房地产销售代理投标书

一、全案营销策划方案（如果这个您没做过就很难了）

二、公司竞争优势展示

三、公司业绩展示

四、销售代理费

全案营销策划方案目录：

一、市场调研：

1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2， 市场分析------ （1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）

3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4， 竞争个案项目调查与分析

5， 消费者分析：

（1） 购买者地域分布；

（2） 购买者动机

（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4） 购买时机、季节性

（5） 购买反应（价格、规划、地点等）

（6） 购买频度

6， 结论

二、 项目环境调研

1， 地块状况：

（1） 位置

（2） 面积

（3） 地形

（4） 地貌

（5） 性质

2， 地块本身的优劣势

3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）

4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、 项目投资分析

1， 投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开

（2） 房地产的政策法规

（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2， 土地建筑功能选择（见下图表）

3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4， 土地延展价值分析判断（十种因素）

5， 成本敏感性分析 （1）容积率

（2）资金投入

（3）边际成本利润

6，投入产出分析 （1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

7， 同类项目成败的市场因素分析

四，营销策划

（一） 市场调查

1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）

2 建筑规模与风格

3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）

5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）

6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）

7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）

8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、 目标客户分析

1、经济背景

• 经济实力

• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）

家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

（三）、 价格定位

1 理论价格（达到销售目标）

2 成交价格

3 租金价格

4 价格策略

（四）、 入市时机、入市姿态

（五）、 广告策略

1广告的阶段性划分

2阶段性的广告主题

3阶段性的广告创意表现

4广告效果监控

（六）、 媒介策略

1 媒介选择

2软性新闻主题

3媒介组合

4投放频率

5费用估算

（七）、推广费用

1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）

2 印刷品（销售文件、售楼书等）

3媒介投放

五、 概念设计

1， 小区的规划布局和空间组织

2， 小区容积率的敏感性分析

3， 小区道路系统布局（人流、车流）

4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）

5， 小区建筑风格的形式及运用示意

6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意

7， 小区户型比例的搭配关系

8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分

9， 小区环境绿化概念原则

10， 小区环艺小品主题风格确定及示意

六、 识别系统

（一）核心部分

1， 名称

2， 标志

3， 标准色

4， 标准字体

（二） 运用部分

1， 现场

• 工地围板

• 彩旗

• 挂幅

• 欢迎牌

2， 营销中心

• 形象墙

• 门楣标牌

• 指示牌

• 展板规范

• 胸卡

• 工作牌

• 台面标牌

3， 工地办公室

• 经理办公室

• 工程部

• 保安部

• 财务部

4， 功能标牌

• 请勿吸烟

• 防火、防电危险

• 配电房

• 火警119

• 消防通道

• 监控室

1? 建筑规模与风格；

2? 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3? 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；

4? 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；

5? 物业管理（收费水平、管理内容等）；

6? 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；

7? 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

三、 价格定位

1． 理论价格（达到销售目标）

2 ．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）

3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）

4． 价格策略

入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、 广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）

2．阶段性的广告主题

3．阶段性的广告创意表现

4．广告效果监控

六、 媒介策略

1． 媒介组合

2．软性新闻主题

3．投放频率

4．费用估算

七、推广费用

1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）

2． 印刷品（销售文件、售楼书等）

3． 阶段性广告促销费用

八、营销管理

销售实务与人员培训

所谓成功的招标,一般意味着3个方面:其一是确定了中标者。其二是中标者为招标者的期望对象,中标者的条件符合招标事项的工作所需。其三是招标结果没有后遗症,即招标针对的事项能健康进行。以下是我为大家精心准备的：项目招标书范本项目招标书模板。欢迎阅读与参考!

项目招标书范本一

为提高广大业主及使用人的生活水平，创造一个良好的社区环境，根据国务院《物业管理条例》要求，拟采用公开招标的方式聘请专业的物业管理公司对 实施物业管理。

一、物业项目名称

座落位置：

四至：东 南

西 北

二、规划建设基本情况

1、物业的建设单位：

设计单位：

施工单位：交付使用的日期：

房屋验收情况：

2、总占地面积 平方米，总建筑面积 平方米，其中住宅 平方米，商业经营用房 平方米，办公用房 平方米，车库 平方米， 其它 平方米。共有房屋 幢，住宅 户。

3、公用设施设备及公共场所情况

(1)绿化面积 平方米，道路面积 平方米

(2)物业管理用房 平方米，产权归业主所有。

(3)路灯 盏，垃圾箱 个，排污管道 米，化粪池 个

(4)体育设施及场所

(5)消防设施

(6)报警、监控、对讲系统

(7)电梯及备用电源

(8)其它

三、物业管理的内容

1、房屋建筑共用部位的维修、养护、管理

2、本物业项目范围内的公用设施设备及场所(消防、机电设备、道路、路灯、化粪池、停车场、管道、垃圾道、电梯 )的使用、维修、养护和管理

3、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生

4、公共生活秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务(不含业主、非业主使用人的人身、财产 保险 和财产保管责任)

5、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理

6、区内交通与车辆停放秩序的管理

7、装修管理

8、管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料

9、法律政策及合同规定的其他事项。

四、有关说明及要求

1、中标人应当严格按照国家和本市物业管理的有关规定和物业 服务合同 ，对 物业项目实施专业化管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

