济南和聊城这两个城市哪个城市房价升值空间更大

非官方论山东聊城的房价走势
一、 引言
1、中国人口总量约14亿！
2、2019年1月1日，国家卫健委举行新闻发布会，会上卫健委老龄健康司司长王海东指出，当前，中国正处于人口老龄化快速发展阶段，截至2018年底，60岁及以上老年人口达25亿。他说，中国老年人健康状况不容乐观，2018年中国人均预期寿命为770岁，但据研究，中国人均健康预期寿命仅为687岁。患有一种以上慢性病的老年人比例高达75%，失能和部分失能老年人超过4000万，老年人对健康服务的需求非常迫切。--------男性的平均寿命约66周岁，女性的平均寿命74周岁；未来法定退休年龄：男65，女60！
2、国家统计局网站发布《建筑业持续快速发展 城乡面貌显著改善——新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之十》。报告显示，2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加323平方米；农村居民人均住房建筑面积473平方米，比1978年增加392平方米。
二、 聊城简介
聊城位于山东省的西北，北邻德州、河北 ，南邻菏泽、河南省，东临济南、泰安，西邻河北省，人口总数约600万，辖区东昌府区、临清市、阳谷县、莘县、茌平县（现在自任为茌平区）、东阿县、冠县、高唐县。GDP 属于官方数据，参考意义不大，故省略。官方平均工资5400元/月（2019年），经济发展力和实力全省倒数第一或第二。非官方调查数据工资收入2500-5000元之间（大部分没有社会保险）。消费潜力不足，生活压力很大！属于标准的四线城市。
1 聊城的房价以市区或东昌府区内为参考，2019年12月为时间点进行数值对比分析。老城区的新房价格（叫价）一般再11万左右，二手房也在11万左右，新房旧房价格基本持平。新城区的开发区或“高新区”部分区域新房叫价基本为12万左右，旧房为09万左右，新房和旧房价格差距较大。但总体上的真实交易价均比叫价能低02万左右，真实的交易价分布再08—095万之间，符合正态分布。再看租房价格，因为租房价格最能反应该区域房地产真实发展水平。市区以130平-150平的房子，最高月租不会超过2000元，拎包入住的大趋势价格为1200左右的月租。开发区的房租更低，基本维持在1000以下，尤其是一些位置较好的回迁房基本再600元左右。租售比非常低！说明房价的增长动力严重肾虚！！假如聊城再维持高房价进而持续走高，那么租房是最明智的选择。
2 聊城现有房屋数量。以新北环-东环-南环-西环 逆时针旋转内的区域进行统计。已建成、在建的、商品性质和集体性质的所有住宅已经超过40万套。该区域内最大的社区为阿尔卡迪亚群居建筑，估计房源再4万套左右，堪称聊城市内最大的钢铁棺材区-贫民区。
3 聊城房地产的持有人群和消费人群。除了开发商以外，持有者主要是散漫零星的家庭住房投资，兼有部分隐形炒房客，小部分为自己居住用。聊城市区内以官员、商贾拥有房屋数量高达80%，一个科级、副处级干部家庭平均拥有房屋4套以上，厅局级干部家庭平均拥有房屋8套以上，关键岗位的领导和特殊权力部门干部家庭拥有房屋10套以上！而广大的工人群众队伍一般都维持在1套或2套富裕房屋之间的水平，这已经包括继承所得得房屋了。
而真正需要买房得人就是消费人群主要是结婚等刚需、改善性住房为主！这些人也是所谓得房地产得韭菜，需要开发商定期收割！但是韭菜长得不高，减产得趋势严重。
4 房价得构成。房子由土地价格＋建安成本构成。聊城目前第二最贵得土地为500万一亩（聊城碧桂园），第一最贵得877元一亩（聊城祥生房地产）。建安成本一般均控制在1200元/㎡以内！！！多层房屋得建安成本控制在900元/㎡以内。这里所说得建安成本是建筑安装公司得中标价格（含税含利润）水电暖甚至中等装修切符合国家标准质量得价格。实际中再结合偷工减料非法分包等，成本还能降低200-400元/㎡！真实的建安成本1000元/㎡（高层）、600元/㎡（多层）。再算土地价格折合到楼面价；以聊城市祥生房地产的祥生金鳞府为例，他的楼面价最高不超过3000元/㎡！祥生的高层楼房的理论成本也就再4000元左右！其他位置的楼盘理论成本也就再3800以内！！但是叫价均超过1万，明面利润为163%。为了暴利，不能不提另外一个概念：公摊。因为目前国家法律对公摊没有明确的要求，所以公摊就是开发企业的一块遮羞布！用它掩饰肮脏赤裸的欺诈！山东省的公摊全国有名，聊城的公摊在整个山东最有名：大、很大、超大！以祥生金麟府为例子，他家的房子公摊还不算太离谱，高层基本再24%-29%之间，多层的房屋公摊再15%左右。这些公摊是什么，只知道有疏散楼、电梯等，其实还有物业的用房，大门、甚至地下人防工程都会算在公摊里。此外还有一个公摊神器：规划图。开发商先按10000㎡规划，实际中也就盖了9000㎡，然后找到政府部门非弄个12000㎡，然后再把这个2000㎡分摊到每户的公摊里，就造成了有的170的房子 实际使用建筑面积也就110㎡的样子，140㎡的套内也就90㎡不到！
现实中，一幢30层的一类高层建筑的虚假公摊销售所得就能抵消该幢楼的建安成分！所有说楼房的真实成本也就是开发商购地的价格！！
