开发商征地程序有哪些

一、建设用地预审 市国土资源局根据《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部27号令，2004年12月1日起施行)，对征地项目进行建设用地预审。审查项目用地是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策，是否符合用地标准和土地利用年度计划指标等情况，自受理预审申请之日起20日内出具预审意见。 二、发布征地通告 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)明确要求，在征地依法报批前，国土资源部门要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民;要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。征地项目预审通过的，市国土资源局发布征地通告，将预征收土地用途、面积、补偿标准和安置途径等告知被征地村和村民，维护被征地农民的知情权。通告后，在拟征收土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗不列入补偿范围。 三、开展征地调查 开展征地调查是征地前的重要基础性工作。市国土资源部门(征地 拆迁 工作机构)会同被征收土地的所有权人和有关部门深入被征地村、被征地地块，对拟征收土地的四至边界、权属、地类、面积等现状和被征地村的农业人口、劳动力、耕地面积等情况进行全面调查核实，对征地拆迁范围内的被征地拆迂户用地面积逐户勘测核实，对房屋面积、结构及其他地上附着物等情况认真搞好登记。将调查资料、数据整理成册，掌握第一手资料，做好拟定征地报批 “一书两方案”的准备工作。 四、确认征地调查结果 征地调查结果与被征地村、村民和地上附着物产权人共同确认。 五、组织征地听证 2004 年1月9日，国土资源部发布《国土资源听证规定》(国土资源部22号令，2004年5月1日起施行)。要求各地在征地依法报批前，国土资源部门送达《听证告知书》，告知被征地村、村民和其他权利人对拟征收土地补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，庄当在告知后5个工作日内向市国土资源局提出书面申请。 六、征地组卷报批 市国土资源局按省、市有关报件要求，组织申报材料，上报营口市国土资源局和省国土资源厅。省国土资源厅在14个工作日内办结，下达经省政府批准的《实施规划用地批复》。 七、两公告一登记 1999 年施行的新《土地管理法》对建设用地审批制度进行了重大改革，在征地程序中确立了“两公告一登记”制度。为了规范征地公告工作，保护被征地村、村民或者其他权利人的合法权益，保障经济建没用地，2001年10月22日国土资源部发布了10号令《征用土地公告办法》 (2002年1月1日起施行)。在征地过程中，市国土资源局始终认真履行两公告一登记，切实维护被征地单位和群众的合法权益。 1、征收土地公告 在收到用地批复文件之日起10个二作日内，市政府发布《征收土地公告》，告知征地事宜及办理征地 拆迁补偿 登记的期限、地点。 2、征地拆迁补偿登记 被征地村、村民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内持有关证明材料到巾土地储备交易中心办理征地拆迂补偿登记手续。被征地村、村民或者其他权利人未如期办理征地拆迁补偿登记手续的，其补偿内容以市国土资源部门的调查结果为准。 3、征地拆迁补偿安置方案公告 市国土资源局根据省政府批准的征地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征地所有权人为单位拟订征地拆迂补偿安置方案，签订《征地拆迂补偿安置协议》，发布征地第二次公告，即《征地拆迁补偿安置方案公告》，告知被征地四至范围内的 土地所有权 人和 土地使用权 人对方案内容如有不同意见或者要求听让的，在征地拆迁补偿安置方案公告之日起l 0个工作日内以书面形式送达市国土资源局。为落实房屋等地上附着物的补偿，市国土资源局委托有资质的评估机构进行现场实地评估，对房屋等地上附着物做市场价格讦估，评估结果出来后，逐户下发征妯拆迂补尝告知，将补偿结论连同分户评估表发至被征地拆迁户手中。而后，市国土资源部门会同有关部门走访协商补偿事宜。在下发的征地拆迁补偿告知中还明确被征地拆迁户的权利，如对各项补偿单价和补偿金额持有异议的，可在规定的期限内提交重新评估的书面申请，由该户自行选定有资质的评估机构，市国土资源局与该户共同委托该评估机构另行评估。 八、实施征地拆迁补偿安置方案 征地拆迁补偿安置方案经市政府批准后，按法律规定的时限(3个月内)向被征地村和村民及时支付征地拆迁补偿安置费用。 九、交付土地 征地拆迁补偿安置费按规定到位后，被征地村和村民及时交付土地。在规定的期限内，不领取征地拆迁补偿安置费的，市国土资源局可将征地拆迁补偿安置费提存至市公证处，办理提存后，即视为对当事人予以了依法补偿安置。当事人拒不交付土地的，由市国土资源局下达《限期交付土地决定书》，当事人逾期不履行的，市国土资源局将依据《辽宁省实施 在了解了 开发商征地程序 有哪些后，你肯定也对征地方面有了些许了解。如果你以后遇到强行征地的情况时，便可以通过这些来维护自己的合法权益。保护自己神圣权利不受侵犯。

征收土地强制腾地的程序是：

申请机关：作出房屋征收决定的市、县级人民政府

申请时间：被征收人在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼，待行政复议或行政诉讼发生法律效力后;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，即最少要过了3个月诉讼期还是要加搬迁期。

强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出;逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。

