VR可以挽救房地产市场吗_技术

这场疫情，改变了你的哪些消费习惯？

据国泰君安证券研究所消费大组九大行业近期共同推出的《疫情重塑消费习惯》报告指出：第一，是人们“健康”的价值回归；第二，是“无人化”的餐厅革命；第三，是“云生活”的持续普及。在线教育、在线办公、在线医疗、在线娱乐甚至在线卖房、卖车等，过去几年资本和企业投资无数也未能教育成熟的一些市场，反而被一朝催熟。

受疫情影响，那些曾经很难在网上售卖的商品如房地产、汽车等营销模式都“被迫”线上化，同时也倒推着消费者的接受程度大幅提升。以房地产为例，房地产开发项目停工、建筑工人复工遇阻、售楼处销售业务叫停等，线上直播看房、VR看房成为各大房地产企业特殊时期的选择。

春节刚过，各大互联网公司便率先搭建起“线上售楼处”；恒大、富力、融创、保利、世贸、新城等十多家开发商也纷纷开始“线上卖房”；还有的企业高管学习起网红直播卖货，试图和营销团队一起“直播卖房”。依托于日渐成熟起来的VR技术，“VR看房”也一度成为话题热点。

最近，贝壳找房的一组数据流出：今年2月，贝壳平台上找房人和经纪人日均发起了近35万次VR带看，相较上月，环比增长35倍；更魔幻的是，2月18日刚刚上线的VR售楼部，在2月22日的首个在线开盘项目中，仅8分16秒用户就在线认购了1068套房产。

从这组数据可以看出，从VR看房、VR带看到在线认购的一整套业务闭环，贝壳确实跑通了，并获得了用户的认可。但在疫情过后，这个业务逻辑能否持续，VR看房、VR带看能否在用户习惯方面真正取代或者补充线下看房模式，以后用户是否真的可以通过VR看房、VR带看就实现在线租房或者买房等一系列问题还有待解答。

而在搞明白这些之前，先让我们来了解清楚VR技术在地产行业的应用究竟是怎么一回事。

什么才是真正的VR看房？

最近几年一直在租房的朋友可能都有过这样的经历：一些中介会有专人扛着大块头的VR采集设备上门采集房间的空间信息，链家是其中的代表之一，而这个信息采集团队就由贝壳的如视事业部打造。

据贝壳找房技术副总裁兼如视事业部总经理惠新宸介绍，贝壳2015年便开始关注VR技术。当时VR正火，但市场主要聚焦在消费级产品方向，试图用VR眼镜、头盔等产品取代手机，打造下一代信息展示平台。贝壳涉足VR的初衷主要是为了提升房屋展示的终端体验，希望用户不仅能在线看到房屋照片，还能直观体验到房屋的空间感和方位感，是把VR当作了用于业务的展示工具。

几年发展下来，VR在消费级产品领域一直未能取得重大突破，反而是在如视这样将VR进行产业应用的团队手里开了花。

贝壳·如视选择的是VR当中的结构光三维重建技术，即通过搜集房屋的空间信息及全景照片，还原出房屋立体的虚拟空间。使用过贝壳找房、链家、自如APP的朋友应该都有过类似体验，进入VR看房场景后，用户可以自由移动观察各个房间，而且能看到房间的前后左右上下的任何一个角落，实现720度全景覆盖。

其实这种产品也并不新奇，业内早就有类似的产品落地，但和之前市面上常见的VR看房产品的最大不同是，贝壳的VR看房在移动过程中不会出现空间畸变和断点，即移动过程不会出现图片扭曲、有成片无像素黑斑的情况，不会给人造成头晕目眩的不适感。

惠新宸告诉虎嗅，这是因为很多同行为了降低技术门槛和节省采集信息过程中的成本，会选用所谓的“2.5D”模型技术，即只采集720度全景照片，并不采集空间数据，重建的三维空间只有墙体结构是立体的，其它的内容都是二维图片，因此用户只能从一个角度看出空间的立体感，如果移动视角，空间就会扭曲变形。

也正是因为这样的糟糕体验，在贝壳的VR看房产品推出以前，VR技术在地产行业内一直没能大规模普及，也没能推动消费者把线上看房作为常态。而贝壳从2015年开始技术调研，到2018年成立如视事业部及落地第一代产品，再加上这两年的产品多次迭代，才实现了当前的VR看房效果。

