。
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二、价格适众策略
价格的定位，也是影响营销成败的重要因素。对于求实、求廉心理很重的中国消费者，价格高低直接影响着他们的购买行为。
对于一种产品而言，价格是否稳定直接关系着产品的声誉。一般说来，价格确定后，不宜变动，因而初期定价至关重要。具有远见者、有长期经营愿望者在确定价格时，既应克服急功近利，也应克服低价钻空的思想。合理的有利于营销的价位，应该是适众的价位。
所谓适众，一是产品的价位要得到产品所定位的消费群体大众的认同；二是产品的价值要与同类型的众多产品的价位相当；三是确定销售价格后，所得利润率要与经营同类产品的众多经营者相当。
三、品牌提升策略
消费者购买决策过程有四个环节，即需要觉察、信息收集、品牌评审、选择决定。其中一个重要环节是品牌评审。从消费者选择商品牌号的模式分析，所购买产品的牌号必须是其知道的牌号，而要让消费者知道，就要宣传品牌。国人购买商品有求名的动机，因此适应其求名动机的心理，应不断地提升品牌。
所谓品牌提升策略，就是改善和提高影响品牌的各项要素，通过各种形式的宣传，提高品牌知名度和美誉度的策略。提升品牌，既要求量，同时更要求质。求量，即不断地扩大知名度求质，即不断地提高美誉度。
提升品牌的途径，内在的靠产品的质量和功效，让使用过的消费者用口碑传播品牌；外在的靠营销中的宣传活动。
四、刺激源头策略
有消费者才有需求，依据消费者的需求研制生产出各类产品，进而有促销活动。因此，消费者是营销活动的源头。营销活动的重心不在销，而在买，在于刺激消费者的购买欲望。所谓刺激源头策略，就是将消费者视为营销的源头，通过营销活动，不断地刺激消费者购买需求及欲望，实现最大限度地服务消费者的策略。
许多成功的营销公司，就是把重点放在研究买上，即通过宣传活动刺激消费者的购买欲望。虽然红桃K生血剂年营销额数十亿元，但是红桃K公司没有直接向消费者销过一盒产品，他们将主要的精力用在宣传上。通过宣传，介绍产品，介绍功效，提升品牌，这样不断地刺激消费者的购买欲望，引导消费者的购买行为。只要消费者愿意购买，经销店就会经销；只要有经销店经销，就会有批发商经营；有批发商经营，红桃K生血剂就可以源源不断地往外销出。红桃K公司的营销手段是典型的刺激源头策略的范例。
五、现身说法策略
刺激消费者的购买欲望需要宣传。作为以营销为主的大型企业，红桃K公司为了刺激消费者对补血产品的需求，对红桃K生血剂的购买欲望，运用了电视广告、电台广告、车贴、墙报、宣销、户外张贴、小报等多种形式的宣传。在各类宣传形式中，小报宣传的作用效果最好。其市场各层级员工反映，小报对促进销量所起的作用最大。通过多次市场调研，在城市小报对销量的促进作用占68．8％，在农村小报对销量的促进作用占75.6％。通过对各市场各类广告费用与销量的相关性分析，也是小报费用投入与销量的相关度最高。为什么小报的作用最大呢?经过调研分析，是因为每份小报上都有服用者获得良好效果的案例，以现身说法的形式介绍产品功效，并配有现身说法者的相片及身份z号码。这些真实的案例，对消费者产生的影响作用最大。调研还显示，小报案例中现身说法者对本单位或邻近区域人员的影响作用大于对其他单位或稍远区域人员的影响。红桃K公司的营销工作已经做到全国个个乡镇都有现身说法的案例。
用消费心理及消费行为的理论解释，在消费者购买决策过程四环节中，现身说法的案例可以刺激消费者觉察自己对产品的需要，并为消费者收集信息提供资料，尤其是身边的或熟悉的人的真实案例对消费者的鼓动作用是很大的。当消费者收集到了这样的信息，并对红桃K品牌进行评价审定，认为品牌好，就会做出购买红桃K的选择决定。
