中房智库执行院长 柴铎
上市房企作为房地产行业的中流砥柱，面对疫情挑战有着怎样的表现和应对，对行业发展具有风向标意义。新冠肺炎疫情持续一个多月，企业被迫停工停产，销售停滞，资金回笼受阻。在严峻形势下，上市房企主动采取线上营销、开辟融资渠道、有序开复工等各种自救方式，最大限度降低疫情损失。从目前情况看，虽然疫情对上市房企产生了一定影响，但影响有限。
一、资本市场表现：板块内部分化，物业企业被看好
受疫情影响，2月3日节后开盘首个交易日，房地产板块几乎全线跌停。随后股市进入修复过程，至3月4日的一个月时间，房地产板块涨幅达到12.19%，完全收复失地，其中物业管理板块上涨18.68%，住宅地产板块上涨13.44%。
从住宅板块看，尽管疫情对全年住宅销售形成一定的负面影响，但近期政府稳经济诉求进一步加强，财政与货币政策也更趋积极，地方“一城一策”密集接力，逆周期调控力度加大。另外，住宅消费需求或因疫情而推迟，但不会消失，疫情结束后仍将逐步释放。从物业管理板块看，疫情期间，物业管理企业承担了社区一线的防控排查和保障服务，使企业和行业的价值得到提升，疫情对物业管理板块甚至产生了一定的正向影响。相比之下，产业地产、商业地产和房地产中介三个子板块受疫情冲击较大，难以回补前期缺口。
从企业层面看，上市房企多为行业龙头或地方龙头企业，资金面稳健，对疫情的抗性较好。以TOP20在A股上市的房企市值变化为例，万科、保利、招商蛇口、金地、金科和阳光城市值上涨。其中金地集团涨幅达10.86%。TOP20房企在港股上市的企业中，华润置地、龙湖、融创、世茂、金茂和旭辉的市值上涨，其中融创的市值涨幅达7.58%。
二、销售业绩表现：多数企业销售大幅下滑
2020年1——2月，受疫情影响，各地新房、二手房线下销售基本停摆，一季度的行业销售将不可避免地受到较大影响。2020年1月，TOP 100房企单月实现 *** 盘口径销售金额5097.05亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。1月单月销售金额过百亿房企为14家，较去年同期减少4家。2月百强房企单月累计实现销售金额3256亿元，同比下降37.7%，增速较上月大幅下降25%。1——2月百强房企累计实现销售金额9027亿元，同比下降23.7%。
2020年1——2月，除恒大外，上市房企全口径销售额均同比下降。恒大的逆势优秀销售表现得益于其在全国范围的线上售楼、叠加前所未有的折扣优惠力度（七五折），实现了较高的业绩签约。从1——2月的累计销售金额来看，头部上市房企中，九成企业2月单月和累计业绩同比双降，七成企业1月单月、2月单月和累计业绩同时下降。从头部上市房企看，恒大2月单月实现全口径销售金额470亿元，同比增长125%，万科、碧桂园2月单月分别实现全口径销售金额285.9亿元和300亿元，同比分别减少33.8%和49.2%。
按照以往经验，1——2月是房地产企业一贯的销售淡季，销售额一般仅占全年销售额的8%左右，3月“小阳春”是房企在年后的第一个销售小高峰，销售额占全年比重大约9%左右。今年，受疫情拖累，不仅1、2月市场低迷，3月“小阳春”也将不复存在，为房地产企业第一季度甚至上半年的销售回款带来压力。随着疫情得到有效控制，各地积极复工，加之较为宽松的政策持续托底，市场秩序和购房需求逐渐恢复，预计3月下旬开始市场将逐步回暖。
TOP20 上市房企2020 年1~2 月销售额（亿元）
三、拿地表现：现金充裕者伺机拿地，一二线是热点
在武汉带动下的湖北省，是长江中游城市群中重要的一部分，对中部经济起着支柱的重要作用。近年来，各大上市房企积极扩张中部市场，布局湖北。近三年在湖北省拿地前三名的上市房企分别为碧桂园969万平方米，绿地725万平方米，融创637万平方米。2019年，武汉销售排名前三房企分别为保利、万科、中建三局，分别实现150.7亿、150.5亿和111亿元，其中保利、万科分别仅占其全国销售的3.3%和2.4%。考虑TOP20上市房企净负债率和现金短债比维持在比较安全的位置，新冠疫情突发事件对其整体影响预计将维持在可控范围内。
