一、鼎龙湾海洋王国海滨浴场项目
据公示显示，该项目总投资1360.0万元，将建设一个海滨浴场，海域使用总面积1425亩，海滨浴场长约2000米，宽500米；项目位于湛江市吴川市王村港镇海洋王国组团对出海域。
二、鼎龙湾温泉及室内水乐园、海狮表演馆项目
据公示显示，该项目总投资4.5亿元，将建设温泉会所、室内水乐园、海狮表演馆、后勤用房、设备用房等，项目占地面积为34.5亩，总建筑面积为27亩；项目位于湛江市吴川市覃巴镇鼎龙湾度假区德萨斯水世界北面。
三、鼎龙湾生命科学康养中心项目
据公示显示，该项目1亿元，将建设生命健康大讲堂、生命健康馆、康美健身馆、国学堂、御康中医馆、体检中心、养生SPA等框架结构二层建筑单体，项目规划占地面积为4095.16㎡，总建筑面积为4043.6㎡；项目位于湛江市吴川市覃巴镇鼎龙湾度假区营销中心旁。
DINGLONG GROUP
鼎龙集团
2019-2020中国文旅地产10强
2019-2020广东地产资信20强
鼎龙集团始创于上世纪90年代，集团公司注册于2005年，总部位于广州。集团以文旅产业、文化产业、贸易产业链三大产业为核心，以地产开发、酒店投管、物业管理、新零售、港口及航空产业、现代农业、大健康七大产业为协同，拥有A股上市公司鼎龙文化（002502.SZ）。2019年，集团总营收突破1000亿元，2019-2020连续两年获评广东地产资信20强、连续两年荣膺中国文旅地产10强，荣获2020中国物业服务百强企业。
鼎龙湾国际海洋度假区鼎龙湾，国家4A级旅游景区，规划总占地约25000亩，拥约16公里黄金海岸线的世界滨海欢乐王国，由鼎龙集团投资数百亿建设、英国最大的工程顾问公司阿特金斯主笔整体规划，并携手美国环球影城缔造者美国GGE、美国专业水上乐园设计公司WTI、度假天堂缔造者Bill Bensley、万豪国际集团、希尔顿国际酒店管理集团、凯悦酒店集团、中国建筑、中国航天建设集团等知名品牌打造。项目规建有约500亩德萨斯水世界主题公园、约3000亩海洋王国主题公园、近万亩野生动物世界、15家星级酒店王国、超万平方米温泉乐园、2大异域风情街等国际级配套，涵盖了海洋旅游、滨海旅居、健康养生、主题乐园、非遗文化、异域风情等多领域多业态，将打造为引领中国的复合型休闲旅游新标杆、享誉世界的生态型滨海旅居新载体。
“鼎龙湾占地2万5千亩，投资数百亿打造，目前大概已投入300多亿。我们这个项目有三个核心，水世界、海洋王国、动物王国，还有这条16公里的黄金海岸线。”
在沙盘周围的沙发与桌椅上，坐满了来自不同地方的购房团，各种方言不绝于耳。在置业顾问口中，鼎龙湾将拥有“近万亩的野生动物世界，预计年底动工”“三千亩的海洋王国主题公园”“多家国际酒店”。
宣传与现实成“平行世界”
资料显示，鼎龙湾由广东鼎龙实业集团有限公司投资（以下简称“鼎龙集团”）。目前，该 旅游 区已投入使用的游乐场所主要为德萨斯水世界主题公园，围绕其分布的是德萨斯牛仔小镇和粤西非遗文化体验基地等项目。
若以该主题公园为中心，则其南侧为沙滩与海岸线，西侧为鼎龙湾一期、二期及三期住宅，东侧则为正在预售的四期住宅。
9月中旬，鼎龙湾内集中分布一二三期住宅的区域显得颇为冷清，游客只需每天花费百元出头即可租到一室海景房。而在 旅游 区唯一的生活超市内，只有购房团的到来可以带来人气，更多的时候打理货物的店员多过三三两两进店顾客。
《广东省2020年重点建设项目计划表》显示，“吴川鼎龙湾国际海洋生态 旅游 度假区”的建设起止年限为2009年-2025年，总投资600亿元，到2019年底累计完成投资63.5亿元。
在上述计划表的“建设内容与规模”一栏中写明，“建设海洋王国组团、鼎龙湾万千海(D01地块)、海洋公园、温泉小镇、法国风情小镇、艾美酒店、喜来登度假酒店、希尔顿酒店、康莱德酒店、鼎龙湾号帆船酒店基础配套设施”。
其中，并没有置业顾问与鼎龙集团向购房者宣传的“近万亩的野生动物世界”，而其国际酒店的建设数量也未达到鼎龙集团官方网站显示的“15家星级酒店王国”。
事实上，广东省投资项目在线审批监管平台显示，吴川鼎龙湾圣塔尼度假酒店于今年9月17日备案申报，9月27日复核通过，项目的起止年限为2020年11月1日-2022年11月1日。
