杨国强投97.5亿给王健林 碧桂园这么有钱？

这两天，地产股一片阴霾，跌跌不休。

恒大爆雷、恒大金服维权的消息，更是牵动着所有人的神经。

坏消息太多，恍惚间让人觉得，房地产似乎真的到了至暗时刻。

但，坏消息当中也有好消息。

9月16日，据财联社报道，碧桂园已投资万达轻资产商管公司，投资金额约15亿美元。 万达商管已于8月20日提交境外IPO申请材料，据媒体报道，其在上市前已筹资近60亿美元资金。

相信大家和猫姐一样，看到这事的第一反应都是：

哇哦，碧桂园好有钱！

当然，15亿美元相较于碧桂园超2万亿的总资产、一年卖房近8000亿的销售额来说，当然是毛毛雨不值一提，但好歹也是小100个亿啊！

要知道，在层出不穷的房地产调控政策围追堵截下，今年房企的日子普遍不好过。

从去年下半年国家提出三道红线和贷款两集中，到今年开始在销售端、客户端收紧个人房贷，提高贷款利率等，一系列行动下，房企普遍面临“钱紧”的状况，不少房企更因此爆发了流动性危机。

钱，正在变成最重要的东西。比如恒大，就正在等钱救命呢。

在这样的背景下，杨国强大手一挥，随随便便就是100个小目标投出去，这让其他房企情何以堪？

大家在羡慕嫉妒恨的同时，也有点小小的疑惑：

碧桂园，真的这么有钱吗？

今天，猫姐就带大家来盘一盘：

三四五六线之王、宇宙第一房企碧桂园，是不是真的那么有钱？

图源视觉中国，已授权

杨国强的投资生意

先来看看碧桂园有钱的佐证，投资万达商管便是其中之一。

据中国证监会政务服务平台行政许可办事大厅披露，万达商管已于8月20日递交境外上市申请，目前进度跟踪状态显示为「补正材料」。

香港经济日报的报道显示，万达商管在上市前的Pre-IPO融资中，合共筹集468亿港元，是中国今年最大规模的上市前融资之一。

图源：万达官网

这么大的一场IPO盛宴，当然会有很多资本大鳄要来分一杯羹。

据路透引述消息人士称，万达商管Pre-IPO融资由太盟投资集团(PAG)领投共28亿美元，包括19亿美元的股权投资以及9.33亿元的银团贷款。

另外，碧桂园、腾讯、中信资本以及蚂蚁集团均有参与此轮融资。

腾讯、中信资本、蚂蚁集团都是创投界有名的大鳄，投资案例多到数不过来，所以看到这些名字时，大家并不觉得稀奇。

反倒是碧桂园，不出手则已，一出手就达到了惊人的15亿美元，着实有些出人意料。

碧桂园创始人杨国强；图源视觉中国，已授权

不过，这并不是碧桂园第一次做投资生意。猫姐了解到， 在投资万达商管之前，碧桂园就已经通过旗下的碧桂园创投事业部，做了很多投资。

具体来说，碧桂园创投主要围绕四个投资主题铺排资金。

一是 科技 创新类，代表投资项目是芯片研发企业紫光展锐、民营火箭企业蓝箭航天、通用智能芯片设计公司壁仞 科技 和半导体供应商比亚迪半导体、小米生态链企业顺造 科技 、全栈式自动驾驶解决方案服务商宏景智驾等；

二是大 健康 类，该类投资的代表项目为宠物医疗企业新瑞鹏宠物集团、综合医疗服务集团企鹅杏仁、生物制药公司创胜集团、创新药企业和铂医药、国内最大的综合医院集团之一新里程医院集团等；

三是消费类，代表项目有餐饮品牌湖南文和友小龙虾、快餐品牌遇见小面、茶包品牌CHALI茶里、酱香白酒项目宝酝、护肤品品牌林清轩、饮料品牌汉口二厂、美瞳品牌cofancy可糖等；

四是围绕碧桂园集团地产主业上下游的产业链进行布局，涉及建筑 科技 、创新的销售渠道、机器人板块等。代表项目有贝壳、安居客、功能性建筑材料系统服务商卓宝 科技 和蒙娜丽莎广西子公司等。

