三农保险营销服务部主要运营成本有哪些

运营成本要分为销售成本和日常管理成本。

销售成本（销售费用)包括：手续费（给中介渠道或代理人的佣金）、销售激励、渠道维护、销售人力成本（非代理人制）、销售促销活动费用（含宣传物料、礼物、竞赛等费用）。日常管理成本：人力成本（中后台人力成本)、办公场地租金、办公费用（文具、打印机、饮用水、电等）、税、其他行政费用。

例1、假设该项目的基础条件：

经济指标：

用地规模15万㎡（225亩）；

地上容积率为3.0，地上总建筑面积为45万㎡；

地下容积率为1.4，地下总建筑面积为21万㎡。

物业配比：

地上部分：商业部分11.25万㎡（自持6万㎡），办公部分13.5万㎡，公寓部分15.75万㎡，酒店部分4.5万㎡（全部自持）；

地下部分：商业部分3万㎡（全部自持），车位18万㎡（共计4500个，销售1500个，自持3000个）。

在商业地产开发中，不仅要对开发建设期的投资收益进行细致的计算，还要充分考虑后期招商运营中的成本及利润。

商业运营假设项目商业部分将于2022年竣工，商业经营收入主要来源于租金、广告收入、停车收等。

商业项目运营成本分析

运营成本（部分）：

商业项目运营成本分析

例2、假设项目为所处二线城市10万平方米的购物中心，参照某商业地产标杆企业对应级别城市、对应规模项目的运营费效标准，测算其运营成本费用（包括工资及相关费用、行政费用、营销推广费用、能源费、维护维保费．....）

商业项目运营成本分析

1、工资及相关费用。

标准：100元／平米／年。

年工资及相关费用：10万平米＊100元平米／年＝1000万／年。

注：未含总部费用分摊。

2、行政费用。

标准：11元／平米／年。

年行政费用：10万平米＊11元平米／年＝110万／年。

3、营销推广费用。

标准：80元／平米／年。

年营销推广费用：10万平米＊80元平米／年＝800万／年；。

4、能源费。

项目所在城市标准：54元／平米／年。

年能源费：10万平米＊54元平米／年＝540万／年。

5、维护维保费（含保安、保洁、绿化、工程维保等相关费用）。

标准：140元／平米／年。

年维护维保费：10万平米＊140元平米／年＝1400万／年。

以上五大项合计为：1000万＋110万＋800万＋540万＋1400万＝3850万元／年。

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