另外，开发商购地的价格也有虚假，这已经是地方政府土地财政公开的秘密！比如说，开发商以800万一亩的价格拿地，政府公示备案等等，其实大部分情况是政府只要求开发商付到50%-70%即可，或者全额付再返给开发商或者以无偿划拨其他土地等补偿措施弥补开发商。
综上所述，聊城开发商的的楼房成本其实也就在2000-3000一平的真实成本。
可能有人会反驳说，人工、水泥、钢筋都涨钱了，成本哪能不涨？我不反驳，请细细阅读上面所述，疑惑自解之。
5 聊城的房地产的官方环境。一言之：政府和开发商都希望买房者均成为接盘者！WHY？很简单，这是一个类旁氏骗局的模式。不管买房者是炒房客还是刚需还是其他等等，地方政府（LG）和开发商（LM）都希望买房者永远付款买房，LG和LM永远收钱割韭菜。只有这样，房地产永远不会倒，哪怕是一年卖几套的房子，也不会崩盘！
地方政府和开发商永远是利益共同体。证据有两大块：一，农民工、包工头的工资和工程款永远会被拖欠甚至不了了之，政府职能不会认真负责的处理；这一现象再降低开发商的建安成本；二，购房者被开发商欺骗，政府部分同样也不会认真负责真心处理开发商，哪怕是开发商做的天怒人怨！这个行为再帮助开发商获得非法利益而不受应有的惩戒！
地方政府通过人民赋予的权力进行选择性解释法律法规，诱导人民进行高房价消费。比如划分学区房，划片就近上学，具体要求工作社保、居住证、房产证等等，看似正规，实际上在滥用权力使用所谓“正规的程序或手段”要求身处“不正规不法制的社会环境”中的群众。可想而知，群众很受伤！比如，聊城有多少企业能按《中华人民共和国劳动合同法》缴纳社保，有多少劳动者收到不公平待遇投诉甚至仲裁，职能部门认真负责贯彻了这个法律，切实保护劳动者了吗？
6 开发商的后续吸金之术。后期物业服务就是开发商敲骨吸髓的另一手段。与其说是“物业服务”不如说是“吸血服务”。聊城的新房物业费动不动就是15元-18元-2元，基本都在18元以上了，还得按照购买的建筑面积缴纳，物业费的真实缴纳情况和账目从来不对业主公开。业主只需要知道“该缴物业费”就行，其他与业主无关，物业公司当然也是开发商控制的公司是业主的大爷，大爷提供的服务业主敢说不好？！ 公共电费、电梯费、照明费、垃圾费等等名目繁多且需要另外缴纳。用一个例子说明物业费的暴利，假如一栋高楼，建筑面积30000㎡，卖到33000㎡，300户，物业费18元/㎡/月，其他费用一户600元/年；缴纳率85%，该幢楼一年的物业收入=183300012085+600300085=759万元。因为房屋的保修一般为5年，由建筑施工方承担，所以前五年物业只会负担点卫生和安保费即可。另外，小区内还能通过广告来创收，粗略估计该栋楼一年最低能创收6万元。那么该幢楼的物业收入最低能达到82万/年，而该栋楼的建安成本也就3200万元。30多年就能通过物业赚回建安费用，实际中，物业只需要25年的时间就能替开发商赚回建安费！
7 公共区域非法销售。典型案例就是地下人防工程设施。人防工程属于国家所有，平时由业主使用，最广泛的用途就是车位。因为涉及到物权法、合同法、人防专门法律以及各地政府人防管理部门的具体解释不通，造成了一定的混乱。因此开发商认为是自己的，可以随意买卖，或者变相买卖。但是人防车位不能办理产权，大部分已经把整个成分算在整个楼盘了，由全体业主付款了，所以实际的司法案例中人防车位只有使用权，使用权归全体业主共同所有，物业可以根据业主委员会的委托进行管理，并收取相应的管理费，该收入用于小区。但是开发商呐，开始变相售卖或者明目张胆的售卖，聊城的车位一般在6万-12万不等，一般人防车位会按06-08的比例配置，那么这幢楼最低配有180个车位，一个车位卖10万，那么最低就能非法所得1800万！
三、 聊城房地产的困境
上面所讲的聊城房地产如何的暴利，相比读者都有所了解。但是为什么好多人都在讲开发商不好过呐？究其原因就是地方政府不严格执行相关法律法规造成的！
法律明确规定，先审批后建设，先资金到位再开工。但是现实中，都是边建边报送材料，甚至先建后报送审批，或者干脆不报，爱咋地咋地！最后无法办理房产证，让购房者承担！另外，开发商根本没资金，都是通过所谓的黑色关系中标，同时通过银行贷款和民间高利贷套取资金先缴纳土地出让金首付啊，再要求施工方垫资施工，空手套白狼！地方政府和商贾一同 *** 作，国家的建筑法就成了一纸废文！施工方也没有什么钱，为了中标就得答应开发商的要求。施工方也就大包，也开始贷款高利贷获取启动资金，大部分情况下再转移风险，开始非法分包拆包，出现了二包三包四包等，等到真正施工的人员手里已经不低于8包了！中间的每个环节开始赖账，就出现了包工头、工人被拖欠工程款和工人工资了，这就是聊城的建筑生态系统。也是全国的建筑业政治生态环境。
四、 聊城未来十年的房价走势分析。
聊城房价还会涨，，，，继续涨。责任和推手就是地方政府！地方政府和开发商联合作秀，鼓动压迫百姓使劲买房，增加购买的氛围环境压力，但就是不增加购买力！鄙人大胆估计2025年的聊城市区房价均价能达到18万/㎡，实际交易价不低于15万/㎡，但是2025-2030年 会逐渐回归到25-35吨小麦价格/平方米。2025年就是聊城房地产业的拐点，同时也是第一个拐点。后期还会有新的拐点，所有的拐点都是下降的拐点

