被告（某业主）———签订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业管理公司而非本案原告，故原告不具备主体资格；原告所述收费标准实际上并不存在，物价局备案的收费标准为每平方米263 元，现原告以每平方米27元计算缺乏依据。
法院———经审理查明，该小区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业管理公司签订物业管理服务合同，约定物业管理费以每平方米27元计算。现原告名称虽然不是上海轻工浦东房地产物业管理公司，但是其改制组建的，名称变了，主体资格并未变，被告以原告非物业管理服务合同主体为由抗辩原告不具备主体资格，不予采信。业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用。
案例十二、业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办……
由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按时缴交管理费，甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。一年后，已累计欠费达35万元之多。期间，管理处有关人员无数次上门催交未果。
为了解决这一问题，管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系，帮助全面反映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可；一方面盯住平时难得一见的该公司老板，频频征求意见并反映管理处的经济困难（常言道：会哭的孩子有奶吃。没奶吃的时候一定要哭，而且要哭得令人心动。有泪全往肚子里咽，是添不饱自己肚子的），以求得携手维护物业正常运行的共识。
在赢得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件（退一步进两步，不退无以求进）。最后双方达成了一致，自约定之日起分10期，每月3万余元，随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10个月后，该公司拖欠的管理费已全部缴清。
点评：物业公司追缴有意（而非恶意）欠费，首先要使自己的管理服务无懈可击。管理服务做到家了，才能封住对方拖欠费用的口实，赢得对方的理解和信任。在这个基础上，主动交流加适当让步，相信会感“上帝”的。
给业主提个醒———别欠费
有人打过一个这样的比喻：家中请一个保姆，约定月工资500元。可是，一段时间做下来，自己对保姆不满意，这种情况下，只能辞退保姆。如果因不满意而扣下保姆的工资不给，不管是从法律上还是道义上讲，都是败者。物业公司是小区业主请来做物业管理的，如同小区的“保姆”、“管家”，如果物业公司依约进行了管理，业主就要缴纳相应的费用；如果对物业公司管理服务不满意，可以辞退，另请高明。现实中，除了恶意欠费的外，大部分欠费业主都有这样那样的理由：服务不规范，收费不合理；房子质量有问题；邻里有矛盾；停车无车位等。这些理由，有的是与物业公司有关的，有的是与物业公司无关的。如果以这些理由不缴费，不但占了缴费业主的便宜，而且一旦打起官司，因与物业公司无关的理由欠费，官司必输无疑；与物业公司有关的欠费，最后还是会输掉部分官司，因为市高院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》对业主拒付物业管理费的抗辩权，有明确规定。
给物业公司提个醒———打官司
物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了，还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。
目前，物业公司“讨债”，仍旧愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下几点：与业主抬头不见低头见，对簿公堂，面子上过不去；物业管理费标的额低，请不到律师；诉讼时间长，耗时费力；法院的判决难以执行，打了也白打等。事实上，从轻工物业公司的六十多个欠费官司和执行的案件可以看出，物业管理费的标的额小，律师不愿代理没关系，物业公司自己的员工完全可以胜任，只要准备好资料，把事实说清楚，法院会依法判决的。同时，法院的判决不是儿戏，强制执行不会让法律“打白条”，更何况打赢一个官司，还能影响一大片。