现身说法策略就是用真实的人使用某种产品产生良好效果的事实作为案例，通过宣传手段向其他消费者进行传播，达到刺激消费者购买欲望的策略。通常利用现身说法策略的形式有小报、宣销活动、案例电视专题等。
六、媒体组合策略
在各类宣传形式中，能够采用现身说法的形式效果最好，但其他形式相互配合也很重要。因为信息收集后还有品牌评审阶段，有些消费者往往不是从一个渠道收集到信息后就做出选择决定。品牌评审阶段，就包括对其他信息收集后综合评审品牌。
树立品牌，提升品牌，不是某个单一的宣传形式可以做好的。现身说法的案例可以打动人心，但仅有现身说法的案例是难以提升品牌形象的。只有将美好的期望、理想的追求融于品牌形象中才能使品牌形象更完美。因此，树立和提升品牌形象需要各种宣传形式的组合。
媒体组合策略就是将宣传品牌的各类广告媒体按适当的比例合理地组合使用，刺激消费者购买欲望，树立和提升品牌形象。
七、单一诉求策略
在产品的宣传中，要针对消费群体，准确地提出诉求点。
红桃K生血剂适宜于各类消费群体，其单一诉求点就是补血。如若提出更多的诉求点，不仅不利于促销，而且还会失去消费者的信任。许多产品提出了许多功效，向消费者推出了许多诉求，给消费者的印象成为万能之物或包治百病之药，结果，失去消费者的信任导致营销失败。
单一诉求策略就是根据产品的功效特征，选准消费群体，准确地提出最能反映产品功效，又能让消费者满意的诉求点。
八、终端包装策略
终端就是直接同消费者进行商品交易的场所，因此，这里应该是刺激消费者购买欲望的阵地。
市场调查显示，51．8％的保健品消费者是到购买现场才做出购买的选择决定。这说明在终端至少有51．8％的消费者还在收集信息，评审品牌。那么在终端向消费者传递信息至少可以影响到51．8％的消费者的购买行为，因此要对终端进行包装。
所谓终端包装，就是根据产品的性能、功效，在直接同消费者进行交易的场所进行各种形式的宣传。终端包装的主要形式：一是在终端张贴介绍产品或品牌的宣传画；二是在终端拉起宣传产品功效的横幅；三是在终端悬挂印有品牌标记的店面牌或门前灯箱、广告牌等；四是对终端营业员进行情感沟通，影响营业员，提高营业员对产品的宣传介绍推荐程度。调查显示，20％的保健品购买者要征求营业员的意见。
九、网络组织策略
各项营销策略都要靠人去实施，对于区域广泛的营销，必须要有适度规模且稳定的营销队伍。组织起适度规模而且稳定的营销队伍，最好的办法就是建立营销网络组织。网络组织策略，就是根据营销的区域范围，建立起稳定有序的相互支持协调的各级营销组织。
某大型营销公司在数省联合设立营销片区，在省级设立营销办事处，在地市级设立营销管理处，在县级设立营销子公司，在乡镇级设立宣传工作站，在行政村级设立宣传工作队，在自然村设立宣传工作组，再加上全国的营销总部，共八个层级，组织人员两万多人，遍布全国各地。由于有着严密的组织网络，一个指令在24小时内可以高度保真地从总部传达到全国各个村庄的营销人员，并有督办检查的双回路，保证事事落实。
十、动态营销策略
营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因素都是变动的，因此，营销活动必然是动态的。只有动态的营销才能保证营销的效果。
所谓动态营销策略，就是要根据市场中各种要素的变化，不断地调整营销思路，改进营销措施，使营销活动动态地适应市场变化。
动态营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化，而要掌握各种因素的变化就要进行调研。影响市场的各种因素主要有：消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及优化等等。因此调研的类别主要有：消费者调查、经销商调查、竞争产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍调查等。
