琶洲电商区版块分析与投资机会

琶洲片区是近几年来广州楼市投资的一个热点，这得益于琶洲的电商规划与热火朝天的建设推进。

自从琶洲电商区16年总体规划出来以后，琶洲电商区的建设就一直热火朝天的进行，从没有停顿。

与比它起步还要早的金融城不同，金融城起步建设是12年。

但中途有于空军飞行航线限高的原因，一直没有办法解决。

所以有段时间金融城的建设是处于半烂尾的状态。

这也是给琶洲提供了另外一个发展的资金动力，金融城的建设推进不了。

那么政府的城建投资资金，就大力改投后期起步的琶洲，这样无疑也提高了琶洲的开发建设速度。
一）广州人工智能与数字经济试验区

2020年1月11日，广东省政府推出了《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》。
该方案着力打造以琶洲为核心，以珠江为纽带，以产业融合发展联动周边区域的广州人工智能与数字经济试验区。

其中，包含了三个片区板块，“一江两岸三片区”的规划空间格局，总面积达到81平方公里。

一江: 就是珠江。

二岸: 就是珠江两岸，琶洲和金融城临江往东方向。

三片区: 就是琶洲核心片区，金融城片区，和鱼珠片区（临港CBD）。

琶洲核心片区: 是电商互联网企业总部，规划面积约30平方公里。

小谷围大学城片区: 规划面积约18平方公里。

广州金融城片区: 规划划约8平方公里。

鱼珠片区（临港商务区）: 规划约25平方公里。

上述四个片区，《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》规划的面积约合81平方公里！

广州未来十年投资热点的黄金三角:
琶洲片区，金融城片区，鱼珠片区（临港商区务），将构成未来十年广州投资热点的“黄金三角”。

这篇短文主要是，分析琶洲片区的投资机会，下面来重点分析说明一下琶洲片区！
二）琶洲

琶洲位于海珠区，北临珠江，与全国三大中央商务区之一的珠江新城隔江相望。

西接赤岗、华侨新城。

南隔黄埔港，与广州“南肺”海珠湿地公园自然结成紧密一体。

东与长洲岛、黄埔港一衣带水，地理位置十分优越。
19年11月份，市政府通过了《琶洲地区发展规划（2019－2035年）》文件。
琶洲片区规划主要包括以下内容:

1、"会展+数字+总部"  经济

融合发展，构建开放型经济与创新型经济联动发展新格局。

2、人口规模规划: 预计2035年琶洲地区就业人口约80万人，居住人口约34万人。

3、轨道交通: 运能不低于55万人次/小时，打造“岛内＋岛外”会展物流轮候模式。

4、高标准配套公共服务设施 。完善"会展+数字+总部"经济，产业配套服务能级。

到2025年，琶洲地区实现地区营业收入约5000亿元。

到2035年，琶洲地区全面建成具有国际影响力的全球会展产业集聚核、湾区数字经济试验区、广州总部经济增长极，实现地区营业收入约12万亿元！
三）空间产业:

1、琶洲西区：人工智能 十 数字经济
重点发展互联网与云计算、大数据服务、人工智能、新一代信息技术等数字技术产业和数字创意、工业互联网等数字融合创新产业。

支持跨国总部企业设立全球或区域研发中心，开放式创新平台与大企业孵化器。

目前已确定入驻的有腾讯、阿里、复星、国美、唯品会、小米、欢聚（YY）、科大讯飞、粤科、粤传媒、康美药业等，琶洲电商总部基地已基本成型。
2、中1区：会展产业
重点发展品牌展会、国际性会议、数字会展以及会奖旅游、文化节事活动等新业态、现代商贸服务业。

