【渝粤教育】 广东开放大学 21秋期末考试物业经营管理实务10123k2

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1、对于房地产市场供给的特点，下列说法不正确的是( )。（2 分）
A．房地产市场供给具有较大的供给d性
B．房地产市场具有高度的垄断性
C．供给主体间的竞争不充分
D．市场供给具有非同质性
2、物业可以获取的最大租金收入称为（ ）。（2 分）
A．有效毛收入
B．税前利润
C．净运营收益
D．潜在毛租金收入
3、较小的、较高销售密度的零售业务，例如（ ），趋向于位于距离购物商场中心较近的地方。（2 分）
A．电器
B．男女服装
C．皮鞋
D．食物
4、以下哪项不是房屋租赁合同的特征。（ ）（2 分）
A．有偿合同
B．诺成合同
C．双务合同
D．不要式合同
5、从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋（ ）获得一定量的货币收入。（2 分）
A．出租
B．出售
C．闲置
D．出租或出售
6、（ ）是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。（2 分）
A．起价、标价、成交价和均价
B．评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
C．买卖价格、租赁价格
D．市场调节价、政府指导价和政府定价
7、关于资金的时间价值，说法错误的是（ ）。（2 分）
A．同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值。
B．随着时间的推移，资金的价值会增加。
C．尽管资金存在时间价值，还是可以直接比较不同时点上发生的现金流量
D．资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。
8、酒店建筑的经济寿命是（ ）年。（2 分）
A．40
B．45
C．50
D．60
9、从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源不包括（　）。（2 分）
A．土地
B．资本
C．环境
D．劳动力
10、以下关于前期物业服务合同说法错误的是（ ）。（2 分）
A．前期物业服务合同是要式合同。
B．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。
C．前期物业服务的期限通常也是不确定的。
D．前期物业服务合同签订一般应在业主委员会成立后三个月内，最迟不应迟于六个月
11、关于物业保险的目的的说法，不正确的是( )。（2 分）
A．物业服务企业通过投保分散意外损失
B．减轻物业服务企业处理索赔方面的负担
C．利于善后工作
D．通过投保获取更多利润
12、某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。试求取该旧住宅的现值。该旧住宅的现值为（ ）万元。（2 分）
A．36
B．30
C．31
D．33
13、成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，以下不属于成本租金的构成因素的是（ ）。（2 分）
A．维修费
B．管理费
C．保险费
D．折旧费
14、下列有关企业财务关系的说法，不正确的是( )。（2 分）
A．企业同国家机关之间的财务关系主要是税务关系
B．正确处理企业同国家机关之间的财务关系是企业合法经营的基础
C．协调好企业内部各单位之间的财务关系不提倡企业内部经济利益相对独立
D．企业同职工之间的财务关系是一种利益分配关系
15、供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系（ ）。（2 分）
A．相同
B．相近
C．相似
D．相反
16、（ ）是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。（2 分）
A．设备购置费用
B．沉没成本
C．机会成本
D．生命周期成本
17、某企业物业服务的预算成本(费用)为100万元，实际成本(费用)为90万元，则该企业的成本(费用)降低率是( ).（2 分）
A．10%
B．-11.11%
C．11.11%
D．-10%
18、风险管理的整个步骤包括：①风险评估，②风险控制，③风险识别，④风险调整。正确的风险管理步骤是( )。（2 分）
A．③①④②
B．①③④②
C．③①②④
D．①③②④
19、（ ）是租赁管理的核心内容。（2 分）
A．租赁方案与策略制定
B．租金确定与调整
C．租约谈判与签约管理
D．租户选择
20、物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是（ ）。（2 分）
A．设施管理
B．房地产组合投资管理
C．房地产资产管理
D．物业管理
21、资产管理的主要内容本质上就是对（ ），主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。（2 分）
A．成本和收益的控制
B．投资收益的管理
C．净利润的管理
D．利润总额的管理
22、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是( )。（2 分）
A．成本法
B．收益法
C．市场法
D．假设开发法
23、以下哪种物业类型难以采用市场法估价。（ ）（2 分）
A．普通商品住宅
B．写字楼
C．物业开发用地
D．教堂