那么有读者会问，人家地方政府掌握地方行政大权和内参消息，开发商也是大富大贵之人，难道他们不知道这些风险吗？我一个草民在此阔论妄言，是否自取其辱？不可否认，他们的确掌握政治资源，但是经济发展的规律不是任何外部势力能擅自干扰的？地方政府和开发商现在也是骑虎难下，进退两难！一方面地方政府要政绩，建设发展是最简单最突出的发展方式：简单粗暴见效快。另一方面，只要中国城镇化建设不停止，开发商就有赚暴利的环境。
聊城这个地方，老百姓除了种蔬菜，除外打工，买卖钢材，别无他法之生存。公检法学医的工资能拿到1万以上，其他的事业单位和国有银行、国电、石化等垄断行业能超7000左右的工资，这些好单位优秀阶级的人是买房的好韭菜，也是将来开发商重点收割的韭菜。
五、 赘言。
未来数年内，房产税将开始全面征收。这也是城市发展终结的一个政策性标识。土地财政转向为财产税收。

另外，未来有几类不动产是不能投资的：
1 商铺。当前行情下的商铺已经无任何投资价值，开发商把未来50年可预见的收益通通加在售价里了。商铺的数量每年在增加，几乎每个小区，每个新建的楼盘全都配套有好多个商铺，但是与之相伴的人口增长及消费能力在逐渐下滑，这就造成了高房价与群众消费能力不足之间的矛盾。更甚者，外省市的商铺都在聊城售卖，免费接受看房。还有什么托管之类的，简直就是典型的旁氏骗局。这个矛盾也就是目前中国全面小康社会背景下的一个典型的矛盾，也是中国特色社会主义新形势下的一个典型社会经济矛盾。
2 公寓。公寓处处是坑。全国各地都在卖公寓，河北的公寓跑到山东来卖，而且宣传是入住各大知名国际知名酒店托管，如果真是这样得话 就是您拿钱开发商用你的钱盖楼卖给人家用，您只得到连利息都不到的利润。况且很大情况下，这些宣传都是骗人的，根本实现不了。
3 海景房。一个当地人白送都不会住的“概念房”。一言蔽之，骗人的玩意。

二是提高市场信息化能力。加强规划和引导，推动营销网、物流网、信息网有机融合。加快建设商品交易市场管理信息系统、信息查询公告系统、联网监测监管系统等。鼓励发展适合商品交易市场自身特点的网上交易模式，加快互联网、物联网、云计算、全球定位系统、移动通信、地理信息系统、电子标签等技术的应用，完善交易支付安全认证、移动支付、物流配送等支撑体系，促进有形市场与无形市场融合发展。鼓励主动对接网上市场，积极培育和引进网商，使商品交易市场成为网商采购平台和实物体验平台。鼓励加快建立支付、信用查询、法律咨询等公共服务平台，提升市场软实力。

三是提高市场监管能力。积极完善流通标准化体系，加大标准的制定、宣传与实施力度。启动集贸市场管理办法修编程序，完善市场管理法规。建立适应市场商品特点的知识产权保护和打击假冒伪劣的长效监管机制，实行对市场上市食品、农产品、重要商品的可追溯管理。建立完善执法监督机制，实行部门联合执法，精简执法检查，着力解决职能交叉、多头执法等问题。加快商业诚信体系建设，完善食用信息采集、利用、查询、披露等制度，推动行业管理部门、执法监管部门、行业组织和征信机构、金融监管部门、金融机构信息共享。制定不同类型市场的管理服务标准，鼓励市场所有权与经营管理权分离，建立有资质、有品牌的市场管理公司，打造专业的市场运营管理团队，对市场实施专业化、规范化、标准化的管理。鼓励专业的市场管理公司做大做强，通过输出专业管理、专业培训等方式，提升我省商品交易市场整体管理服务水平。

四是提高市场创品牌能力。鼓励市场举办者加强市场品牌注册、经营、管理与宣传，导入企业形象识别系统。指导省内有一定知名度的市场实施知识产权战略，尽快注册服务商标、防御商标等;鼓励市场注册集体商标等，并授权经营户使用;积极支持市场争创驰名商标、省著名商标、省知名商号，提升品牌知名度;鼓励品牌企业在市场设立总经销、总代理、特约经销等，提高市场上市商品品牌率。

五是提高市场主体综合能力。鼓励市场举办者完善法人治理结构，建立现代企业制度;鼓励有条件的市场举办者进行股份制改造，通过上市融资、发行债券等途径，增强资本实力，提高市场改造提升、对外拓展、兼并收购的能力;鼓励现有品牌市场改变传统的组织管理模式，通过兼并、整合现在各类市场资源，培养组建市场集团公司，采取连锁化、超市化、专业化的经营方式，推进市场的规范化管理。

(四)强化三个保障。

一是组织保障。各级政府要成立由有关部门组织，定期的会商制度，统筹协调流通工作的全局性、战略性以及体制、机制等方面的难点问题，按照分工明确、统一、协调、高效的要求，完善管理体制，强化人员和经费保障。对重大项目，要采取“一企一策”的方式，为项目量身定做服务措施、优惠政策、解决建设难题。

二是要素保障。建设大型市场集群，最大的要素瓶颈就是土地供应问题。要借鉴武汉汉口北商贸枢纽区的做法，以园区的方式、价格为大型商品市场集群项目供用地。此外，政府应积极搭建融资平台、组织人才培训等措施，为商品市场的发展提供全方位的要素保障。

三是机制保障。首先要完善规划落实机制，将商业网点规划纳人城市总体规划，保证其严肃性、连续性和稳定性，规划部门在制定地块详规是要征询商务部门的意见等机制。其次要完善项目跟踪服务机制。要组织专门班子，开放“绿色通道”，为项目开工、开业提供全方位、高效的政务服务。

(五)加大政策扶持。一是要加强 财税 扶持。各地要安排专项资金，采取贴息、奖励、补贴等多种方式，重点支持商品交易市场提升发展，积极支持网上交易平台建设、市场经营管理人才培训等。要从培育市场的角度出发，在市场试营业期给予税费减免。二是要加大金融支持。搭建商品交易市场金融合作与资本运营平台，拓展商品交易市场融资渠道，构建有利于商品交易市场提升发展的金融支持服务体系。鼓励银行业金融机构针对市场经营特点，创新金融产品和服务方式，开展动产、仓单、商铺经营权、租赁权等质押融资。鼓励金融机构在市场增设服务网点，推动yhk、电子支付业务等在市场的应用，为市场经营户提供高效、便捷的金融服务。