2、本物业项目管理期限为 年。

3、招标人于中标后一个月内与 签订本物业项目的物业服务合同， 移交物业管

理用房和相关的档案资料。

4、本项目的物业管理公共服务收费标准由物业管理企业根据服务内容、服务深度核算，住宅区物业管理服务收费标准实行市物价局批准的指导价，待中标后，报物价局审核批准。

5、经过资格预审入围的投标人须缴纳 万元的履约保证金。中途退标者，履约保证金不予退还。中标人的履约保证金将转为风险抵押金。中标单位如未达到预定的目标，抵押金不予退还，抵押金期限为三年。

五、物业管理标准及惩罚

1、物业项目的物业管理按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》执行及标书、 委托合同 的有关规定。

2、招标人每年对 物业管理进行考核。如未达到上述物业管理标准或出现重大管理失误、业主投诉多、管理服务水平下降等情况，可终止物业服务合同并进行财务审计，由中标人承担违约和赔偿责任。

六、投标、开标时间

1、各投标人应做好投标书，密封后于 年 月 日送达招标工作负责人办公室逾期送达的，视为无效标书。

2、开标时间为 年 月 日。

七、其他事项

1、 的物业管理招投标违反招标文件规定，或在投标过程中的违法、违纪、违规行为的，一经查实，取消本次投标资格已中标的，终止物业服务合同，责任人承担一切后果。

2、欢迎社会各界对此次招标投标活动进行监督。

监督电话：

项目标书及答辩要求

一、标书(100分)

(一)投标人拟采取的管理方式，管理组织机构(管理体制、管理 方法 、机构设置)

(二)管理人员的配备、培训及管理

(三)管理 规章制度 。包括公众制度、内部岗位责任制、管理运作制度、管理人员考核制度等

(四)管理费用的收支预算方案。应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按文件规定测算，无文件规定的按市场价测算

(五)档案建立与管理。包括房屋档案、管理服务资料等

(六)各项指标的承诺及完成承诺指标所采取的 措施 。

各项指标：1、房屋完好率

2、房屋维修及时率

3、维修质量合格率及回访率

4、管理费收缴率

5、业主满意率

6、业主有效投诉率与处理率

7、绿化完好率

8、清洁、保洁率

9、路灯完好率

10、道路完好率

11、治安协防工作

12、机电设备完好率

13、消防设施完好率

14、管理人员、特殊工种人员持证上岗率

15、其它有关指标。

对以上各项指标，均需注明标准和计算测定依据以及承诺所采取的措施。

(七)搞好管理服务工作的设想、措施

(八)便民服务措施。有偿服务项目及价格需列明

(九)愿意承担的违约责任。

上述项目应要体现其合理性、先进性、完备性、可行性，评委会将以其作为评标依据，并根据上述项目制订具体评分标准，按照百分制进行打分。

二、现场答辩(100分)

由评标委员会对参加投标单位的经理、拟任管理处主任二人分别提问，提问的内容为该项目的管理服务事项。评委根据答辩的标准，对答辩人的物业 管理知识 、物业管理实作熟悉程度，管理该项目的信心等进行综合评分。

三、投标人业绩考核调查(100分)

在招标人组织安排下，采取随机调查取样的方式，对投标人的工作业绩、管理水平、信誉等进行现场调查，打分。

四、评分原则

标书、答辩、业绩调查所得分值，分别乘以系数为0.5、0.25、0.25，三项之和得出综合评分，评委会根据综合评分，提出书面评标 报告 ，推荐合格的中标候选人。

招标人

日 期

物业管理投标书应具备的内容

第一节 投标人(物业管理公司)情况介绍

第二节 拟采取的管理方式

第三节 管理人员配备

第四节 管理人员的培训

第五节 管理规章制度

第六节 经费收支预算

第七节 档案建立与管理

第八节 各项指标承诺及措施

第九节 搞好管理服务工作的设想和措施

第十节 便民服务

第十一节 社区 文化 活动

第十二节 违约责任。

项目招标书范本二

目录

一、

二、

三、

四、 招标 邀请函 投标须知 投标格式要求、经济分析表 合同附件

第一章：招标邀请函

邀标书

深圳市××研发大厦招商委托经营招标

致： 公司

深圳市××研发大厦由中国著名电子企业××集团投资承建。该项目位于深圳市南山区高新技术园区内，莅临深圳市主景观大道深南道大道两侧，交通位置及其便利。××研发大厦在经过长期的筹备、建设后将于2009年6月份正式投入使用，该大厦是深圳高新技术园区内兴起的一座新型的集写字楼办公、企业研发及商务服务为一体的综合性科技大厦。与腾讯大厦、大族激光研发中心大厦形成三足鼎立的建筑格局，已成为深圳市南山区新的地标性建筑群。

××大厦占地面积约10000平米，总建设面积约65000平米，高度约100米，共60层，层高为3.8米，其中商业裙楼4层，建筑面积约8000平米，层高为4.5-5.4米的大空间，可灵活分割使用。大厦前方有近1000平米的自有广场，为车辆停放和企业宣传都提供很多便利条件，为了使这些大厦写字楼、商业物业的经营达到理想效果，为了使××研发大厦能充分发挥出其社会效益、经济效益、我公司有意通过定向招标方式选择深圳一家有实力、有 经验 的物业经营顾问公

