告庄情怀散文

有人说:去了西双版纳,不去告庄,等于白去。

我们从山水云天出发,过了景洪大桥,往右侧望去,有一大片临江而建的崭新塔楼和寨区形成的多条街道,雄踞在西双版纳门户位置，是千万游客到达版纳的第一站,这里便是告庄西双景,人们简称"告庄"。

我们慕名前往告庄,一幅祥和醒目的巨型门牌----告庄西双景吸引了我们。

何谓告庄西双景:告庄西双景是傣语,汉意为九塔十二寨。从建筑风格上一目了然,能够较完善地展示出傣楼独有的艺术特征，集傣楼艺术之大成。

告庄西双景是按十二个寨的布局,打造不同特色的景区。我们沿着百象迎宾大道前行,好一片繁荣景象引人注目。我们随导游对已建成的几个寨,便一个寨接着一个寨游览。

景亮寨为滨江时尚休闲区。歌舞大剧院旁的景亮寨，亦位于风景怡人的澜沧江边。 经营业态主要以主题餐厅、时尚酒吧、风情客栈、精品购物店为主。华灯初上，霓虹映着江景，各种临江的主题酒吧与周边特色建筑相映成趣，既有都市的繁华，也有傣家的风情。

景保寨为东南亚主题体验区。位于百象迎宾大道旁，紧邻公建配套区及多彩湄公河购物商场 ,在此深入体验东南亚风情。寨内设有国际社区、风情客栈、泰拳馆、斗鸡场和古道茶街，为您提供独具特色的住宿休息与民俗娱乐场所。

景德寨为西双版纳傣族风情区。景德寨与景保寨隔百象迎宾大道相望，周边有公建配套区的游客集散中心、游客签证中心等。 同时,是使您能体验到西双版纳原滋原味傣族风情的最佳场所，陶器、银器、藤器、布织等傣族工艺品荟萃，学一首傣家歌、跳一曲傣家舞、吃一顿傣家饭、做一天傣家人……深入体会傣族文化精髓所在，原生自然自在。

景罕寨为东南亚手工艺边贸区。 紧邻两条主干道——百象迎宾大道和孔雀大道，绝佳的地理位置，零距离接触进出告庄西双景海量游客。 为东南亚的手工艺边贸街，主要经营老挝琅勃拉邦及泰国清迈的手工艺品。木雕、陶器、漆器、银器、藤器等各类特色手工艺品琳琅齐聚于街道两旁，络绎的人群穿梭其间，建筑的傣式民居风格化设计倍添风情，宛如一副清明上河图，丰盛富饶，不禁流连。每走一次，都有不同际遇。

景勐寨为东南亚多主题美食区。与景罕寨隔百象迎宾大道相望，紧邻狂欢大道与孔雀大道，人气旺盛。 为东南亚多主题美食区，以西双版纳少数民族傣族、哈尼族的民族风味为主打，携东南亚多国特色餐饮，为您呈现饕餮盛宴。

景洪大金塔观光区为宝塔赐福八方, 贝叶流芳百世。 为标志性中心景观之一，顺百象迎宾大道可直达此区，左右两侧分别与景兰寨、景亮寨相邻，形成强大景观群。 塔内设有贝叶经博物馆，供游人参观、收藏，传承千年佛家文脉，玲珑宝塔、恒古经书、超然领悟、心宽境广。

百象迎宾大道为花园式的商业街区。 大道景观设计以“大象迁徙”为主题，从主入口至和平塔共设置了40多头形态各异的大象，用大象生活迁徙中的点点滴滴,记录了西双版纳原始独有的特色。在保证作为主要交通通道应有震撼力的同时，又体现出独特的地域文化性。

滨江公园为清水出芙蓉，天然去雕饰 。整个滨江公园设计以功能及适用为主，配合景观小品、场地绿化，松弛有度，既有热带雨林的风格布局，又有蒙古草原中疏能跑马的感觉。可以说步步是风景，处处可闲游。

