买房改房需要注意什么

1.房改的定义和限制

房改是国家不把住房消费资金纳入职工工资的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的一种形式。其价格不是由市场供求决定，而是由政府根据实现简单的住房再生产和建立有社会保障的住房供应体系的原则，按标准价或成本价出售。

房改的销售对象是有限制的，不是每个人都能享受到房改的优惠政策。购买房改出售房屋的人，只能是住成套公房的居民和符合分房条件的职工。

在房改售房过程中，对所购房屋的面积进行控制，规定人均可购建筑面积的控制指标，防止部分人低价大量购买公房，造成国有资产流失。

2.消除房改交易风险的注意事项

A.理解产权的可靠性。确认产权所有人是否与卖方为同一人，可以到房管部门查看产权证的真伪，确认原单位是否允许转卖，了解房屋性质。一定要确认原单位是否同意出售，因为大部分公房都保留了先回购的权利，知道是否已经按成本价补足了分摊的费用。

B.确认注册面积和使用年限。在房产证上，包括建筑面积、使用面积、实际室内面积；产权证一般会注明建筑面积、户型、土地使用年限、是否已补摊。另外，土地出让金也是房改必须支付的相关费用，由原业主支付。

C.了解房子的背景和周边环境。弄清楚房子有没有欠物管费，水电煤气费，房子有没有抵押给银行。如果有配套设施，就要现场使用，确认有无损坏，观察室内外电线是否老化，“三米”是否出户，电话线是否接通，是普通电话还是宽带，小区绿化和安保，小区电梯质量。

D.确定房价的合理性。通过反复比较房子在市场上的交易信息来判断房子的价值，购房者要多关注媒体信息、广告、宣传，然后和自己想要的房子进行比较。也可以委托有诚信的中介公司或者评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。

E.谨慎办理交易过户手续。办理交易过户手续是房屋买卖的最后也是最重要的一步，不要先交钱再过户或者先过户再交钱。而付款和物业交付的时间也是一个很重要的问题。建议买卖双方可以考虑将房款存放在双方都信任的单位，待过户手续完成后再将相应房款返还给卖方。

3.房改过户流程

A.买卖双方应建立信息沟通渠道，买方应了解房屋整体情况和产权情况，并要求卖方提供合法证件，包括房屋所有权证、身份z明等证件。

B.如果卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以支付购房定金，买卖双方签订房屋买卖合同。买卖双方经协商，就该房屋的位置、产权状况、交易价格、交付时间、交付方式、产权办理等达成一致，双方签订房屋买卖合同至少一式三份。

C.买卖双方共同向房地产交易管理部门申请复核。买卖双方向房产管理部门提出申请后，管理部门应查验有关证件，审核产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，无产权或部分产权未经其他产权人书面同意的，不予受理，禁止上市交易。

D.契约。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权和购买对象，按照交易部门预先设定的审批权限逐级申报审批，交易双方方可办理签契手续。

E.缴纳税费。税费的构成比较复杂，取决于交易房屋的性质。比如房改房、危改安置房、经济适用房和其他商品房的税收构成就不一样。

F.办理产权转移手续。交易双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记后，将交易资料移交发证部门，买受人凭领取房屋所有权证通知书到发证部门申领新的产权证。

G.对于贷款的买方，在与卖方签订房屋买卖合同后，买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。银行会审核买家的资信，对双方要交易的房屋进行评估，确定买家的贷款额度，然后批准买家贷款。双方完成产权登记变更，买受人领取房屋所有权证后，银行一次性发放贷款。

H.买受人领取房屋所有权证并付清全部房款后，出卖人交付房屋并结清全部物业费，双方二手房买卖合同全部履行完毕。