司负责本项目的全程招商策划，招商代理工作。我们特诚邀贵司参与。

第二章：投标须知

1.项目名称及范围

1) 名称：深圳市××研发大厦委托招商代理。

2) 范围：深圳市××研发大厦的招商代理及策划。

2.委托期限： 年 年 月— 年 月

3.资质及业绩要求

1) 具独立法人资格及经营资质。

2) 有大型商业物业招商策划，尤其是具备写字楼大厦招商经验，经营管理经验5年以上，且其年经营收入超亿元。

3) 商业经营代理业务范围广，且半数以上客户拥有长期合作关系，同时，拥有对同一物业经营超过5年以上经验，并有良好业绩。

4) 拥有完善稳定的招商管理队伍及丰富的招商策划经验。

4.招标方式：定向邀请招标

5.招标要求：

a) 熟悉深圳房地产市场，具合法经营资格的专业经营顾问公司。 b) 在房地产营销方面有较丰富的营销经验及成功范例。最好具有科技园区或本项目周边区域招商经验。

c) 具有专业精神及积极的服务意识。

d) 市场行为规范，具有良好的社会口碑。

e) 在深圳具有丰富的商业、写字楼等物业的客户资源信息库。

f) 遵守中华人民共和国有关的国家法律、法规和条例。

g) 熟悉深圳市高新技术产业园区入园相关政策。

h) 与深圳高新技术产业园区办公室有一定的沟通协调经验。 i) 具备协助客户办理入园审批手续的能力

j) 投标人应详细阅读招标文件的全部内容。不按招标文件的要求提供的投标文件和资料，可能导致被拒绝。

k) 投标人提交的投标文件以及投标人与招标人就有关投标的所有来往函电均应使用中文。在投标文件中以及所有投标人与招标人往来文件应使用中华人民共和国法定计量单位。

6、投标需要提供资料

a) 提供政府批准的有效营业执照和从业资质证书的复印件并加盖公章，提供企业法人 证明书 、法人 委托书 。

b) 提供公司简介、基本架构、运作模式、已经营顾问项目情况及优势说明。

c) 提供在项目运行过程中，不可变更的骨干人员简介及项目招商小组组成人员简介。

d) 招商代理方案(包括招商方案报告、公司简介等)。

e) 代理公司招商代理商务标(提供纸质文本一式伍份,以密封形式提交)。包括招商代理服务期限、双方职责、目标及任务、招商代理费用收取标准及财务结算方式等。

7、投标文件主要内容

1 、招商代理方案主要内容应包括

1)区域市场现状及未来走势分析

2)项目SWOT分析及产品定位

3)项目招商推广方案(包括招商推广时间、总体均价目标、价格

策略、 招商、现场包装、 广告 策划思路、推广费用等)

4)预计招商阶段及相应的进度

5)招商组织、架构与管理

6)其他认为有必要的内容。

2 、提交招商代理方案要求

1)市场调研数据准确、全面

2)分析有深度、逻辑清晰

3)市场把握准确，重点突出，切合实际

4)要有创意、亮点，能充分体现、发挥项目优势

8.投标报价

1)所有投标均以人民币报价。

2)投标报价应提供成本分析和价格分析。

9.招标文件的澄清

投标人对招标文件如有疑点，可要求澄清，应在投标截止时间前10天按投标邀请中载明的地址以书面形式(包括信函、电报或传真，下同)通知到招标人。招标人将视情况确定采用适当方式予以澄清或以书面形式予以答复，并在其认为必要时，将不标明查询来源的书面答复发给已领取招标文件的每一投标人，投标人收到业主书面答复文件后应予通知业主，否则视为业主已经送达。

10.投标文件的编制

1) 投标单位应按本招标文件第三部分“投标文件格式”中规定的文件组成名称、排序、格式及文字要求编制投标文件

2) 投标文件应提供正本1册，副本5册一旦正本和副本有差异，以正本为准

3) 投标文件采用中文编制

4) 用OFFFICE97(或以上版本)编写的包括全套投标文件内容的3.5英寸磁盘或光盘磁盘或光盘标签注明投标人名称、内容格式要求其中文本用WORD编写，表格用EXCEL编写，所有电子文件不作压缩处理。

11.发标及截标

1) 如贵公司有意参加，请于2008年 月 日17：00前回复应标确认函(逾期不予受理)

2) 购买标书时间、地点

i.

