炒房客今年的处境

炒房客快撑不住了2021 炒房客开始抛售房子

中国房地产市场的杠杆已经到了悬崖边缘。

根据国际清算银行的统计，截至2020年底，中国居民杠杆率已超过60%，与2008年的18%相比增长了两倍多。增长速度快，世界第一。

大部分贷款都流向了房地产市场。截至2020年第三季度，个人住房贷款余额为33.7万亿元，比2015年净增157%。7个城市资金杠杆率(居民贷款/居民存款)超过100%。

在楼市加杠杆的大潮中，一条灰色产业链脱颖而出:

点评高贷、气球贷、房贷、月供、消费贷、xyk套现、循环贷、P2P众筹...

这就是过去几年炒房团的“魔力”。

同时持有几十套房子，对于他们来说，公司空已经习惯了。他们是一群赌徒，深信“买房是普通人致富的必由之路”。他们最大的砝码就是保证房价保持上涨。

但现在，他们的信仰似乎正在崩溃。

楼市进入了一个“十面埋伏”的时代。

一个

开发商:三条红线

杠杆游戏。

——如果我要用一个词来形容中国房地产的发展，我脑海里立刻浮现的就是这四个字。

作为这个市场的主要参与者，长期以来，房企快速发展的秘诀就是“三高”:

高负债，高杠杆，高周转。

在楼市上涨周期的催化下，一个个“黑马”“新秀”横空出世，奋勇向前。销售额三年翻了三倍，甚至三年翻了三倍。

但2020年8月的一个夜晚，一声惊雷从天而降，将房企从梦中惊醒。雷霆被称为“三条红线”。

所谓“三条红线”，是指对房企的三条限制:

红线一:剔除预付款后的资产负债率大于70%；

红线二:净负债率大于100%；

红线3:现金与短债之比小于1倍。

如果三条红线都踩了，房企就不能再贷款了；踩中间两个，有息负债年增长率不超过5%；踩其中一个，增速不超过10%；一项不合格，不超过15%。

这是什么意思？根据明源房地产研究院当时的统计，按照这个标准，61家上市房企百强中，有48家踩了一条以上红线，接近80%，影响非常广泛。

这也意味着，那些指望通过高杠杆老路野蛮扩张的中小房企彻底出局。

“三条红线”就像一个紧箍咒，紧紧地绑在“三高”房企的头上。

越来越多的房企觉得房地产正在失去金融色彩，回归制造业。

2

银行:两条红线

开发商被限制后，背后的大款主——银行——很快迎来了调控。

2020年的最后一天，两条红线从天而降。

第一条红线是“房地产贷款占比”:大型银行不超过40%，中型银行不超过27.5%，小型银行不超过22.5%，县域农村合作机构不超过17.2%，村镇银行不超过12.5%。

第二条红线是“个人住房贷款占比”:大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农村合作机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

这两条红线来自央行和银监会联合发布的一份通知，将银行分为五个等级。对每个档次的银行，设定了房地产贷款的上限和个人住房贷款的上限。银行越小，房地产贷款和个人住房贷款的上限越低。

这是砸向楼市的一记重锤。蛇打七寸，信贷就是楼市的七寸。可以说，过去几年，银行贷款是房价上涨的最大推手，没有之一。

长期以来，房地产行业一直流传着“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的说法。一旦失去了信贷的支持，进入楼市的资金必然减少，高房价就会成为无源之水。

专业机构测算，如果按揭贷款增速从2010年的16%下降到2021年的15%，住宅销售额增速将从10%下降到8.5%；如果房贷增速降至13%，销售额将同比下降6.9%。

收紧货币政策的目的是精准调控楼市，让更多新增贷款资金流入实体经济。

这么重的锤子会产生什么样的影响？

影响真的不小。安信证券研报数据显示，在35家披露数据的上市银行中，有多达10家踩了红线，不仅包括杭州银行、成都银行等小型银行，还包括建设银行、邮储银行、招商银行等中大型银行。

这些不达标的银行必然会减少对房地产市场的贷款。据安信证券估算，这将导致2021年房地产贷款余额减少4000亿元，个人住房贷款余额减少3500亿元。假设首付50%，增加3500亿个人住房贷款意味着减少7000亿商品房销售额，占2019年全国商品房销售额(159725亿元)的4.3%。

