5G将赋能智慧城市的发展

未来的风口在哪里？搞清楚这个，大概率就找到了未来10年金库的钥匙。

明源君不知道未来的风口在哪里，但是如果回到十几年前，明源君会砸锅卖铁去买腾讯的股票。

过去的二十年，无疑是属于互联网的，BAT的崛起正是抓住了第三次工业革命的风口。错过了前两次工业革命的中国，在这次的第三次工业革命中，总算赶上了车，也在世界建立起了领先地位。

而现在，普遍的共识是，我们已经站在了第四次工业革命的起点。新的国家战略，就是要在第四次工业革命弯道超车，而所谓的第四次工业革命，也就是5G、AI、大数据、物联网的应用。

落到房地产层面，根据政府的规划和指导，接棒城市化，成为行业新增长点的，正是空间的智慧化升级，也就是我们常说的智慧城市。

今年，5G正式开始进入商用，整个社会处在创新产品大爆发的前夜。在房地产行业，一场争夺未来江湖地位的战争也已经悄悄打响。

今天明源君就带大家看一看这场颇具未来感的行业战争，和目前万科、龙湖、碧桂园、华润置地等各路巨头的战局。

智慧城市是场盛宴

哪些房企会首先拿到入场券？

一、智慧城市解决方案，一块等待瓜分的大蛋糕

首先，很多人其实不太明白，到底什么是智慧城市？为什么会对地产行业产生深刻的影响？明源君用具体场景来说明。

暴雨天，你以前出门可能会担心浸水、落井危险，这种情况在智慧城市就不会出现。因为井盖和有浸水风险的隧道内都有传感器，运营中心能够实时监控全市的每一处设备，只要出现风险，市政和交通部门能够第一时间接到通知。

晚上，凡是你所到之处，一定是灯火通明，整个城市的红绿灯、路灯永远不可能长时间故障，因为一旦出现问题，设备立马就会自动报告，让维修人员前来检修。

你去政府办事再也不东跑西跑，一个窗口解决所有，去商场停车不用找停车位，在办公室有自动调节的照明和空调。小区也有24小时的安防和智能识别，没有提前报备的陌生人停留超过一定时间，系统自动通知安保处。孩子在小区里玩，完全零风险。

那这些，到底怎么实现？

借助2018年深圳市发布的《新型智慧城市建设总体方案》里面的图来看，其实就非常清楚。

用大白话来讲，就是一个三层的结构。

首先，要在全社会分布广泛的感知网络系统。就像前面提到的井盖、路灯，所有的终端设备都能在线化，数据都能实时上传。这就要在城市的皮肤上，布满传感器，不管身体的哪一个角落痒和痛，大脑都能接收到信号。

而第二层就是城市运营管理中心和大数据中心，相当于城市的大脑和中枢，所有的数据汇总到这里，统一处理，海量的数据需要超算能力，人工智能的辅助处理信息，这里就要用到5G，来提高信息传输的效率。

到了第三层，就是数据的应用了，井盖、路灯坏了，应该协同哪些部门去处理，这个就类似，大脑做出了决策，如何协同手脚去准确做出行动。最终把政务服务、医疗、教育、社区服务、公安、交通、环保、水务、城管、工厂等领域，全部都可以协同起来，整个城市的运营效率大大提升。

这几项做成下来，基本就和我们在科幻电影里面看到的城市场景，差不了太多了。

但是，这个和房地产行业有什么关系。刚刚说到了，智慧城市的前提，是要有一个广泛分布的网络感知系统。而所有的感知器，实际上是要落地到具体的空间场景中去实现的，很大部分都需要依赖开发商的参与。

在智慧城市中，人活动的每一个空间，都有智慧化的场景，这将对地产行业产生颠覆性的改变。

1、 智慧化的空间会创造全新的空间体验。永不积水的路面，永远丢不满的垃圾桶，在需要时第一时间出现的物业，察觉不到又无时不在的服务，能够碾压传统的空间体验。尤其是在存量时代，能够带来更高的租金、更忠诚的客户。

