席卷的意思

席卷的意思 在全球放水大潮的席卷下，房子真的是抗通胀的好东西吗？

大白话，捞干货！房子在如今这个时代依然是相对的安全资产，优质土地依旧是保值增值的载体。

放水这个说法其实并不严谨，搞清楚水是怎么来的。

今天换个思路，驳一驳几个认为房子不行了的观点。

关于通胀，关于调控，关于房价收入比，关于价格太高，关于泡沫等等。

关键词：安全，土地，通胀，价格第一，房地产没有了暴涨，但是保值增值依然最好，相较于别的资产，房地产是最稳定安全的。

如果你去回看过去的经济，在工业化时期，土地价值一直是暴涨的，包括现在那些西方人，欧洲人。

他们在土地价格上涨面前也是没有任何底线的，不断的囤房子囤地，全世界都一样。

不要觉得我们非常特殊。

现在我们的工业化几近完成，经济增速也下来了，这是一种正常的情况。

这东西叫做效率的收敛，既然财富的增速没有那么快了，那房价应该也不会涨那么多了。

还是那句话，房子其实也是一种财富形式，也是一种钱，只不过流动性差一点，如果你把我们的长期存款看做m2。

也就是第二等级的钱，那房子可能看成m8，m10也就是第十等级的钱。

财富只是从存款里转换到房子里并，不是说砖瓦沙石被炒的很高。

房子既有使用的价值，又有资产的价值，他最终还会落地，最终还会让人们使用，那么房子的安全性就是要大大超过别的资产的，比如权益，比如股票。

这些东西大部分人持有，只是为了未来更高的价格。

相比较权益市场，房地产市场实际上是更加安全的。

人们总喜欢说放水，人们总喜欢说，因为货币超发导致了房价很高，这个问题我已经解释了很多遍了，今天我再简单说一下。

与其说房子是一个蓄水池，不过房子是一个抽水机，正是因为人们太想要房子了，才把房价的预期炒的很高，而并不是说你多放了货币。

货币跑到房子。

大家想一想，现在多数人买房子都是靠贷款的，长期贷款就是货币m2，为什么你敢贷款？贷款不是白来的，贷款到了年头是要还利息的。

我想人们敢贷款，还是因为对房子有信仰，还是因为想要房子，还是对未来的预期，有一个稳定的预期，认为你能够还的上贷款。

给生活一个希望，这才是房价高的观念元。

也就是说，房价高导致的贷款多，贷款多导致的存款多，才导致了货币多。

而并不是因为银行多印了钞票，钞票多了，把房子给怼起来了，这个逻辑一定要想清楚。

而且很多时候放水也并不是为了让房价涨，实际上我们是可以通过一些 *** 作避免大量的货币直接进入房地产的。

放水说白了就是降低融资成本，鼓励人们贷款，实际上是为了实体生产不至于锁死。

而并不是说就是要让房地产涨。

第二，我们的房价到底高还是不高？关于房价的误区非常的多，我也看到了一些高票的回答，在这里我谈一谈我的想法。

不是抬杠，只是从底层的逻辑来思考，大家看看我说的有没有道理。

当然如果你上来就没什么认知，上来就骂的你可以不看。

首先说说中国的房价到底高不高，从绝对数来讲当然是很高的。

我们的北上广深的房价都是全世界为数不多的高房价地区，但是这是有深刻的原因的，并不是说它凭空的高。

如果你去看全世界的一些发展中国家，有些也是非常高的，比如印度的孟买，比如俄罗斯的莫斯科。

比如柬埔寨的金边，这些国家经济还不如我们，房价依然非常高。

还有人用我们的房地产的总市值去和我们的GDP相比，或者说我们卖了北上广深的房子，就可以把美国或者别的国家买下来。

以此来印证我们的房价非常高，有泡沫。

这里我想说这个观点不完全正确。

房价高是多种因素造成的，而且房子是个不可贸易品，不能把它挪到国外去，不能简单地比较，一是我们的城市规模非常大，我们的人口太多了。

房价筛选的是比较有钱的人群，如果从这个角度来看，由于规模大，财富创造多，这个房价高也就不奇怪。

二是我们国家的房屋持有没有成本，或者说没有房产税。

而美国人往往是有房产税的，而且非常的高，这就相当于它的房价实际价值要加上未来的折现。

我以前算过这个问题，它的房价是要未来的现金流折到现在算现值。

而我们的房子是直接70年产权，表面上它是永久产权，实际上它是永久租权，而我们的70年是实实在在的，起码现在是这样的。

这个价值差别就很大了。

三是经济发展的方式和融资方式的不同。

美国主要是直接融资，也就是说它的股票是主要资产，而我们的融资方式主要是靠银行，靠贷款间接融资，所以我们的财富更多的就在房地产里。

这些年很多人诟病说我们的房价总市值比上GDP都上天了，全世界第一。

但实际上你不要光看房地产市，全世界的资产是各种各样的，如果你要比，那就要把人们手里的大类资产都加起来，比如说把房地产和股票和债券都加起来，然后在几个主要国家进行比较，而且我经常说你用一个存量的货币量去比一个流量的GDP是没多大意思的，如果真要比那就把这几项都加起来，实际上我们的比例也不是很高。

