房地产开发大致分为几个阶段

房地产开发分为哪几个阶段？ 一、项目决策阶段 房地产项目可行性研究阶段

房地产开发项目经董事会初步批准后，将转入企业战略发展研究室进行可行性研究。

1.可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容是:(1)项目概况；(二)开发项目用地实地调查和移民安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护；(5)资源供应和资本运营计划；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织架构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目的经济效益和社会效益分析；(10)结论和建议。

2.可行性研究小组成员的知识构成:经济学家、市场分析师、房地产专家、建筑专家、会计师和律师。

3.可行性研究工作阶段

(1)机会研究。这一阶段的主要任务是对投资项目，主要是土地进行初步调查和意向洽谈，提出投资项目或投资方向的建议，即在对自然资源和市场进行调查和预测的基础上，寻找某些地区和部门最有利的投资机会。机会研究比较粗糙，主要依靠大概的估计，而不是详细的分析。如果机会研究认为可行，可以进行下一阶段的工作。

(2)初步可行性研究，又称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步论证和分析项目建设的可能性和潜在效益。

(3)详细的可行性研究，也就是通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是对项目进行技术、财务和经济可行性分析后做出投资决策的关键步骤。

(4)项目的评估和决策。

4.可行性研究的步骤

可行性研究分五步进行:(1)项目公司接受委托或集团公司董事会批准项目；(2)调查研究；(3)方案选择和优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。

5.集团公司董事会批准项目正式立项，项目进入前期开发阶段。

二、前期准备阶段

1.取得土地使用权。

开发商获得土地使用权的主要途径

(一)通过行政划拨方式取得的；

(2)中标地块的国有土地使用权已通过旧城改造取得；

(三)转让取得；

(4)收购转让方式(招标、拍卖、协议转让)；

(5)联合开发并报有关主管部门批准和认可；

(6)通过司法判决获得；

(7)通过兼并、收购等股权重组取得的。

2.征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证。

拆迁的主要内容包括:(1)房屋的拆迁建设，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和结构在空之间的调整，如居住区、商业区、车站和生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩大绿地、治污工程等。因此，城市房屋拆迁伴随着城市建设项目，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造的重要环节，处于建设项目的前期阶段。

3.申请拆迁许可证，应当提交下列申请材料:

(1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；

(二)建设项目批准文件；

(3)建设用地规划许可证；

(4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准或划拨决定)

(五)拆迁机构和评估机构信息。

(六)拆迁安置计划和方案；(拆迁红线内房屋的面积、数量、性质、用途等基本情况；拆除方法；拆迁期限；返回施工的方法和周期；安置房产权证明清晰；补偿资金的来源和预算资金的数额。)

三、 规划设计

1.申办项目选址，取得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证，建设项目选址意见书附件:规划设计(用地)条件。

(一)建设项目选址申请书

(2)委托设计单位设计，提交设计方案审查。

2.持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请施工方案，领取建筑核位红线图和施工图。申请建造有两个阶段。

(1)在规划审批阶段，取得规划建设方案的审批意见。

(2)施工图审批阶段，取得建筑核位置红线图五份，施工图三份。

3.申办建筑工程红线定位和检查，取得建筑核位置红线图。

4.申请《建设工程规划许可通知书》，申请完成后，凭此通知书到建设管理部门申请施工许可。施工归零时，持通知书等相关资料申请办理建设工程规划许可证。持建筑红线图到市城管局固废管理处缴纳垃圾处理费。

5.建设项目登记，申请招投标，办理招投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。

6.申办施工许可证。

四、项目销售阶段

1.申请销售许可证。

商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证每年变更一次。未取得《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。企业开发商品房预售，应当向市、县房地产管理部门申请预售登记，取得商品房预售许可证。

2.商品房销售和按揭办理

(1)售前准备(可委托销售机构)

(2)销售合同的签订。

(3)房贷办理。

五、交付使用阶段

1.申请竣工验收，取得建设工程竣工验收备案证明。属成片开发的地区，还应申请综合验收。

2.建筑工程规划验收投标。

工程竣工验收后3个月内，建设单位应当向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。

3.办理权属登记，取得该商品房权属证书。

4.财产转移

开发单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，业主委员会与其选聘的物业管理企业订立的物业管理服务合同生效时，合同终止。