小区安防方面的案例
案例十三、电梯坠楼,谁负责……
新闻晨报报道：
一部"老爷"电梯深夜突发故障，使搭乘电梯的一位居民直坠楼底，并造成内脏出血。近日，受伤的居民要求物业公司赔偿损失，并获得了普陀法院的判决支持。
2001年8月的一天深夜，胥某回到光新路某小区4号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着胥某一直坠落到电梯井井底，胥某当场昏迷。2小时后，胥某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，胥某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计1．3万余元。
庭审中，物业公司辩称胥某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。普陀法院遂委托市高院对胥某的伤情进行了鉴定，结论为胥某全身多发性软组织挫伤并出现应急性胃溃疡合并出血。法院据此认为，胥某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担胥某由此造成的经济损失。
近日，普陀法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿胥某医疗费、营养费、误工费等6800余元。但法院认为该案不存在精神损失，所以对胥某提出的5000元精神索赔诉请未予支持。
问题的关键是：电梯是有谁来负责，是电梯公司？还是物管公司？那就得看是电梯质量问题吗，还是其他原因。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物管又没通知业主更换，当然由物管公司承担。物管公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电梯公司承担。不能说电梯坠落是造成胥某受伤的直接原因，就应该又物管承担，简直是荒唐可及案例：
晚饭时分，日本客人山本次郎乘车回到下塌的上海某酒店，这是他在上海旅行的最后一天。美丽的上海给他留下了深刻的印象，然而几天的旅行也使感到有几分疲惫。在回酒店的路上，他就想好回房后痛痛快快地洗个澡，再美美地品尝一顿中国佳肴，为他在上海的旅行划上一个圆满的句号。
山本兴冲冲地乘上酒店的3号客梯回房。同往常一样，他按了标有30层的键，电梯迅速上升。当电梯运行到一半时，发生意外发生了，电梯停在15F楼处不动了。山本一愣，他再按30键，没反应，山本被"关"在电梯里了。无奈，山本只得按警铃求援。1分钟、2分钟……10分钟过去了，电梯仍然一动不动。山本有点不耐烦了，再按警铃，仍没得到任何回答。无助的山本显得十分紧张，先前的兴致全没了，疲劳感和饥饿感一阵阵袭来，继而又都转化为怒气。大概又过了10多分钟，电梯动了一下，门在15F打开了，山本走了出来。这时的山本心中十分不满，在被关的20多分钟里，他没有得到店方的任何解释和安慰，出了电梯又无人应接，山本此时愤愤然再乘电梯下楼直奔大堂，在大堂副经理处投诉……
其实，当电梯发生故障后，酒店很快就采取了抢修措施，一刻也没怠慢。电梯值班工小恽得知客人被"关"后，放下刚刚端起的饭碗，马上赶到楼顶电梯机房排除故障，但电梯控制闸失灵，无法 *** 作。小恽赶紧将电梯控制闸quot;自动状态"转换到"手动状态"，自己就赶到15F。拉开外门一看，发现电梯却停在15F-16F之间，内门无法打开。为了使客人尽快出来，小恽带上工具，爬到电梯轿厢顶上，用手动 *** 作将故障电梯迫降到位，终于将门打开，放出客人。
从发生故障到客人走出电梯共23分钟。23分钟对维修工来说，可能已经是竭尽全力，以最快的速度排队故障所能达到的最短时间，而对客人来说，这23分钟则是难熬而漫长的。
案例解析：
这起电梯"关人"事件引起客人投诉，问题在酒店内各部门之间的协调和配合不够。主要有以下三点。
第一， 缺少与客人的沟通。沟通是酒店管理最基本的手段，与客人的沟通是尤为重要的一环。倘若在接到电梯故障报警后，酒店能以最快的速度与客人沟通，告诉他："我们已经知道发生故障，现正在排除，请稍候。"这样客人感到他受重视，处于被人保护的安全环境之中，也不会因为被"关"住而怒气冲冲了，即使排除故障时间稍长一点也会谅解。