土地储备情况是衡量上市房企能力的重要方面，拥有优质土储的房企，即使面临资金困难，也可以通过项目股权转让获得现金流，缓解财务压力。上市房企中，土储资源比较丰富的有恒大、碧桂园、保利，去化周期较长的上市房企有远洋、金茂和华发，去化周期均超过5年，部分去化周期短的上市房企短期内有补库存压力，如新力控股。
受新冠肺炎疫情扩散及春节放假影响，土地供给减少、需求不足，2020年1月全国土地成交呈阶梯状下滑，房企拿地面积仅为745万平方米，同比下降53.78%，降幅明显。然而，从中长期发展看，上市房企拿地需求仍然存在，疫情结束后，房产销售将恢复，土地需求也将逐步释放。
2月10日全面复工后，各地土地市场逐步“解冻”，部分核心城市通过推出优质地块、松绑土拍限制提升市场热度。2020年以来，北京宅地成交16宗，土地出让金累计达671亿，超过去年全年的44%，多宗不限价宅地引发房企激烈争夺，以华润、绿城为代表的大型上市房企凭借资金与融资优势，表现积极。不难发现，上市房企中，拿地房企主要以资金充沛的企业为主。1月至今，拿地金额在50亿元以上的TOP20上市房企中，七成以上的企业现金与短债比例在200%以上，在手现金充裕，且净负债率大多在70%以下。
2020年2月以来，从TOP20主流上市房企土地成交的区域看，多集中于热点一二线城市。一方面，这与2019年房企拿地趋势相同，房地产企业投资布局向一二线城市回归，棚改政策的收缩给三四线楼市带来不利影响，主力布局一二线城市将是房企未来一段时间的趋势。另一方面，受此次疫情影响，医疗、教育资源更好的一二线城市或将更受市场青睐，规模房企投资三四线城市将更为谨慎。
总的来说，土储作为直接影响上市房企未来销售业绩的重要因素，疫情掣肘房企拿地的原因主要在于资金压力，预计疫情结束后，上市房企资金状况缓解，会进行更为积极的补仓。未来，上市房企关注的重点还是需求支撑性较好的热点一二线城市，资金压力较大的房企未来拿地会更加审慎，或将更多地采取与央企合作的方式进行拿地。
2020 年1 月全国土地成交下滑明显
四、战“疫”进行时：上市房企的“自救”策略
已有20多年市场化发展历史、历经多个行业周期的房地产行业，在应对疫情“黑天鹅”事件时，迅速采取“自救”和公益行动，通过线上营销、发债融资、有序复工等举措努力减少疫情对经营活动的负向影响，同时，上市房企积极履行社会责任，为疫情捐款捐物，为租户减免租金，携手中小企业共渡难关。
（一）线上营销
疫情危机下，恒大、碧桂园、龙湖、融创、金茂、华夏幸福、雅居乐、保利、华润、绿城等多家上市房企，纷纷顺应形势、加大了线上销售渠道的推广力度，通过APP、微信公众号、小程序、进驻电商平台等多种形式全面启动线上营销。其中，线上营销效果最佳的是恒大集团，该公司推出了定金低至5000元的“网上购房”活动，叠加多种优惠，短短三天时间就认购了47540套房屋，总价值约580亿元，认购最多的一个楼盘达到870套。
疫情期间，线上售楼处作为房企面向市场的唯一窗口，通过咨询预约等方式积累了大量的意向客户，对疫情缓解后房企恢复销售具有积极作用。然而，由于房地产大宗商品交易的特点，房地产线上营销、线上售楼处短期内无法替代线下销售。目前，房企线上销售的作用更多地是培育潜在客户，为疫情后销售转化做铺垫。
（二）发债融资
刚性支出较高叠加债务到期，房企齐发新债。上市房企在销售额下降的情况下，回款不及预期，同时，房地产企业的刚性支出仍然存在，部分房企债券面临到期。克而瑞测算，64家百强上市房企（统计范围为2019年全口径销售TOP100的A股和H股上市房企）平均单月员工薪酬约2.87亿元，平均利息成本约为5.71亿元，两项刚性支出合计平均值约为8.58亿元，TOP10龙头房企的刚性支出高于平均水平，达到24.7亿元。此外， 2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，1月、7月和11月为偿债的高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。在目前疫情影响下，加之刚性支出较高、债务到期，部分杠杆率以及融资成本较高的房企面临较大的资金压力。
