9月29日，中物研协和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展的“2020物业服务企业综合实力和品牌价值测评成果发布会”在郑州举行。会上隆重发布了《2020物业服务企业综合实力测评报告》，2020物业服务企业综合实力500强、各细分业态及各领域领先物业服务企业榜单同期发布。
从区域分布情况看，物业服务企业500强分布较为广泛，管理面积遍布在全国72个城市。其中，经济实力较强的华东和华南占据半壁江山，囊括了超半数的500强企业；超八成的企业集中在广东省、北京市、上海市等13个省份和直辖市；此外，深圳市、北京市、上海市等13城500强企业集中了近七成的500强企业。
图 1 2019年500强企业区域分布
01管理规模扩张加速，优势向头部聚集
2019年，500强物企管理项目为82574个，同比增长1729%， 管理面积达到13376亿平方米，管理面积均值为267515万平方米，同比增长1253%。 500强市场份额由上年的4256%增长到约44%，物业服务企业的管理规模集中度不断攀升。
图 2 2019年500强企业管理规模概况
头部企业优势积累，强者恒强态势持续。 百强企业管理项目总数为49260个，较上年增长1866%，占500强企业管理项目的5966%；百强管理面积9038亿平方米，同比增长1287%，占500强企业管理面积的近七成（6757%）；管理面积市场占有率由上年的287%增长至约299%。
图 3 2010-2019年百强企业管理面积、项目数量及市场份额变化情况
02多方举措促进企业发展，物企规模持续扩张
依托关联房企获取稳定资源，管理面积布局广泛。 当前，物业管理行业的集中度仍较低，扩规模仍是物企的主旋律。其中，物企与关联房地产企业开发项目紧密相关。借助关联房企项目资源优势，为物企规模扩张带来确定性。
高质量的收并购加速行业整合，并购范围拓展到头部企业和专业领域。 行业收并购中强强联合现象屡有发生，高质量收并购案以及头部企业战略合作增加，加速行业整合。同时，强企业的并购标的从物业服务企业拓展到与其业务相关的智慧 科技 、教育、电梯、保险等领域的专业公司，服务链向纵深方向发展。
03服务边界拓宽，非住宅物业成布局重点
2019年，500强布局住宅物业的企业达477家，占比954%，与上年持平，仍是物企布局的重点。同时，涉足非住宅各细分业态的企业数量均有增加，成为物企新的拓展重点。
图 4 2018-2019年500强企业布局各细分业态的企业数量占比
物业管理行业服务业态全面拓展，500强各业态的管理项目和面积均有所提升，非住宅物业的增速及净增量均超过住宅物业。
图 5 2018-2019年500强企业各细分业态管理面积及增速
头部物业服务企业向非住宅物业领域的拓展，非住宅物业占比提升，业态布局多元。2019年，500强企业住宅物业管理面积占比六成，仍占据主要构成。非住宅物业占比达400%，较上年增加351个百分点，其中写字楼物业和产业园区物业管理面积占比分别为1027%和718%，较上年均约增加1个百分点。
图 6 2018-2019年500强企业各细分业态管理面积占比
抓住非住宅物业发展契机，物企服务边界延伸。 在机关事业单位后勤 社会 化改革、鼓励 社会 资本参与公共服务投资和运营、全面推行军队营区物业管理 社会 化保障工作等政策红利的推动下，非住宅物业领域持续释放市场空间。众多企业通过打造非住宅物业子品牌、战略合作、收并购和招投标等方式迈入非住宅物业领域，在政府机关、国企混改、 “三供一业”、城市服务、高速公路、军产物管领域、乡镇服务、市政环卫、场馆、交通枢纽、景区等多个场景中布局，开拓新的发展方向。
04 企业布局面向全国化，并加强区域深耕
500强业务布局广泛，所管理的826万个项目，除没有在我国台湾省布局外，广泛分布在全国其他33个省、自治区、直辖市和特别行政区，近千个城镇，以及日本、马来西亚、柬埔寨、西班牙、加拿大等多个海外国家和城市。500强企业在华东区域管理面积最多，为5153亿平方米，占比近四成（3853%）。
图 7 2019年500强企业管理面区域分布
500强企业业务集中在重点发展区域，管理规模前十的省市管理面积共达到8968亿平方米，占500强管理总面积的6704%，一定程度上表明这些区域的物业服务覆盖面较广管理较为集中。
图 8 2019年500强企业布局管理面积前十的省市
同时， 500强重点布局的十城管理面积总和达4182亿平方米，占其管理面积的3126%。
图 9 2019年500强企业管理面积重点布局城市
01 营业收入超三千亿，市场占有率持续提升
2019年，500强企业营业收入340748亿元，均值681亿元，同比增长2033%，业绩维持持续增长态势。同时，500强企业营业收入占行业总营收的比例由3123%增长118个百分点至3241%，头部企业创收能力强劲，500强企业营业收入市场份额进一步巩固和扩大。
图 10 2019年500强企业营业收入概况
