老大爷，您好！如何开展温泉度假村开业的销售工作

提供一份温泉度假村筹备期工作计划供参考：

一个度假村的筹建计划是一个庞大而系统的工程，而筹建计划又分为总系统计划和八大分系统计划（客房、餐饮、康乐、营销、保安、工程、财务、人事），这里针对温泉度假村项目对筹备期的工作计划分时段加以描述。

主要工作是： 一、 通过对温泉度假村周边的度假村市场的调研，根据调研结果以及集团领导对该项目的整体思路做出温泉度假村的整体规划。 二、 根据整体项目规划对现有项目的设计理念以及功能布局仔细研究，提出合理化整改建议。 三、 督促各设计单位以及施工单位积极落实整改建议。最大限度的使度假村的功能布局合理化、多功能化。最大限度的满足酒店整体规划以及市场定位的需要。此项工作应该贯穿整个度假村的筹备期。

四、 协助筹备处负责人完成各系统招标前的准备工作以及竞标工作的开展。

五、 考察酒店管理公司并写出温泉度假村管理方式分析报告。

六、 根据投资方要求确定温泉度假村的管理方式。

七、 办理温泉度假村经营所需各种证照。

一、 聘用管理公司的筹备期工作计划

（一）、协助集团与管理公司签订委托管理合同并甄选管理公司派出的酒店管理人员。

（二）、审核管理公司制定的温泉度假村的组织架构、薪酬便准、员工守则、制度大全、管理模式与规范等内容。以上五大系统是酒店运作的核心与基础内容。所需时间较长。

（三）、审核酒店管理公司指定的温泉度假村筹备期工作计划并监督实施与落实情况。

（四）、开业前7个月选聘酒店本土度假村中层管理人员以及部分基层服务人员。

（五）、开业前6个月将本土酒店管理人员以及基层服务人员外派学习。

（六）、开业前6个月审核酒店管理公司物资申购计划，协助集团采购部完成物资招标工作。

（七）、开业前5个月审核酒店管理公司温泉度假村形象宣传计划并监督实施。

（八）、开业前4个月审核管理公司营销计划并监督实施。

（九）、开业前4 个月酒店全面招工开始，审核酒店管理公司招工计划以及培训计划。

（十）、开业前3个月酒店员工培训全面开始。审核酒店管理公司培训内容以及培训进程。监督培训工作的落实与效果。

（十一）、开业前2个月审核酒店管理公司开业计划以及物资验收入库工作。

（十二）、开业前2个月监督酒店管理公司完成市场调研以及酒店产品定价报请集团公司（投资方）审批。

（十三）、开业前2个月监督酒店个系统工程验收以及试运转工作。

（十四）、开业前1个月监督酒店设备、物资进场以及酒店大清扫工作的开展。

（十五）、安排好开业庆典工作以及酒店宴请工作。巡查酒店经营工作并提出整改意见。

二、 酒店实施聘用管理筹备期工作计划

（一）、制定筹备处组织架构与薪酬标准

（二）、着手招聘酒店筹备处组织架构人员。（招聘餐饮部、客房部、康乐部、财务部、人力资源部、销售部、工程部总监以及总办主任等）

（三）、制定的温泉度假村的组织架构、薪酬标准、员工守则、制度大全、管理模式与规范等内容。以上五大系统是酒店运作的核心与基础内容。此项工作所需时间较长。

（四）、制定温泉度假村总体筹备期工作计划进度表以及指示各部总监制定各部门筹备期工作计划进度表并监督实施与落实情况。仔细研读土建、装修设计设计图纸对功能布局、运作流线提出合理化建议，形成决议后监督设计以及施工单位落实实施。