2、 大大降低运营成本。通过智慧化的运营，智能设备能够大大减少用于日常维护的人力成本，人均管理面积更大，能耗更低。

3、 将催生一类智慧化解决方案和运营企业。一旦智慧城市初步成型，对一些老旧小区的改造，也将成为一个巨大的市场。对于行业来说，这是一项非常有潜力的创新业务，很可能会成为未来一个重要的利润增长点。

另外，智慧城市背后的海量数据(14.670, 0.17, 1.17%)，也会成为一个取之不尽的金矿。这也是为什么各大巨头开发商都纷纷布局智慧化的原因。

到实施层面，一个具体的空间场景，到底如何管理，如何智慧化，能不能拿出一套具体的标准化解决方案，正是目前各大开发商大力研发和争夺的关键点。

二、巨头纷纷布局，智慧地产元年启幕

随着今年5G的正式商用，5G新的赋能，将对智慧城市的设计，从底层到顶层，产生一个更好的解决方案。新的刺激下，今年各大地产商在智慧城市方面的动作也越来越频繁。

今年8月30号，万科在上海的2019世界人工智能大会上，宣布和微软合作，共同发起设立以“未来城市”为主题的万科未来城市实验室。为此，郁亮甚至发了他今年的第二条朋友圈，足见其重视。这也是宣布了万科，正式进入这个竞技场。

而在这个竞技场里，万科并不是先到者，几位领跑者早已经在等着它。

碧桂园，这两年已经全面发力，向科技企业转型。产业地产方面，潼湖科技小镇在智慧化园区方面的探索已经初见成效。而碧桂园服务，更是在住宅场景下，已经形成了AI全栈解决方案，“凤凰魔盒”已经可以做到迅速部署社区的AI能力，与传统模式相比，节省人力40%以上。

龙湖在智慧社区方面也已经有系列成果，并且正在向城市运营管理领域进行延伸。在重庆悦来片区，能够提供64种场景的服务。例如，通过垃圾容量称重、红外线等方式识别垃圾桶满载信息；隧道积水监测，植被智能化灌溉等等。

而央企华润置地，更是在两年前就成立了物联网实验室，并且开发了自己的瑞云系统。依靠华润置地在商办和城市运营领域的优势，目前在商业办公和产业园区场景下，已经有了完整的智慧化解决方案。并且已经在深圳华润城、华润深圳湾、雄安华润大学等6个项目试点成功，进入迭代和二次升级的阶段。

从现在的格局来看，巨头房企都在抢这块蛋糕。神仙打架，各自为政的局面已经形成。

三、智慧城市要求行业建立统一标准

但是，根据深圳的智慧城市规划，未来整个城市空间是需要有统一的支撑的，这就要求空间运营商也要有统一的行业标准。这就意味着，目前各自为政的乱局，不会一直持续，在标准制定上，各大房企都要争夺话语权。

上周，华润置地就分别与华为和中国电信达成智慧城市战略合作，南山科技金融城作为 “智慧城市示范区”，重磅发布。华润置地以央企正规军的身份下场比拼，华为和电信助力，做技术和运营支持，这个联合体值得关注。

三大巨头抱团，打造未来城市雏形

智慧城市，作为政府统筹、政府牵头的社会工程，目前已经进入到具体的实施阶段。未来的日程表也非常明确了，以先行样板深圳为例，就计划到2020年，要实现“六个一”发展目标，即“一图全面感知、一号走遍深圳、一键可知全局、一体运行联动、一站创新创业、一屏智享生活”，说白了，就是要基本建成1.0版的智慧城市。

