盘点买房十大痛点 这份“避坑秘籍”请收好！

近期，广州中海花湾壹号楼盘教育配套、高价车位争议和广钢新城振业天颂花园质量风波，引起媒体对长期困扰买房族的各类痛点问题的高度关注。

现实生活中，购房者面对如此重要的交易，难免会因为自己的疏忽大意或卖方的有意误导上当受骗。对工薪阶层来说，买房的每一分钱，都是自己和家人积蓄的血汗钱，一旦踩到“坑”无疑是刀刀见肉的教训。因此，不管你出于自住还是投资的需求，只要还想着持币入市，都需要学会提前“避坑”的方法。

痛点1

质量不好：刚入伙就发现墙裂漏水停电气塞

具体表现：由于地基处理不当，建材质量低劣造成的基础和主体结构硬伤。偷工减料或其他原因引起的屋顶、屋内墙壁和地面漏水、渗水问题，墙体、室内地坪空鼓、开裂，管道堵塞、水电不通等。

现实案例：媒体此前报道的恒大龙奥御苑建筑质量风波；广钢新城振业天颂花园各楼层公共走廊及电梯间水浸风波；上海保利熙悦名邸地下车库漏水、电梯频繁故障风波；天津金融街融汇景苑某房室内墙裂风波。

防范建议：在利益诱惑下的验收把关程序是脆弱的。事前的防范永远比事后的补救更有保障。因而，对非现货楼盘，一定要查清楚开发商和建筑商的底细，有前科的一律拉黑。即使是大开发商，也要把合同责任写细写死。

痛点2

产权不清：房子遭遇重复抵押或一房多卖

具体表现：项目本身在前置审批上就有硬伤，或因其他违法违规事件被查处，又或卖方因融资或债务危机等原因将房产重复抵押或一房多卖等。

现实案例：房产交易监管部门调查过的广州志联公司“一房四卖”事件；广州中院2019年判决的陈某“一房两卖”纠纷案件。

防范建议：尽管不动产登记备案的户主就一个，但穷途末路的卖家往往会不择手段，由此造成的任何法律纠纷解决起来都是高成本的。因而，小开发商的甜言蜜语一定不可轻信，该调查的事情还得调查。烂尾过的项目更要小心。

痛点3

误导交易：开发商虚假宣传交楼货不对板

具体表现：卖方虚假宣传、瞒天过海，交付后的楼房货不对板，承诺有的规划、价格、配套等难以兑现。

现实案例：广钢新城振业天颂花园小区花园与规划货不对板争议事件；南京保利国际社区被指交付和宣传“货不对版”事件；广州的华润天合和远洋天骄学位虚假宣传风波；珠海横琴荔枝湾交楼货不对板被投诉事件。

防范建议：售房者存在明显欺骗或误导行为获得的合同利益不受法律保护，原因在于民事官司谁主张谁举证。建议买方者对开发商和中介的所有宣传资料、售房广告等原始证据一定要注意保存，对于卖方的关键性承诺一定要采取录音或写进合同的方式加以固定。

痛点4

环境硬伤：未公示的邻避设施或被隐瞒的周边环境

具体表现：大多数开发商都希望找到最好的福地来开发市场价值更高的产品，但也有个别情况是没得选的，特别是像垃圾场、变电站、殡仪馆等尚未公布的邻避设施。还有地块本身存在的环保、治安、恶邻居等问题。

现实案例：媒体以前报道过、恒大公司后来积极协调解决的南京恒大金碧天下项目周边有坟地和小区内建两层楼高垃圾房问题；广州南沙阳光城的地基问题和与化工厂为邻风波。

防范建议：买任何品牌的房产都要提前做足功课，特别是对周边区域未来十到二十年的规划要有所了解。多看看政府与规划发展相关的蓝图和工作报告，或者听听住在附近的一些公共部门的真实意见。并不是所有不利环境都会一成不变的，随着城市更新的推进，也有很多原本人居环境很差的住宅区，周边环境已在逐步改善。