（五）、对整个项目的工程进度以及工程质量进行管理和监督。包括：土建、装修、设施、设备。要求做到施工符合设计，设计符合规划，规划服从经营。

（六）、建立温泉度假村网站。利用网络对度假村进行各形式的宣传

（七）、对酒店CIS系统进行设计招标（CIS的具体内容包括以下几个方面

1、理念识别系统：简称MI（Mind Identity）称之为是企业的心；企业的核心及价值观。

2、行为识别系统：简称BI（Behavior Identity）称之为是企业的手；企业形象宣传的手段。

3、视觉识别系统：简称VI（Visual Identity）称之为是企业的脸；）企业形象宣传的途径。

（八）、开业前7个月选聘酒店本土度假村中层管理人员以及部分基层服务人员。（大约50名左右）

（九）、开业前6个月将本土酒店管理人员以及基层服务人员外派学习。

（十）开业前6个月制定物资申购计划，协助集团采购部完成物资招标工作。

（十一）、开业前5个月制定温泉度假村形象宣传计划并监督实施。

（十二）、开业前4个月制定营销计划并监督实施。

（十三）、开业前4个月成立温泉度假村酒店管理公司。（便于广招酒店贤才、对周边酒店托管、形成温泉度假村一卡通）

（十四）、开业前4 个月酒店全面招工开始，制定招工计划以及培训计划。

（十五）、开业前3个月酒店员工培训全面开始。制定培训内容以及培训进程。监督培训工作的落实与效果。

（十六）、开业前2个月制定开业计划以及物资验收入库工作。

（十七）、开业前2个月完成市场调研以及酒店产品定价报请集团公司审批。

（十八）、开业前2个月对酒店个系统工程验收以及开展试运转工作。

（十九）、开业前1个月监督酒店设备、物资进场以及酒店大清扫工作的开展。

（二十）、开业安排好开业庆典工作以及酒店宴请工作。巡查酒店经营情况，适时作出合理调整。

【目录】

第一部分 度假村项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、度假村项目概况

(一)项目名称

(二)项目承办单位

(三)可行性研究工作承担单位

(四)项目可行性研究依据

本项目可行性研究报告编制依据如下：

1.《中华人民共和国公司法》

2.《中华人民共和国行政许可法》

3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(2004)20号

4.《产业结构调整目录2011版》

5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》

6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会2006

年审核批准施行

7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年

8. 企业投资决议

9. ……

10. 地方出台的相关投资法律法规等。

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、度假村项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

表1 技术经济指标汇总表

序号

名称

单位

数值

1 项目投入总资金 万元 26136.00

1.1 固定资产建设投资 万元 18295.20

1.2 流动资金 万元 7840.80

2 项目总投资 万元 20647.44

2.1 固定资产建设投资 万元 18295.20

2.2 铺底流动资金 万元 2352.24

3 年营业收入(正常年份) 万元 36590.40

4 年总成本费用(正常年份) 万元 23783.76

5 年经营成本(正常年份) 万元 21954.24

6 年增值税(正常年份) 万元 2783.61

7 年销售税金及附加(正常年份) 万元 278.36

8 年利润总额(正常年份) 万元 12806.64

9 所得税(正常年份) 万元 3201.66

10 年税后利润(正常年份) 万元 9604.98

11 投资利润率 % 62.03

12 投资利税率 % 71.33

13 资本金投资利润率 % 80.63

14 资本金投资利税率 % 93.04

15 销售利润率 % 46.52

16 税后财务内部收益率(全部投资) % 29.32

17 税前财务内部收益率(全部投资) % 43.98

18 税后财务净现值FNPV(i=8%) 万元 9147.60

19 税前财务净现值FNPV(i=8%) 万元 11761.20

20 税后投资回收期 年 4.66

21 税前投资回收期 年 3.88

22 盈亏平衡点(生产能力利用率) % 42.05

四、存在的问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

1.项目总投资来源及投入问题

项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在2012年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在2011年4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。

项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。

2.项目原料供应及使用问题

项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。

3.项目技术先进性问题

项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。

第二部分 度假村项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、度假村项目建设背景

(一)度假村项目市场迅速发展

度假村项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……

(二)国家产业规划或地方产业规划

我国非常中国度假村领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：

(1)稳定国内外市场

(2)提高自主创新能力

(3)加快实施技术改造

(4)淘汰落后产能

(5)优化区域布局

(6)完善服务体系

(7)加快自主品牌建设

(8)提升企业竞争实力。

(三)项目发起人以及发起缘由

……

二、度假村项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、度假村项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年，2001年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的度假村工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。

(四)模式可行性

度假村项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 度假村项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、度假村项目产品市场调查

(一)度假村项目产品国际市场调查

(二)度假村项目产品国内市场调查

(三)度假村项目产品价格调查

(四)度假村项目产品上游原料市场调查

(五)度假村项目产品下游消费市场调查

(六)度假村项目产品市场竞争调查

二、度假村项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

(一)度假村项目产品国际市场预测

(二)度假村项目产品国内市场预测

(三)度假村项目产品价格预测

(四)度假村项目产品上游原料市场预测

(五)度假村项目产品下游消费市场预测

(六)度假村项目发展前景综述

第四部分 度假村项目产品规划方案

一、度假村项目产品产能规划方案

二、度假村项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、度假村项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分 度假村项目建设地与土建总规

一、度假村项目建设地

(一)度假村项目建设地地理位置

(二)度假村项目建设地自然情况

(三)度假村项目建设地资源情况

(四)度假村项目建设地经济情况

近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲新兴产业成为当地经济发展新的带动力量餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……

(五)度假村项目建设地人口情况

(六)度假村项目建设地交通运输

项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的.交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。

二、度假村项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1.厂址

2.厂房建设内容

3.厂房建设造价

(二)土建规划总平面布置图

(三)场内外运输

1.场外运输量及运输方式

2.场内运输量及运输方式

3.场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1.项目占地

2.项目土建及配套工程内容

序号

建设项目

建筑结构

建筑方式

施工面积(m2)

1 办公楼 框架结构 多层建筑 9011

2 展厅 砖混结构 单层建筑 1802

3 公寓 砖混结构 多层建筑 37847

4 餐厅 砖混结构 多层建筑 2703

5 1号车间 轻钢结构 单层建筑 6308

6 2号车间 轻钢结构 单层建筑 7209

7 3号车间 轻钢结构 单层建筑 8110

8 后序处理、库房 轻钢砖混结构 单层建筑 7209

9 锅炉房及其它辅助实施 框架砖混结构 单层建筑 1802

10 小计 80200

11 绿化设施 5407

12 厂区硬化周围美化 4506

13 总施工面积(m2) 90112

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1.供水工程

2.供电工程

3.供暖工程

4.通信工程

5.其他

第六部分 度假村项目度假村、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、度假村项目环境保护方案

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、度假村项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、度假村项目节能方案

按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能2000吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、度假村项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、度假村项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

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