住宅售价远高于楼面地价
在鼎龙湾的宣传攻势下，其销量也在湛江市拔得头筹。《2020年1-6月湛江商品房销售情况分析报告》显示，鼎龙湾获得湛江全市商品房网签套数排行榜第一名。在7月-9月的湛江住宅网签排行榜中，鼎龙湾也位列第一。
从房价波动来看，鼎龙湾预售的第四期住宅均价亦远高于吴川市商品房销售均价。在房天下统计的房价走势中，鼎龙湾的价格从3月开始升至1.2万元/平方米，6月-9月涨至1.3万元/平方米。而同期吴川市商品房销售均价则在7000元-8000元。
2013年，吴川市鼎龙置业有限公司以底价竞得G13-07、G13-08和G13-09三块宗地，楼面地价均为141.67元/平方米。2017年，吴川鼎龙吉兆湾海洋生态度假区有限公司竞得CWGC2017012和CWGC2017014两地块，楼面地价为138.89元/平方米。对比鼎龙湾目前的房价与此前的楼面地价，两者相差90余倍。
9月23日，上述两公司分别以起拍价成功拍下CWGC2020020、CWGC2020021宗地，土地用途均为商业用地设施用地。
此外，在宗地CWGC2020021的备注中写明建筑“退让海岸线不少于80米，建筑退让80米至100米范围内以绿化为主”。
吴川市自然资源局相关人士在交流中表示，该条退让海岸线的要求是依据覃巴、王村港沿海生态度假区控制性详细规划提出，而该控制性详细规划也是按照上述《总体规划》编订。
公寓托管“套路”多
对于置业顾问所描述的收益，该名人士坦言，业主想要平均每月获得千元以上的收益都比较困难，目前鼎龙湾淡旺季分明，只有在6月-8月这样的旺季，才可以获得一些租赁收益，其他月份则很难保障有收益。
去年11月，到鼎龙湾收房的罗先生在物业公司门口看到了拜登公寓的宣传摊位。考虑到自己无暇打理房子，罗先生便与对方签了托管合同，随后另按照拜登公寓给出的软装报价清单支付了近1.2万元。
根据罗先生提供的合同内容，租赁收益起算日期为今年2月中旬，而从他收到的损益表来看，截至7月底，累计收益约为-300元。与罗先生情况类似的是冯女士，到8月为止，她的累计收益也为负数。当冯女士想与拜登公寓方解约，却被对方告知解约需根据合同再缴违约金3000元。
回看双方的合同与每月收到的损益表，罗先生认为，当时双方约定按照收益的60%分成给业主，但实际上拜登公寓却通过扣除各种成本而导致净利润所剩无几，致使业主的收益为负数。
上述业内人士直言，在托管公寓的过程中，业主要小心三重“套路”。其一为公寓方向业主收取高于本身价值的软装采购费用。其二为公寓方在运营过程中故意增加营业支出，从中获利。其三则是在业主主动提出解约时，公寓方可以根据合同，再收取一笔违约金。
吴川市鼎龙湾文化旅游开发有限公司是2016-07-25在广东省湛江市吴川市注册成立的有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)，注册地址位于吴川市覃巴镇吉兆湾六鳌度假小区办公楼012房。
吴川市鼎龙湾文化旅游开发有限公司的统一社会信用代码/注册号是91440883MA4UT38T6T，企业法人张爱平，目前企业处于开业状态。
吴川市鼎龙湾文化旅游开发有限公司的经营范围是：旅游文化开发、产业投资；房地产开发、投资、策划；房地产信息咨询、代理、销售；装饰工程设计、施工；酒店营运管理；停车场管理；汽车租赁；房屋租赁；物业管理、服务；商务信息、企业管理咨询；文化艺术交流、企业营销、企业形象策划，礼仪、会务、展览展示、翻译服务；票务代理；实业投资；销售：工艺品、服装、鞋帽、电子产品、家用电器、化妆品、日用百货、农副产品、预包装食品、酒类、海产品、蔬菜、水果、五谷杂粮、乳制品、文体用品、床上用品、保健食品、鲜肉；零售：烟草制品；餐饮管理、餐饮服务；文艺演出及演出活动策划。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。本省范围内，当前企业的注册资本属于一般。
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