疫情之下，政府方面积极出台扶持政策，加之上半年通常是房企融资的窗口期，近期上市房企纷纷抢抓机会，发债融资以减轻现金流压力。1月，95家典型房企的融资总额为1810.1亿元，环比增长42.4%，同比下降14.3%。截至2月28日，房地产企业2月份合计发行信用债275亿元，多家房企发行了过去较为少见的短期债，市场首次出现“疫情防控债”。
在融资成本方面，上市房企仍然存在较大的差异。近日，正荣地产、华南城、当代置业、合生创展集团等多家房企宣布发行美元债，合计融资额11.25亿美元（约79亿元人民币）。其中，正荣地产、合生创展集团的融资成本在6%左右，华南城融资利率为10.875%，当代置业则高达11.6%。相对来说，现金较为充裕、热点城市土储较为丰富、负债率较低的上市房企，能以相对较低的成本融资。
房企信用债发行额（月度）
（三）有序复工
上市房企由于项目布局较广，各地项目复工时间依赖于项目所在城市复工政策。近期，多地出台楼市支持房地产企业复工，厦门、广州、苏州等多地政府发文，通过简化审批流程等方式支持建筑行业复工复产。从城市看，重庆、昆明复工最早，而太原、黑龙江、郑州、湖北等则将复工时间推迟到3月之后。
多数上市房企执行与当地政府复工时间相同的安排，已逐渐复工。然而，由于农民工尚未完全返程，项目层面开工暂时无法得到保障。根据交通运输部预测，农民工返程客运量总共约为3亿人次，2月中旬返程约8000万人次，2月底将要返程约1.2亿人次，3月后预计返程约1亿多人次。预计疫情对上市房企项目开工的影响，将在3月农民工大量返程后结束。
竣工方面，从房地产行业惯例来看，大部分房企或施工单位过去几年都在元宵节之后复工，另外，项目竣工由于涉及结转，一般在四季度尤其是12月尽量竣工，1——2月本身竣工不多。因此，疫情对竣工的影响相对销售端而言较小。
（四）减免租金
疫情期间，商业地产人流骤减，相关企业销售额下跌至几乎为零，租户租金支付压力较大。在各机构倡议及行业领军企业的带动下，多家上市房企主动减免租金，与抗风险能力较弱的品牌商、商业运营商共度“寒冬”。其中，万达商管对所有万达广场商户租金及物业费实行全免政策，预计将减免租30亿——40亿元，万科商业对旗下在营全部自持商业项目商户将减半收取租金，龙湖商业对旗下商场的所有商户租金费用减半收取，预计减免67天租金损失将达5亿元。据不完全统计，房企为商业地产商户免除租金物业费等逾百亿元，此举对于资金流濒临断裂的中小租户有“雪中送炭”的作用，也为疫情结束后商业地产的恢复做好了准备。
结语：当前行业总量下行，竞争激烈，新冠肺炎疫情加速了行业内企业分化。对于上市房企，此次疫情是对其资金实力和应变危机能力的考验，销售额下降、刚性支出高、债务到期或使房企面临现金流压力，开工停滞可能导致后续供货不足。同时，危中蕴机，也有不少房企通过发债缓解资金压力，现金充裕的上市房企拿地步伐不减，财务状况佳、现金流稳定的房企有望进一步提升行业地位。整体而言，相对中小房企而言，上市房企在疫情中的韧性更强，财务状况和运营能力更强的上市房企有望提升行业地位。
一、总体情况（一）整体完成情况
截止11月02日，我分行同业合作平台框架协议累计签约115户（含单边签约3户），较上周新增3户（中山2户、自贸区1户），签约覆盖率67%。
佛山、河源、省分行营业部、汕头、汕尾、肇庆、江门、阳江、揭阳、云浮等10家二级分支行签约覆盖度低于60%。请上述行认真研究对策，尽快取得营销成效。省分行将按周对上述行进行督导、落实营销进度，必要时协助营销。
（二）省联社及辖属农合机构签约情况
截止11月02日，我分行已与省联社本级及辖属共50家农合机构签订同业合作平台框架协议，签约覆盖率为51%，未签约客户48户。基于省联社已与省分行签署框架协议，请大家尽快落实签约事宜。
（三）同业合作平台框架协议签约意向客户情况