华润置地的南山科技金融城项目所在的大冲片区，正是深圳市点名的智慧城市试点片区。可以说，华润置地、华为、电信联手打造的，几乎就是深圳智慧城市的雏形。

一、提前抢跑的先发优势开始凸显

在智慧园区的建设方面，华润置地早在两年前就开始实验，并且建立了很强的先发优势。

2017年，华润置地成立了两个专门的团队，作为技术引入和技术应用设施主体。一个是物联网实验室，负责华润置地各种应用场景开发。另一个是润腾智慧科技公司，负责各个应用场景在各个园区、社区的落地。

到目前为止，已经建成一个基础物联网平台“瑞云”，在华润置地自己的商场和社区里面，大量设备的连接、管理、数据采集和智能化控制，都可以通过这个平台，动动鼠标来完成。运营效率得到大幅度提升。

1、 安全性提升

以商场为例，华润城的几百个设备房已经进行了全面的智慧化改造，泵和电不再需要抄表或者巡检，水位、水压等各种传感器，能够监控所有写字楼、商场、小区的消防设备，保证消防设施随时可用，避免出现隐患。

在消防领域，华润城的智慧消防，还在传统消防的烟感器基础上进行了智慧化升级，能够将消防系统和监控系统打通，一旦出现报警，AI会自动调动摄像头，识别是否是真火情。同时，监控系统还会24小时监控消防通道，一旦出现通道堵塞，能够自动生成警告信息，甚至直接形成工单，通知物业管理人员。大大提升了建筑的安全性。

2、成本降低

在能源方面，华润置地能够采集园区所有的能源消耗设备的信息，分析能源消耗数据和异常，能够避免设备设施管理不到位产生的不必要的能源消耗。对于年耗电成本以千万级计算的项目来说，节省的运营成本也相当可观。

例如在商场，华润城对喷泉、音乐、照明等和消费者体验相关的38个场景，做了智能化的开发。能够清楚的知道华润城哪个区域人群集中，哪个区域需要疏导，根据人流的多少，自动控制喷泉、照明、音量。在公共场所，通过AI判断办公室有没有人，自动调节空调和照明。

3、智慧化建设初成规模

目前瑞云系统已经试点了6个项目，未来华润置地在全国的一百多个商场、写字楼，都会连接到这个平台上，也就是说，会形成一个线上的华润置地，这个数字孪生其实就是智慧城市的企业版本。一旦这个企业版本成熟，华润置地也就具备了技术输出和服务输出的业务能力。

二、城市运营商优势，拿到首批入场券

事实上，华润置地在智慧城市方面的发展思路，一直以来就不仅局限在华润内部，而是有业务输出的企图和规模追求的。明源君认为，华润置地的城市运营商身份，让这个发展思路具备很好的落地条件。

以华润深圳湾片区为例，除了商住写的综合开发，在整个片区中，华润置地还替政府代建和代运营了一些市政设施，例如春茧体育馆，深圳湾人才公园，形成了一套完整的综合开发和运营模式。多业态的开发运营经验，很显然，让华润置地具备向更大范围的城市运营管理拓展的优势。

从城市综合体和园区，扩大到城市片区，再逐步变成一个智慧城市的规模。如果推进顺利，华润置地很有可能拿到未来智慧城市建设的首批入场券。

三、参与智慧城市建设，关键在于标准化

根据明源君的观察，不管是碧桂园、龙湖，还是华润置地，都已经将城市智慧服务作为主要的创新业务来发展。但是就像开发领域一样，要想快速扩张上规模，关键在于能不能实现标准化。

从目前情况来看，各大开发商都还在研发试点的阶段，到标准化的复制推广还有距离，未来胜负难定，但是可以肯定的是，这将是一个单一开发商吃不下的巨大市场。

智慧城市建设，作为一个从上到下深刻的社会化改造，政府具有很高的指导权，开发商参与其中，面临的将是全国范围的、多层次的、海量的场景。从单一业态或场景入手，快速形成标准化的解决方案，抢占市场，也许是最佳思路。
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