山东省作为我国农产品流通大省、商品市场建设强省，近年来的发展速度和规模均引人注目。3月13日至16日，谢建辉厅长、吴宜彪副厅长率有关处室及部分市州商务局负责同志一行，赴山东临沂、潍坊两地学习调研， 拜访 了当地商务主管部门，实地考察了临沂立晨物流有限公司、沂蒙优质农产品交易中心、潍坊市食品谷、潍坊百货集团物流配送中心、寿光市农产品物流园、寿光蔬菜产业集团等企业和项目。现将调研情况报告如下：

一、 总体情况

山东省是经济大省，也是流通强省，经济总量大，市场体系完善，特别是在农产品流通领域走在全国前列。20xx年，山东省实现社会消费品零售额19175万亿元。20xx年青岛、济南、烟台、临沂、潍坊、淄博六市零售额突破千亿元，其中青岛、济南突破2016亿元。全省限额以上批发零售和住宿餐饮企业单位数达到154万个，全省商品交易市场达到7839个，其中年交易额亿元以上市场555个，交易额达162万亿元。流通业增加值、吸纳就业和对地方财政的贡献率均居第三产业首位。考察中我们深切地感受到，山东省的市场流通体系建设注重主体培育、载体建设和 商业模式 创新，布局优化、功能完善、特色突出，正在进入一个由数量扩张向质量提升的新时期，临沂、潍坊等地市场建设发展理念之新、创新意识之强、市场与政府作用协调之好，都给我们留下了深刻印象。

1 专业化程度高。在考察中，我们不仅惊异于山东市场数量的庞大，更感叹其极高的市场专业化程度，尤其是有“中国市场名城”美誉的临沂。有别于常见的综合性交易市场，在临沂，大到建材、家电、机械设备，小到铅笔、袜子、胶带，都设有专门的批发交易市场。各种专业市场分门别类，接踵林立，形成庞大的市场群，由此带来的集聚效应为临沂商品经济的发展带来巨大的推动效果。目前临沂市中心城区专业批发市场达到101个，辐射全国30多个省、市、自治区，远销20多个国家(低碳生活绿色环保调查报告)和地区，20xx年临沂商城实现商品交易额1772亿元。商城经营产品多达6万个品牌，涵盖小商品、五金、建材、板材、园林机械、劳保用品等27大类，基本覆盖了生产资料和生活资料主要门类。

2 市场化程度高。在建设市场的过程中不少同志常常感慨政府部门不知该如何定位，面临“一抓就死，一放就乱”的困局。山东省在这方面有好的经验。各地在市场建设上坚持“政府引导和市场运作相结合，以市场为主”的原则，其商品市场的市场化程度非常高。临沂商城、潍坊市食品谷、寿光市农产品物流园等大型项目，政府不直接投资，只在用地、交通、环境等方面加以规划，前三年大幅让利，地方税收和规费基本都返还给企业，大力招商引入民营资本建设市场。而市场的建设以及建成后的运营都完全按照市场化规律运作，政府仅仅提供公共服务和市场监管。被临沂市民所津津乐道的“五先五后”的临沂经验，则更具体的诠释了临沂市场化程度如此之高的原因所在。这“五先五后”即：一是先成市后建场。即在传统集贸市场或群众自发形成市场的地方建市场。二是先繁荣后规范。市场开业之初，允许业户“先上车后买票”，经营一段时间再办理手续，并逐步规范其经营行为，以市养市。三是先综合后分离。将市场内具备进一步扩大经营规模、具有一定发展潜力的商品，从原来的市场中分离出来，新建专业市场。四是先分散后集中。把分散在各处、经营户较多、具有较强发展后劲的行业集中起来新建市场，依此方式先后建起了日化、副食品、汽车零配件、建材等批发交易区。五是先简易后提高。根据需要和市场繁荣的程度以及经营者的承受能力，逐步向建设高档次市场的方向发展。较高的市场化程度带来了商业繁荣和市场兴盛，但也不可避免的会影响到市场的公益性和政府的调控手段，如何在二者之间达成平衡，这也是我们所共同面对和需要破解的新课题。

3 集约化程度高。在项目建设上注重规模效益，重视产业集聚，实现集群发展。沂蒙优质农产品交易中心、潍坊市食品谷、寿光农产品物流园等项目都摒弃了传统项目的单一功能，而是形成集展示、交易、加工、仓储、配送、办公以及生活配套服务等为一体的多功能、多业态集聚的超大型园区。如寿光农产品物流园，即是寿光市政府进行产业整合的工程，园区占地总面积就高达3000亩，总投资达20亿元，可实现年蔬菜、水果及农副产品交易量100亿公斤,可以提供了数千个商业机会和近万个人才岗位。园区包括蔬菜果品交易区、蔬菜电子商务交易区、农资交易区、农产品加工区、物流配送区及配套服务区六大功能区。寿光农产品物流园项目的建设，推动寿光当地农业产业结构调整，提升寿光蔬菜在国际市场的竞争力，在寿光形成一个完整的蔬菜产业链效应，极大的推动寿光的经济发展。而这种复合型、多功能大型园区的建设，既实现了产业集聚，带动上下游产业互通联动;又形成了规模效应，多个业态组团发展，对当地经济发展的贡献值更高。