ii. 2008年 月 日至 月 日(节假日除外)， 每天9：00——11：3014：00—17：00(北京时间)，

3) 招标准备会议和组织现场参观时间：2008年 月 日上午9时开始，会议地点：现场参观地点。

4) 截标时间、地点

12.投标有效期

自规定的投标书递交截止期限起天内，所有标书均保持有效。

13.工地考察

①.投标人经招标单位同意后，可自行进行工地考察。

②.投标人必须承担工地考察的一切费用，并对各种风险负完全责任。

14.招标文件的修改

①.在投标截止时间前的任何时候不论出于何种原因，招标人可主动

或依据投标人要求澄清的问题而对招标文件进行修改。

②.对招标文件的修改，将以信函、传真等书面形式通知已购买招标

文件的每一投标人。对方在收到该通知后应在24小时之内以电报或传真的形式予以确认。

③.为使投标人有足够的时间按招标文件的修改要求考虑修正投标文

件，招标人可酌情推迟投标截止时间和开标时间，并以书面形式通知已购买招标文件的每一投标人。

④.招标文件的修改书将构成招标文件的一部分，对所有投标人均有

约束力。

15.投标、回标

①.投标单位必须在本投标 通知书 列明的期限内由专人将投标文件送

达指定的地点，办理递交手续。招标单位不接受邮寄等其它递交方式。招标单位不接收早于规定期限的投标，超过规定期限递交的投标文件将被拒绝。

②.回标时间为2008年 月 日上午9：30—10：30分(北京时间)。 ③.投标文件正本须打印并由经正式授权的投标人代表签字。投标文

件的副本可采用正本的复印件。除投标人对错处作必要修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。若有修改需由投标文件签

署人进行签字并加盖公司印章。

16.评标原则

评标将会对实质响应的投标文件进行评估和比较。在评标中如有下列问题之一，将可能导致投标受实质性影响：

⑴.评审单位发现投标单位的资质或者业绩不符合要求或者投标文件

中有任何虚假的公司业绩、经验。

⑵.投标单位所报驻地人员的资质或经历不符合要求，以及人员的构

成和配置不合理。

⑶.投标单位所报服务费明显不合理或费用组成不合理。

⑷.投标文件份数不合要求或没有指明正副本或没有装订成册。 ⑸.投标文件不齐备，或未按照招标文件规定的格式、内容填写，或字迹潦草，难以辨认，或投标价未采用大写(中文字体)。 ⑹.没有授权证书(如果投标文件为非法人代表签署)或投标文件未按规定签署和加盖公章。

⑺.投标单位有两个或两个以上的报价。

⑻.投标文件拒绝承担部分项目内容，或承担项目内容不符合招标文件要求。

⑼.投标技术方案提出与招标文件相悖的要求或对招标文件有重要的保留，如改变主要人员配备，提出不同的质量标准、验收方法、计量方法和纠纷处理方法等。

⑽.其它严重违反招标文件的情况。

⑾.业主不受任何有约束的投标书，否则投标将被拒绝。

⑿.招标人将组建评标委员会，其成员由招标人和有关专家组成。评标委员会依据评标办法和评审细则对投标文件进行评审、质疑、比较。

⒀.招标人将审查投标文件是否完整、总体编排是否有序、文件签署是否合格、有无计算上的错误等。算术错误将按以下方法更正：若单价计算的结果与总价不一致，以单价为准修改总价，但修正后的总价不得高于物业管理费分类汇总表中的投标总价若用文字表示的数值与用数字表示的数值不一致，以文字表示的数值为准。如果投标人不接受对其错误的更正，其投标将被拒绝。 ⒁.在详细评标之前，招标人要审核每份投标文件是否实质上响应了招标文件的要求。实质上响应的投标应该是与招标文件要求的全部条款、条件和规格相符，没有重大偏离的投标。对关键条文的偏离、保留或反对将被认为是实质上的偏离。招标人决定投标的响应性只根据投标本身的内容，而不寻求外部的证据。实质上没有响应招标文件要求的投标将被拒绝。投标人不得通过修正或撤消不合要求的偏离或保留从而使其投标成为实质上响应的投标。 ⒂.在评标期间，招标人可要求投标人对其投标文件进行澄清，但不得寻求、提供或允许对投标价格等实质性内容作任何更改。有关澄清的答复应以书面形式提交。

⒃.评标时将考虑以下因素：投标资格是否全面满足对合同条件的全面响应投标方管理服务水平和能力对合同条件的全面响应投标价格评标委员会认为有重大影响的因素评标委员会认为对合同有严重影响的条件。

⒄.对所有投标人的投标评估，都采用相同的程序和标准。评标委员会对投标人进行综合评议并打分，取综合评分最高的投标人为中标候选人。

⒅.投标人试图对招标人的评标、比较或授予合同的决定进行影响，都可能导致其投标被拒绝。

XX花园桩基工程二标段

大地招字[2003]22号

招 标 单 位： 招标代理单位：招标监督机构：

招标日期：二○○三 年九月三十日投标须知前附表:

工程名称 XX花园桩基工程 联系人

建设地点 上江路1#地块 电 话

批准文件 温计投[2003]422号文件温建技[2003]251号文件温州市建设局温330301200307056号报建许可证

资金来源 自筹 投标有效期 60天

建筑面积 总建筑面积227380m2，（含地下室面积36130 m2） 结构类型及层数 剪力墙结构 十八层

承包方式 专业承包 质量要求 合 格

工期要求 招标工期：85 日历天

投标单位资质等级要求 地基与基础二级及以上 投标保证金数 额 壹拾伍万元整（投标单位银行转帐）

购领招标文件及工程量清单 时间 2003年 9 月30日 地点

现 场 踏 勘 时间 2003年9 月30日 地点

投标单位标文、图纸疑问清单递交 时间 2003年 10月3日 地点

领取招标答疑纪要 时间 2003年 10月6 日 地点

投标文件递交 接收单位 地点 温州机场路汤家桥老收费亭北首建工质监大楼建设工程交易中心八楼收标区

提交投标文件截止时间 2003 年10月20日上午9：00时

开标会 时间 2003 年 10 月 20 日上午9：00 时 地点 温州机场路汤家桥老收费亭北首建工质监大楼建设工程交易中心七楼开标室

一、综合说明

1.1 本工程经温州市计委温计投[2003]422号文件批准建设，建设地点位于温州上江路1#地块。

1.2 本工程已由上海东方建筑设计研究院完成施工图设计。总建筑面积为227380m2（包括地下室面积 36130 m2），地上共18层，地下1层，剪力墙结构,采用预应力砼管桩，桩总数为1671根。