第二， 前台后台配合不够默契。酒店部门之间的相互配合，是使酒店处于良好管理状态的重要保证。前台和后台由于分工不同，工作性质也有差异，如果配合不好，彼此缺乏沟通，各自为政，往往会影响整个酒店大系统的良性循环，造成不良后果。像上面这个实例，如果最先得知电梯发生故障的前吧门卫，在通知工程部之后，立即把消息传递给副理或公关部人员，让他们去与客人对话，这样也可及时解除客人的紧张感和恐惧感。如果后台负责修理电梯的工程部能与前台沟通，相互配合，一面修电梯，一面与客人联系，随时通报修理情况，适当作些安慰，共同处理好这quot;关人"事件，那么许多不愉快就不至于发生了。
第三， 缺乏对客人的关心。尽力不尽心，只限于做好份内的事，而恰恰缺少酒店工作最重要的一点：对客人的关心。工程部小恽工作态度很积极，饭也顾不上吃，跑上跑下排除故障，其 *** 作程序也符合部门的规定，但他就是没想到通过机房的对讲机与客人通话，或安慰，或通报维修进展；前台也一样，通知工程部维修电梯就完事了，没有想到赶到现场去与客人取得联系。出现这些问题的原因在于是对客人关心不够。
电梯安全事故频发原因
电梯安全事故频发原因一、电梯生产企业的问题
电梯虽然是高危运载工具，但和 其它 运载工具相比要简单得多，生产产家要解决五个问题：一是电梯的安全性系统;二是电梯经久耐用;三是节能降耗;四是所有电梯同型号零配部件要标准化和通用化;五是电梯除一套完整的技术资料外，还要有一套完整的维护保养守则，必须按照三级保养，四项工程来编制;六是对电梯出现安全质量问题需要实行招回制度，可是现在的电梯生产产家都难做到这些。
电梯安全事故频发原因二、房屋建设单位对电梯的安全具有不可推卸的责任
(一)电梯的选择。开发商选择电梯把控制成本放在第一位，房屋价格高与低，不能同电梯的品质高与低成正比，有房屋价格比经适房高出几倍，但购电梯的价格还低于经适房的电梯品质。他们忽略了电梯的安全性能，电能节约，经久耐用的基本问题。有的甚至盲目压价，造成电梯品质低劣。
(二)电梯安全很大一部分与开发商土建部分的质量有关。机房、电梯机井、厅门门框、底坑都有极严格的规范要求，但是绝大多数都达不到规范要求，必然影响到电梯的使用安全和电梯的寿命长短。
电梯机房房顶预埋一个起重挂钩，为日后维护 修理 电梯节约很大起吊费用。
(三)电梯安装队伍的选择。电梯生产技术日趋成熟，性能和质量的差异性在逐步缩小。我一直同开发商说，选择优良的安装队伍比选择电梯重要十倍以上，可是大部分开发商忽略了这一点。
(四)从电梯的采购、安装到投入使用，开发商没有有效的监督检验、检测手段。只要电梯能启动，就是好电梯。
电梯安全事故频发原因三、电梯安装队伍对电梯的安全负有重要责任
电梯质量与安全50%以上取决电梯安装队伍。电梯的安装重点是曳引机的平稳，五根钢丝绳的受力均衡，轿厢道轨固定坚实、平滑，厅门门框固定牢固，厅与轿厢门的间隙小、平滑，安全装置，主控柜及电器工程等。60%是技术安装，40%是测试调试。现在的电梯安装队伍严重参差不齐，技术力量薄弱，个别队伍不负责任， *** 作违规，有的带走技术资料，偷换零部件，不交专用工具和配件备件。在电梯安装峻工后，通过打通关系，骗取合格证书，致使电梯从一开始就带病工作。有的安装队伍还进行维保设卡，且他要价太高。某小区的电梯门机皮带断了，要更换，问多少钱一根，他说200元一根，一分不少，我打电话到深圳朋友处，他说包运费，还赚其差价，才49元一根，可比吗按理说，电梯在投入使用前由质监部门对电梯的8大项、72子项进行检测合格后，才能使用。在现实中有哪一台电梯做到了。
电梯安全事故频发原因四、电梯维保单位是电梯安全运行的主要责任人
按照国家规定，电梯的维护保养必须由具有专业资质的企业进行。可现实中的维保做了些什么呢
(一)电梯日常检查的主要工作
1、日检，要检查9项内容;2、周检，在日检的基础上增加7项;3、月检，除周检内容外增加4项;4、季检，除月检的内容外，增加7项;5、年检，要检测8大项、72子项。
(二)电梯保养的主要工作及时间要求
1、日保养，同日检同时进行;2、周保养，每梯每周一次，每次不少于4小时;3、半年保养，每梯每半年1次，每次不少于8小时;4、年保养，每梯每年1次，每次不少于16小时。全国哪一台电梯维保到位了。
(三)电梯维护保养应发生的费用：每梯每月1503元(估算)。
1、日检查和保养必须的劳动时间(每梯2人 *** 作)
日检和日保养半小时，年182小时。
周检和周保养4小时，年416小时。
半年检2小时、半年保养8小时，年40小时。
年检4小时、年保养16小时，年40小时。
年检和年保养时间总计：678小时
按“劳动法”每周40小时计算，678/40=17周，等于03人
2、维修工的月费用：①工资：1800元14/12=2100元;②社保960元;③伙食补贴300元;④交通费300元;⑤通讯费100元;⑥福利50元，合计：3810元，乘以03/人，计1143元。