4 配套化程度高。物流配套是商品市场发展的依托。山东作为全国重要的农产品基地，其农产品物流水平很高。20xx年，山东省农产品物流总额达到52459亿元。尤其是农产品冷链物流在国内处于领先地位，拥有350多万吨冷库、140家冷链物流企业，低温储运能力超过400多万吨，占全国的455%。果菜、肉水产品冷链流通率分别达到19%、16%和13%左右。强大的物流能力支撑农产品市场迅速发展，而日益壮大的市场又为物流企业带来货源，促进物流企业向规模化、专业化、现代化发展，从而提高了整个市场的流通效率，实现互惠双赢。同时，山东也非常注重应用现代技术改造提升传统市场。注重电子信息技术在市场各个环节的应用，实现市场管理信息化、交易网络化、结算电子化，鼓励和支持专业市场通过与第三方平台合作、自建平台等方式，积极发展电子商务，实现有形市场和无形市场的良性互动发展。如潍坊家政服务中心，就通过搭建智能化、信息化、现代化的综合性民生服务平台，整合商户，构建网络，可以实现线上订货，线下配送，服务对象涵盖各行各业，真正实现惠民、便民。

二、 湖南与山东的差距

应当看到，尽管目前我省商品交易市场取得了一定成效，但总体尚处在起步阶段，大项目不多，发展方向不明，自然禀赋条件和规模成本效益都面临诸多压力，但理念、思路上的差距是最主要的。

1 思想观念上有差距。与山东相比，我省干部思想不够解放，思路不够开阔，对商贸物流、市场流通的重要性认识不够深刻。只注重生产，而忽视流通的传统观念急待转变。没有流通市场和商贸物流的发展，我省的经济发展就难以摆脱“土货难出、外货难进”的尴尬局面。没有大商贸、大市场、大物流的带动，我省的农业生产就难以实现产业升级，规模提升。根据测算，流通业增加值每增加1个百分点，可带动GDP增长013个百分点，拉动消费增长103个百分点，并带动经济结构的优化和升级。而山东农业产业化的大发展正得益于以流通促生产的总体战略;得益于以潍坊、临沂以及聊城三大综合性农产品交易市场为骨干，各地特色农产品专业市场为补充，覆盖全省及周边地区、辐射全国的农产品“产地+集散”批发市场集群;得益于现代化、高效率、大规模的农产品物流建设。正是受益于市场流通带动产业发展的成功经验，使政府让利、工业让地、社会让路的市场优先发展、商贸放水养鱼、流通带动产业的经济模式成为各级政府领导和上上下下、方方面面的共识。

2 整体规划上有差距。山东各地都非常注重规划的引导作用。在临沂我们专程参观了临沂城市规划展，大到城市总体功能分区，小到城市商业网点布局，临沂市都聘请专家团队经过科学论证，制定了完整的规划蓝图。临沂市还专门把商务主管部门纳入城乡建设规划委员会，建立商贸流通规划与城乡建设、土地利用总体规划衔接机制。采取规划约束下严格配套建设、政府部门购买、产权置换、租金补贴等多种措施，落实商业和综合服务设施面积不低于10%的政策规定。政府部门严格按照规划，按进度扎实推进，从而避免了重复建设和项目冲突。而我省目前还没有流通产业发展的整体规划，也缺乏市场体系的建设规划，更谈不上商品市场网点规划商务部门一票否决制。

3 政策引导上有差距。山东省人民政府出台了《关于加快商贸流通业发展的意见》(鲁政发20xx19号)，其中明确指出，要加强对商贸流通业在用地、财税和金融等方面的扶持力度。调整城市用地结构，增加商贸流通用地比例。城市改造建设中应优先配建物流配送中心、商品交易市场、零售卖场等商业设施，确需新增建设用地的设施，各级政府应重点支持。对农产品批发市场和农产品仓储设施建设用地参照工业用地或仓储用地对待。“十二五”时期，省级服务业发展引导资金每年按30%的规模，专项用于支持商贸流通业发展。对总部设在山东省的跨区域经营的直营连锁企业，可申请实行向所在地主管税务机关统一申报缴纳增值税。同时，山东省狠抓政策落实，并进行专项督察。以名成集团建设的中国食品谷•中凯冷链物流园项目为例，潍坊市政府虽然没有直接投资，但以28万/亩的略高于工业用地的价格向名成集团转让土地1120亩，同时承诺三年之内企业缴纳的增值税全额返还。通过这些优惠政策吸引名成集团为潍坊带来直接投资40亿元，该项目建成后，将成为拥有总建筑面积128万平方米，60万吨容量冷库群的综合性、现代化、一站式的农副产品冷链物流综合服务平台。我省在政策的制定及落实上，尚有待加强。

4 骨干企业培植上有差距。山东省非常重视培植骨干企业，并注重发挥骨干企业的示范带动作用，从而推动整个行业发展。目前山东全省有销售额过50亿元的商贸流通企业53家，过百亿的6家，11家企业入选全国连锁百强。山东一方面鼓励商贸流通企业充分发挥资本运作、资源配置、技术创新和市场拓展等优势，以资产、品牌、管理为纽带，通过参股、控股、兼并、收购等方式，实现跨行业、跨地区、跨所有制经营。一方面鼓励和引导业态相同、商圈相叠、实力相近的优势企业强强联合，培养了一批核心竞争力强、主业突出的大型商贸流通企业。在临沂市，我们了解到，临沂商城之所以得以兴旺，很大程度上是得益于临沂本地发达的第三方物流的支持。临沂市政府通过扶植立晨、荣庆、金兰、天源等一批第三方物流龙头企业，带动整个临沂物流业发展，降低了物流成本，使临沂成为囊括鲁南苏北、辐射全国的商品集散地，包括济南在内的周边城市货物都要到临沂集散周转，极大的带动了整个临沂市的流通业发展。仅临沂立晨物流有限公司一家，就可以调用运输车辆2016余辆，形成了覆盖全国23个省份的运输网络，并拥有仓储总面积2489万平方米，总量在山东省位居前列，年运输货物总价值超千亿元。而我省在骨干企业的培植方面，缺乏政策支持。对行业龙头企业的扶植力度不够，未能有效发挥龙头企业的带动作用。