“这次疫情带来的业务增长也让我们很惊讶，之前我们的VR主要起到面向C端的展示作用，但最近一个多月却开始大量对接B端的业务实现，包括最近刚刚上线就实现成交的VR售楼部。”惠新宸说道。

一个关键的问题是：虽然疫情推动了线上选房、购房取得了一波需求爆发，但这些签约的用户可能都是一些刚需受众，在疫情之前他们就已经选好了房子，只不过疫情期间无法线下成交，所以选择在线上认购。这场疫情貌似在一定程度上改变了用户的使用习惯，但这种习惯如果没能覆盖到更大范围的非紧迫刚需人群，那么在线看房就不可能真正帮助今年的房产市场“回暖”，疫情过后这个业务也将无法持续。

鸡腿or鸡肋？

中国法院网公告显示：受疫情影响，截止3月4日，已有107家地产相关企业公告破产。房地产是一个资金高周转的行业，以碧桂园为例，号称“拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金回正，快于3个月开盘有奖，慢于7个月开盘撤职”。而疫情直接把房地产行业冰封，资金链紧绷成为必然，挺不过去的中小房企纷纷宣告破产。

而VR看房能否真正满足用户需求，通过线上的方式把交易激活，成为了所有问题的关键。

如果把用户的购房、租房过程做一下阶段划分，大概能分成三个环节：搜集信息-实地看房-签合同成交，而房产领域的互联网模式如果从1995年搜房网成立算起，已经有25年历史，但却始终停留在帮助用户更容易获取信息的环节，看房和签约都需要在线下完成，互联网房产平台一直以来都只是线下中介的一个流量来源。

但贝壳VR带看在疫情期间完成的业绩让虎嗅看到了一种可能，即VR技术或许真的能改变用户的习惯，实现购房、租房全流程的线上化闭环，从而真正为今年遇冷的房地产市场注入一针“强心剂”。

把看房场景拆开来看，用户线下看房想要获取的信息无非是房屋本身的空间情况、小区内部和周边的配套平台、房屋的税费情况等，VR看房结合房产经纪人的解说服务形成的“VR带看”，通过对线下看房场景的1：1还原，理论上可以满足上述所有需求。

贝壳VR带看的业务逻辑是，用户事先和房产经纪人约好时间，然后房产经纪人和用户连线，共同在房源的VR场景中浏览，这个过程中用户不仅能看到房屋的空间情况，还能随时询问经纪人房屋的其它情况，整个带看过程虽然没有在线下见面，但和真实的场景已经高度贴合。

而针对新房业务，贝壳平台配合着出台一些诸如7天无理由退房的政策，则进一步打消用户的购房顾虑，实现“信息搜集-看房-下定”的全流程在线化，这也就是贝壳VR售楼部的业务逻辑。

疫情过后，无论是买房还是租房，毕竟都是高额支出，线下看房必定仍是刚需，但相比过去线下看房繁重的时间和精力占用，已经尝到VR带看甜头的用户和房产经纪人大概率会形成默契——先通过VR看房、VR带看做筛选，然后再有的放矢地到线下复看心仪的房源。

而这个过程中VR带看即使无法颠覆线下看房，但也已经改变了传统的线下看房、交易流程，大幅提高了买卖双方的效率并节省了成本，带来了更好的购房体验。

VR除了在线看房，还能干嘛？

除了展示作用外，在惠新宸看来，VR的真正价值其实是其背后的空间数据价值。

在最初的技术选型过程中，如视最终选择了3D结构光技术，因为相比其它的技术类型前者需要采集更多的数据，“其它的技术类型重建一套房子的虚拟空间只需要采集几十到几百兆的数据，但3D结构光技术需要采集1个多G的数据，数据的密度更高，维度更多。”

有了这些数据后，结合一些场景就能训练特定的AI算法，然后推动相应业务的效率提升，甚至从技术反向迭代出一些创新业务。

比如有了空间的深度数据后，通过训练算法，技术团队能很容易地根据图片的光线信息完成图片中物体的分割，实现物体的准确识别。在具体的实践中，如视团队通过在房屋图片中识别出电视机及其准确边界，为电视机贴上了贝壳专属视频，让消费者提升了看房的身临其境感，不仅不会像打上logo一样影响体验，而且很酷。