将琶洲国际会展中心建设成为全球品牌中心与全球采购中心，扩大国际性会议与节事活动品牌影响力，促进会、展、贸、购、金融、物流等全产业链集聚发展。

重点发展各类会展服务、新兴金融、跨境电商服务、会展旅游，配套发展智慧物流、高端酒店服务、会展人才培训及中介服务，建设广州市国际商贸交往中心核心区。

3、中2区＋东区：数字经济与总部经济创新合作区
重点发展数字经济、创新型总部经济以及科技服务、人才服务、咨询设计等专业服务业，打造数字经济与总部经济创新合作区。

4、南区：创新融合拓展区

重点发展高端会议、节事活动等会展新业态、智慧城市、数字贸易、金融科技等数字融合创新产业，整体打造成为以人工智能与数字经济与会展等其他产业融合创新拓展区。
四）轨道交通

琶洲将建设便捷高效的绿色交通体系，构建通达国际金融城、珠江新城、大学城、中新知识城等创新板块的快速交通体系，逐步构建地铁、轻轨、公交、码 头等立体化交通体系，建设立体停车场和配置充电桩。

新增3条过江隧道: 车陂路-新滘东路隧道、喧悦新街隧道和琶洲东隧道。
解决珠江两岸近江地区联系并沿黄埔大道设置跨线桥和辅道保证快速化通行。

其中车陂路-新滘东路隧道（黄埔大道至新港东路段）已经开工建设，预计2021年建成。

项目北起车陂路与黄埔大道交叉口，南至新港东路，长约21千米。

工程为城市主干道，道路规划宽度60米，隧道段双向6车道，设计车速60千米/小时。

未来还将建设车陂路-新滘东路隧道（二期），南起科韵路-新滘东路立交，北至新港东路，规划为城市主干路。

全长约22千米，规划红线宽60~70米。

琶洲轨道交通现状，现有地铁2号线和8号线在运营，和一条沿江有轨电车。

规划新增6条地铁，11、 19、 20号线广佛及穗莞深城际，3条有转电车线路！

将有10条轨道交汇，25分钟直达机场，10分钟到大广州南站！，1小时到达香港！
五）周边代表性楼盘

1、西区:

世港花园: 位于新港东路192-198号，约建成于2004年，属于普通商品房住宅，塔楼建筑。固定车位数：100个，容积率：22，绿化率：20%，绿化率偏低。户型:小户型为主。

地铁:距8号线磨碟砂地铁站步行约631米！

畔江花园: 位于新港东路畔江内街12号，约建成于2002年，绿化率35%，容积率18！

地铁:地铁8号线磨碟沙站约8-10分钟！

学校: 海珠区第二实验小学南校区！
2、中区:

大家庭花园: 位于新港东路园庭路91-111号。建成于2003年，小高层，容积率11，绿化率31%，车位300个（1:04）

地铁:到8号线琶洲站步行距离约330米。

小区生活配套不够完善，园区内有商业铺，园区并非人车分流，车位紧张。
南园居 :位于新港东路368号，建成于1997年，容积率38，绿化率38%，停车位300个（1:03），多层建筑楼梯房！

地铁:步行到8号线，琶洲站约469米。有2条地铁线：4号线、8号线，线路站点数量多，四通八达。

小区人车不分流，社区商业配套不足。
3、东区:

保利天悦: 琶洲第一标杆楼盘，位于海珠区阅江路琶洲塔公园旁，于2014年竣工，房龄较新。小区由22栋高层住宅构成，由保利房地产（集团）股份有限公司投资开发。户型建筑面积段在25-400㎡之间，跨度较大，有1-6房多种户型。

小区占地面积750000㎡，建筑面积1850000㎡，容积率247。小区由4栋18层小高层住宅和18栋43层高层住宅组成，小区内多为一梯三户的电梯房。

建筑户型面积：一房25-70㎡，二房53-92㎡，三房89-142㎡，四房142-376㎡，五房180-400㎡，六房116-400㎡。

地铁:距离小区500米有地铁4号线、8号线万胜围站。
周边有万胜围购物广场，生活配套完善。

附近有海珠区第三实验小学，和黄埔中学！

雅郡花园: 位于海珠区新港东路48号，建成于2003年，容积率091，绿化率35%。

占地22万㎡，总建筑面积为20万㎡。联排别墅，公寓组成。公寓总高13层，设有电梯，三梯六户。建筑户型面积：两房89方，三房115平方，四房143平方。楼间距高达80米，采光和通风都很优良。