5 市场建设上有差距。山东省现有商品交易市场7839个，其中年交易额亿元以上市场555个，经营面积3650万平方米，摊位总数384万个。20xx年山东省对全省2016家商品市场进行实地调查，仅这2016个市场就完成商品交易额162万亿元，其中亿元以上市场成交额7424亿元。而我省现有商品交易市场2589个，其中年交易额亿元以上市场290个，经营面积1651万平方米，摊位总数562万个，年交易额25735亿元。从这组数据的对比，我们可以清晰的看到我省在市场数量、市场规模以及年交易额上的差距。而山东商品交易市场的专业化细分以及市场集聚布局，更是给我们留下了深刻的印象，仅临沂市中心城区就集聚了101家专业批发市场，以西郊批发市场为中心，中心集聚倾向明显。这种专业细分和市场集聚带来的规模效应使得临沂商品交易市场一年的商品交易额就高达1772亿元，达到我省全年市场交易额的689%。值得我们学习借鉴。

三、 几点建议

1 坚持做好整体规划。临沂市的发展经验中，其中重要一条就是做好规划，把商务主管部门纳入城乡建设规划委员会，建立商贸流通规划与城乡建设、土地利用总体规划衔接机制。而我省的流通产业要得到健康有序发展，必须做好顶层设计，制定好整体规划。我们要认真调研，根据我省省情，紧扣我省商贸流通实际和发展趋势，紧紧依靠基层和企业的创造性，适应保障和改善民生的客观要求，科学制定《流通产业发展整体规划》、《市场体系建设规划》、《现代服务业发展规划》，以及湘菜、湘酒、居民服务业、商贸物流业、再生资源回收利用等产业集群的发展规划。在制定规划的过程中，要注意与城建、规划、国土、发改等部门加强沟通交流，确保规划的可行性，尤其是要推进商贸流通规划与城乡发展规划同步。

2 高位推动，落实责任。各级政府要成立高层次现代流通工作领导小组，统筹协调流通工作中全局性、战略性以及体制、机制等方面的难点问题，对相关部门和各级政府进行目标考核。按照分工明确、权责统一、协调高效的要求，完善管理体制，强化基层人员和经费保障。

3 做好典型示范，抓好项目带动。近年来，通过我们积极争取，我省先后被列为全国二手车交易市场升级改造项目试点省份、肉类蔬菜流通追溯体系建设试点省份、屠宰厂(场)标准化改造试点省份、品牌促进体系建设示范省试点项目、全国农产品现代流通综合试点省份。长沙市被列入现代服务业建设试点和中小商贸服务平台项目试点，娄底市被列入再生资源试点。我们要把握好这些试点机会，以项目为抓手，周密安排，扎实推进。在农产品现代物流和现代商贸服务业等方面打造亮点，形成突破，做好典型示范，带动全省商贸流通大发展。

4 集中政策重点推进。各个内贸处室加强联动，认真梳理近年国家和省里一系列促进流通业发展的政策，集中政策投放到优势项目上，并加强督查，确保落实。整合中央和地方财政资金，集中财力解决关键环节的突出问题，加强公益性流通设施建设。注重培育市场主体，培植区域性辐射企业，扶植商贸物流龙头企业、打造区域性骨干市场。

5大力培育市场主体。一是加快培育大型商贸流通企业。支持流通企业跨区域兼并重组，加快资源整合，尽快形成一批拥有自主品牌和知识产权，主业突出、核心竞争力强的大型流通企业集团。进一步加大招商引资力度，争取更多有实力的国内外商业巨头落户湖南投资创业。培育发展步步高、友阿集团、万商红、大汉物流、快乐购、湖南国药、老百姓、长沙马王堆、红星集团、万容科技等20家年销售额过100亿的大型商贸流通企业。二是大力支持中小微商贸流通企业发展。扶持和促进中小微商贸企业走专业化、特色化发展之路，充分发挥其便利消费、繁荣市场、吸纳就业的作用。三是着力打造商贸流通企业品牌。重点培育一批优势明显、具有发展潜力的服务品牌企业，在住宿业、餐饮业、居民服务业、物流业打造一批品牌企业，鼓励“老字号”企业做大做强。支持流通企业培育驰名商标和著名商标品牌营销。为湖南产品做好市场开拓，精心组织实施 “名品进名店”和“湘品出湘”工作，打造湖南特色产品品牌。

6加快电子商务发展。瞄准前沿、高位起步、多点支持、高效运营，创新流通方式，推动电子商务快速发展。加强企业信息化建设，扶植一批电子商务骨干企业，加速信息互通。推进平台服务商、在线销售商、配送服务商、金融服务商高效合作。大力提倡网络诚信，建立网商信用档案。实施电子商务示范工程，培育和吸引一批有影响力的电商企业，打造电子商务示范基地、城市。

7加强市场配套建设。推动商品市场整合、升级、改造。构筑涵盖信息技术、现代物流、展示展销、旅游购物、金融服务、价格引导等功能的综合性交易市场。加强市场预选分级、加工配送、包装仓储、检验检测等设施设备配套建设。改造升级一批具有公益性的农产品流通基础设施，打造一批具有示范性的辐射广、服务优的骨干市场。
关于商品市场调研报告范文篇3
一、我市商品市场的现状

1、商品市场蓬勃发展，经营门类齐全，品位不断提升

全市现有商品市场337个，建筑面积207平方米，分别比XX年增长10%和109%。其中：生产资料市场27个，专业批发市场27个，农贸市场41个，综合性市场242个。芦淞服饰市场群更是由1989年的1个市场发展到1995年十几个市场再到XX年的43个市场，建筑面积从1989年的4800平方米猛增到735平方米;商品市场档次逐年提高，芦淞服饰市场由最初的地摊式市场到鸟笼式市场再到宽敞门面式市场，部分市场已发展到集办公、服装展示、网上购物等为一体的现代化大窗橱。