强制执行单位：人民法院。

依据国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》之规定，在报批前，土地征收的工作程序为：(1)告知土地征收情况。当地国土资源管理部门应将拟 征地 的用途、位置、补偿标准、安置途径等以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的，征地时一律不予补偿。(2)确认征地调查结果。当地国土资源管理部门应对拟征收土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。(3)组织征地听证。当地国土资源管理部门应告知被征地农村集体经济组织和农户对拟征地的补偿标准和安置方案有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。据此，如果市、县人民政府国土资源主管部门在征地过程中没有按照上述程序来做，将导致错误的征地审批。 3、市、县国土行政主管部门将拟定的《征收土地方案》报同级人民政府进行征地审查 4、如果超过同级人民政府的权限，应逐级上报到有审查权的人民政府 根据《土地管理法》第四十六条 征收下列土地的，由国务院批准： （一）永久基本农田； （二）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； （三）其他土地超过七十公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。 《土地管理法实施条例》19条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标;城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。”归纳农用地转用的前提条件：(1)符合土地利用总体规划，已经纳入土地利用年度计划。(2)已履行或能够履行耕地占补平衡义务;(3)符合国家建设用地产业政策，属于国家鼓励发展和限制发展的建设项目，不属于国家禁止的建设项目;(4)占用林地的需要经有关林业行政主管部门审核同意。 《土地管理法》第4条第一款国家实行土地用途 管制 制度，因此，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，依据第68条的规定，其批准文件无效。 5、有权审查的人民政府批准后，向被征地所在地人民政府下发《征地审核与批复》 6、被征地所在地人民政府发布征收土地公告 程序：《征收土地公告办法》第4条规定，“被征收土地所在地的市、县人民政府应在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。”第3条规定：“征收农民集体所有土地的，征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征收乡(镇)农民集体所在土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。” 如果未按照以上规定的时间、地点履行法定职责，可以根据第14条的规定，有权依法要求公告、有权拒绝办理征地补偿登记手续和征地补偿、安置手续;也可以通过行政复议和行政 诉讼 来获得救济。 内容：《征收土地公告办法》第5条规定，《征收土地公告》应当包括下列内容：(1)征地批准机关、批准文号、批准时间、批准用途;(2)被征收土地的所有权人、位置、地类、面积;(3) 征地补偿标准 和农业人员安置途径;(4)办理征地补偿登记的期限、地点。不完全履行土地征收公告内容的，那将是违法的。 办理补偿登记：在公告确定的日期内，持土地权属证书或其他有效证明(如 承包合同 )，到市、县级政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 7、被征地所在地人民政府及国土部门制订《征地补偿、安置方案》 市、县级土地行政主管部门根据批准的《征收土地方案》对 土地所有权 人、使用权人及地上附着物等进行进一步核实，制定《征地补偿、安置方案》，报市、县人民政府批准。 8、被征地所在地人民政府发布《征地补偿、安置方案》公告 市、县级土地行政主管部门将批准的《征地补偿、安置方案》在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见;征询意见期限应事先确定并公告。 对补偿标准有争议的，有县以上人民政府进行协调;协调不成的，由批准征收土地的人民政府进行裁决。(目前裁决已经被行政复议取代) 征地补偿安置标准争议裁决：(1)协调机构：市县级人民政府;(2)裁决机构：分两级，国务院和省级人民政府。谁批准的由谁裁决。(3)争议裁决范围：对市、县人民政府批准的征地补偿安置方案有异议的;对使用征地补偿安置方案涉及的对被征土地种类、等级、人均耕地面积、被征收土地前三年平均年产值的认定有异议的;实行区片综合地价计算 征地补偿费 的地区，对区片综合地价的使用标准和计算有异议的;④征地补偿安置补助费倍数的适用;⑤土地补偿费、安置补助费倍数的确定。(4)申请人：所有权人和使用权人;具体包括：村委会、村民小组、 土地承包 人、 土地租赁 人。(5)争议裁决程序：申请调解。自征地补偿、安置方案公告之日后规定的时间内向市、县级人民政府申请协调。开展协调。收到协调申请的市、县级人民政府应当自收到申请之日起，在规定时间内协调完毕。协调一致的，市、县人民政府应当制作《征地补偿安置标准争议协调书》，经争议双方签字后生效。协调不成的，市、县人民政府应当书面告知申请人申请裁决的途径和期限，并在告知书上载明协调过程及协调未达成一致意见的原因。申请人可自收到告知书之日起规定的时间内，向裁决机构申请裁决。申请裁决。经协调不成活自申请之日起规定时间内不予协调的，再向批准征收该土地的政府(国务院或省级人民政府)申请裁决。申请裁决的应提交：裁决申请书;申请人 身份z 明;争议标的物的权属证明;市县级人民政府批准的征地补偿安置方案;市县级人民政府调解不成告知书等。④进行裁决。裁决机构应在收到申请书之日起规定的时间内对裁决申请进行审查，决定是否受理。裁决机关自受理申请之日起规定的时间内做出裁决决定。情况复杂，经裁决机关负责人批准可适当延长，但延长最多不得超过30日。⑤裁决决定。裁决机关可以根据不同情况做出a，征地补偿安置适用标准符合法定标准的，决定维持;b，征地补偿安置适用标准符合法定标准，但计算有误的，决定变更;c，征地补偿安置适用标准未达到法定标准的，决定撤销，并责令市县人民政府在规定期限内依法重新确定。作出裁决决定，应当制作征地补偿安置标准争议决定书。如果当事人对裁决机关作出的裁决决定不服，仍然可以依法申请行政复议或行政诉讼，但国务院裁决除外。⑥费用，不收费。 9、被征地所在地人民政府及国土部门组织实施补偿安置工作 征收土地的各项费用应当自征收补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付。被征地的土地所有权和使用权人应当自征地各项费用付清之日起，30日内交付被征收的土地。 对于征收农民承包的土地的，应当依法办理 土地承包合同 变更或解除手续。 10、国土部门向建设项目用地单位颁发《建设用地批准证书》进行确权

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