1.3 本工程建设场地“三通一平”已完成，建设资金已经落实存入 ，帐号为 。

1.4 本工程按照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》及国家、省、市有关规定已办理招标申请，并经温州市建设工程招标投标监理处的备案，现通过公开招标方式择优选定施工单位，本工程采用无标底招标、工程量清单报价方式。

1.5 本工程此次发包范围为桩基工程。

1.6 本工程的招标工作由浙江大地建设招标代理有限公司组织实施，温州市建设工程招标投标监理处负责监督。

1.7 本工程由温州省直房地产开发有限公司开发建设，华瓯建设监理有限公司监理。

1.8 招标文件每份售价500元，售后不退，招标结束后各投标单位须将图纸及地质报告退还给招标单位。

二、有关规定

2.1 本工程桩基投标报价：各投标单位应根据招标单位提供的全套施工图纸、技术资料、工程量清单以及本工程实际情况和自身的综合实力，自由竞报投标报价（包括工程量清单报价、包干费用报价、单列费用等）。

2.1.1 工程量清单报价：招标单位向投标单位提供招标工程项目具体的工程量清单。制订工程量清单由招标单位委托有资质的工程造价咨询单位根据完整的施工图纸及有关资料，以浙江省现行预算定额为依据，以统一计量单位、统一项目划分、统一工程量计算规则的原则进行计算，保证工程量清单的全面、准确，力求减少技术误差(工程量清单提供定额子目号)。工程量清单经审定后向投标单位发出。

2.1.1.1工程量清单是统一投标报价口径的主要依据。投标人根据工程量清单和招标文件的要求及企业的自身情况组织报价。

2.1.1.2工程量清单报价采用综合单价单位估价法，由投标人根据现行预算定额依据和企业内部经济测算，结合市场价格信息、管理技术水平，综合测定自主报价，同时提供主要材料及设备明细表所有内容。

综合单价指完成某工程量清单项目每一计算单位除单列费用外的全费用单价(包括直接成本费、管理费、利润、风险等)。

2.1.1.3 投标人应当列出投标报价让利的可行办法和具体措施，并附有成本分析的详细有关材料。工程量以招标单位提供的工程量清单为准。投标人的企业临时设施费和管理费等应在成本分析中明确列出。

在判定成本价中下列费用作为不可竞争费用：

a、施工企业劳动保险费用；

b、建筑施工安全技术措施费用、文明施工增加费用；

c、税金

d、甲供材料、设备的暂定价费用；

e、按有关规定投标人为承担该招标工程施工应缴纳的各种规费及其他不可竞争费用。

2.1.1.4投标人不得采用总价让利或以百分比让利等办法进行投标报价，否则作废标处理。

2.1.1.5投标报价时每单项均需填写单价和合价，对投标单位没有填写单价或合价的项目费用，应视为已包含或分配到工程量清单的其他单价或合价之中。投标报价时，投标文件中的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准。

2.1.1.6招标过程中业主将部分材料及设备以暂定价公布给投标单位，如果投标单位认为对业主所定价的材料及设备在施工中还需增加采购费、管理费、施工配套费及其它费用时应认真测算费用列入综合单价。

2.1.2 工程量清单的认定:开标前,各投标单位不得对提供的工程量清单提出变动、修改意见。确定中标单位后，中标单位应对招标单位提供的工程量清单进行复核，如与实际工程量不符，并且差异部分造价达中标造价1%(含1%)以上的，应及时向招标单位提出书面请求，双方对工程量进行核对，并在确定中标单位后15日内按实进行工程量和造价调整，但投标单价不予调整。中标单位如在规定时间内未提出核对请求，或复核理由不充分，工程量清单将不予调整。调整后的工程量清单和造价作为签订合同的依据，并报温州市建设工程招标投标监理处备案。。

2.1.3 中标单位的投标报价将作为签订合同和办理竣工结算的有效依据之一，施工期内现行预算定额、费用定额、人工和机械费如有变动均不予调整。今后除设计变更和材料实行动态管理外均不再调整。