所到街道寨区,纵横交错,排列有序。门牌商号,标示醒目。到了街道转入新寨区处,设有本寨区冠名牌号导航,引导车辆与行人徐徐前进。

导游告诉我: 告庄旨在重现古时景洪盛景，打造一个繁华昌盛的“景洪城中之城”。其根植于西双版纳傣族文化，融合大金三角、湄公河流域傣泰文化精华，引进现代前沿思想，缔造前所未有的大金三角傣泰文明中心，引领西双版纳旅游产业，铸就西双版纳城市新名片。

到了夜市一条街,我们遇到了"常德人家"的老板,他热情邀请我们进店内喝茶。他看我们是湖南老乡,不停地向我们介绍告庄。这个地方很好,夏天不热,冬天不冷,空气质量好,常年没有雾霾。他最早下手花了30多万,买了30多平方米的店铺,经营时尚服装。又在店门前夜市街租了两个摊位,现榨新鲜果汁出卖,生意很好。他说:"开盘后房价上涨,现在每平方房价向上翻了一两番了。"

我们听了"常德人家"老板的一番闲聊,更引发我们的购房欲望,我们向老板告辞,专程去了告庄西双景营销展示中心咨询。

告庄西双景营销展示中心的工作人员热情接待,从告庄总体开发上告诉我们: 告庄西双景，占地约2000亩，总建筑面积150万㎡，总投资约65亿元，共分五期开发。规划“一江两门九塔十二寨”，定位为“面向东南亚的大型游客集散中心”。项目融合湄公河流域傣泰民族精华，汇聚“文化、休闲、度假、体验、娱乐、旅游、商贸、居住”等功能于一体，集萃湄公河流域各国建筑集群，打造中国第一水岸傣泰休闲文化旅游综合体。

正在开发的五期·梦回傣乡、惬意度假，是告庄西双景在成熟运营的基础之上打造的集品牌丰富开发经验、品质不断创新和提升的大成之作，因稀缺而必珍藏。

五期采用植物造景，局部细致入微，精雕细琢打造大金三角区域最具特色、最具投资价值的客栈集群及度假养生圣地。规划有：临江精品酒店 、傣泰风情花园客栈、度假公寓、临街金铺、旅游购物商场。秉承生态绿色民族的设计理念,是融合西双版纳特有的民族风情建筑，以现代化手法创造出别具风情的人文花园客栈。

五期每一栋花园客栈由设计大师倾心打造，栋栋不重样，每一栋都是专属的独一无二。清新的空气、私家专属的.泳池，多款珍稀植物营造出一个鲜花与绿草相映，建筑与美景相融的梦幻空间,更突显傣泰花园客栈的稀缺价值。独一无二的风格，有着难以言喻的吸引力，现代风格与傣泰风格的完美结合。一线江景，江畔美境，弥漫着一种悠闲的生活气息。朗朗江风，扫过面颊，唤醒久违的清新，度假胜地悄然而至。

临街金铺位于五期客栈大堂周边，与客栈共享充足的客流。除此之外，告庄西双景超大的客流资源平台，为经营商户带来海量世界商旅人潮，切实为商家降低经营风险，轻松开店赢取商机。绝版席位，随岁月峥嵘而愈加无价。

告庄西双景深度整合国际资源，打通旅游产业脉络，盛大规划西双版纳唯一的“大金三角国际旅游集散中心、大傣文化体验中心、国际时尚购物中心、东南亚手工艺品贸易中心、东南亚文化交流中心、国际水上娱乐中心”六大中心，为商流、物流、人流、资金流、信息流提供了坚实的交流平台。从项目整体功能性、观赏性、体验性出发，精心设计“滨江雨林道、百象迎宾道、狂欢娱乐大道、大金塔集会广场、湄公河人家”五大景观带，完美呈现告庄西双景独具风情的视觉享受。作为国际视野下的重要旅游平台，告庄西双景浓缩大金三角精彩异域文化、纯正傣泰风貌，打造“20万㎡旅游购物综合体、18万㎡娱乐综合体、15万㎡城市综合体”三大综合体，以最前沿的手笔、不可替代的姿态，铸就国际繁华之都、景洪生活体验之城。