2、商品市场在商贸流通中的作用不断扩大。全市商品市场XX年实现成交额10357亿元，占全市社会消费品零售总额比重超过65%，;市场成交过3000万元的市场有50多个，名列全省第一，有21个市场成交额过亿元，商品市场是我市商贸流通的主力军，其现实地位和作用不容忽视。

4、商品市场为社会提供了大量就业机会。全市337个商品市场共有从业人员156万人，其中安排下岗职工近十万人。

二、我市商品市场存在的主要问题

1、商品市场布局不合理。一是区县之间发展不平衡。芦淞区、荷塘区、攸县商品市场较多，而石峰区、天元区、县商品市场数量很少。芦淞区有商品市场79个，占全市的近四分之一。二是市场空间布局不合理，全市93个专业市场，其中在城市83个，农村仅10个;城市专业市场又集中在芦淞区，芦淞区专业市场有63个，占全市专业市场的678%，大半江山坐落芦淞，石峰区除住宅产品市场、天元区除建材市场外，几乎没有象样的专业市场。

2、组织化程度低。我市商品市场基本是各自为营，市场之间缺乏联系，商流、物流、资金流、信息流不能相互流动，互通有无;我市虽有过亿元市场21家，但大而不强，没有组建一个市场集团。组织化程度低导致市场之间，经营户之间恶性竞争，互相拆台现象严重，无法与国内外组织严密的商业巨人竞争。

3、没有产业作依托，市场辐射功能不能充分发挥。我市专业市场数量不少，但除服饰市场外大都销售额不大，市场销售的绝大部分是外来产品，服饰市场销售的服饰80%以上来自沿海城市和武汉，本地生产有服饰所占比重很小，没有产业作依托，势必增加销售成本，减弱商品竞争力，从而进一步制约发展空间。

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聊城市建设工程交易中心是经聊城市委、市政府批准成立的。中心隶属于聊城市建设委员会,具有独立法人资格，为服务性自收自支的事业单位，定位于为工程发包与承包活动提供场所、信息和咨询服务的不以营利为目的法人实体。
交易中心使用全封闭的评标系统和监控系统，制订了一套监管制度和程序，严格规范了招标、投标和评标过程中各方的行为，确保工程交易活动的公平、公开、公正。交易中心拥有一套现代化的办公设备,实行了无纸化办公，评标室都按装了监控摄像探头和桌面录音设备，所有评标专家在评标室内的活动及发言都处在监控之中，监控音像刻入成光盘永久保存，以便随时调阅和调查。所有人员进入评标区一律凭证进入，并将手机等通讯工具专门集中存放。中心还制订实施了严格的评标室管理规定和专家抽取办法，专家抽取在评标前1小时进行，中间不留空余时间，通知专家时不告知评标工程名称。除评标专家和规定的工作人员之外，其他人员一律不准在评标时间进入评标室；所有这些措施，从根本上杜绝了“专家跑风”，杜绝了施工单位和专家的接触，杜绝了无关人员了解抽取专家及评标情况的可能，保证了评标工作的保密性、公平性，有效的遏制了建设工程交易和评标过程中暗箱 *** 作和腐败的产生。
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聊城职业技术学院是城市里的一所高水平的职业技术学院，它的办学宗旨是培养具有职业技术素养的高素质应用型人才。学院的师资力量雄厚，教学设备先进，拥有一流的教学环境。学生在这里能够得到全面的、高质量的教育。

