燕郊楼市：2016或将成为房价占领2万的元年

去年最后一个月，燕郊已有十多套房以单价2万/平米成交。人专家预测今年燕郊楼市将站稳2万元。那是什么在追着燕郊房价上涨呢？

燕郊去年十余套房单价2万成交

去年最后一个月，燕郊集中成交了十余套单价超2万元/平米的房源，使过去2万元/平米市场上有价无市的局面被突破一角，达到燕郊去年楼市成交价的最高峰。

而对于2016年，燕郊也将有多个项目将计划冲击单价2万元关口的队列中。分析指出，在北京市外溢购房需求比较稳定的基础上，随着燕郊土地市场收紧以及标杆楼盘进入中后期营销阶段，加上金融、交通等各项利好政策的影响，2016年，或将成为燕郊楼市站稳2万元时代的元年。

多项利好拉动燕郊楼市

利好一：通州副中心的边际效应

自从去年提出疏解北京非首都功能，聚焦通州，加快“市行政副中心”建设以来，通州房价就如同坐上了过山车，一度出台史上最严限购也难以控制住。其实这也不难理解。

市府搬迁、资源、产业转移，会加速卫星城的建设，实现人口疏导。这过程，房地产业是重要的参与者和建设者。而燕郊离通州那么近，不但不限购，还有一系列优惠政策，更是吸引了众多打算在通州工作甚至置业的人。

据统计数据显示，2013年到2015年，燕郊地区楼市成交量是逐年上升，其中2015年33个住宅项目总成交套数同比上一年大增约9000套，几乎翻了一倍，证明了这一变化对燕郊楼市的影响非常大。

利好二：首付两成吸引更多购房者

2月2日，中国人民银行、中国银行(601988,股吧)业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（以下简称《通知》），“不实施‘限购’措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。”

这一政策发布后，燕郊本地多家银行已经在节后开始执行，拉高一小波购房者积极性。近一段时间都在选购婚房的李杰（化名）表示，“由于资金并不充裕，之前三成首付的时候，如果要买我们比较中意的房型就要推迟买车计划，现在减少1成首付后，正好省出了买车的款项。”

利好三：土地收紧进一步追涨房价

燕郊当地某开发商表示，从2014年开始，燕郊土地市场大幅收紧，导致新项目越来越少，现在新出的住宅项目都是过去已经出让的地块没有开发完或者开发不善而转让的，地块面积也比较小。

另外，目前燕郊燕顺路以西的潮白河沿岸已经计划不再出让任何性质的建设性用地，包括住宅和商业用地，而只用于景观性用地。而且，有传言说，燕郊未来三年将不再出让新的住宅用地，并且出让土地将经过通州审阅，但该消息未得到官方明确肯定。

如果说以上都是推测，那么我们还有更可靠的大数据：

根据三河市土地出让信息，2013年12月，全市共出让了18幅商品住宅用地，总出让面积达1305.5亩，而土地政策收紧之后，2014年1月1日至2016年1月20日，两年多时间仅出让6幅商品住宅用地，总出让面积只有367亩，两年供应量综合还不到2013年的三分之一。

而2015年三河市只挂牌出让了一宗70年产权的住宅用地，全年只签约成交四宗住宅用地。供应减少，需求增加，房价几乎没有回路。

虽然价在涨 但投资客还需要理性

就在刚刚过去的2月17日。河北省发布《河北省居住证实施办法（试行）》，办法中指出，对首都周边的三河市等县、县级市可根据实际情况，综合合法稳定职业、合法稳定住所、参加社保年限等因素，合理确定落户条件，城镇综合承载压力大的，可结合本地实际，建立居住证积分落户制度。

专家分析指出，积分落户等政策的出台，其目的就是控制城镇发展规模，对燕郊而言，其意义在于促进其加大产业发展和导入的工作。

燕郊土地市场的收紧以及河北省对燕郊相关落户政策的指导，是有助于燕郊楼市企稳的，但要警惕房企借机炒高房价，去年燕郊出现2万元单价成交等房源已经很高，但还有人试图炒高到3万元/平米，这是缺乏理性判断的。

北京中原地产首席分析师张大伟认为，燕郊区域的购房需求大部分是承接北京外溢需求，其中一部分是30%的刚性居住需求，另外70%是投资需求，生活配套、基础设施以及交通等仍是影响燕郊房价的硬伤，从投资角度来说，随着燕郊楼市价格的上涨，投资获利的可能性也在降低。

（以上回答发布于2016-02-19，当前相关购房政策请以实际为准）

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燕郊的房价下跌非常严重，目前市场价格在7000到1万元左右。相对比之前的2~3万的市场价格，可以说是暴跌来形容。

房价下跌的主要原因是因为客源的不断减少，因为政策的不断办法导致限购令不断收紧。因此庞大的市场需求一下子变得紧张起来，这也导致燕郊的房子根本卖不动。所以很多房地产公司为了能够实现盈利，让企业的资金链不出现断裂情况。因此才会把房价降下来。

一旦降房价就会造成很大的恐慌，所以很多人也会盲目跟风不停的降房价，这也导致燕郊的房子一路下降，占到了目前7000到1万的价格。甚至有一些企业为了能快速实现房屋出售资金回流，搞了很多营销手段而且还推出了特价房，这一程度也导致了燕郊房价的下降。

从目前燕郊市场的房价来看，我认为房价暂时不会再进行下降了。如果燕郊的房价再进一步下降，那么对于当地以及房地产市场会造成很大影响，甚至还会陷入房地产的恶性循环当中。不仅会导致房价一蹶不振，它会导致当地的经济无法循环起来。所以目前的房价正处在一个合理水平，能够有利于房地产市场平稳。

为何燕郊的房价如此不稳定？

首先燕郊距离北京城市距离上相对便利一些，而且主要的购房者都是北京市的一些客源。相对于其他地区的客源会比较少，而且限购条件也会比较多。因此这也导致燕郊的房价没有持续的购买力，所以才会导致燕郊的房价有很大的不确定性。尤其是新冠疫情之后让购买房源的人急剧减少，这一程度上也加剧了燕郊房地产下降的趋势，最后产生暴跌的一个因素。

买房密云好还是燕郊好

共2个回答

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其实如果不是北京的户口，感觉还是燕郊比较好，，离北京比较近 ，最主要的是坐车方便，发展的比较快，，这几年治安和环境都还不错。 河北 北京共同投资建设，三河燕郊坐收渔利，会越来越好的。

房价么 建议买次新房 ，那里的房子很多买次新房4000左右的很多的，，买新房价格是一方面，质量也不如以前的好，

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