2.1.4 关于包干费用包括以下内容

2.1.4.1提前竣工增加费：本工程招标工期为 85 日历天。

2.1.4.2大型机械运杂费（包括进退场、安拆费）：中标单位不论实际用于本工程的机械设备是否增加或变动,机械运杂费均不予调整，一次包死。

2.1.4.3自备发电机、储水设施费用：包括由于停电、停水及施工用水加压而增加的费用，且工期不予顺延。

2.1.4.4桩基检测费用（包括动测、静载）。

2.1.4.5其他包干费用包括以下内容：

a、本工程三通一平已基本完成，若投标单位认为需进一步平整或需铺筑施工道路等，可测算相应所需费用计入包干费用内，一次性包死，今后不予调整。

b、因施工噪音、物体坠落、材料抛散而影响环境卫生、交通城管、现场文明和施工安全等问题，由中标单位和有关管理部门联系，自行解决。因此造成工期延长由中标单位负责。如给建设单位另行造成额外的经济损失，建设单位可从中标单位的工程款中扣回。

c、凡标文中没明确允许补差或建设管理主管部门文件没有明确规定由建设单位承担的，但实际施工中可能发生的其他管理费等一次性包死，今后不论是否漏项均不予调整。

2.1.4.5各项包干费用必须在报价表中分项标明。已计入包干费用的项目，在工程量清单报价中不得再重复计取。

2.1.5按照温州市建设局温建建（2003）75号文件规定，本工程要求必须申报市级文明标化工地，文明施工增加费按工程造价0.8% 计取，单独计入投标报价，不得优惠。

2.1.6 按照温州市建设局温建建（2003）75 号文件规定，建筑施工安全技术措施费按工程造价之和0.7% 计取，单独计入投标报价，不得优惠。

2.1.7 按照温州市建设局温建建（2003）75号文件规定，劳动保险费用按工程造价1.7% 计取，单独计入投标报价，不得优惠。

2.1.8各投标单位应按规定填写税金，若投标单位没有填报税金，则认为税金已包括在综合单价内，并按规定将税金从投标报价中扣除。

2.2 包干范围：本工程包工包料，施工期间，设计变更所产生的实际工程量增减按照中标标函中的综合单价进行调整，新增项目（指工程量清单中未提供的项目内容）按以下标文2.4条规定进行计算。

各投标单位应考虑在施工期间包干范围内可能变动的因素，各自估计风险计入报价，今后不论包干范围内如何变动，中标造价均不再调整。

2.3 本工程材料指标按照工程量清单中提供的指标，材料市场价以2003年９月份价格信息为基准(不含管桩)。

2.4 本工程设计变更新增项目（指工程量清单中未提供的项目内容）执行以下工程预算、费用定额和政策性文件：

2.4.1《浙江省建筑安装工程费用定额（一九九四年）》；

2.4.2 执行温州市建设局温建建[1999]276号《关于执行浙江省建设工程新计价依据若干问题的通知》文件及温州市建设工程造价管理处的有关规定执行。

2.4.3 执行温州市建设局温建建（2003）75 号文件规定。

2.4.4《浙江省建筑工程预算定额（一九九四年）》、温州市补充定额执行，

2.4.5《浙江省建筑安装材料预算价格（一九九四年）》及温州市部分材料补充价格；

2.4.6《全国统一安装工程预算定额（一九八六年）》；

2.4.7《全国统一安装工程预算定额浙江省单位估价汇总表（一九九四年）》；

2.4.8 《全国统一施工机械台班费用定额，浙江省（一九九四年）台班单价表》；

2.4.9根据浙江省建筑安装工程费用定额与有关造价政策的规定，经审定本工程为民用二类工程,取费标准确定如下:

土建：

其他直接费(固定型) 2.8%

现场经费6.5%

间接费 5.1%

利润7.0%

税金3.43%

劳动保险费用1.7%

文明施工增加费 0.8%

施工安全技术措施费 0.7%

除以上各项费率外，不再计取其他任何费用。

2.4.10工程造价按上述规定计算后按中标单位的中标造价相对标底造价下浮率下降为准。（不含甲供材料）

2.5 材料供应办法：

本工程所有材料均由施工单位负责解决。议价购买的主要材料或特殊材料，须编写采购计划报建设单位同意。暂定价材料价格及设备由业主经市场调查确定品牌和价格，并以业主提供的暂定价材料价格为基数进行调整(多退少补)。

2.6 投标保证保金必须从投标单位银行帐户汇出，不得现金解入、不得通过投标单位的分支机构或第三者帐户转入。

三、投标文件的要求

3.1 投标文件的组成

3.1.1技术标（一式七份）：

（1）依照技术规范要求，针对本工程的特点由各投标施工单位内部技术人员编写标书。技术标为暗标，不得透露投标人的名称，否则作无效标处理。

（2）技术标书要求统一采用A4复印纸，封面封底纸张由招标单位统一提供，总页数不得超过40页（不包括附图、附表及封面、封底、目录等页数），附图、附表可以采用A3纸及彩色图片，正文字体统一采用宋体四号。

（3）投标书相互若出现相同或一样的情况，评标小组有权认定投标书无效，取消投标施工单位资格。

（4）技术标书所列机械设备、材料投入如中标后，投标施工单位必须按标书承诺到位，否则建设单位将按违约处理，采取相应措施，直至取消中标施工单位的资格。

（5）技术标编制内容

第一节 简要的质量控制手段，质量目标，达到自报质量目标的措施，针对工程难点的技术措施。

第二节 现场总平布置，安全施工及文明施工措施。

第三节 网络进度计划，确保工期措施及主要阶段的工期控制点。

第四节 劳动力、机械投入安排。

3.1.2商务标

a、 投标函（附件1）；

b、 投标报价(包括报价汇总表、投标包干费用取定表、工程量清单报价明细表)。填写报价应采用招标文件提供的统一的报价单格式(附件2、3、4)

c、 成本分析(附件5)

d、 社会养老保险金证明单（包括法定代表人委托人、项目经理、土建专业概预算编审人员三人）

e、主要材料及设备明细表（附件6）

3.2 投标文件的密封与标志

3.2.1投标文件分商务标、技术标二个文件，应分别密封，份数为一式七份。

3.2.2商务标

投标单位应在标函封袋、投标函及投标报价汇总表上加盖单位公章（不得以投标专用章、分公司章等其他形式印章代替）和单位法定代表人或者法定代表人委托代理人的印鉴。投标报价汇总表上应加盖相应专业的预算编制人员印章，否则作废标处理。

