江苏无锡楼市的危机，人口暴增房价高，无锡楼市的潜力与未来

江苏省无锡市是江苏一座普通的地级市，但这座城市的综合实力却超过了很多省会城市。

随着城市化的发展，有越来越多的年轻人前往无锡市推动了无锡市的人口聚集，当然，也推动了无锡市的楼市发展。

现在整个无锡地区的常住人口大约是746万人，在江苏地区排名第五，要低于苏州1,274万、南京931万、徐州908万、南通772万等。

尽管无锡地区的常住人口在江苏排名第五，但这个区域在过去10年，人口流入的总数在江苏地区排名第二，仅次于苏州。

过去十年时间，无锡地区的人口净流入高达109万。

对于一座城市楼市而言，巨量的人口是整个城市楼市发展的基石，而年轻人更是城市楼市最大的需求者。

而随着无锡综合实力的提升，到2035年，无锡将实现常住人口达到900万左右的人口目标。

这也就是表示，仅仅只用13年左右的时间，无锡人口净流入还要达到150万以上。

对于整个无锡楼市而言，不仅仅只是人口总量的变化，而未来的无锡城市化率更是要达到86%以上，远超全国城市化率平均水平。

900万的常住人口，86%的城市化率，自然也会推动整个大无锡楼市的发展，未来的无锡楼市潜力巨大。

当然城市化进程中也会存在一定不足，比如城市化进程中会推高中心城区楼市的房价让很多刚需群体很受伤。

现在整个无锡地区的平均房价大约为1.95万，在全国316座城市当中处于第21位。

在过去一年时间，整个无锡地区楼市出现一定幅度上涨，平均上涨幅度高达10.02%。

尽管去年8月房贷收紧，以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资，但对于整个无锡楼市而言，影响度并不高。