告庄西双景营销展示中心工作人员并陪同我们去实地观察 。让我们欣赏诗意般的佳境,真是梦幻中的春朝碧水,夏沐清凉,秋观薄雾,冬赏星辉。临江而建的各式别墅,站在超大圆弧形的观赏阳台上,即让人们享受依山傍水的秀丽风景。

对高品质的装修公寓,空间布局科学合理,舒适生活一步到位,动静干湿区分清晰,客厅与主卧分设两个观赏阳台,增强了室内的自然采光效果及生活空间的舒适度。客厅与餐厅方正适用,空间铺排更加自如,很适合两人静养闲居。

我们体验的景宰寨东塔西塔精装公寓,东南亜风格,一线江景,超大阳台,户户有景。有一室一厅和单间两种户型,豪华大堂配置,管家式服务。让你昼拥花鸟做伴,夜揽星月入梦,无论春华秋实,自有景色可赏,又有风情可品,浪漫水岸阳光,体验佳期如梦。

夜暮降临下的澜沧江畔,湄公河水上人家一片灯火辉煌。沿澜沧江一线约占地几百亩的湄公河水上人家,有全长两千多米的赶摆街,人声鼎沸,热闹异常。我们环绕一周以后,坐在滨江夜市音乐茶座欣赏歌舞 。服务员为我们点了一首"版纳情歌":

谁的黑夜如此的漫长

绣完了鸳鸯还不见天亮

谁家的狗儿正在叫汪汪

莫非是有人来到我身旁

是谁轻轻拍打着船桨

溅起了层层谁的泪光

谁家的姑娘坐在水中央

急切的眺望心上的情郎

我要在醉里摇一条船来到青纱帐

不知你能不能读懂我的去向

我要在醉里唱一路歌来到你身旁

问你是否愿意做我的新郎

哟......喂.......

这支动听悦耳的歌曲,让我们陶醉其中......

回放白天游览过的胜景,我们不停的谈论着, 眼前呈现出一幅文化体验之都、休闲度假之都、旅游商贸之都、国际商务之都、傣泰生活之都、时尚繁华之都的巨型画面。告庄尊处西双版纳澜沧江民族风情旅游度假区核心,无愧于一颗耀眼的明珠。

我们向往告庄,告庄吸引我们,告庄让我们进入傣乡仙境。

国内流量，省内流量，国内定向流量。

省内流量内的流量仅可在用户手机号码归属省内使用。国内流量可国内使用。国内定向流量指仅在指定手机应用、内容使用的流量包。即在使用指定的手机应用、内容时，只要不超过所订购的定向流量包时，所使用的流量不会从套餐流量包和其他通用流量包中扣除；与之相对应的是通用流量。定向流量一般由运营商提供，使用之前需要先订购相应的定向流量包；定向流量的一般价格较通用流量低，但定向应用选择有限。

从2015年10月起，正式推出当月剩余流量不清零业务，剩余流量可以延续使用到下月底，次月将优先扣减上月结转的剩余流量。全部手机月套餐客户均可自动享受，客户无需申请，默认开通。

曾几何时，旅游地产成为中国大小开发商谋求企业战略升级，拓展新增长空间的转型方向，其间赚得盘满钵满者有之，亏得一塌糊涂者有之，逆势飘红者有之，艰难力挺者有之，锐意创新者有之，挂羊头卖狗肉者更是多如过江之鲫。

然而，究竟如何玩转文旅产业，如何做好旅游地产，开发商总免不了地产思维；主政者大多要求旅游出形象、旺人气，力图稳增长、调结构、惠民生；而专家们更是言必称“食住行游购娱”……