可以看到，碧桂园投资的领域非常广，而且，其创投事业部正式成立于2019年1月，成立仅仅两年多时间，便已经向超过60个项目投入数百亿资金。

据此粗略估算，碧桂园创投每年投出去的钱，或在120个亿以上。

碧桂园真的有钱吗？

企业有钱到了一定地步，做一些风险投资，是很平常的事。

在外界一度认为非常有钱的地产圈，包括龙湖资本、保利资本、越秀产业基金、华润资本等诸多房企旗下投资公司或事业部，近年来都做起了创投的生意。

不过，碧桂园创投被公认是近两年来花钱花得比较“凶猛”的一个。

可供对比的一组数据是： 碧桂园投资万达商管花掉了小100个亿，但碧桂园上半年的净利润，也只是224亿元。

那么问题来了，碧桂园真的这么有钱吗？

碧桂园最新发布的财报可以告诉我们一些答案。

财报显示，2021年上半年，碧桂园实现权益合同销售额3030.9亿元，同比增长13.5%；

实现营业收入2349.3亿元，同比增长27%；

净利润约224.2亿元，同比上升2.3%；

行业普遍增收不增利，碧桂园同样不能幸免。

2021年上半年，碧桂园实现毛利率19.7%，首次跌破20%；净利率9.54%，较2020年下降2.15个百分点。

碧桂园方面预计，公司的毛利率将在明年年中或明年年底到达低点，随后逐步回升。国际评级机构标普也认为，未来两年碧桂园利润率的压缩将抵消营业收入的增长，导致EBITDA增速不高于2%。

三道红线碧桂园踩中了一条，依然保持在“黄档”行列。

目前， 在TOP10行列中，有两家处于橙档，分别是恒大和绿地；三家处于黄档，分别是绿城、融创和碧桂园；剩下5家房企,则已经全部处于绿档。

虽然近几年来，碧桂园的资产负债率已经从2018年底的最高点89.36%，逐步下降到了今年年中的86.24%，呈现出稳步降负债成果。

但仅就绝对值而言，截至上半年中，碧桂园的有息负债总额依然高达3242亿元，较2020年底仅减少23亿元。

无论是负债总额还是负债率，碧桂园都依然处于高位。

猫姐留意到， 碧桂园近年来规模的提升以及负债率的下降，更多是依靠加大合作比重来驱动。

财报显示，2017年碧桂园其他非控制性权益占总权益的比重还不到20%，2018年就突然跃升到了30%，此后一直维持在30%以上，今年上半年中的最新值是：33.56%。

在行业风险系数较高的情况下，拉来更多的合作者投资入股、分摊风险，本无可厚非。但合作比重提升同样是有代价的，那就是：大量的非控制性权益分走了碧桂园一大部分利润。

今年上半年，碧桂园实现净利润224亿元，但分给所有者股东的只有150亿元，分给非控制性权益股东的则达到74亿元，占比33.11%。

大量的钱被别人赚走了，碧桂园显然也有点肉痛。近两年来，碧桂园已有意改变这一现状。

数据显示，今年上半年碧桂园新增拿地的权益比例为85%，2020年全年为88%，而2019年这一指标则仅为70%左右。

然而， 提升拿地的权益比例，就意味着自己要出更多的钱，这就意味着，在拿地扩张和降负债降档之间，碧桂园必须要做平衡和选择了。

好消息是，碧桂园的流动性依然很充足从。截至2021年中，碧桂园拥有在手现金1832亿元，公司一年内到期的有息负债则为868亿元，在手现金是短期负债的两倍有余。

一句话总结： 钱有点多，花钱有点凶，但赚钱和降负债是真的有点难。

三四五六线之王的忧虑

如果碧桂园的在手现金一直如此充足，那我们也没什么好担忧的。遗憾的是，即便是宇宙第一房企、三四五六线之王，也有着它的忧虑。

—— 严格的政策环境正在使碧桂园面临更大的经营挑战。

标普认为，随着决策者从房贷额度、销售价格等多个方面严控房地产行业，碧桂园的经营环境绝非一片坦途。这些控制措施将打击购房者的积极性，给碧桂园的销售执行和现金回款造成压力，特别是在总体上需求更加波动的三四线城市。

作为低线别市场的行业领导者，碧桂园大约有60%-70%的权益合同销售额来自三四线城市。

碧桂园楼盘；图源视觉中国，已授权

事实上，从8月份碧桂园的单月销售额，已经可以反映出一些端倪。

数据显示， 8月单月，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约452.1亿元，较2020年同期的609.3亿元减少25.8%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约550万平方米，同比下降22.75%。

受此影响，碧桂园前8月累计实现权益合同销售额累计约4025.8亿元，同比增速降到了5.34%。

如果接下来的金九银十，碧桂园无法止住销售销售下滑颓势，那或许意味着，情况比我们想的还要糟糕。

更大的忧虑来自于回款。

虽然上半年，碧桂园依然取得了高达90%的超高回款率——这也是其现金流始终充沛的根本原因所在，但必须看到，销售端按揭贷款的收紧，正在对碧桂园的回款带来影响。

图源：说财猫自制

碧桂园首席财务官伍碧君此前在中期业绩发布会上就坦诚， 确实目前整个按揭资源很紧张。受此影响，上半年，碧桂园的回款率由去年91%下降1%到了90%，按揭周期天数也由去年的35天延长到60多天。