2019年，百强企业营业收入达216043亿元，均值2160亿元，同比增长2125%，经营业绩稳健增长；占500强企业营业收入的6340%，较上年增长048个百分点；营业收入市场占有率达2055%，较上年增长090个百分点，市场占有率持续提升。
图 11 2010-2019年百强企业营业收入及市占率
02 服务渗透扩容，构建多元化社区消费场景
2019年， 500强企业基础物业服务达266053亿元，均值532亿元，同比增长1786%，占总营业收入的7808%，仍是企业创收的主力。多种经营服务收入74694亿元，均值149亿元，同比增长3003%，占总营业收入的2192%，较上年增长164个百分点，多种经营服务收入持续增加。
图 12 2018-2019年500强企业营业收入构成及多种经营收入占比变化
2019年，百强企业基础物业服务收入164258亿元，同比增长1898%，占总营业收入的7603%；多种经营服务收入51785亿元，较上年增长2905%，占总营业收入的2397%，较上年增加145个百分点，占比高于500强企业。
图 13 2017-2019年百强企业营业收入构成变化情况
2019年，住宅物业规模持续扩张，物业费水平增长，基础物业服务收入达121814亿元，净增14331亿元，同比增长1333%，非住宅物业基础物业费收入144239亿元，净增25989亿元，同比增长2198%，增速高于住宅物业和基础物业费收入整体增速（1786%）。
图 14 2018-2019年500强企业不同业态基础物业服务收入及增速
2019年，500强企业住宅物业基础物业服务收入占基础物业服务收入总值的4579%，仍是基础物业服务主要的营收构成。非住宅物业基础物业服务收入占比5421%，较上年增长183个百分点。住宅物业以四成的面积创造超过五成的收入。 住宅物业营收贡献能力仍最大，非住宅物业单位面积价值更高。
图 15 2019年500强企业各业态面积占比和收入占比
重视多种经营服务的开展，围绕社区生活的增值服务增长显著。 2019年，500强企业多种经营服务收入突破700亿元，增速达到3003%。其中，社区服务收入增长6681%至31537亿元，净增12631亿元，占多种经营服务收入的4222%，较上年增加931个百分点。
图 16 2018-2019年多种经营服务各业务板块收入及增速
打造一站式服务平台，整合线上线下优质资源，精准匹配业主的消费需求，提供平台化产品和服务，增强企业品牌影响力，提升业主粘性，社区的发展空间广阔。
表 1 部分500强物企社区服务平台及注册用户概况
注：注册用户人数数据截止到2019年12月31日
03 盈利能力持续增强，多种经营服务盈利空间广阔
2019年，500强企业毛利和净利润分别为51164亿元和29988亿元，均值分别为102亿元和599769万元，分别同比增长1932%和3257%。毛利率微降013个百分点至1502%，净利率为880%，较上年增加081个百分点。
图 17 2018-2019年500强企业毛利、净利润及毛利率、净利率分布
2019年500强企业多种经营服务净利润10816亿元，同比增长5952%，占净利润总值的3607%，较上年增长609个百分点。此外，多种经营服务以2192%的收入，贡献3607%的净利润， 多种经营服务盈利能力强劲，成为企业新的盈利增长点。
图 18 2019年500强企业营收与净利润结构对比分布
04 多渠道改善成本结构，运营管理成效显现
（1）人力成本压力仍较大
2019年，500强企业营业成本达289584亿元，均值579亿元，较上年增长2051%，营业成本率为8498%，较上年微增012个百分点。
图 19 2018-2019年500强企业营业成本均值和营业成本率
人力成本占比超半数，仍是企业主要的成本支出。 2019年，500强企业人力成本达152876亿元，同比增长1801%，占营业成本总值的5279%，较上年减少112个百分点。
图 20 2018-2019年500强企业营业成本占比分布
（2）项目外包、智能化投入重要性凸显，助力企业运营效率提升
2019年，500强企业共有402家将部分基础物业服务交由专业外包企业管理，较上年增加13家，外包项目总数达87874个，项目外包比重为10642%。
图 21 2018-2019年500强企业项目外包占比分布
高新技术、数字化建设投入是上市物企募资的第二大用途。物业服务企业积极拥抱物联网、大数据等智慧 科技 ，提升物业服务质量，助力企业降本增效，赋能企业发展。
图 22 部分500强企业智能化投入建设投入及占比
（3）多渠道助推企业发展，运营管理提质增效
2019年，500强企业人均管理面积与上年基本持平，为532482平方米。人均产出、单位面积创收能力和人均净利润分别为1356万元、2548元和119万元，较上年分别增加657%、694%和1741%，提升显著。
图 23 2018-2019年500强企业运营效率指标分布