痛点5

配套不齐：生活必须的医院公交学校遥遥无期

具体表现：医疗、教育、交通、物管、商业、生活服务这六方面的配套完不完善，是衡量一个楼盘软硬件是否合格的重要指标，缺了其中任何一样都是一种缺陷。

现实案例：广州南沙阳光城丽景湾熙悦组团地铁配套争议事件；广州中海花湾壹号幼儿园配套不及时风波。

防范建议：开发商过高的承诺很可能是一张空头支票。对于正在建设中的新城和非成熟小区，一定要提前预判基本配套是否存在延期或无法建设的风险。如果这里未来十年都不可能建地铁，开发商却把地铁写进广告，那属于误导交易。有些配套导购员经常避重就轻，买房者不够细心的话，往往会忽略这些细节。建议买新地段，最好找熟悉行业的人陪同。

痛点6

交付障碍：延期一两年仍未等来实际交楼

具体表现：除正常或合理原因导致延期交房以外，由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理导致开发商不能按期交付房屋的情况，也包括项目烂尾。

现实案例：此前媒体报道的广州澳洲山庄烂尾事件；东莞大朗超卓公馆（推广名为“松湖时代”）延期交楼风波；深圳宝安福城前海新纪元（注册名为嘉洲商务中心）一期延迟交房风波；广州南沙区黄阁镇房地产开发公司因双合同延迟交楼案件；珠海市香洲区乐富里府逾期交楼事件。

防范建议：最好的防范就是在合同加入延期交付赔偿条款。遇到项目烂尾，证明开发商已经自身难保，合同保护自然也就没什么意义了。烂尾项目一般发生在中小型开发商身上，因此，对于一些不良开发商一定要绕路走。对于购房流程不规范、牛皮又吹得老大的卖方果断取消关注。实在躲不掉的坑，要通过司法途径保护合法权益。

痛点7

办证风险：房子办不了证或办了证过不了户

具体表现：因为开发商违反政府有关规划和建设方面的相关规定或被吊销销售资格，亦可一房二卖、非法抵押融资等原因，都可能导致无法办证。常见的有开发商超高建设、偷面积、搞违规销售等行为，都会影响办证手续。

现实案例：广州中院2018年判决的广州某楼盘因双合同交易逾期办证纠纷案件；南京佳兆业“城市水岸花园”（推广名“佳兆业城市广场”）实际房型与备案不一致造成逾期办证风波。

防范建议：逾期办证基本上是由开发商造成的，因此只要合同里写明了逾期办证的赔偿责任的，买方可以依法起诉获得赔偿。必须警惕的是，小城市有些开发商在违规开发建设的情况下，仍然会通过关系办一张不合法的房产证，但拿着这类房产证的业主以后房子是不能交易的。

痛点8

物业纠纷：管理混乱服务不好收费太高

具体表现：新建楼盘的物业一般由开发商选定。业主与物业之间的纠纷现象非常普遍，主要有收费不合理，管理不到位，服务不合格，等等。

现实案例：中海花湾壹号D区停车场高价收费风波。

防范建议：由于新盘已经锁定了物业公司，业主不能选只能躲。有劣迹斑斑的公司往往能在互联网上找到蛛丝马迹。真正遇到纠纷了，只能打官司或换公司，这对业主的组织性要求很高，政府的监管成本和业主的维权成本都非常高。因此防范还是第一位的。

痛点9

凶宅：曾发生过恶性事件造成心理压抑

具体表现：凶宅是一种迷信说法。本文特指曾经发生过自杀、凶杀或其他各类犯罪和恶性事件的住宅。大多数业主对这类房子在心理上难以接受，就算住进去也会有一层心理阴影。

现实案例：不好举例。

防范建议：看新闻或向物业及周边邻居打听一下。

痛点10

掉价房：高价接盘没几天就遭遇价格回调

具体表现：顾名思义就是房子一买回来没多久就降价了。这本来是市场的正常现象，但有些业主接受不了。有些掉价是大势造成的，有些掉价是高价接盘造成的，有些掉价则是因为小区及周边软硬件变化造成的。

现实案例：此前媒体披露的广州保利和光晨樾优惠促销降价风波；浦东惠南某楼盘降价促销风波；泰禾合肥院子降价促销风波；安徽芜湖的大发融悦东方项目降价促销风波。

防范建议：可以多听一下业内专家对该地块或楼盘的专业分析。对于位置偏僻、周边环境比较差、配套不齐全、楼房结构和质量不太好的小区，或者附近马上要规划建设保障性住房和其他邻避设施的地区，房产在行情不好的时候是会首先掉价的。