第三，澄清几个主要的误区。

最后说一说关于房价的几个主要误区和认为房价会下降的理由不一定靠谱。

一是认为房价收入比太高，所以我们的房价有泡沫，房价要跌。

这观点乍一看是非常有理的，但实际上，如果你买过股票，如果你懂底层的逻辑，他也不一定站得住脚。

如果按照这个逻辑来看，那房价收入比高的地方应该跌，房价收入比低的地方应该涨，但是我们看到很多小县城的房价收入是不高的，但是房价也不涨还在跌。

这就说不通。

要我说为什么房价收入比太高，是因为经济增速太快，人们对未来的预期太好。

北上广深的从房价收入比是非常高的，人们一年的收入可能还买不了一两平米的房子。

但是它的房价却依然很高，而且房子很好卖，这是为什么呢？因为你这个房子比错了，你不应该拿现在的收入去和现在的房价比，你应该拿未来的收入和现在的房价比。

买过股票的都知道这个道理，如果你觉得公司的业绩很好，这个公司股票会涨，那么他是在未来涨还是现在长的答案是现在涨，因为你现在就觉得它会好，你就会拿钱买一下就把它买起来了。

而大城市最大的特点是高净值人群多，人们的收入增长快，而且如果你去看国际上的发达城市，大部分的房子都是被有钱人买走了，大部分人是要租房子的，所以你应该拿中高收入人群的收入。

按照现在的增速换算到五年，十年以后再与现在的房价去比。

才能比出一个结果来，如果这样看的话也许并不高。

二是关于调控会让房价下降的观点。

我们现在的调控政策无非就是那么几种，限购，限售，限贷，限卖。

等等等等。

如果你要分析房价，就要从供给和需求的角度，如果从供给和需求的角度来看，限制的是短期的需求，而长期来看，只要经济在增长，只要人们对房子还有信仰。

这需求是不会凭空消失的。

一句话，限购，限售。

调整的是房价的涨速，而不是涨幅。

比如说吧限购政策，比如说规定你必须在社保满多少多少年才能买房子。

必须在达到什么样的条件才能买房子，但是呢人们的收入不会因此降低，经济不会因此受影响，所以人们就会等着这个需求被暂时的压抑住。

但是一旦等到人们满足了这个条件，小孩儿一样上学，老人要看病，人们要在城市里扎根，要交社保。

要离上班地方更近，要有一个窝，这个需求是不会消失的，一旦达到条件，更多的人就会一票难求的去买房子，这个需求就被集中释放。

再比如说广为诟病的限贷政策，人们认为如果把银行端掐死，那么房价就不会涨了，这的确是有一些效果的。

但是我想说，决定房价根本的还是供求关系。

而且这种手段如果弄得不好，就可能搞得太过激，会伤害刚需的需求，还会影响经济整体的效率。

你想想。

对于有钱人来说，一套房子的钱可能也不是那么不得了的，而中国最大的特点就是储蓄率高，存款多，也就是说现在这种做法， *** 作不得当，有的时候会造成有钱人更容易买，而普通人更难买这种情况。