头部企业的运营效率提升更为明显。2019年百强企业人均管理面积、人均产出、人均净利润分别为649641平方米、1553万元和159万元，均高于500强企业的数值。
图 24 2010-2019年百强企业运营效率指标分布
01 直接或间接提供就业岗位超三百万
劳动密集度仍较高
2019年，500强企业从业人员25120万人，同比增长1291%，外包人员9607万人，较上年增长842%，500强企业 直接或间接提供就业岗位达34727万个。
图 25 2019年500强企业从业人员人员及外包人员分布
行业劳动密集度仍较高，基础岗位人员数量占比近九成。 500强企业经营管理人员3463万人，同比增长1375%，占从业人员总数的1378%； *** 作员人数达21657万人，较上年增长1278%，占从业人员的8622%。
图 26 2019年 500强企业从业人员岗位构成情况
通过适度的外包，物业服务企业一定程度上实现运营的降本增效，同时，将基础物业服务外包，更利于为业主提供专业化、精细化的物业服务。2019年，500强企业外包投入人数9607万人，占一线员工总人数的3073%。
图 27 2019年500强企业外包人员占比分布
02 本硕博三者占比仍不足10%，高素质人才仍较匮乏
2019年，500强企业从业人员学历构成中，高学历从业人员相对较少，本科生、硕士研究生、博士研究生三者占比总和仍不足10%。
图 28 2018-2019年500强企业从业人员学历构成情况
03 薪资水平差异较大，头部企业待遇更好
不同岗位年人均工资差异较大，百强企业年人均工资普遍高于500强企业。
表 2 2019年百强、500强企业各岗位从业人员年人均工资水平
01 反应迅速坚守防疫，品牌服务深入人心
为切实做好疫情防控工作，众多物业服务企业快速反应，迅速启动紧急预案，成立防疫小组、编制防疫防控工作指引、开展防疫培训、对外来人员严格管控，强化员工管理，并加大公共区域消杀频次等。众多物业人加班加点，坚守岗位，安抚业主情绪，做好防御措施，全面打响疫情防控阻击战。
图 29 物业服务企业疫情防控期间所做工作
02 专注服务品质，业主整体满意度均值9218
2019年，500强企业通过委托第三方或自行开展全方面的业主调查，业主整体满意度均值为9218 ，业主满意度保持高位。
图 30 500强企业业主调查指标及业主满意度
03 物业费水平差异大，收缴率维持高位
2019年，500强企业物业费平均水平为309元/（平方米·月）。其中住宅物业费水平为211元/（平方米·月），非住宅物业业态的物业费水平498元/（平方米·月）。非住宅业态物业费水平普遍高于住宅物业，且相对提价容易，未来的发展空间较大。同时，一线城市各业态平均物业费水平远高于二线及三四线城市，二线城市各业态平均物业费水平亦显著高于三四线城市。
图 31 2019年500强企业各业态平均物业服务费水平分布
物企通过打造优质的服务，赢得业主的信任，促进收缴率高位运行。物业服务企业聚焦业主的需求，为业主提供高品质的物业服务，并重视品牌的建设，高质量的物业服务在提高业主满意度的同时，亦提高了物业费的收缴率。2019年，500强企业物业费平均收缴率为9493%。
图 32 2019年500强企业不同物业类型物业收缴率
04 不同区域物业服务水平各异，多业态布局丰富
从收费方式上来看，物业服务企业的物业服务费的收费模式仍是以包干制收费为主，包干制收费模式占比8792%，酬金制收费模式占比1208%。
图 33 500强企业物业费收费模式占比
从业主委员会成立的情况看，样本项目中已成立业主委员会的项目占比1457%；未成立业主委员会的项目和业主委员会筹备中的项目分别占比8360%和183%。
图 34 500强企业在管项目业委会成立情况
500强企业积极发挥头部企业示范带动和引领作用，在疫情防控，稳就业、促就业，精准扶贫，纳税，爱心捐款等方面发挥着重要的作用，肩负了重要的 社会 责任和使命。
图 35 500强企业在承担 社会 责任中的作用
物业管理行业发展的机遇期
在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，物业管理行业迎来发展的机遇期。预计物业服务企业的在行业地位、管理业态布局、多元化服务、资本市场、 科技 应用及品牌服务等领域均有重大突破，行业龙头逐步显现。
要想让盛泉科技主板上市，需要做好以下几点：
1、首先，要确保主板的技术规范、质量标准、安全性能等满足相关要求，并经过相关部门的审核。
2、其次，要进行市场营销，提高主板的知名度，以便获得更多的消费者。
3、最后，要建立良好的售后服务体系，以确保消费者的权益。
通过以上步骤，盛泉科技主板就可以上市了。
杭州万淘网络科技有限公司是2012-09-24在浙江省杭州市注册成立的有限责任公司(自然人独资)，注册地址位于浙江省杭州市滨江区建业路511号华业大厦18层1811室(自主申报)。
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