什么是房地产全案策划，都包含了哪几个部分？

从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。根据需要开发商可以选择不同的菜单。如果以下工作全部由房地产策划公司执行，就叫做房地产全程策划。

一、项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研、项目定位、项目的经济效益分析等。

二、项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。

三、项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

房地产全程策划营销方案，是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、项目投资策划营销；

2、项目规划设计策划营销；

3、项目质量工期策划营销；

4、项目形象策划营销；

5、项目营销推广策划；

6、项目顾问、销售、代理的策划营销；

7、项目服务策划营销；

8、项目二次策划营销

房地产策划的主要内容包括：

1、市场策划：是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。

2、产品策划：就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节，是房地产市场经济发展到今天的必然产物。

3、营销策划：是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。

4、开发策划：是指房地产商从项目选址到购买土地使用权开始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中，任何一个环节都可能省时省钱。如：降低土地成本、降低税费、降低土建成本、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究，后期核心工作是项目工程管理。

5、物管策划：物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。物业管理策划的主要内容包括以下三点：

（1）经营。主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。

（2）管理。主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

（3）服务。是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。

1、全渠道链接

新的全渠道主要是解决传播和营销蓄客，通过传统的媒体与新媒体、房地产电商行业和非电商、线上渠道与线下渠道合作，全面打开地产公司不同渠道来实现既有资源集成与规模效应。

2、资源投入整合

一直以来地产公司的营销成本都很高，而成交转化率低这个问题一直困扰着营销的部门，而全渠道营销更有用的方法就是把原本投放在传统媒体上的投入，投在每个人的身上，把社会里的人变成销售人员，把个人社会资本变成企业客户资源。中介代理、新旧业主、内部员工、合作伙伴等社会资源为房企卖房，从而得到高效拓客的利器。

3、体验和成交转化

由传播去到案场，实现成交转化一定要经过案场的体验，通过全程的跟踪和管理，新媒体、新渠道外场扩展客户引流，方案精细化跟进转化，通过先进的案场管理手段来实现客户资源的集约化利用和高效转化，以更少的客户资源获取更多的销售产出是目前大多数房地产企业在践行的手段。

房地产营销策划全案四大注意事项

1、是及时地抓住国家新的政策要点，并全面充分做好市场调研和分析。很多开发商在进行房地产投资时往往关注单一方面，比如地理位置或者消费需求等等而忽视了市场和政策的因素，导致销量不好或者投资失误。在制定房地产营销策划全案时一定要全面地分析一下国家相关的政策引导，同时要注重市场调查。

2、是要迅速钻空找到有利的投资点。策划方案忌讳的是千篇一律，一定要时时创新，结合当下极为流行的元素和时代印记充分考虑本土化优势制定方案。策划的主题一定要突出个性，有自己标新立异的东西，尽量是能够龙头时尚；

3、是策划方案一定要符合市场定位，和用户的需求保持高匹配性。开发商的策划方案一定要保证适合当地用户的需求，充分将风格、价格、布局、配套设施、环境、户型、产品功能等多种因素考虑在内，不同的人群关注点不一样，有的楼盘希望有好的物业有的希望体现个性化，一定要吻合当地住户的需求。同时及时地预测哪些潜在的需求帮助其更好地制定可行的方案；

4、是方案的策划一定要体现战略定位。不能将眼光只是关注在近期或者一年，要综合考虑长远，人们在选择住房时也会考虑学校、医院以及未来的市场政策，所以也要顺应时代发展。

大家好，我是懒懒，一个致力于把房地产策划专业知识都翻译成人话版的房地产策划。

前几天有个地产策划问我，啥是全案策划呀？待遇还挺高，问了问度娘，看完解释又多了好多问号。

我把全案策划翻译成人话版，希望能对你有所启发。

什么是全案营销策划？

全案策划其实是按照工作内容分类里面的一类。

我给大家举个例子，大家就清楚了：

厨师按照工作内容分类：面案、凉菜、热菜、打荷、出品、主厨。

策划按照工作内容分类：策划助理、活动策划、文案策划、营销策划、前期策划、全案策划。

全案就相当于主厨，你不一定全都做，但是你必须啥都懂。

会挑毛病，能给指导，实在不行还能上手。当然这是理想状态，策划行业在中国形成行业大概是从90年代初才开始的新兴行业，所以，大部分策划都是野生的。

全案策划如果按照广义的理解，应该是从企业文化、企业战略、企业品牌、项目可行性研究、项目运营推广都需要做的。但是，目前的房地产市场主要是高强度开发模式，也就是跑马圈地的过程，大家真正比的是规模，明显的卖方市场那一套。所以，房地产真正的全案策划还需要培养和锻炼。