在反向推动业务创新方面，惠新宸举例，过去房产经纪人想要得到房屋的3D结构图，需要由专业的VR摄影师实地采集房屋的空间数据，然后再上传给设计部做图，但随着如视Lite的推出，通过如视训练的AI算法，经纪人只需要用一个全景相机拍下房屋的全景图片，连长宽高信息都不用采集，AI就能基于335万套的VR房源数据自动将2D转化为3D，生成房屋的3D结构图，优化经纪人量房 *** 作的同时每年还能为公司节省大量VR采集成本。

这种将VR+AI的技术进一步延伸，贝壳又推出了贝壳未来家这个产品。

在看房的过程中用户可能会畅想房子装修后的效果，如果能立马复原用户的构思出具装修效果图，则能大大提升房产经纪人的签单成功率。为此，贝壳在VR三位重建技术之上叠加AI算法，可以将房屋三维户型图与智能设计相结合，通过家具、风格的实时渲染和拼接，在短时间内将购房者脑中的装修方案具象化，用户可以数秒内看见房子的装修情况。

低成本生成房屋结构图、快速渲染完成房屋装修效果图，这些都还只是VR背后数据价值延伸出的三个应用场景，更多的业务环节和业务流程未来可能都会借助到这些数据价值，完成效率提升甚至迭代。如果说，用数据实现传统业务的智能化，是一种产业互联网实践，那么贝壳VR推动的就是整个房产领域的产业互联网化。

另外，除了对内的流程优化和业务创新，贝壳的VR技术还在努力走出去，在更多空间服务场景中落地自己的VR技术。

据悉，贝壳的如视团队已在家居家装、房地产、酒店民宿、商业空间、新零售、文博等多个空间细分领域市场都有落地的VR合作项目，已经与包括万科、红星美凯龙、链家、自如、同程艺龙在内的近100个知名品牌展开了合作，并已被评为2022“科技冬奥”优秀技术产品。

但惠新宸告诉虎嗅，这么做并非为了赚钱，而是为了寻找更多VR可落地的场景，搜集更多空间信息，迭代出更多的场景解决方案。可见贝壳·如视的目标已经不仅仅是做好贝壳内部的VR技术支持部门，而是想要成为整个线下空间数据化的基础设施。

线下空间服务的未来

从VR到数据，从数据到AI，VR在房产领域的价值早已不仅仅是个展示工具，而是通过背后的数据挖掘在推动各个业务环节的改造。

未来房产交易的整个链条或许都不再会有线上与线下之分、虚拟和现实之别，因为所有的环节都可能需要借助智能化的手段，而这些能力的原点就是曾经那个作为展示工具的VR技术。

据惠新宸介绍，目前贝壳的VR房源已覆盖126个城市，累计扫描重建VR房源超过335万套，其中包括7000万张全景图片数据和520万标注数据，这些数据反向推动三维重建算法的迭代，从而降低整个数据采集到建模的门槛。

过去为了能真实地重建房源的三维虚拟空间，采集数据过程中不仅需要利用专业的VR采集设备去进行三维扫描，并采集房屋的空间数据，但凭借单目图像深度估算技术，如今只需要获取全景照片，就能完成2D转3D的空间重建，而过程中对硬件门槛的降低价值巨大。

等于说靠一部全景相机，甚至只是一部摄像头带景深功能的手机，就能方便地把实体空间重建为VR虚拟空间。那么这项技术就有了大范围普及的可能，成为线下基于空间提供服务的产业互联网化的基础设施。

在和一个线下连锁企业合作的案例中惠新宸提到，过去为了保证门店的卫生和员工业务 *** 作的规范性，需要总部做大量的培训工作，还得花费高额的检查成本，但现在每个门店放几个全景相机，总部就能掌握门店高度还原的空间信息，整个人员培训和检查的成本都能大大降低。

这还只是贝壳VR产业互联网实践过程中的一个小案例，贝壳的如视团队计划是和更多的线下业态合作，发掘更多的场景，落地更多的VR解决方案。