地铁:步行400米有4号线与8电线交汇的万胜围站！

周边配套完善，800范围有万胜围广场！

蓝色康园幼儿园，自带海珠区第三实验小学学位。
六）学校

琶洲片区的教育资源只要包括:广州市执信中学琶洲实验学校、海珠区第二实验小学，海珠区第三实验小学、广州市第六中学等几所省一级学校！
七）投资机会

未来5~10年是仍然是琶洲发展的高光时刻。

未来5年琶洲西区写字楼供应逐步达到锋值，逐步接捧于珠江新城的写字楼供应与出货量。

在琶洲电商产业区龙头企业的带动下，估计会逐步聚集华南地区大部分有影响力的电商企业，未来会形成明显的电商产业集群优势。

琶洲电商产业集群优势，将引入大量的就业人口，在琶洲附近上班居住。

大量带动琶洲片区楼盘住宅租赁和销售，利好琶洲区域的楼盘交易市场！

在琶洲西区可选择的楼盘不是很多，片区投资，可以选择畔江花园，可㓥房，可售卖，可为电商企业员工提供适当价格的出租屋。

琶洲中期区投资，建议选择大家庭花园，价位适中，地铁站近，将来琶洲站是多条地铁线上交汇站点，交通极其方便。

琶洲东区，资金不够的话，选择雅郡花园。如果资金足够，首选保利天悦。

保利天悦毫无疑问是琶洲东区版块当红炸子鸡，区域内第1标杆楼盘。无论自住或投资，未来都会有更加好的升值空间。

（金牛拉车  2020年5月31日）

社交电商的萌芽其实早就存在了，微商可以算是社交电商10版，拼多多属于社交电商20版，而以豪便宜为代表的分享类APP属于社交电商30版本。
社交电商，变的是模式，不变的是本质，既然是社交电商，那么肯定是社交+电商。说到社交，大家自然而然的就想到了微信，想到了朋友圈，想到了微信群，因为无论从成本还是灵活性，微信都是最好的选择。
现在比较火的社交电商有花生日记、豪便宜、粉象生活等等，我用的最多的是豪便宜，简单好用。

贝店、海尔顺逛、潮客商城、大v店、贝壳优品。作为后电商新物种的社交电商，被验证为可行的模式，可规模化复制且想象空间大，进而成为资本追捧的“香饽饽”。

1、贝店：贝店隶属于贝贝集团旗下全资子品牌，是国内一家采用自营加品牌直供模式，与数万个源头品牌直接合作的社交电商平台。专注于家庭消费，为用户提供居家、服饰、水果、美食、美妆、母婴等全球好货。

2、海尔顺逛：顺逛是海尔集团官方社群交互平台，聚焦社群交互，旨通过个性化小数据提供智慧家庭解决方案的物联网平台。为线下店提供社群交互的工具，为微店主搭建 “0成本创业平台”，同时也给用户带来智慧家庭体验。

3、潮客商城：潮刻商城成立于2016年6月，是一家专为个人开店打造的全球潮流研选电商平台，包含PC端、wap端、微信端、小程序和APP五个场景入口。潮刻做的是品牌研选，希望向消费者传达潮刻品牌文化和消费理念。

4、大v店：大V店是致力于亲子阅读、妈妈成长的会员电商平台。以亲子教育为切入点建立妈妈社群，为妈妈提供购物、社交、学习等多维度的服务。依托强大的微信社交平台的自动化裂变系统，达到指数量化级别的裂变营销模式。

5、贝壳优品：贝壳优品是新零售社交轻创业平台,以“互联网+”的新零售模式为用户创造机会，通过社交带动用户一起参与到新零售中来，达到裂变成无数个导购细分入口的行为，让更多人从传统的消费者身份，转变成为消费商。

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