还有一个不容忽视的事实是，现阶段我们仍然有着巨大的产能，我们的经济发展依然需要提供总需求。

房地产关联了太多产业，如果一下子就把房地产打死，那也就把整个国民经济锁死了。

你去看任何一份文件中都没有说要把房地产打死，而是说要调控让他稳步的上涨，不能涨得太快，也就是说他控制的是平时的涨速而不是最终的涨幅。

这个政策一定程度上牺牲了效率，但是是个良心政策，是为穷人好，为年轻人好。

三是关于通货膨胀和经济，我看到有的网友也认识到了这个问题。

的确，我们现在的情况不是通货膨胀，通货膨胀是所有东西都在涨价。

我们现在更加接近于通货紧缩。

而且一般来说，只要不是特别夸张的通货膨胀，通货膨胀和经济繁荣就是一个意思，东西在缓慢的涨一下，经济一片繁荣，因为需求旺盛，这是好事。

但现在的情况不是这样，现在的情况是很多东西都在跌价，卖不上价钱，你去问一问做生意的小老板就知道了，现在如果你没两下子，基本上做什么都是亏。

所以我们面临的情况是通货紧缩。

按说通货紧缩的时候，什么东西都应该跌，但是现代宏观经济通过调控的手段，通过货币政策把这个泡沫给做实了。

你想想，如果债务越来越高，如果经济越来越差，如果市场上的流动性都锁死了，怎么办呢？那就只有降低偿债成本，向社会释放更多的流动性。

特别像欧美这样的国家，已经开始践行现代货币理论了，mm t也就是说你要多少流动性，我就可以给你，甚至通过财政政策直接往手里发钱。

在这种情况之下，那你的通货紧缩很多时候就会被缓解，而多出来的钱呢毫无疑问又会进入稀缺资产。

所以大家看到疫情期间非常的明显，越是好房子，越是稀缺的房子越是豪宅涨的更凶了，没有别的原因。

就是因为稀缺。

钱被房子吸走了，那么别的东西也就不涨价。

所以现代货币理论有一个非常明显的指标，那就是通货膨胀率，只要通货膨胀率起不来，我就可以继续放水。

当然长期来讲，这种政策的结果有非常大的争议。

但是长期谁管那么多呢，先活下去再说。

当然关于房价还有各种各样的争论，比如泡沫论，比如说人口下降的原因。

比如说房子都已经这些我都做过反驳，有兴趣的可以再看一看。

还是那句话，未来的房子会出现分化的情况，房子和房子是不一样的，全世界没有相同的两个房子。

好的土地位置依然是可以随着经济的增长，随着效率的提升，随着城市化进程保值增值的。

结论。

房子暴涨的时代已经结束了，经济增速下来了，但是随着城市化的继续，随着需求和经济增长，房子依然是保值增值的好手段。

我们的房价看起来是非常高的，那是因为我们的房子实际上一次性交了70年的使用权是，我们的持有成本不高，同时由于我们的城市规模的财富效应大，房价也很高，再者就是我们是以间接融资作为主要手段的国家，如果把所有资产一起算上的话，这个比例并不是非常高。

房价收入比是因为经济增速很快，人们的收入上涨很多，对未来预期很好。

调控并不能消灭房子的需求，只是控制房价的涨速。

通货膨胀和经济繁荣就是一回事，通货膨胀的时候，房子还不一定涨得特别好，而通货紧缩的时候，由于货币政策的原因，由于放水的原因，房价可能会涨的更凶，更分化。

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通货膨胀非常可怕，恶性通货膨胀会一夜之间吞噬你的财富，温和的通货膨胀会逐步侵蚀你的财富。

一、恶性通货膨胀下，钱不如纸。

恶性通货膨胀下，钱还不如草纸，现金和存款会快速变成废纸。

1、国民党统治下的法币和金圆券。

1945年，国民党大量发行法币，不到8个月，南京城里最基本的生活物资价格暴涨，稻米的价格竟然暴涨500倍。

即将败亡时，国民党又大量发行金圆券，以至于人们买生活必需品，必须用麻袋装钱。

1948年12月底，金圆券发行量增至81亿元。

1949年4月时增至5万亿；至6月更增至130万亿；比10个月前初发行时增加24万倍。

金圆券钞票面额不断升高，最终出面值100万元的大钞。

物价最贵的时候，一石大米竟要4亿多金圆券。

2、前苏联解体前的超级通货膨胀。

前苏联解体前，就经历了可怕的恶性通货膨胀。

在农贸市场里，只有西红柿、黄瓜、土豆几样品种，水果就更是少得可怜。

通货膨胀率居然达到了2000%以上，商品价格每天都要涨90%。

有一位苏联朋友在《真理报》评论部工作，他曾经有几万卢布的存款，短短几天之内，这几万块钱就没有了任何价值。

苏联解体后，俄罗斯又搞了个休克疗法，通货膨胀率达到了2600%，也就是物价上涨了26倍3、恶性通货膨胀下，马克的贬值速度。

德国人一战时，就经历了可怕的通货膨胀，一个鸡蛋就卖到15亿马克。

下面，我们来看看恶性通货膨胀下，德国马克的贬值速度。

1914年，1美元约合4.2马克；1918年，7马克；1920年年中，40马克；1922年，500马克；1923年1月初，7525马克；1月中，2.3万马克；5月，4.767万马克；6月，10.9996万马克；8月，462万马克；10月底，252.6亿马克；11月，2193.6亿马克；12月，4.2兆马克；在1923年1月初，1美元只能兑7525马克。

到了同年12月，1美元已经能兑换4.2兆马克（一亿个一亿为兆）。

你现在是不是觉得，通货膨胀非常可怕了？二、温和通胀下，钱逐渐不值钱。

温和的通货膨胀，润物细无声，每年悄悄拿走你的钱，80年代一斤大米只要0.15元，现在一斤大米需要3元。

80年代一斤食用油只要0.8元，现在需要10元。

下面，我们一起来看看80年代上海的物价：1、工资，约50元每月。

2、大米，约0.15元一斤。

3、食用油，约0.9元一斤。

4、食用盐，约0.15元一斤。

5、啤酒，约0.3元一瓶。

6、油条，约0.05元一根。

7、租房，50平米小两房，一厨一卫一阳台，月租9元。

8、书本，1元一本（400页）。

三、买房抵御通货膨胀。

2020年，各国央行疯狂印钞，全球八个主要经济体，印钞总量14万亿美元，折合人民币近100万亿。

在这种情况下，买房就是普通人抵御通货膨胀的最好的选择。

房子是抗通胀的好东西，原因有两个：房子的地段具有稀缺性，房子本身是实物资产，具有稀缺性。

买了房子后，不管是恶性通货膨胀，还是温和的通货膨胀，房子的价值都不会贬值，你的财富的购买力，都不是贬值。