伊宁市二十三中学区房划分

伊宁市二十三中学区房(23中学区房有哪些小区)

这几年，我们都有一个很直观的感受。伊宁市房价继续上涨。上涨一度让人怀疑人生，甚至有些地产项目几乎到了万元大关。

很多人表示不解。作为一个五线城市，伊宁的房价涨得都快赶上首府乌鲁木齐了。

于是有房的人和没房的朋友开始纠结。你现在想买吗？你想卖掉它吗？

伊宁市房地产市场现状

我们先来看一组数据。

显然，伊宁二手房的成交均价在今年年初达到一个峰值，约5900元，随后随着疫情的影响，价格下降到5600元左右，此后价格一直持平。

50-80万的房子占大多数，说明这类房子的需求最强，对应的是面积在90-140㎡的房子，而60-90㎡代表的是大部分刚需的房子需求。

这显示了目前伊宁市购房的一个趋势，即改善型购房为主，刚需型购房为辅，刚需型购房的数据反映了一个城市年轻人口的缩影。

为什么改善型需求住房需求最强烈，其中90-140㎡最受欢迎？

随着伊宁市二胎家庭的增多，收入水平的提高，这种住房成为性价比最高的选择。90-140㎡的房间多为三房，可以满足家庭尤其是二胎家庭的需求。

刚需购房的数据没有特别理想，也反映出伊宁市年轻人的比例并不大，这对一个城市未来发展的活力是一个制约。城市中年轻人的比例越多，城市商业发展的活力和活跃度就越高。这是题外话。

2015年房价暴跌之谜

说了这么多，伊宁房价走势如何？我们可以从伊宁政府网站的这组数据中得到一些启示。

(2019年数据缺失。通过在网上收集数据，我在这里广播给没有权威的读者。2019年所有的数据都在增加。)

可以看出，伊宁市的房价从2010年开始一直在上涨，只有2015年和2016年连续两年下跌。这两年买房的朋友，现在好像找到了便宜货。为什么这两年跌了？

只有找出这两年下跌的原因，才能为判断未来房价找到有力的支撑。

单从这张表的数据来看，近两年房地产投资开发金额从峰值的74亿元下降到2015年的61亿元，2016年的47亿元。但是这个数据似乎并不能说明是房价下跌的原因。之后的17、18年，这个数据持续下降，但房价却在稳步上升。

另一方面，伊宁整个房市是由存量房和新房构成的，房地产投资金额谈房价涨跌并没有太大的说服力。

从图中的其他数据也很难找到原因，于是上网搜索了另一组数据。

(图中2018年和2019年遗漏户籍人口分别为57.1万人和58.3万人)

政府网站的人口是常住人口，不是户籍人口，而需要买房的多是户籍人口，所以从户籍人口来说更有说服力。

看图，从2002年开始，伊宁市户籍人口一直在大幅度增长，2015年达到顶峰，随后滞涨，2017年大幅下降。可以看出，当户籍人口出现滞涨和下降时，相应的购买力也下降了，房价也下降了。

房价从4467元下降了686元，至3781元，下降幅度15%，可谓大跌。在网上搜索当年的新闻，很大一个原因可能是当年BK事件引发的焦虑。人口大起大落，大量净流出，购买力严重减弱，应该是这次大跌背后的真正原因。

但随着新疆治安环境的不断改善，人民安全感的不断增强，伊宁市户籍人口出现了持续的净流入。截至2019年底，当年的户籍人口峰值也就一箭之遥。

此后，伊宁房价开始了对当年超跌的回调和拉升之旅，但相对缓慢。

直到市场上出现了一双王闸，也就是家家户户关心的教育政策发生了重大变化。

2018年起，伊宁市实行初中毕业生分流政策，普通高中60%，中专40%。2019年起，普通高中50%，中专50%。

这意味着，如果上不了好的初中，上高中的可能性就会大大降低。所以家长都涌向重点初中的学区房。

2019年上半年，伊宁市住宅商品房销售均价为4943元/平方米。23中学区的方海堂公寓一期、广仁郡一期、公园居里、一大观澜等住宅商品房均价在6000元/平方米以上，22中学区的房价也有所上涨。

这些学区房房价的大幅上涨，也直接带动了伊宁市住房市场的整体成交价格。

面对这种疯狂的上涨，很多人选择匆匆上车。房地产市场有一个很有意思的现象:房价下跌的时候，很少有人买房，因为大家都想等等看能不能更低。房价一涨，大家就蜂拥而入，生怕晚入市就贵了。

于是，每一个入市的人都成了房价上涨的直接推手。

买还是卖？

目前很多人都在担心，就是疫情会不会对房价有打击，要不要赶紧卖房？

我的观点是，疫情只是突发事件，是暂时的。随着疫情的结束，经济的重启，生活的逐渐恢复，房价还是会回到原来的轨道和趋势。

我上面说过，影响房价的两个重要因素是人口和政策。目前还没听说政策方面有什么变化。只要有政策加持，房价就像保险，另一个变量只有人口。

请注意户籍人口，因为只有户籍人口才能在买房时享受当地的教育、医疗和其他配套福利。

我们现在不知道人口的增减，但我有另一个角度供你参考。上个月，除了奎屯市，我走遍了伊犁州下辖的八个县，发现了一个共同点。县城人流量不大，年轻人更少。

另一方面，伊宁市的街道还是很热闹的，而且伊宁市作为州府，各方面的教育资源都是最好的，所以对县城人口，尤其是有学龄儿童的家庭还是相当有吸引力的。

另一方面，由于地理位置的原因，伊犁州周边没有大中城市，而伊宁市又有点独特，所以大部分想出去发展的人都首选伊宁市，这也将在未来为伊宁市带来更多的增量人口。

我相信聪明的你心里已经有了自己的答案。

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