业主委员会是不是必须成立

首先，业主大会不是所谓的自发组织，也不是非法组织。是依法成立的会，是根据国务院颁布的《物业管理条例》的规定成立的组织。业主大会成立的主要法律依据和行为依据是《物业管理条例》、建设部颁布的《业主大会议事规则》以及地方房地产主管部门发布的相应文件。

业主委员会是指在物业管理区域内由业主代表组成的非政府组织，代表业主的利益，向社会各方反映业主的意愿和要求，监督物业管理公司的管理和经营。是业主(代表)大会的常设执行机构，由业主(代表)大会选举产生，受业主(代表)大会委托，监督物业管理公司或实施自治管理(国家法律法规禁止的除外)，协调处理个别业主权益与多数业主权益之间的矛盾和纠纷。

业主委员会的权力是基于他们对物业的所有权。它代表物业的全体业主，有权对与物业有关的一切重大事项作出决定。

其实不同地区成立业主大会和业主委员会的条件是不一样的。

1.根据《江苏省物业管理条例》和《南京市物业管理办法》规定，在物业管理区域内，交付物业的建筑面积达到50%，或者交付物业的建筑面积达到30%但不足50%，但已使用一年以上的，由所在地物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

2.比如，根据《成都市物业管理业主大会条例》的相关规定，公有住房出售达到总建筑面积的1/2以上，商品房出售达到总建筑面积的2/3以上的，业主应当筹备成立业主大会。

3.京市政办〔2001〕91号规定:“商品住宅、经济适用住房入住率超过50%，或者首户在新建住宅区居住满两年的，应当成立业主委员会；1994年底前投入使用的旧住宅区，房改率超过50%的，应当成立业主委员会。”

4.根据《上海市住宅物业管理条例》第七条规定，业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。在一个物业管理区域内，销售并交付使用的房屋建筑面积达到50%以上的，或者第一套房屋销售并交付使用满两年的，应当召开首次业主大会，成立业主大会。

因此，一般来说，《物业管理条例》和《业主大会规程》对业主委员会的成立只做了原则性的规定，即小区成立业主大会及业主委员会需要以住房的出售面积达到建筑总面积的一半以上，但是各个地区，根据该地区的实际情况又有进一步具体的规定。