24、物业经营管理强调为业主提供( )服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。（2 分）
A．物业管理
B．价值管理
C．投资管理
D．设施管理
25、房地产市场的运作机制，在很大程度上取决的因素是（ ）。（2 分）
A．开发商
B．代理商
C．消费者的需求
D．国家的经济体制
26、房地产组合投资管理的主要工作包括( )。（4 分）
A．制定并执行组合投资策略
B．提供物业管理的服务
C．评估组合投资绩效
D．监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策
E．制定组合投资的目标和投资准则
27、下列对于百分比租金的说法正确的有( )。（4 分）
A．出租人常在租约中订立有强制收回使用权的条款来保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入。另一种比较公平合理的做法是，当承租人未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平
B．百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业
C．承租人除了向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预定数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入
D．百分比租金通常按年度计算兑现，在一个购物中心或超市中，不同的承租人按同一个百分比来支付租金
E．当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的保障
28、零售商业物业管理师必须要掌握基本的零售技术，尤其需要了解( ）。（4 分）
A．商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量
B．商品利润，根据商品的成本价格恰当地制定出零售价格
C．商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格需求
D．橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换
E．选项范围，充分了解消费者及其需求特点的基础上确定
29、对写字楼分类一般要考虑以下因素：（ ）。（4 分）
A．建筑设备系统
B．所处的位置、交通方便性
C．物业管理水平
D．租户类型和为租户提供的服务
E．声望或形象、建筑形式
30、不良物业资产包括（ ）。（4 分）
A．金融机构直接投资房地产形成的不良资产
B．其他单位委托处置的房地产不良资产
C．其他不良信贷资产中的房地产抵押物
D．房地产不良贷款
31、物业管理绩效评价基本指标中，财务效益状况指标包括( )。（4 分）
A．净资产收益率
B．资产负债率
C．财务内部收益率
D．总资产报酬率
E．总资产周转率
32、用于出租经营的居住建筑主要是（ ）。（4 分）
A．别墅
B．公寓
C．商品房
D．经济适用房
33、物业管理工作中经常涉及的保险种类包括( )。（4 分）
A．雇主责任保险
B．债券保险
C．财产保险
D．再保险
E．公众责任保险
34、物业管理招投标具有与其他行业招投标不同的一些特点，物业管理招投标的特点包括( )。（4 分）
A．后期介入
B．长期性
C．阶段性
D．保密性
E．早期介入
35、下列对零基预算的描述中，正确的有( )。（4 分）
A．零基预算的另一个优点是编制预算的工作量相对较小
B．零基预算越来越多地应用于产出较难辨认的服务性部门费用预算的编制
C．零基预算各费用项目的成本效益率的确定具有客观依据
D．零基预算有助于改善物业服务企业与业主之间的关系，从而增加物业服务企业的市场竞争力
E．零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全依据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各项支出项目进行逐个分析和计量

判断题
36、企业同其所有者之间的财务关系是指物业服务企业与贷款机构、商业信用提供等债权人之间因资金、商品的取得与应付款项而发生的债务性关系。（1 分）
正确
错误
37、物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行 *** 作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。（1 分）
正确
错误
38、避免损失的最简单的方法是不要涉及有风险的活动和物体。（1 分）
正确
错误
39、物业的市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的 。（1 分）
正确
错误
40、通过投保，物业管理企业就可以将意外经济损失分散、转移到保险人身上，以杜绝物业管理企业和其所服务的业主所面临的风险。（1 分）
正确
错误
41、规模最大的零售商业物业是市级购物中心。（1 分）
正确
错误
42、设施管理职业性的工作是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动，如保安和清洁卫生等。（1 分）
正确
错误
43、物业经营管理只适用于商业物业管理。（1 分）
正确
错误
44、供给曲线是一条具有正斜率的向右上方倾斜的曲线 。（1 分）
正确
错误
45、设备的寿命就是指的有效寿命。（1 分）
正确
错误