智纲智库近年来参与了多地多个文旅项目的策划规划，在此我们剖析一个跟踪服务近八年，在四五线城市取得成功的文旅实战案例，以此分享文旅项目的新玩法。

告庄西双景为傣语，汉意为“九塔十二寨”，旨在重现古时版纳首府景洪盛景。项目位于西双版纳城区澜沧江（境外称湄公河）边的江滩上，规模达1200亩，总投资约40亿。这是一个在仅有120万人口的四五线城市，体量达130万方的文化旅游综合体。

与其他旅游地产不同，这是个 “非典型”。用地多为文化旅游用地和商业用地，一方面没有靠高尔夫拉动，二不靠五星级酒店带动，三不靠大量住宅地产回款支撑。我们自2007年始就开始为项目方云南海诚集团提供此项目的战略咨询，在2015年国际旅交会上，告庄西双景获得 “最适宜度假旅游地产”的荣誉称号。告庄西双景目前已经成为大量游客寻梦东南亚，广大市民回忆傣泰文明的乐土，在当年是中国面向大湄公河次区域，对接中国-东盟自贸区合作的抓手，现在是海诚集团聚焦告庄转型升级的引擎，更是云南链接国家一带一路战略的超级抓手。

定位瞄准制高点：既为国家战略，也为国民休闲

独特的定位是告庄异于常规旅游地产的关键，跳出了旅游地产常规玩法，我们将其定位的视野从小则国人避寒度假，中则中南半岛跨境旅游，拓展到大则中国-东盟自贸区全面合作的范筹，项目由此定位为“金三角枢纽，湄公河明珠”。

我们判断：西双版纳虽地处云南边境，为传统观光旅游末端，但在面向大湄公河次区域合作中，西双版纳地位突出。离金三角核心直线距离仅数十公里，是中国面向东盟国家的陆上节点，更是泰国清迈、老挝琅勃拉邦等以北最为核心的国际化城市。伴随着昆曼国际通道的贯通和中老泰铁路的建设，其对内是中国进入陆上东盟的核心门户，对外更是泰缅老等国国际旅游、国际物流和多国文化的交融交汇之城。

这里有一衣带水的澜沧江-湄公河国际河流；人群上有傣泰缅老人缘相亲；产业上有跨境物流、进出口贸易；项目业主方还布局有中老泰等多项资源。项目无论从市场战略、企业战略角度，还是从西双版纳城市战略、国家战略角度来看，都很好地体现了官场和市场“两场统筹”特点，以此为基础，成为中国与中南半岛各国经贸文化交流的重要基地。

文化找魂：走马金三角，泛舟湄公河

项目的文化之魂，就是坚持战略定位，将东南亚文化风情进行到底：打神秘牌、倡南传佛教、做傣泰文化、玩激情夜趴、走跨国旅游……

如何在项目基地澜沧江江滩上，找到既具有多国文化风情，又具有版纳民族特色，既符合现代人休闲度假需求，又不失低密度寨城的形态的要素，既要做一个文化上的经典，也要做成一个可看可玩可吃的落地产品。这些都是摆在开发商和策划方、规划方面前的现实问题。王志纲老师带队顺湄公河而下，开展了金三角-湄公河的十多天采风之旅。一路上，数次横渡湄公河探秘金三角的前世今生，几度穿越缅北火线寻访开枝散叶的国军老兵，深入老挝故都了解中南半岛文明浮沉，直面泰北清迈考察欧美游客新动向。此次文化采风，为整个项目整合了灿烂的南传佛教精华、令人惊艳的宫庭舞蹈、原汁原味的地道SPA、古朴的老挝传统手工艺、发达成熟的泰国夜游业态、稀奇古怪的缅甸美食……

创新的产品观：

文化是旅游的芯片，旅游是文化的载体，内容为王、模式制胜成为策划规划主题。1200亩的文旅项目，切忌做成食住行面面俱到、游购娱常规平凡的项目，故产品开发上先文化再地产，先考虑游客消费再定位业主市场，先照顾度假体验再确定经营方式。

