房屋买卖合同备案的效力

商品房买卖合同备案的法律效力是什么 一、商品房买卖合同备案的法律效力 1、对合同效力的影响

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条的规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但登记后未发生效力的，当事人未办理登记手续不影响合同效力，合同标的物的所有权和其他物权不能转移。”合同的登记不是合同成立和生效的必要条件，不办理登记手续不影响合同的成立和生效。

2、法律效果

合同登记备案后，购房人还可以对抗商品房施工承包人优先获得工程折价或者拍卖价款补偿的权利。《合同法》第二百八十六条规定:“发包人不支付工程价款的，承包人可以与发包人约定折价或者依法申请人民法院拍卖工程。建设价款从项目折价或者拍卖价款中优先支付。”根据最高人民法院相关司法解释的规定，消费者支付了购买商品房的全部或大部分价款后，承包人对商品房工程价款的优先受偿权不得对抗买受人。

二、所有的商品房买卖合同都要备案吗？

我国法律对商品房买卖合同(预售)的备案有详细而严格的要求，是行政管理的一种手段和措施，主要是为了规范房地产市场的违规销售、一房二卖等行为。商品房买卖合同(现售)的备案规定较为简单，如《商品房销售管理办法》第八条:“房地产开发企业应当在商品房现售前，将符合商品房现售条件的房地产开发项目手册及相关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”也就是说，在现房销售的情况下，只要卖方即房地产开发企业具有一定的资质(具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者土地使用批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证)，所售房屋已取得竣工验收合格证，并已完成商品房初始登记(已取得产权证)。与买受人签订的商品房买卖合同不需要在房地产交易管理部门进行登记，只需要在法律规定的合理期限内进行产权变更登记即可。