不要小看这1%，按照碧桂园去年全年5193亿元权益合同销售回款计算，1个百分点就是52个亿，相当于一家60强房企一个月的销售额。

房地产的周期 历史 告诉我们，每一次房地产调控，价格最坚挺的永远是核心的一二线城市，而最先受到影响的，永远是那些能级较低的三四五六线城市。

在调控没有任何放松的迹象下，60%以上权益销售均来自三四五六线城市的碧桂园能否维持上半年的销售和回款，不确定性极大。 而一旦销售和回款下降，碧桂园的现金流也必将受到影响。

这或许是杨老板在豪掷百亿小目标投资王健林之余，必须要抽空想下的事了。

为了激发企业活力，拓展企业融资渠道，主营业务为非房地产开发的企业可以获得在A股市场融资的机会。而如何鉴定主营业务是否为“房地产开发”，目前此举的判定标准是：房地产开发业务占比低于10%。

总体来说，此举对房地产板块占大比重的企业不会有影响，而对于多元化涉足房地产市场的部分企业又是利好的。这些轻量涉足房地产开发的企业，大多是为了丰富经营类别，拉动企业利润。在目前房地产行业不景气的大环境下，若这些企业直接砍掉房产类业务，尤其是涉及到投资性房地产类别的，那么对于企业总体利润的影响还是比较大的。

要知道，杜绝房地产企业上市融资的最根本原因是防止所融到的资本流入房地产市场，导致房价上涨。此次证监会及时出台此政策，主要还是在经济大环境不景气的背景下，助力那些主营业务为绿色创新型的企业解决融资难问题，使它们可以通过上市融资的方式获得更好的发展。

这则消息很明显利好就是房地产产业链，虽然说房地产产业不会有以前的大幅度的炒作，但是最起码利好房地产产业链就会有利于比如基建，银行等板块的超跌反d。银行板块是A股市场市值最大的板块部分已经连续两年的调整处于底部位置，后市银行从中长线角度来看，银行或将是底部开始缓慢的反d上涨，这就有利于大盘中线的反d行情。

此外，对于昨天半导体板块，由于今天的市场主要是拉动大金融，汽车整车，房地产，石油，煤炭，电力，船舶等一些权重板块，所以今天半导体，白酒等震荡休整也是相对比较正常合理的。

全面来看，全球股市都在超跌反d上涨行情中，恒生指数、恒生科技指数已经是处于底部中的底部，超跌反d一触即发，A股已经完成了N字波回踩，所以这一周是震荡行情，下一周回来还会继续反d上涨，10月红是没有多大的悬念。

总的来说，这则消息对于房地产板块更多还是利空的影响，毕竟主营业务为房地产的企业依然不可上市融资。

 

房地产行业基本面浮出水面。Wind数据显示，2019年上半年，申万二级行业119家房地产开发企业合计实现营业总收入9128.61亿元，实现净利润1205.36亿元，较2018年同期分别增长23.80%和19.57%。多数房企上半年保持营业收入和净利增长。Wind数据显示，上述119家房地产开发企业中，有73家公司实现营业收入同比增长，有72家公司实现归属于上市公司股东净利润同比增长。但从房企半年报来看，房企对融资收紧、去库存等因素影响后续业绩十分关注，并各有各的招数。

加强销售结转成业绩增长主因

龙头房企业绩继续增长。半年报数据显示，今年上半年有18家房企上半年营业收入超过100亿元，去年同期则为14家。具体看，绿地控股上半年实现营业收入达2014.45亿元，为A股房企之最。万科、保利分别为1393.20亿元和711.41亿元，位居二、三位。上半年，绿地、万科和保利营收同比分别增长27.59%、31.46%和19.49%；归属于上市公司股东的净利润分别为89.87亿元、118.4亿元和99.55亿元，同比增长分别为48.4%、29.8%和53.28%。

各大房企十分强调销售结转，这也成为企业保持营收规模的重要因素。万科上半年实现结算面积846.3万平方米，同比上升20.7%；实现结算收入1329.9亿元，同比上升32.2%。碧桂园上半年结转回款资金也表现出色，权益物业销售现金回款约2659.4亿元，权益销售回款率高达94.3%。绿地控股则称，公司加快结转节奏，上半年共结转收入901亿元，同比增长26%；结转项目毛利率平均达到27.97%，比去年同期增加1.86个百分点，持续保持提升态势；结算利润相应大幅增长，为公司整体业绩增长发挥了基石性作用。