这样一来，一些中小房企几乎感受不到地方银行的大力支持，资金压力会越来越大；而购房者，靠贷款买房，会越来越难。

货币政策收紧后，楼市的三股力量——房企、银行、购房者——紧紧捆绑在一起。

三

土地:迎来巨变

更重要的变化发生在楼市链条的起点——土地。

牛年伊始，楼市传来重磅消息。

2月24日，一份土地市场动态监测监管系统的通知在地产圈迅速流传。关键词是“一年三次”“两集”—

“一年三次”:全国重点城市土地出让原则上每年不超过三次。

“两个集中”:集中发布转让公告，集中组织转让活动。

按照惯例，所谓的重点城市是以下22个一二线城市——

这一消息传播影响很大，很快相关文件在青岛、郑州、天津等地流出。

以前当地卖地全年都有；现在这些城市一年只能卖三次，而且必须“完全透明”。难怪他们被称为-

土地供给侧的历史性变革。

对于房地产行业来说，这一政策的影响不亚于“三条红线”。

如果三条红线是房地产行业的金融改革，从融资口规范和限制行业杠杆。那么集中供地就是房地产行业的供给侧改革，从投资端调节土地溢价，最终影响房价。

当然，房企首当其冲。

土地是房地产行业的重要生产资料，土地市场一直是楼市的重要晴雨表。过去土地供应比较分散，一年四季各个城市都有土地供应。

这一政策出台后，这22个城市将在一定时间集中供地。假设3、6、9月集中供地一次，平均每次供地1300块，每个城市平均供地59块。

这样一来，每一次拿地对于所有房企来说都是一场“战役”，优质土地的争夺也会因为土地的集中供应而更加激烈。

一旦拿错了地，很可能对小房企是致命的打击。

集中土地供应的影响很快变得明显。杭州知名房企滨江集团2020年业绩说明会上，有人问:

杭州集中土拍和滨江拿下的几块地净利润能有多少分？

滨江董事长齐金星回答道:

杭州图派，公司收购5块土地，将凭借精干的团队、高效的管理、强大的融资能力和巨大的品牌影响力等优势，力争实现1-2%的净利润水平。

要知道，在嘉里的榜单上，滨江是杭州排名第一的地产公司，主营产品也是高端。就是这样一家房企，净利润率只有1-2%，比制造业还要差。这确实令人惊讶。

还有杜松股份。因为担心拿地后会有损失，5000万保证金不要了，直接退地。

集中供地后，土地招拍挂竞争的激烈程度可见一斑。

这还不是最好的。就在6月4日之前，财政部、自然资源部、国家税务总局和中国人民银行发布了一份通知，核心信息只有一个:

自2022年起，国有土地出让收入将全部移交税务机关征收；2021年7月1日起，在部分省市试点。

这意味着地方政府的卖地款不再由地方政府收取，而是由税务部门收取。

要知道，如今的税务部门改革后，国税和地税已经合并，现在是中央直接管理。

有人打了个比方——

以前你的工资直接给你发，自己花；现在，工资会先给你老婆，然后你老婆再给你。钱不会少，但是真的和以前一样吗？

这个政策之后，我们离打破土地财政的魔咒又近了一步。

四

炒房团:围追堵截

最不好整顿的是上蹿下跳的炒房团。

8月7日，深圳发布的信息通报显示，此前惊动七部门联合调查的“深房里”案取得阶段性进展:

目前，公安机关已对“深房论”案涉嫌犯罪的相关人员批准逮捕2人，依法刑事拘留3人。此案仍在调查中。

这是一支炒房团的大军，又一次被重创。2021年4月初，有网友公开举报“深房里”炒房违法违规。房地产经理认为努力工作不能让你致富，声称只有炒房才是致富的唯一途径，银行的钱要用来炒房。其中提到的炒房让人大开眼界，甚至有“野房地产证券化”的嫌疑。

直播炒房变成了炒股。

从更大的范围来看，深房里的倒闭只是炒房团命运的一个缩影。

去年7月15日，被称为“史上最严调控”的新政在深圳落地。626个字的公告，每一个都隐藏着神秘:

深圳户口社保满3年才能买房，其中750多万是非普通住房，免征增值税2年改为5年，离婚3年内不能买房...

与此同时，信贷资金的大量库存遍布全国。

今年3月以来，深圳、上海、北京、广州都传出严查商贷和消费贷买房的消息。即使直系亲属给你钱买房，你也要穿透资金来源。炒房团感受到前所未有的压力。

向北看，在北京，炒房团已经哭过无数次了。

2016年前后，燕郊房价一度冲到每平方米近4万元。到了2018年10月，燕郊的房价已经从原来的峰值降到了19000元，跌幅接近40%。

如今，三年过去了，燕郊的房价非但没有等来回春，反而“腰斩”了。2017年前后的燕郊购房者群体成为名副其实的“高层接盘者”。

江湖上较早成名的“温州炒房团”甚至已经销声匿迹。10年前的房价冠军温州，如今已经成为房价跌幅最大的城市。

炒房团的时代已经过去了。

五

乐章结尾部

这是已经埋下伏笔的定向狙击。

半年来，史上最严调控潮席卷神州大地。

3月26日，中央三大机构(银监会办公厅、住建部办公厅、人民银行办公厅)联合发布《关于防范经营性贷款违规流入房地产领域的通知》，核心只有一个:

敲打银行，防止经营性贷款流入楼市。

经营信贷，就抓住了楼市的七寸。以前楼市很多乱象都是炒房团拿了信贷空造成的。

截至2021年7月，据媒体统计，全国房地产市场累计调控次数超过320次，国家各部门直接出台的调控政策为46次。

房地产税，也呼之欲出。5月11日，财政部、全国人大常委会预算委员会、住房和城乡建设部、国家税务总局召开座谈会，讨论一件事:房地产税改革试点。

四部委齐出动，所有涉及房产税立法和征收的单位齐聚一堂。这一次，恐怕房地产税真的要来了。

今天的楼市，很像当年被佛祖压在五指山脚下，动d不得的吴空。

随着灰色地带的缩小，游走其中的炒房团注定成为历史的一缕烟尘。

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