容积率对房产税的计算有什么影响

容积率影响土地计税面积？这是真的吗？

最近有购房者咨询容积率的问题。容积率到底是什么意思？也有人说容积率会影响土地的计税面积。这是真的吗？

首先，什么是容积率？

容积率是指地面总建筑面积计算值与某地块总建设用地面积的商。其中，总建筑面积计算值为建设用地内各建筑物建筑面积计算值之和；如果有地下商业区，其商业面积不能容纳按容积率计算的建筑面积。比如1万平方米的土地上有1.5万平方米的建筑面积，其容积率为1.5。

不同的建筑形式，容积率的标准是不同的。好的居住区，高层住宅容积率不超过5，多层住宅不超过3，绿地不低于30%。但是由于土地成本的限制，并不是所有的项目都能做。

容积率怎么算？

容积率反映了土地利用的强度和效益，也反映了地价水平的差异。计算公式为:容积率=总建筑面积÷总用地面积。

例如，A企业和B企业分别取得了一块土地，其中A企业的宗地面积为30000平方米，土地总价款为3000万元。这块土地上的房屋总建筑面积为12000平方米；企业B的土地面积为20000平方米，土地总价为2000万元。这块土地上的房屋总建筑面积为15000平方米。

企业A的容积率是1.2万÷ 3万= 0.4，企业B的容积率是1.5万÷ 2万= 0.75。

实际上容积率影响了什么？

对于开发商来说，容积率决定了地价成本在房屋中的比重。容积率越低，开发商能用来回收资金的面积就越少。对于居民来说，容积率直接关系到居住的舒适度。容积率越低，居民舒适度越高。

不仅如此，容积率还决定了应税面积的大小。根据财税号的规定。文件规定，宗地容积率低于0.5的，即“地球上的小房子”，土地面积按房产建筑面积的两倍计算，并据此确定计入房产原值的地价。如果宗地容积率大于0.5，无论怎么核算，房产原值都要包含地价，即所有地价都要包含在房产原值中。

据此，在上述例子中，企业A应按该房地产建筑面积的两倍计算土地面积，并据此确定计入该房地产原值的地价，即计入该房地产原值的地价=土地单价×建筑面积× 2 = 3000 ÷ 30000× 12000× 2 = 2400(万元)；b .企业应按房产原值中包含的全部土地面积2000万元的土地总价计算房产税。

需要指出的是，纳税人是分阶段在同一地块上开发建设的。总容积率能够确定的，对于需要缴纳房产税的竣工建筑，按照竣工建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价。无法确定总容积率的，应当分期计算容积率，分别确定计入房产原值的地价。

作为购房者实际选房时，你是如何选择的？

容积率过高意味着同一自然区域内建筑面积过多，即建筑密度高，会导致居住区规划不佳、绿地少、道路窄，同时也会带来人口密度高、燃气质量差空和噪音多的问题。而且建筑密度大，人口密度高，道路通道狭窄，会增加安全防护的难度，不利于紧急情况下的疏散。

对于不同类型的产品，合理容积率的标准也是不同的。一般来说，19层以上的高层建筑容积率在2.4-4之间，比较理想；12至18层的上层，1.8至2.5的容积率是可以接受的；是小高层建筑，共7到11层，容积率一般为1.5到2.0。但6层及以下的多层产品容积率一般在0.8-1.2之间；至于联排别墅和独栋别墅，容积率要控制在0.2-0.7之间。

消费者在购买时一定要注意所购楼房的容积率。一般置业顾问介绍的容积率就是一个小区的容积率。这个值代表了小区整体面积与不同建筑的建筑面积之比。也就是说，这个数值混合了多层、平房、别墅、高层等建筑类型的容积率。这个计算不准确。因此，消费者在购房时，一定要问清楚自己所购面积的容积率，确保自己的合法权益不受侵害。