请问"分时度假"应该采用何营销渠道策略?

分时度假房产的销售分为有产权和无产权两种，主要是销售向消费者“分时度假会员卡”这一渠道进行盈利，通过加入国际或国内的分时度假交换网络扩大销售渠道。

产权式酒店是分时度假的重要支柱，其走势决定了分时度假的命运。对消费者而言，产权式酒店的魅力很大程度上依赖于分时度假交换体系所提供的便捷和实惠的服务，因此酒店要积极加入分时度假交换体系，创造出更为简便灵活的交换条件，使整个行业进入良性运转。如海南的“华夏之旅”的交换单位有3天、4天和7天三种，交换方式可以是“未做存入的交换”、“预先存入的交换”和“灵活的交换”等多种方式。最终实现酒店、分时度假经营商、消费者的互惠互利。

分时度假自上世纪九十年代传入我国，目前已形成了五种营销模式：

一是华夏之旅模式，即营销、酒店及交换“三权分离”，它的利润来源于发展会员的会员费及交换费；

二是爱特乐模式，爱特乐是专业的分时度假销售公司，所代理的产品是广州花园酒店，营运成本较大；

三是云南太阳模式，云南太阳是组建了20多家酒店的度假俱乐部，销售对象是俱乐部会员；

四是康乐园模式，它是按照产权式酒店的方式来实施分时度假营销的；五是房东卡模式，指5年有效的免费住房卡，网络中不同酒店以不同的会员价格结算。

有以下3点的好的方案和误区。

以广州花园酒店为例，该酒店常年的客户销售结构是国内70%外宾30%左右，会利用外关入境数据和航班信息预测入住率，结合往年的入住经验拟定房价。一般是早上拟价较高，傍晚开始变价（入住率低于70%降价）。这样做的好处有

1、可以根据市场情况随时调价，保证当天高入住率

2、低价引流，能吸引顾客浏览网站信息

3、高流量方便宣传和推广自己的品牌，吸引潜在目标客户

但这样也往往会有以下几点坏处

1、犹豫价格变化较大会导致较早购买的客户觉得吃亏，导致客户对产品和服务有落差感，降低满意度

2、流量错误分析，因为数据本身存在误差信息，并不是说当天航班多少留在广州的外宾就有多少，客户有可能是以广州为中转站当天乘车离开广州到达周边其他城市。

3、当天太早满房的高入住率碰上大型节日和证书考试等人流量猛增的情况应付不急，失去很多盈利机会。

基于以上情况，建议企业先做好利润分析，确定价格和入住率的关系定好最优价格（并不是说价格低住满了利润就最大）。应该常备20%左右的客房存储量以应付突发事件，在利用大数据的同时要结合往年的经验和客户入住周期作为参考才能更加精准的预测入住率和定价。另外当天早中晚至少要根据销售状况预测市场三次，根据状况随时调价，以保障盈利最大化。

另外做好商家合作，遇到高价但是却满房供不应求的节假日行情，也可以跟顾客协商后当天先带去周边的酒店入住，第二天房态不紧张了带回来入住，以保证客服入住率。

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