谢邀。房地产营销手段有：

1、全民营销

2、电商营销

3、品类营销

4、资本营销

5、大品牌营销

6、自媒体营销

7、粉丝营销

8、精准营销

9、体验营销

10、点评营销

除此之外，针对滞销楼盘的出现，还有一种比较具体的营销手段为“买房送装修，交一万送十万”的模式，致力于解决刚需客户买房装修难，开发商楼盘销售难的问题。通过用优质的产品质量以及强大的售后服务，吸引顾客，来为客户解决买房装修问题。把美好的生活憧憬直接展示在客户面前，把他们从繁琐乏味的买房装修过程中解放出来。以目标客户为本，以项目总精为线。一经推出，立即火爆市场。打破楼盘销售僵硬局面，达到快速快去化的目标。

北上广的高房价，致使中国年轻一代提高买房望而却步，买房有很多特点，买房10大死穴在很多购房者身上体现，盘点中国人买房10大死穴，看看你“躺q”了吗?同时学会正确买房诀窍，教你买到好房。

“痛点”之一：买涨不买跌在房产市场，买了房的人都盼望大涨，没买的盼望大跌。

保持冷静的还是少数，在2008年12月房地产跌声的时候，建议部分自住需求的市民适当考虑出手买房，有一部分买了，很高兴。有的会员却认为房价还会继续跌，坚持再等等，然而等到2009年价格又上涨了20%的时候，急了，害怕自己不买别人会买了就没有了，会涨得更高，便不管多少价钱都匆匆忙忙地出手买房了，凭空冤枉多支付了十多万元甚至几十万元。

笔者认为：在房市，永远没有顶和底，也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少。涨就是跌的开始，而跌就是涨的先兆。

解穴办法：当身边的人都在入市买房的时候，自己最好不要去凑热闹。因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候，自己一定要贪婪，在跌的时候买，在涨的时候卖。只有这样，才不会白白浪费自己的血汗钱。

“痛点”之二：不研究国家政策，盲目入市经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记，如果政府不出手，就深圳的房价而言完全可以炒到3万元/平方米。

而2009年，当国家的鼓励政策一出台，就应该意识到房价要开始涨是必然的。这说明房价完全是在政府的掌控之中。

解穴办法：我想告诉大家的秘诀就是：每天一定要看《新闻联播》，看报纸的头版新闻。政策鼓励而且政策很松的时候买，政策控制开始收严的时候密切观望。因为这些国家政策是最直接的涉及到市场反应中的。

“痛点”之三：攒够钱才买这是一个绝对的理念错误。

其实正因为没钱才更要买房，否则的结果是等你攒到足够的钱时又不够了。很多老百姓每日精打细算，要攒到足够的钱才买房，有的甚至傻到去付全款。其实，购房一定程度要掌握窍门，首付越低越好，月供越长越好。普通老百姓能够“套”到国家贷款的唯一机会就是房贷了，第一次购房利息又是如此优惠，你不用是傻子啊。当然，我们既不能套用美国老太太的故事，也不能套用中国老太太的故事。而是要各取其一，手中留有足够的可以投资的现金。

解穴办法：尽量用最少的钱去买房。即使你手头有足够的现金。假如你有50万元现金，可不要傻到用50万元去买50万元的房子，最多只拿出10万元就够了，剩下的40万元你一定要用来做投资，40万元投资一年如果你还赚不回还银行房贷的利息，那只能说明你连最基本的理财能力都没有。无论是投到股市还是其他，40万元一年回报赚3、5万元远远比银行贷款的那点利息高，最差你可以去借给私人朋友也比银行利息高。

“痛点”之四：被动炒房很多老百姓看到房子多涨了以后，觉得自己上班辛辛苦苦好多年还不如炒一套房一转手赚得多，于是也忍不住加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活，一不小心就被套。因为房子变现手续复杂、税费繁多、周期长，碰上调整，或者你的眼光不准，你就很难脱手，最后只能被动的“炒房炒成房东”。压了资金，耗费了时间，影响了工作，最后心力交瘁，得不偿失。