3、保养的辅助费用。①维保企业的管理费、税费、利润12%，合160元;②仪器、工具、更换易损件，200元，合计：360元。
(四)现在的电梯维保情况
1、一个维修工要维保20台梯左右;2、维保费用，每梯每月低的250-高的550元左右，由此可以看出费用相差那么大，怎么能做得好规范的维护保养。劳动西路兴威嘉园大厦，06年6月23日电梯开始运行，到08年3月就出现钢丝绳断裂，变频器烧坏，对重轮、导向轮损坏，现在3台梯全部停运，究其原因，与电梯维保关系很大。
电梯安全事故频发原因五、政府的质量监督局是电梯安全运行的保障
从电梯的制造、安装、使用的环节来讲，质监局的作用是安全的保障，因为不合格的电梯是禁止运行的。8月8日晚，中央一台焦点访谈报道了杭州市某高层小区入住已有10多年了，共有高层电梯55台。去年秋季，交了9万余元的年检费，进行年检后，电梯出现伤人事故，受伤人将物业公司告上法庭索赔，物业公司又将质监局告上法庭，法院判质监局给予相应赔偿，但质监局口服心不服，立即组织人员对该小区55台电梯全面体检，不久结果出来，其中30台电梯已逾使用年限，封梯禁开，25台电梯禁开必须立即中修、大修和改造。今年又遇40℃以上的极热天气，30层楼要业主怎么爬。质监局绝不是报复，是所有电梯都经不起严格的检测。
韶山路维一星城国际，8台电梯，2013年8月12日年检，诊断8个问题，限8月28日整改完毕。几天后电梯维修企业报价309680元，物业公司上门签字，到28号为止，签字率还不到5%。整改完电梯还不知猴年马月。
质监局对电梯有两个重要的检测：一是电梯投入使用前;二是每年一次的年检，每次检测内容8大项、72子项，现在基本都做不到。如果按标准年检绝大多数电梯就要停梯，停梯一是业主会吵闹，物业也拿不出钱来整改，因为维修资金根本动用不了，因此电梯年检基本只能走走过场而已。质监局也无安全保障可言。我初步估计：长沙市若有25%以上电梯已逾使用年限必须更换;45%以上的电梯必须暂停使用，需要大修和改造;20%以上电梯需要二级保养、中修;10%的电梯有“病”但能坚持正常运行。
电梯安全事故频发原因六、物业公司是电梯安全事故的“罪魁祸首”。
所有电梯安全事故一但发生，q口都对准物业公司齐发射，千夫所指，万炮齐轰，物业公司成了实实在在的冤大头，物业公司有能力负得起这个责任吗
(一)物业公司在电梯管理中的工作。
1、电梯安管员也只能走一走，看一看，记一记，不能动手修;2、电梯轿厢的卫生保洁工作;3、支付电梯运行和维保费用。
(二)物业服务费的收费标准
2000年以前，带电梯的物业费收费标准：07、09、12元/㎡/月之间。
2010年以前，带电梯的物业费收费标准：09、12、14元/㎡/月之间。
2010年以后，带电梯的物业费收费标准：12、14、16元/㎡/月之间。
2005年以前的小区基本都没有维修资金，2005年以后强制缴纳维修资金，但是都无法使用这笔资金。
(三)每台电梯每个月应发生的哪些费用
现在人们有一种误解，认为交了物业服务费所有问题都应由物业公司负责，收了有限费用，要承担无限责任，这能行得通吗现在我们来了解一下，一台电梯要发生哪些费用
例：开福区雄新华府小区，2012年入住，第2栋2单元，每层5户， 4327㎡，单元面积14711㎡，170户近600人，2台广产日立电梯，36层站(其中地面34层站)，1000公斤，载量13人，购价及安装费358万元/台，2台716万元，物业费15元/㎡/月。
1、电梯运行电费：曳引机电机145KW/时，机房控制柜用电、照明用电(包括机房、轿厢、候梯厅、抢修等照明)机房轿厢降温设备(空调、风扇)底坑排污水泵用电4KW/时，总计185KW/时。每天运行时间25小时，每月30天，动力电价111元/度。
公式：185KW2台25小时30天/月111元/度=2464元(月电费)
2、电梯维保费1503元/台2=3006元
3、电梯年检费： 500元7层站，每高一层增50元。
36层-5=2950元2=3900元/12个月=325元/月
4、更换零配件、易损件，低质易耗品每梯3002=600元/月。
5、偶发安全事故抢修赔偿300元/台2=600元/月
6、物业的安管员、保洁员劳务费用每人每月250元22人=1000元
7、电梯 保险 费(可参照汽车保险)
8、物企的管理费5%、利税7%，不低于700元
9、电梯折旧费，电梯最长使用年限15年，一般11-13年，按13年计算：716000元/13年=55076元/12月=4589元，用于电梯中修、大修、更新改造费用，2台电梯每月折旧费：13284元，以上九项之和为：21979元。