3.2.3技术标的密封要求

技术标应单独密封，贴上标书封条，在标函封袋上不得出现投标单位名字或其它可能泄露投标单位情况的文字或符号；然后装在一个统一的标箱内，标箱由各投标单位到市招标办自行购买，标箱外贴上封条，也不得出现投标单位名字或其它可能泄露投标单位情况的文字或符号。

3.2.4 法定代表人委托人、项目经理、土建专业概预算编审人员必须是本单位的人员，商务标书中必须附有由社保局出具的以上人员在该单位的社会养老保险金证明单，否则作废标处理。标函封袋统一使用由温州市建设工程招投标监理处监制的标函袋。

3.3 投标文件的递交

3.3.1 投标单位应在投标须知中规定的时间之前将投标文件递交给招标单位。招标单位在接到投标文件时将在投标文件上注明收到的日期和时间。

3.3.2 在投标截止期之后送达的投标文件将被拒绝并原封退给投标单位。

四、评标工作及办法

4.1 本工程评标工作由浙江大地建设招标代理有限公司组织主持，温州市建设工程招标投标监理处负责监督。

评标委员会由招标人代表，以及有关技术、经济等方面的专家组成，成员为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

4.2 评标程序及办法

4.2.1技术标评分标准(20分)

4.2.1.1技术标评分内容由评标委员会成员各自打分合计，各个分数去掉一个最高分、一个最低分后的算术平均值为最后得分(小数点后取1位小数，第二位四舍五入)，评标委员会成员应对自己的打分结果签名认可。评标委员会根据施工组织措施等内容，分出五个档次，查《表－1》可得各项得分。

技术标计分用表1 表－1

　档次评分内容 一 二 三 四 五

1、质量控制手段、消除通病措施 5.0—4.7 4.6—4.3 4.2—3.9 3.8—3.5 3.4—2.5

2、施工组织部署，安全、文明施工措施 3.0—2.7 2.6—2.3 2.2—1.9 1.8—1.5 1.4—1.0

3、保证工期措施、进度网络计划 4.0—3.7 3.6—3.3 3.2—2.9 2.8—2.5 2.4—1.5

4、劳动力、机械投入安排 4.0—3.7 3.6—3.3 3.2—2.9 2.8—2.5 2.4—1.5

5、针对工程难点的技术措施 4.0—3.7 3.6—3.3 3.2—2.9 2.8—2.5 2.4—1.54.2.1.2技术标得分不足12分者，为不合格的投标人，不能进入商务标评审，不能作为中标候选人。

4.2.2 商务标评标办法

4.2.2.1 商务标开标后所有投标报价中（开商务标前已经作废标处理的或投标报价高于标底预算造价的除外）去掉一个最高和一个最低的算术平均值（下同），下降8%作为判定是否低于成本价的警戒值。

4.2.2.2 低于或等于该警戒值的报价且在投标文件中没有充分、必要合理说明或者没有提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人低于成本价竞标，其投标应作无效标处理。

4.2.2.3 当投标报价低于算术平均值5%-8%时，评标委员会应要求投标人作出能确保工程安全、质量、进度的书面说明，并提供有关证明材料，由评标委员会界定其投标报价是否低于成本。

4.2.2.4 评委根据以上规定对各投标报价作成本界定以后，依据法律及招标文件有关规定对投标书进行详细评审，在有效标中取经评审的最低价和次低价的报价单位为第一、第二中标候选人。

4.2.2.5有效投标人少于三人时，应按照国家法律法规及有关规定进行处理。

4.2.2.6 评标过程中遇到特殊情况，由评委遵循公平、公正原则，采取记名投票方式按照少数服从多数原则决定。法律法规及招标文件有明确规定的从其规定。

4.3 投标书的详细评审

4.3.1 为了有助于投标文件的审查、评价和比较，评标委员会可以个别地要求投标单位澄清其投标文件,有关澄清的要求与答复,应以书面形式进行，但不允许更改投标报价或投标实质性内容。

4.3.2 投标报价计算错误的修正。

商务标中出现以下情况时，由评标委员会对投标书的错误加以修正后请该标书的投标授权人予以签字确认，作为详评比较的依据。如果投标拒绝签字，则按投标违约对待，不仅投标无效，而且没收其投标保证金。修正错误的原则是：

4.3.2.1总价金额与单价金额不一致、合价金额与总价金额不一致的，以单价金额、合价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除外；