解穴办法：千万不要有短炒的心理。要有一种长期投资的心态。如果自己要参与房产投资，可以选择参加房产理财俱乐部，让专业人士帮你赚钱，回报也比较稳定。如果自己要做，就一定要多方调查了解和研究，做足功课，对自己的资金要有一个至少2年以上的安排规划，也就是说在2年之内不会担心断供问题。

“痛点”之五：迷信专家学者现在所谓的专家学者满天飞，各个领域的专家都在“研究”房地产。

但每一个所谓的专家，其所有的言论背后一定有其根源。只要我们认真看一下这些专家所处的环境，就知道他在为谁说话。

比如政府机构的专家学者，那些只是御用文人，没有任何实战经验，君不见北大教授就依照经济论打赌打输了吗?而一些房地产商赞助的研讨会论坛，由房地产商支付报酬的专家学者嘉宾，他们讲的话能为老百姓着想吗?

据说郎咸平先生参加房地产商的活动出场费已经在6位数之上了，这个费用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地产商出钱请专家学者为老百姓说话，您觉得世界上会有这样的好事吗?其实很多所谓的专家学者，很多连自己买房的过程都没经历过，根本不知道第一线的真实现状，可能住的是国家分的或房地产商送的房子，他们哪知道普通老百姓的艰难!

解穴办法：普通老百姓在这个问题上一定要清醒，千万不要迷信所谓的没有任何实战经验整天纸上谈兵的专家学者(从某种程度上说如果要实在效果的话还不如去听一个可靠的经验丰富的一线房产中介人员的话)。其言论只能作为宏观参考指标之一。

“痛点”之六：买房可以一次性到位这又是一个让很多老百姓犯理念错误的观念。

有的老百姓甚至为了所谓的一次性到位花费了很大成本，到后来卖房时才发现自己是浪费的。现代社会是一个多元化的社会，经济在发展，各种新的东西层出不穷。很多东西都在变化，也许你今天的想法是这样，但过几年你个人的家庭、工作、职业、经济收入等等都会发生变化，到那时你的计划和想法又会不一样。如果你的经济条件好了，你肯定会不满足要改善居住条件如果你经济不好，而你的房子升值了，为什么不可以卖掉换取现金来发展个人事业?

解穴办法：一次到位只是你现在的“算命式”的想法，中途任何可能都会出现。我建议你最多只做5~8年的打算。5年以后会有什么变化，永远没人知道，好或者坏一定会超出你现在的盲目想象。

“痛点”之七：迷信广告语很多老百姓获取购买信息的渠道来源于楼盘的各种广告。殊不知房地产广告是开发商雇佣写手炮制的“美好愿望”，这个愿望能不能实现，最主要的是取决于开发商的实力和良心。

解穴办法：要到现场去实地调查、走访、分析，找可靠的专业人士请教，找老业主了解真实现状。

“痛点”之八：只买便宜不买贵的只图价格便宜。谁都知道便宜无好货。贵一定有贵的价值。而房地产市场永远是：便宜的会越来越便宜，贵的永远更贵。即使在深圳，很多原来便宜的房子就涨不了多少。

解穴办法：一定要买最好。无论是未来增值还是转手都容易。如果手头真的没资金，不好的买了也是负债资产。

“痛点”之九：租房不如买房这个问题又是一个很多普通老百姓的观念问题。

一直以来也有很多人在争执不已，打了很多口水战。在参照“死穴”八的情况下，如果你是买一个泡沫资产，买是一种很大的损失。我们来算一笔账：现在的商品房的月供和资金基本上是差距很大的。根据我们的调查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500~3000元左右。而买房子首付加上装修和家具电器用品，至少前期也要拿出一、二十万元甚至几十万元，还要月供(一年也要好几万元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就几万元租金，您把这几十万元去做一些投资，赚回来的钱一定会比你支付的租金多。

解穴办法：在参照“死穴”之八的情况下进行选择买或者租。

“痛点”之十：用现在的眼光看未来这又是明显的理念错误。

（以上回答发布于2016-12-27，当前相关购房政策请以实际为准）

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