目前，有意向签约客户共38户，请加快推进营销工作，早日完成签约工作，每周按时报送营销进展。
（四）服务落地推动情况
1、广州银行“零售智能风控”数据测试结果已出，预计下周向总行及金科提供相关测试报告；
2、广汽汇理已进入“零售智能风控”《数据测试服务协议》签订流程；
3、光大银行广州分行已完成同业竞价APP产品签约与服务落地工作；
4、渤海银行广州分行已同意签约同业竞价APP产品，相关流程正在推进中；
5、广州银行近期拟招标业务核心系统，拟邀请我行、建信金科以IT架构咨询角色参与该项目，我分行将于近期邀请总行以及金科公司走访洽谈。
二、营销风采展示
省分行-中山市分行
11月02日，省分行梁海燕党委委员走访中山农村商业银行股份有限公司吴诰锦董事长一行，并见证了中山分行与中山农商行《同业业务战略合作协议》的签约仪式。省分行金融市场部(同业业务中心)、数据管理与信息技术部、中山市分行陪同出席。
三、下一步工作要求
（一）覆盖率较低的二级分支行应立即采取对策，尽快取得营销成效，省分行将进行专项督导通报。
四季度以来，各二级分支行签约进度缓慢，系统内兄弟分行追赶势头迅猛，我分行距系统内第一仍具较大差距，任务压力较大。对于签约覆盖度低于60%的佛山、河源、省分行营业部、汕头、汕尾、肇庆、江门、阳江、揭阳、云浮等10家二级分支行，省分行将采取重点督导，具体要求如下：
1、以邮件形式每周向省分行报送辖内法人金融机构客户情况以及目标客户清单，并每周进行更新；
2.、以邮件形式向省分行报送目标客户、挂钩责任人、营销进展、客户走访记录、照片等；
3、辖内同业合作平台考核政策、任务分解等。
（二）加快已签约框架协议客户金融科技产品实需落地。
针对前期已经签订同业合作平台框架协议的客户，后期要深入挖掘目标客户需求，加强营销力度，尽快争取服务实需落地，确保在考核上既得势又得分。
四、考核解读
根据省分行《2018年金融科技考核办法》（征求意见稿），按照力争系统排名第一的要求，结合目前各二级分支行的疑问，相关事项明确如下：
（一）关于考核口径
按照总行及省分行征求意见稿，考核口径为：统计框架协议和产品协议签约对应的客户数据。按照框架协议客户占比70%，产品协议客户占比30%进行计算。
（二）关于计划总数
不设置绝对值计划总数，以2018年末系统内排名第一的一级分行完成数为总计划，按照上述覆盖率通报表的各二级分支行的计划进行同比例调整。
例如：假设上海分行9月末签约完成数为150户，我分行为100户，某二级分支行覆盖率计划为10户，调整后该行计划为150/100*10=15户。
（三）关于ITM系统数据准确性
由于总行运营系统上线较晚，相关数据有待进一步清理和更新，我部将与省分行金融科技部（网络金融部）进行沟通，采用我部相关实时数据进行通报。
（四）对于未下达签约覆盖计划的二级分支行考核方式
对于辖内法人金融机构资源较少的二级分支行，如白云、番禺、花都、从化，采取下述考核：签约1户计划完成率为60%、签约两户为100%。
（五）关于金融科技中的“新一代案例推广”考核该指标将与同业合作平台覆盖率与签约完成数挂钩进行考核。
五、四季度专项激励方案
（一）同业合作平台是总行“金融科技战略”14个社会化平台之一，在“金融科技”考核（KPI分值7分）中权重为32%，已纳入四季度二级分支行KPI考核，指标为“总行主推社会化平台获客量”，详见《关于印发2018年四季度各二级分支行KPI考核办法的通知》（建粤函〔2018〕598号）。
（二）根据《关于做好四季度同业合作平台营销工作，持续发力“金融科技”战略的通知》（金融市场部（同业业务中心）〔2018〕801号），省分行四季度将安排不超过1000万净利差、400万中间业务收入、30亿同业资产日均规模进行同业合作平台业务专项激励，按照客户签约时间，先到先得，分完即止（中收按照框架协议10万元/户、服务收费落地20万元/户的标准进行奖励）。
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