本案例是最新的物业，且物业费是15元/㎡/月，其他小区特别是2005年以前的小区电梯的安危就可想而知了。
按湘价服字[2010]76号文件规定，电梯房每平方米每月收电梯费04元，本单元住宅面积14711平方米04元=5884元，所收费用只占应支出的44%。除开折旧费，也只有67%的费用，虽然有专项维修资金，一是杯水车薪，二是一般情况无法动用。
电梯安全事故频发原因七、业主及使用人不遵循电梯规范使用，业主大会不管理电梯，也是造成电梯安全事故的原因之一。
(一)2007年8月某小区，下午，电梯关了人，物业公司接到报警，不到五分钟打开电梯门，救出4个人。4人走后，一看电梯全遭破坏了，选层按钮大多数砸烂，轿厢砸坏变形，顶棚、顶灯全被砸坏，仅关5分钟修复电梯花了1万多元。
(二)2010年五一路某大厦，几人被关在电梯，未打电话给物业，他们打119报警，消防队赶来，用粗撬棍和强力扩张器将门打开救人出来，但厅门和轿厢门彻底破坏，电梯维修工赶到现场一脸茫然，只要三角钥匙就能打开厅门的，结果两层门都遭彻底毁灭，修复又是一万多元。
(三)2011年10月，我到某大厦办事，一对母子在玩电梯，每层按钮都按亮，我对女士说“电梯有危险，请不要带小孩在里面玩”。隔半个小时，我又乘这台电梯，还是这对母子在玩电梯，我又劝说了她几句，她很生气地说“关你屁事，你管得着吗”
(四)房屋装修最容易损坏电梯，有的装修队根本不管电梯的规矩，随心所欲，有的工人师傅拿着锤子类工具去敲按钮。
(五)某写字楼电梯1000公斤，限载13人，结果挤进21人，电梯无法启动，但所有的人谁都不肯退出。
(六)有的搬运货物，先将电梯门卡住，等装载完毕再关闭，卡梯时，门机一直在动作，时间长了门机遭破坏，容易造成门机误动作。
(七)某小区2台电梯坏了，必须动用维修资金，动用维修必须经三分之二以上业主签字，结果签了三年，还未达到三分之二，特别是下面几层的业主，就是不同意动用维修资金修电梯。
(八)业主大会成立了的不到20%，但业主大会、业主委员会从来不过问电梯的事，更不要说管理电梯。
通过以上分析，电梯安全问题确实令人担忧，已经到了总爆发周期，今后停梯的事故将会越来越多，这就是客观事实，那么电梯安危应该由谁负责呢八个相关单位都有责任，似乎又都没有责任。电梯的安危会由个案引发，慢慢的演变为群体问题，社会问题，他不仅关系到市民们的安居生活，也关系到我国城市化进程，还关系到我国政府管理新城市的能力问题。
电梯的应用技术1、全数字识别乘客技术(所有乘客进入电梯前进行识别，其中包括眼球识别、指纹识别)
2、数字智能型安全控制技术(通过乘客识别系统或者IC卡以及数码监控设备，拒绝外来人员进入)
3、第四代无机房电梯技术(主机必须与导轨和轿厢分离，完全没有共振共鸣，速度可以达到20M/S以上，最高可以使用在30层以上。)
4、双向安全保护技术(双向安全钳、双向限速器，在欧洲必须使用，中国正在被普遍使用)
5、快速安装技术(改变过去的电梯安装 方法 ，能够快速组装)
6、节能技术(采用节能技术，使电梯更节约能源)
7、数字监控技术(完全采用计算机进行电梯监控与控制)
8、无线远程控制及报警装置(当电梯产生故障时，电梯可以通过无线装置给手机发送故障信息，并通过手机发送信号对电梯进行简单控制。)
电梯的结构空间
机房部分、井道及底坑部分、轿厢部分、层站部分。
系统
曳引系统：曳引系统的主要功能是输出与传递动力，使电梯运行。曳引系统主要由曳引机、曳引钢丝绳，导向轮，反绳轮组成。
导向系统：导向系统的主要功能是限制轿厢和对重的活动自由度，使轿厢和对重只能沿着导轨作升降运动。导向系统主要由导轨，导靴和导轨架组成。
轿厢：轿厢是运送乘客和货物的电梯组件，是电梯的工作部分。轿厢由轿厢架和轿厢体组成。
门系统：门系统的主要功能是封住层站入口和轿厢入口。门系统由轿厢门，层门，开门机，门锁装置组成。
重量平衡系统：系统的主要功能是相对平衡轿厢重量，在电梯工作中能使轿厢与对重间的重量差保持在限额之内，保证电梯的曳引传动正常。系统主要由对重和重量补偿装置组成。
电力拖动系统：电力拖动系统的功能是提供动力，实行电梯速度控制。电力拖动系统由曳引电动机，供电系统，速度反馈装置，电动机调速装置等组成。
电气控制系统：电气控制系统的主要功能是对电梯的运行实行 *** 纵和控制。电气控制系统主要由 *** 纵装置，位置显示装置，控制屏(柜)，平层装置，选层器等组成。
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