我们按照打造超级目的地来设计产品和模式。站在再现版纳“五景之首，四景来朝”的历史荣光。项目创造性地借势于版纳南传佛教总佛寺，在临江面核心地段设计大金塔（超级旅游吸引物，导入泰国知名设计师创新设计的作品），树立游客和市民朝拜瞻仰超级地标。

宗教地标观光虽然无门票，但人气非常高，大金塔是观光目的地，是南传佛教博物馆、同时入内深入也可收费。在实现游客免费观光后，成功将项目最中心点大量人流通过纵横阡陌的景观大道向其他八塔和十二寨组团（次级吸引物，项目次中心地标）导流分流。

有好商业模式的产品才是成功的模具。在十二个寨子组团部分，每个寨子组团按不同国家风情、不同建筑形态、不同产品和业态、不同的租售和经营方式划分，由中心向两侧次第推出。

就每个寨子组团内部，策划一系列核心产品，可以说每个单体200-3000平米不等，都是一个不同业态混搭的“小型综合体”，多层次经营，最大可能让游客能停驻下来休闲、让业主能坐下来经营：如独栋餐饮住宿寨子,一层为人气型的餐饮、茶厅、咖啡厅或酒吧；二层为多个风情民宿；三层或为会所或为业主住家。抑或是独栋娱乐购物体验寨子，外摆为特色手工艺展示、一层为购物、二三楼为特色客栈，辅之以热带风情景观和特色风情表演……各寨子组团真正做到了好租售、易经营，受业主和度假客喜闻乐见。

本土的开发商面对巨大体量的文旅项目，除了借势国家战略和旅游大潮外，面对新常态下，大众度假客、业主小老板的打法也尤其值得借鉴：

一是智纲智库成功设计“多国联络中心”，助其将政府间多国文化交流需求与广大草根游客的跨国旅游集散需求结合起来，导入了跨国旅游集散中心。利用其下高速进入版纳第一站的优势区位，导入老挝领事签证办公室，同时推进泰国等签证办公室落地洽商。在告庄可现场办理自驾出国老挝的签证，机械性的吸引跨国自驾老泰缅人群到访，人为地提升了项目的唯一性、权威性和排他性。

二是面向小业主、小手艺人的“创业-孵化-管理”服务。开发数年来，随着店铺的自然更替，项目正从度假综合体向文旅孵化器转型升级。将每个民宿客栈经营者，酒吧或手工艺从业者，均视为联盟、孵化和管理服务对象。如项目所有场景建筑和景观免费为婚纱摄影机构使用；东南亚特色建筑大量采购手工艺从业者的，目前准备孵化数个木雕、傣绣、陶器等手艺传承人；告庄形象代言人首选项目招商人员，在节约成本的同时，还增加了员工成就感，提升了项目亲和力；将项目的整体营销工作通过提供微电影让广大业主代为推广，借助大量小业主的创业的力量共同推广……

三是以虚驳实，通过举办各式节庆甚至常设夜游和湄公河夜市等活动，持续不断地吸引游客、本地居民和从业者参与。两场统筹，私事公办——为国家和州府举办“六国文化节”，强化项目多国文化交流中心、湄公河明珠的定位，同时带动中国与东盟各国文旅和经贸交流，2015年12月的“六国文化节”正在筹备之中；紧跟潮流人群，举办“柠檬音乐季”，打造新锐人群的摇滚空间、轰趴基地，引致跟随人群参与；常年性的“湄公河星光夜市”，前期免费摊位打人气，成熟期后收费既向夜晚要了人气，又扩充了收入来源，并通过夜市带动酒吧，进而带动客栈民宿等综合效益的提升……

新常态下做文旅项目，就是在“吃饱了撑的时代”，做“玩出来的产业”。文旅项目必须因市场人群的需求而重新定位、重新设计并实现迅速响应和更新。以往一成不变的常规做法已经一去不复返了，文旅项目如何切中“云时代、漂一族、锐生活”的时代痛点，如何寻求内容为王、模式制胜，值得每个涉足于此的企业深思。

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