聊城职业技术学院部分专业：序号专业名称所属类别1物联网应用技术电子与信息2工业机器人技术装备制造3电子商务财经商贸4建筑消防技术土木建筑5汽车检测与维修技术新闻传播6健康管理医药卫生7酒店管理与数字化运营旅游8医学生物技术医药卫生9康复治疗技术医药卫生10园林技术农林牧渔11金融管理其他12助产医药卫生13建筑工程技术土木建筑14医学影像技术医药卫生15园艺技术农林牧渔16建筑装饰工程技术土木建筑17园林技术农林牧渔18云计算技术应用电子与信息19绿色食品生产技术农林牧渔20药学医药卫生聊城职业技术学院建筑工程技术介绍建筑工程技术
培养目标：培养具有较强专业技能，能在建筑行业、房地产开发公司从事一般的结构和建筑设计工作，具有编制施工组织计划、组织施工和分析解决施工中一般技术问题能力的高等技术应用性人才。本专业能参加的职业技能鉴定考试工种：项目管理师（中、高级）、市内装饰设计员（中、高级）施工员、预算员、质检员。
主要课程：建筑材料、土木工程制图、房屋建筑学、建筑工程测量、建筑力学、钢结构、混凝土及砌体结构、建筑施工技术、土力学与地基基础、土木工程CAD、建筑施工组织等课程。
适应岗位：面向建筑行业、房地产开发公司从事结构和建筑设计工作，编制施工组织计划、组织施工和分析解决施工中一般技术问题，组织生产管理，建筑企业管理工作。
聊城职业技术学院医学影像技术介绍医学影像技术
培养目标:培养具备必需的医学影像技术专业知识，具备熟练的医学影像设备 *** 作技能，有一定发展潜力的高级医学影像技术应用性人才。本专业能参加的职业技能鉴定考试工种：影像技师。
主要课程：影像电子学基础、医学影像成像原理，放射物理与防护、暗室化学与暗室技术、医学影像设备学、医学影像检查技术、医学影像诊断学、放射治疗技术等课程。
适应岗位：面向各级各类医院、各级医疗卫生单位和社区医疗卫生机构以及医疗设备销售、维修、管理等机构，从事放射科、核医学科、超声诊断科、心电检查科等部门的影像检查技术和管理维修工作。
聊城职业技术学院康复治疗技术介绍康复治疗技术（学院重点专业）
培养目标:培养掌握康复治疗专业必备的基础理论和专业知识，具有从事康复治疗实际工作的全面素质和综合职业能力，面向康复治疗服务第一线的高素质、高技能的康复治疗技术应用性人才。本专业能参加的职业技能鉴定考试工种：康复治疗技师、按摩师（高级）。
主要课程：人体形态学、实用诊断与治疗技术、医用物理、康复医学概论、疾病康复学、物理治疗学、运动治疗学、作业治疗学、言语治疗学、康复工程、传统康复治疗技术、康复护理技术等。
适应岗位：面向各级医院康复科、医疗卫生机构、社区卫生服务站、康复治疗中心等单位从事临床各种疾病的康复治疗技术等工作。
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培养目标：培养具有药学专业基础理论、基本知识，熟练掌握岗位 *** 作技能，能应用所学知识在一线岗位从事药品调剂、药品生产、药品检验及药品营销等方面工作的高级技术应用性人才。本专业能参加的职业技能鉴定考试工种：中药药剂师、西药药剂师。
主要课程：有机化学、分析化学、人体解剖学、生理学、生物化学、药物化学、临床医学概要、生药学、天然药物化学、药理学、临床药理学、药剂学、药物分析、药事管理学、生物制药技术、药品营销学等课程。
适应岗位：面向各级医院、药品营销企业、制药企业等单位，从事药物的调剂、制剂、药品经营与管理、质量控制等工作。
聊城职业技术学院软件技术介绍软件技术
培养目标：本专业培养具有良好的职业道德，紧跟世界前沿技术，熟悉软件开发流程，掌握国际主流的软件开发平台和程序设计语言，具备一定的创新能力和较强的动手能力，能熟练进行软件开发、测试与维护，真正符合国内外IT企业需求的中、高级软件开发及应用人才。毕业能取得的证书：北大青鸟APTECH认证的初级程序员、程序员、软件工程师，劳动和社会保障部职业技能鉴定中心颁发的OSTA证书。
本专业能参加的职业技能鉴定考试工种：中高级程序员、软件工程师、软件测试工程师、软件质量保证工程师、软件项目管理师。
主要课程：数据结构、 *** 作系统、计算机组成原理、C语言程序设计、高等数学、SQL数据库应用、HTML语言、C#数据库开发、深入NET平台和C#编程、NET框架下开发三层结构数据库应用系统、java script页面特效制作、Java面向对象编程、JSP网站开发、开发基于Struts/Spring/Hibernate/Ajax的网上信息发布平台、使用ASPNET技术开发网上书店、使用Ajax和WebService重构网上书店、职业导向训练、项目实战、职业素养。
适应岗位：从事软件设计开发、系统维护、软件测试、软件销售等。
聊城职业技术学院高速铁路客运服务介绍培养目标：本专业毕业生主要职业面向为铁路局及各铁路集团公司等企业的服务岗位和基层、中层管理岗位。
对电大中专/中专/技校/职校报考还有疑问，您可以点击2023年电大中专招生咨询（原广播电视大学）：>聊城职业技术学院是城市里的一所高等职业技术学院，专门培养学生的技能和知识。学院的师资力量雄厚，课程设置合理，学生能够在学院学到很多实用的知识和技能。学校为学生提供了专业的技能培训和实践机会，使学生能够在就业市场上受到欢迎。学院的师资力量雄厚，教学质量保证。学生可以根据自己的兴趣选择不同的专业。

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聊城职业技术学院概况我校是2000年经山东省人民政府批准成立具有高等学历教育招生资格的公办全日制普通高校。学校是“教育部现代学徒制试点单位”，先后被教育部等六部委确定为“全国技能型紧缺人才培训基地”，被省教育厅确立为“山东省示范性高等职业院校”和“山东省技能型人才培养特色名校”,“山东省优质校”。2015年以优秀等级通过省名校验收，树立了聊城高等职业教育的品牌。
学校位于聊城，占地面积634万平方米，建筑面积292万平米，新校区正在规划建设中，固定资产总值44亿元，教学科研仪器设备总值13536万元，馆藏资源丰富，为教学科研提供了充足的资源保障。学校现设护理系、医学系、机电工程系、建筑工程系、经济管理系、信息工程系、旅游管理系、农牧科技系等8个系，49个专科招生专业，全日制专科在校生16万余人，招生范围覆盖山东、山西、江苏、河南、贵州、安徽、宁夏、甘肃、内蒙古、吉林10个省和自治区。
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聊城建设工程信息网中山东省建筑装饰装修管理办法主要内容包括：（1）总则（2）一般规定（3）公共建筑装饰装修管理（4）住宅装饰装修管理（5）法律责任（6）附则六部分内容，其中法律责任的基本内容如下：
第四十四条　违反本办法规定的行为，法律、法规已作出处罚规定的，从其规定；法律、法规未作出处罚规定的，依照本办法的规定进行处罚。
第四十五条　违反本办法规定，对主体结构质量不合格的新建建筑物、构筑物或者存在结构安全隐患的既有建筑物、构筑物进行装饰装修的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对公共建筑装饰装修人可处以1万元以上3万元以下的罚款，对住宅装饰装修人可处以1000元以上3000元以下的罚款。
第四十六条　违反本办法规定，损坏建筑物原有节能设施或者无障碍设施的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正，并处以1000元以上5000元以下的罚款。
第四十七条　违反本办法规定，对公共建筑装饰装修工程未进行室内空气质量检测的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对装饰装修人可处以5000元以上3万元以下的罚款。
第四十八条　违反本办法规定，房地产开发企业交付统一进行装饰装修的商品住宅时，未向商品房买受人提供住宅装饰装修工程竣工图、室内空气质量检测报告或者包含住宅装饰装修内容的住宅质量保证书、住宅使用说明书的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以5000元以上3万元以下的罚款。
第四十九条　建设行政主管部门和其他有关部门及其工作人员在建筑装饰装修管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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