目前，房地产全案策划最根本的考核标准就两个：现金流和利润。只要你这两个标准能实现，你就是房地产合格的全案策划了。

但是，想实现这两个目标，在目前市场阶段，其实是非常难的。今天主要讲概念，这里就不展开了。我们来介绍一下房地产不同平台的全案策划：甲方、乙方、丙方。

先说甲方（一般被称为甲方爸爸或者金主）：

甲方地产全案策划注重数据、资源：

首先是对房地产行业运营的了解，你要非常熟悉每个部门，在房地产开发中扮演的角色。哪个环节出了问题，你就知道找谁来解决。尤其是影响到营销工作时，你知道谁的责任，不用背锅；

其次是行业资源的整合应用，一块铁打不了几根钉，解决什么问题都是需要资源的。人脉、广告、活动、媒体以及客户资源等等。这些是你的无形财富，快速展开工作全靠这些资源的整合应用了；

第三是市场，没有市场哪来营销，鱼和水的关系。你不了解你的生存环境，你怎么活呀？

宏观市场，决定市场的总体容量，90年代作为地产市场的分界线，之前地产市场的容量几百亿，后来几百万亿，成为风口，宏观市场决定行业命运；

竞争市场，你能挣多少钱，还要看参赛选手的数量和质量，竞争必然会导致利润下降，难度增加，生存空间被压缩；

消费市场，我们的上帝，这个你的了解吧，要不成闭门造车了？尤其是房地产进入拐点以后，其实就是进入买方市场，你要看客户脸色了。

甲方全案策划主要是在资源整合和市场分析能力上见长。甲方全案策划主要工作是辅助决策和组织生产。所以，内功见长，执行是短板。也就是我们常说的光说不练那种。

我们再来说说乙方（一般称为屌si，内心很丰满，人狠话不多）：

乙方地产全案策划注重执行、沟通：

首先写方案那是家常便饭。甲方的策划方案是内部文件说清楚问题就行了，乙方的策划方案是产品，专业的体现。既要经常写，又要高端大气上档次。申请个水杯、纸抽这种事儿都需要写个专业方案。

其次乙方节奏快。甲方都是催得不行了才干，乙方都是拼命催、抓紧干。乙方最怕拖，遇到慢吞吞的项目，一个月不开张，乙方就吐血了。乙方是轻资产运营，主要的成本是人员工资，开工资基本就是公司最大的开销，卖得不好，很容易被项目拖死。所以，你看乙方的方案都是：小步快跑、迅速占领制高点、抢占先机。你以为他在为甲方爸爸负责，他是怕自己死得太快。

第三胃口大胆子小。甲方 *** 盘全局看，把隐患降到最低，乙方 *** 盘多吃多占，保证速度，顾头不顾腚。乙方最怕啃骨头，难度大，效率低，不赚钱。所以，乙方全案策划沟通也是必备的一项技能。软磨硬泡，威逼利诱，但是，看起来还必须专业，什么扩大客户群，面对全域市场，如何破冰呀。都是给甲方支砖的话。

乙方基本没有领导，全是执行的活，即便是老板也得听甲方爸爸的。乙方所有的人员都是做营销的，所以大家沟通起来比较顺畅。乙方对新人比较友好，因为成本低也比较喜欢用新人。但是，工作基本都是围绕营销，沟通也都是营销人，所以深度上会有所欠缺。

丙方（一般称为外星人，感觉丙方都活在自己的世界里）

丙方全案地产策划挺难的，经常受夹板气，甲方说说也就算了，乙方有时候也狗仗人势。

丙方全案策划注重创意、审美：

首先是创意，这就是丙方的生命啊！即便在简单、粗暴注重渠道的今天，也需要违心的用各种创意来说服甲方爸爸把钱花在线上。因为，这样丙方才有存在的价值。丙方的思考方式是偏执的，理想化的。举个例子：研究匀速直线运动。必须假设拉力恒定，摩擦力恒定，才可能存在匀速直线运动。这种理想状态，现实中是不存在的。所以丙方全案策划脑子里的东西，现实当中基本不存在。

第二走下神坛，只能负责美了。在当下的房地产市场，解决任何一个市场问题都是需要系统的解决方案。靠丙方几句广告语、几个画面就能解决问题的时代已经过去。所以，丙方提供得线上、线下策划解决方案，基本上除了会浪费钱，产生的直接效果非常小。现在甲方给丙方的定位就是，帮助甲方刷存在感，给客户提个醒。

当然，丙方全案策划也并非一无是处。阵地包装，项目形象、日常推广、线下活动还是有很多基础工作需要丙方服务的。关键问题是从主导营销到配合营销的过程中，难免有点失落。

这是三个平台地产全案策划主要工作的区别，但是能混到地产全案策划这个阶段，那肯定都是在地产市场当中摸爬滚打过来的。必定有自己的一技之长。我们再来说说地产全案策划需要具备的一些技能：

（未完待续）

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