只有深入的调查，科学的研究，才能透彻地掌握市场，为科学合理的营销策略提供依据。在深入调查、科学研究的基础之上制定的营销策略才可能是正确的策略。不断地调研，不断地调整营销思路，这样的动态营销可以使企业永远立于不败之地。
【这是我在百度贴吧找到的，原作者不详，发帖者：lbjhboy。请看看有无参考价值】
应腾讯房产之邀，做一个专访，自己先整理一篇文稿，做为回顾及展望，草稿，未经推敲修改，暂此。
一、早期市场，缺乏竞争，传统的开发商认为营销简直就是“营风”。
在市场没有充分竞争，产品不愁卖的时代，很多开发商是不认知也不需要营销的，如果考虑卖产品的层面，小地方基本靠人脉，一个项目在筹备期也早已经消息和图纸满天飞，内部关系认定是开盘的基本模式，外围闻风而动的顾客，也总能找到三姑四婆左邻右里的关系。在这样的形势下，开盘前的广告，也只是做做样子，给市场一个信号：“各位想购房的朋友，我们的筹备工作基本告一段落，准备开门收钱啦！”至于产品销售物料什么的，也是为了使销售人员省事，有个统一的说辞，还有统一的办理手续规范，基本还是甲方思维，为了自己考虑的，不会太在意消费者。
至于在考虑品牌推广层面，除了那两三个比较有品牌意识的开发商，或许也是基于有后续的开发计划，他们愿意花更多的预算，来投入品牌的推广，积累起未来的品牌价值。到了今天，他们市场开发量也成规模，成绩斐然，同样这么多年的品牌投入也获得了丰厚的回报，这是那些不愿投入的开发商所没法体会的，或许也一直不会认同的。
二、中期市场，初级竞争，在懵懂中学会了营销。
受全国房产发烧的影响，汕头地产进入了提速发展阶段，竞争开始多元化，虽然与其他城市相比，我们一直还算比较冷静，但也算开启了汕头地产营销时代。
这个时期，开发商逐渐重视推广，但是很多还是以传统广告思维的去衡量市场，有一些先知先觉的 ，就在懵懂中逐步转变了观念，关键点就是从甲方思维开始转变乙方思维，开发商开始关注消费者，关注市场变化，基于这个转变，产品规划设计不再是老板个人意愿，而是更多的考虑消费者的需求，主要包括四个方面：
购房价格变化，房价涨高了以后，购买的总价限制了户型的面积，也即是说，户型变小是趋势；
购房群体变化，购房不再是60后70后，80后也 逐渐成为主体，他们的生活模式变化与户型功能的需求也产生变化；
家庭结构变化，更多的大家庭拆分小家庭，人生购房的时间提前了，新青年小户型需求大了；
购买用途变化，更多人不是为了居住而买房，购房已经成为投资的重要渠道，投资性购房的需求增加了；
在这样的市场态势下，产品的类别和创新更加丰富了，顾客的需求也更加复杂和细分了，地产推广再不是一声吆喝就开锣了，需要制造一个卖压，要形成开盘前的持币待购的紧张态势，为了这个态势，开发商需要展开一系列的动作：塑造产品概念，提炼价值卖点，制造炒作噱头，打造亮点户型，提升项目配套，持续不断的开展关怀顾客的公关活动。开始有了聘请国际知名建筑设计、园景规划设计、国内名牌销售代理、物业管理等等机构，整合资源强强联手，放大品牌附加值，这才构成了一个完整的从最初产品规划到最终销售端的营销系统——营造一个有利于、服务于销售的生态环境，叫做营销。
三、近期市场，高级竞争，直面大品牌猛烈攻势，营销觉醒。
近些年来，随着各大全国性品牌的强势进驻，带来了碾压式的营销攻势，从高调拍地，品牌宣导、到各种广告渠道疯狂抢夺，营销中心的超强体验功能、样板房的精心打造、到地面推广的渗透，包括路演、扫街、派单、消费场所发放赠品、暖场活动、项目发布会、明星见面会、赞助全民参与的城市活动等等等等，让我们原本扮高冷或羞答答的开发商明白到，人家大品牌都要装孙子了，我们再不能自己把自己当大爷了，顾客需要争抢了，不是坐在销售厅里就等来的，终于亦步亦趋学会了“全程整合营销推广”，这个词，我们从2004年开始，用了十几年，现在才算是真正落地了。