也有一些企业因销售结转情况不佳业绩出现一定下滑。以招商蛇口为例，上半年，公司实现营收166.87亿元，同比减少20.49%；实现归母净利润48.98亿元，同比减少31.17%。营收与业绩下滑主要是当期结转面积及结转单价同比减少所致。截至2019年上半年，公司预收账款及合同负债共1111.03亿元，较2018年末的753.49亿元增长明显。

融资收紧和去库存影响后续业绩

尽管多数房企在上半年依然保持着营收和利润的增长，但从房企半年报来看，房企对融资收紧、去库存等因素影响后续业绩十分关注。

融资收紧方面，在多家房企半年报中有提及。万科称，下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。融资方面，随着金融监管持续收紧，房企融资将面临一定压力。保利地产称，2019年初，行业资金受到社会融资规模增加及信贷季节性宽松因素的影响，资金面略有反d，但至6月，受房地产融资和信托资金收紧等严控影响，资金面进一步承压。财信发展则称，随着房企融资持续收紧，房地产企业的融资成本也在不断上升，从而对公司的资金产生不利影响。

国都证券最新研报认为，受制于当期融资渠道额度收紧，房企自筹资金方面下滑较多。随着当前房贷利率的提升，预计后续个人按揭也将持续回落，从而带动企业到位资金小幅回落。

因此，降低负债率成为房企上半年经营工作的主旋律。

龙头房企方面，万科称，公司在手现金充足，净负债率保持低位。万科在手现金1438.7亿元，远远高于一年内到期有息负债。龙湖则表示，截至报告期末，公司在手现金580.7亿元，净负债率为53.0%。碧桂园在手现金余额2228.4亿元，对于短期有息债务的覆盖比例达到2倍，拥有极好的财务安全“护城河”。

中小房企也注意降低负债，以保持公司发展的韧性。以世茂房地产为例，报告期末，公司账面现金约为522.34亿元，未动用银行及金融机构融资额度约为400亿元。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在中期业绩会上表示，下半年对小房企来说压力较大；对大房企来说，如果负债率较高，压力也较大，世茂集团会谨慎投资。

在去库存方面，东吴证券认为，8月份，房地产新开工面积已经达到了竣工面积的3.25倍，大大超过了过去几年的水平。若竣工面积持续跟不上新开工面积，大量的房地产无法按时出售，地产开发商难以及时回笼资金，那么可能要面临流动性不足的风险。

中金公司测算，8月第三周，其监测的10个重点城市推盘量同比降幅扩大，这10个重点城市共有61个项目开盘，累计新推房源10013套，同比下降33%；8月份累计推盘量同比下降23%。

一些公司在半年报中对推盘销售的预期不容乐观。财信发展称，不排除现有项目及新增项目所在区域会出台相关进一步的限购限贷政策，届时可能对公司的房地产项目销售造成一定影响。同时，公司在重庆郊县项目周边竞品较多，由于人口效应，快速去库存需做出较大努力。大悦城也表示，今年上半年，三四线城市受棚改政策影响较大，同时受制于前期需求过度释放，去化情况有所下降，成交逐渐疲软。

房企下半年各有招数

对于楼市下半场怎么走？梳理房企半年报发现，不同公司也有不同看法，使出不同招法。

一些房企将继续夯实房地产主业。万科表示，公司将牢牢把握经营的“基本盘”，在上半年的基础上，继续巩固和深化既定工作思路。坚持积极销售，积极回款；加快长期库存去化；提升经营性业务表现；提高资金使用效率；实施清产核资。

保利地产则称，公司作为龙头企业，将凭借着在融资、拓展、运营管理、品牌等方面的专业实力，积极捕捉区域市场的结构性机会，继续巩固行业地位，扩大市场影响力，实现经营稳健增长。

一些房企轻装上阵，以轻资产面对市场挑战。大悦城控股8月30日晚发布公告称，将上海长风大悦城、西安大悦城项目相关股权，注入大悦城商业并购改造基金。大悦城表示，本次交易可以实现轻重并举的“大资管”发展战略，充分利用地产基金实现资本循环闭环，降低融资成本，助力公司长足发展。

此外，一些房企还加快向园区开发企业转型。以万业企业为例，公司加大转型力度，以设立半导体产业园基地为依托，积极开展“集成装备+地方”模式的创新探索，力图实现半导体双向产业结构的优化升级，全方位推动产城融合发展，在保证稳健消化房产存量的同时确保转型软着陆。

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