4.3.2.2建筑施工安全技术措施费、文明施工增加费、劳动保险费用以招标文件中明确的费率为准计取，否则按计算错误对待，进行投标报价的修正；

4.3.2.3正本与副本不一致的，以正本为准。

4.3.3 各投标单位的投标报价不得超过按工程量清单及目前现行的工程预算定额和材料预算价格等工程造价方面有关规定计算的造价，工程量清单必须采用综合单价编制、进行综合单价分析，否则均作无效标处理。

招标单位委托有资质的咨询公司编制标底预算造价，作为计算工程造价节省额以及在评标分析时，寻找报价差异原因的参考性依据，标底不与评标办法直接挂钩。当各投标单位报价均高于标底预算造价或出现异常情况而没有达到预期竞争效果时，招标单位可向招投标管理监督部门申请宣布招标无效，并重新组织招标。

4.3.4 工期:本工程招标工期85日历天,若投标工期超过招标工期则该投标书作废标处理。

4.4 评标小组完成评标工作后，向招标单位提交书面报告。在有效标中取技术标、商务标合计得分最高与次高的投标单位为第一、第二中标候选人。

五、定标

招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定期限内未能提交的招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

六、工期要求及其奖罚

根据工期定额及建设单位要求，本工程招标工期定为85日历天。合同工期以中标单位投标书所报工期为准，每延期一天罚3000元，罚款限额为决算造价的 3 %。

七、质量要求及奖罚

7.1 本工程应符合国家或行业的质量检验评定标准。乙方应按现行的国家施工验收规范和质量评定标准施工。

7.2 合同付款方式:如桩基工程质量等级达到合格，甲方将在桩基工程验收合格后拨付全部工程款。

如达不到约定条件的部分，甲方现场代表一经发现。可要求乙方返工，由此引起的甲方所增加的费用由乙方承担。

因甲方原因达不到约定条件，由甲方承担返工的经济支出，工期相应顺延。

7.3 本工程由温州市建设工程质量监督站负责监督。八、注意事项

8.1 各投标单位应严格遵守各项法律法规，在投标中公平竞争，不得串通投标、不得弄虚作假，如有发现，没收其投标保证金，并追究法律责任.

8.2 开标会议应由投标单位的法定代表人参加，如法定代表人因故不能亲自参加，应委托法定代表人委托代理人参加，法定代表人委托代理人必须持有并出示由法定代表人签字或盖章并加盖单位公章的授权委托书及本人身份z。各投标单位参加会议的人数不得超过3人。

8.3 投标单位应确保其法定代表人或委托代理人、项目经理及投标书编制人员在评标期间，按规定的时间到指定的地点，接受评标委员会的询标，否则没收投标保证金。

8.4 各投标单位在编制标书时，要认真理解招标文件及有关附件。投标单位若有问题需要澄清，应在规定时间内以书面形式向招标人提出。招标单位将在规定时间组织召开施工图答疑会和工程量清单答疑会（投标单位一般不参加），由施工图答疑会和工程量清单答疑会而产生的对招标文件内容的修改以及所有问题和答复招标单位将以补充通知的方式发出，该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

对招标文件中存在有表达不清或有多种解释而未明确规定，投标单位又没有在规定时间以前以书面形式向招标单位提出，招标单位拥有解释权。由此而导致投标单位不中标或中标后产生不利因素，责任由投标单位自负。

在投标截止日期规定时间前，招标单位都可能会以补充通知的方式修改招标文件的部分内容，补充通知将报温州市建设工程招标投标监理处核准后印发。

8.5 各投标单位应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标单位不得互相串通哄抬标价，不得在投标过程中向招标单位或有关人员透露标书内容、不得打听或窃取其他投标单位的情况和标价。

8.6 各投标单位应提供不少于投标须知中规定数额的投标保证金(由投标单位银行帐户转帐)，并在收到招标文件和图纸时一并提交招标单位。自始至终参加投标的未中标单位的投标保证金在退还图纸和有关资料时予以退还（无息），中标单位的投标保证金在签订合同后予以退还（无息）。

8.7 投标单位中标后需交合同履约保证金 40 万元。本工程经质监部门核定，取得质量等级证书后，合同履约保证金予以退还，不计银行存款利息。

8.8 投标单位应承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用。不管投标结果如何，招标单位对上述费用不负任何责任。

8.9 中标单位必须严格遵守国家关于建筑业有关条例的规定，不得把本工程转包给其他施工企业。

8.10 在开标、评标活动中出现异常情况，而没有达到预期的竞争效果时招标人可以向招标投标监督管理部门申请重新组织招标或用其他方式定标。

九、确定中标单位后，招标单位于15日内将评标报告及评标有关资料送温州市建设工程招标投标监理处，经核准同意后向中标单位签发中标通知书。在发出中标通知书后30个工作日内，招标人与中标人签订合同并报温州市招标投标监理处备案。十、招标单位提供的技术文件、图纸及有关资料：

10.1 图纸

设计图纸由上海东方建筑设计研究院设计

10.2工程量清单（各投标单位在规定时间到招标单位领取）

10.3地质报告

10.4 附件

附件1：投标函

附件2：工程投标报价汇总表

附件3：工程投标包干费用取定表

附件4：工程量清单报价明细表

附件5：成本测算分析表

附件6：主要材料及设备明细表

十、本标文已经市招标投标监理处温建招文（2003）号问备案，同意印发。未尽事宜将另发补充文件或按有关法律、法规政策文件规定办理。

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