四、新媒体的崛起，开创了整合营销的新局面。
如果说，网络媒体的兴起，是改变了营销信息的单向输出，有了跟消费互动的渠道，那么流媒体（移动端）时代的到来，是使营销互动有了及时性、即时性。
传统营销的最大障碍，就是我们不知道哪一点打动了消费者，只能靠扯开了嗓子喊，可是到底谁听到了，又听到了什么，我们不能确定。然后，想要知道消费者需求什么，我们基本靠蒙。
新媒体的功能，就是彻底的改变了这一个状况，我们在传统媒体的广告，是造势，在新媒体的广告，是圈人圈粉丝。所谓“粉丝经济”、“得粉丝者得天下”，说的就是这个巨大的变化。你想想，首先，粉丝不是一个固化的群体，他们是会互相传播的，而且，他们之间的互相传播，是可以被看见的，这样的传播过程不就是淘宝买家秀+大众点评+百度糯米？所以，互联网思维，是基于我们现在每一个人就是网民，而且我们都生活在手机上，我们每天大量的工作+社交+生活都在手机上完成的。
这样的一个时代，使得开发商与消费者的沟通互动，从未如此的高效和低成本，营销的第一次结果以及第二次传播，从未如此便捷。以前只有想买房的人跟买了房的人才知道行情，现在连不买房的人，都比买了房的人还了解行情。全民参与的营销模式已经颠覆旧时代。
所以，提升整合营销意识，创新营销思路，不只是在销售这个环节，而是在整个企业的战略高度来考虑，面对着的是国企央企、大型名企，他们的运作模式，是资本运作理念，本土开发商要从整个运营体系进行转型升级，不能停留于建筑商出身的惯性思维里。
开发商要升级旧版的 *** 作模式，以前靠的是信息不对称，奇货可居的单边优势，如今是信息透明公开化，流程规范化的 *** 作模式，更要用心研究产品发展趋势，在高科技、信息化的AI时代，未来生活模式的演变，将会产生更新的产品需求，房地产会迎来第四代、第五代的更新迭代，这是未来营销的核心关键。
一、市场分析。年度销售计划制定的依据，便是过去一年市场形势及市场现状的分析，通过市场分析，清晰地知道市场现状和未来趋势：产品(档次)向上走，渠道向下移(通路精耕和深度分销)，寡头竞争初露端倪，营销组合策略将成为下一轮竞争的热点等等。二、营销思路。营销思路是根据市场分析而做出的指导全年销售计划的"精神"纲领，是营销工作的方向和"灵魂",也是销售部需要经常灌输 和贯彻的营销 *** 作理念。针对这一点，制定具体的营销思路，其中涵盖了如下几方面的内容：
1、树立全员营销观念，真正体现"营销生活化，生活营销化".
2、实施深度分销，树立决战在终端的思想，有计划、有重点地指导经销商直接运作末端市场。
3、综合利用产品、价格、通路、促销、 传播、服务等营销组合策略，形成强大的营销合力。
4、在市场 *** 作层面，体现"两高一差",即要坚持"运作差异化，高价位、高促销"的原则，扬长避短，体现独有的 *** 作特色等等。营销思路的确定，充分结合了企业的实际，不仅翔实、有可 *** 作性，而且还与时俱进，体现了创新的营销精神，因此，在以往的年度销 售计划中，都曾发挥了很好的指引效果。
三、销售目标。销售目标是一切营销工作的出发点和落脚点，因此，科学、合理的销售目标制定也是年度销售计划的最重要和最核心的部分。
四、营销策略。营销策略是营销战略的战术分解，是顺利实现企业销售目标的有力保障。根据行业运作形势，结合市场运做经验。
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