无锡的人口是巨量的，而无锡的经济发展更是高水平的。

以经济的角度看无锡，那么无锡更是全国响当当综合实力非常强劲的城市。

整个无锡地区的管辖面积并不大，大约陆地面积为4628平方公里，但对于无锡这个区域的经济总量却非常的高。

以2020年为例，无锡共完成经济总量1.237万亿，在江苏排名第三，在全国处于第13位。与无锡市经济总量在500亿以内的主要是浙江宁波市、山东青岛市。

这几年江苏无锡市与浙江宁波市、山东青岛市经济发展形成你追我赶的态势，但无锡市的城市能级远低于宁波与青岛。

毕竟对于宁波与青岛来说，都是全国重要的港口城市，另外都是15座副省级城市之一、5座计划单列市之一。

而对于现在浙江宁波以及山东青岛的人口远高于无锡，现在青岛的人口更是达到1,007万，宁波的人口也超过了940万。

这也就是说差不多的经济怎么样，但无锡地区的常住人口至少少200万左右，侧面也印证了这座普通地级市综合实力的强劲，其经济发展的含金量的确相当。

对于无锡这座城市来说，更是科技创新引领全国，而无锡在科技创新上的能力不亚于广东深圳。

在2020年，无锡全年进出口总额达到了1,057亿美元，同比去年同期增长了20%以上，成为全国少有的千亿级进出口的城市。

正是无锡市的科技创新，推动了无锡整个产业朝着高精尖方向发展，而进出口额更是展现无锡科技力量最为直接的佐证。

在2020年，无锡市不光进出口总额达到千亿美元目标，而对于无锡市规上以上的工业产值更是超过了2万亿大关。

无锡地区的管辖面积不大，但这个区域创造的价值真的非常的高，对于现在的无锡实际已经形成了16个重点产业集群。其中，有10个产业集群产值规模达到了千亿以上。

如果要论城市工业发达属性，或许无锡与上海、苏州成为长三角地区第一梯队。对于无锡这座城市而言，夯实的工业基础更是城市发展的命脉。

现在无锡在集成电路、生物医药、汽车及零部件、高端纺织、节能环保%高端装备软件、新能源、特钢、物联网等领域具备强大优势多个细化领域，在全国处于领先位置。

正是由于无锡产业的强劲发展，推动了无锡城市不断变大，或许未来的无锡也会像上海、南京一样成为一座全域城市化的城市。

毕竟无锡地区管辖面积太小了，而整个无锡地区共有7座区县，各区县随着城市化基本城市融合相连。

随着城市化的发展，现在在无锡城区安家的群体超过了440万人，而无锡两座县级城市发展也相当不错。

目前无锡人口最多的主要是江阴市和宜兴市，而这两座城市的常住人口分别为177万、128万。

就无锡地区房价而言，随着城市化的发展，中心城区配套的完善，也会推高中心城区楼市的房价。

现在滨湖区的平均房价大约为2.23万，在整个无锡地区排名第一，也是无锡地区唯一均价突破2万的区域。

而在无锡地区房价处于第2位，主要是无锡重点建设的梁溪区，随着城市化建设，现在梁溪区的平均房价大约为1.85万。

当然无锡这座城市基本呈均衡发展态势，各区域的房价差距并不是特别大，在无锡地区房价处于第3位到第6位的区域基本都是处于1.7万左右。

比如，宜兴市平均房价1.77万，无锡新吴区平均房价1.75万，无锡惠山区平均房价1.72万，无锡锡山区平均房价1.72万。

无锡房价最低的主要是江阴市，现在的江阴市平均房价大约为1.53万。

江阴市的房价低，并不是说这个区域的经济发展就不好，反而江阴综合实力在无锡地区基本处于第一梯队。

2020年为例，江阴市共完成经济总量超过4,113亿，约占到整个无锡地区的1/3，而江阴市的经济总量在全国所有的县域城市当中仅次于昆山市。

而在2021年前三季度，江阴市共完成经济总量超过3,159亿同比增长9.8%。对于2021年全年的江阴来说，仍然会是无锡经济总量最高的区域，更是与昆山经济总量最为接近的县域城市。

整个江阴市的管辖面积大约是987平方公里，而这个区域的人口超过了177万人，所以现在的江阴市也是一座全域城市化的县域城市。

正是由于各大乡镇加大对楼市的开发，从而拉低了整个江阴地区楼市房价，实际对于江阴城区的房价与无锡各大城区房价也没有太大差距。

短期的角度看无锡楼市房价，或许现在无锡楼市的房价对于年轻人来说的确偏高，但无锡的确是一座综合实力强劲而且具有巨大潜力的城市。

随着无锡的发展，未来无锡也会实现900万的人口目标，而无锡的城市化率也会超过86%。

随着无锡这座城市每年经济发展的高增速发展，会推动整座城市每年预算收入的高增长。

而每年城市的预算收入自然会反哺这个城市的发展，大力促进整个无锡基础设施建设，推进无锡市的轨道交通建设，促进无锡市医疗设施与基础教育的提升。

对于未来的无锡会是一座相当发达的都市，而未来的无锡更不是单打独斗，更是要与上海、苏州、常州等中心城市融合发展。

尽管无锡是一座普通的地级市，但这座城市迸发的能量或许超过了很多省会城市，而对于未来的无锡楼市仍然具有很大的期待。

短期的角度看，无锡楼市房价下跌的空间几乎非常有限，毕竟无锡这座城市各项指标走在全国的前列。

长期的角度看，随着未来无锡人口持续暴增，以及未来无锡城市化率的推进，也会加速很多在无锡创业的年轻人选择在无锡安家，从而推动整个楼市发展。

另外随着无锡整个城市配套越来越好，自然推动整个无锡土地价值，从而推动无锡地区楼市固定资产价值的攀升。

以年轻人的角度来看，无锡楼市或许现在的无锡房价处于高位，在很多年轻人眼里也算是楼市危机重重。

对于过去10年，无锡这座城市所取得的各项成就已成历史，不管是无锡的人口暴增，还是无锡的经济总量还是无锡的高房价的危机。

接下来10年，或许是无锡这座城市更具挑战的实力是无锡这座城市综合实力展现的实力。

看好无锡的城市建设，更看好无锡楼市的发展，对于无锡楼市而言，或许接下来10年，不是楼市的危机，也很可能是楼市的契机，相信未来的无锡会越来越好。

个人观点，仅供参考。