中国城市规划知识仓库靠谱吗

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面对房价下挫和经济增长乏力等问题，各地方政府纷纷通过放松限购等政策来刺激房地产市场，试图通过繁荣房地产市场来提振本地经济。然而，通过政策刺激房地产市场可以促进经济增长吗？

从图1中可以看出，住房价格与真实经济增长率之间呈现负相关关系，即住房价格越高，经济增长率越低。这与经验观察有所不同：住房价格越高的地区（比如东部沿海城市）往往经济发展水平也越高。这种不一致性主要有两方面的原因。第一，住房价格和经济增长同时受到经济周期和地区特征（如地理条件）等因素的影响，直观的经验观察没有考虑它们对房价和经济增长的作用。第二，经验观察忽略了高房价的一般均衡效应：高房价可能在短期内提高房地产及相关行业的产出，但同时会抑制其他行业的发展，进而在长期内阻碍经济增长。与现有文献不同，文章将结合中国城市宏观数据库和工业企业微观数据库，从企业利润和工资水平的角度去考察住房价格影响经济增长的另外一个重要机制。

经验观察

现有文献忽略了房价影响宏观经济的两个重要维度。第一，它们主要分析住房价格影响短期经济周期的机制，忽略了房价对长期经济增长的影响；第二，它们主要研究住房价格对家庭行为的影响，忽略了房价对企业的影响。在长期增长理论框架下，资本回 报 率 是 经 济 增长最关键的决定因素，而资本回报率在微观企业上的直接表现形式就是企业利润率（工业企业利润／工业总资产）。

文章在控制了经济周期与省份固定差异后，发现经济增长率与本地工业企业利润率高度相关，住房价格与工业企业利润率则呈现负相关关系。文章认为，劳动力成本上升是住房价格影响工业企业利润率的重要机制，并从经验观察上发现住房价格与职工平均工资呈现明显的正相关关系，即住房价格越高的地区，职工平均工资越高。因此，文章提出了理论假说：住房价格上涨将推高本地劳动者的生活成本（包括租房和买房成本等），生活成本上升提高本地工资水平，劳动力成本上升将压缩企业盈利空间，降低企业利润率和资本回报率，抑制企业投资需求，进而阻碍长期经济增长。

住房价格、工业企业利润与经济增长

本部分将基于325个城市面板数据和微观工业企业数据库实证检验住房价格、工业企业利润和经济增长的关系。

（一）住房价格与经济增长：基础回归

growth_kt为k城市t年的真实GDP增长率，定义为（当年国内生产总值指数－上年国内生产总值指数）／上年国内生产总值指数)；ln(houseprice)_ kt为k城市t年的商品房实际销售价格的对数值，定义为ln(商品房销售额／商品房销售面积)，商品房销售额以2000年为基期通过省级CPI进行平减。回归结果（见表1）表明，住房价格越高，经济增长率越低。

（二）住房价格与工业企业利润率

i,j,k,t分别指示企业、行业、城市与年份。Profit_ijkt表示企业利润率。从表2可知，住房价格对工业企业利润率有显著的负向影响，住房价格越高，工业企业利润率越低，支持了文章的理论预期。如第（1）列，房 价上升1倍，工业企 业利润率将下降22％。

为解决内生性问题，文章选取省级人均房地产企业土地购置面积作为城市住房价格的工具变量对房价上涨的影响进行估计，主要基于两个前提：（1）省级人均房地产企业土地购置面积能影响到城市住房价格；（2）省级人均土地购置面积与式（1）与式（2）的残差项不相关，即人均土地购置面积不通过除住房价格以外的其他途径影响到经济增长与工业企业利润率，因为房地产企业土地购置主要受到地方政府和房地产市场的影响。回归结果显示，第一阶段的每列回归结果都显示人均土地购置面积与住房价格存在高度显著的负相关关系，符合理论预期与工具变量使用前提。2SLS基准模型的回归结果显示，住房价格与经济增长率、工业企业利润率存在显著负向关系。

机制讨论：住房价格与人力成本（一）住房价格与市辖区职工平均工资

被解释变量是k城市t 年 的 市 辖 区 职 工人均工 资，采用以2000年为基期的真实工资数据。如表4所示，城市住房价格越高，其职工平均工资水平越高。与式（3）一致，文章采用 省 级 人 均 房 地 产 企业土地购置面积作为住房价格的工具变量。由于一阶段结果和表3基本没有差别。

（二）住房价格与企业人力成本比重

被解释变量为企业人力成本比重，定义为 ［（本年应付工资总额＋本年应付福利费总额）／工业增加值］，即企业每生产一单位产品增加值所付出的人力成本。如表5显示，住 房 价 格 对 工 业 企 业 的 人 力 成 本 有 推 动 作 用，住房价格越高，企业人力成本支出比重越高。

（三）市辖区职工平均工资与工业企业利润率

被解释变量为企业利润率，与式（2）相同。如表6第（1）列所示，职工工资水平对企业利润率的影响显著为负：职工工资水平提高1单位（折合人民币1万元），企业利润率将下降38％。

为了进一步增强计量结果的稳健性，我们利用住房供给d性与长期实际利率的交叉项作为住房价格的工具变量。结果也与之前的结果相吻合。

总结

实证研究发现，住房价格上涨将推高企业工资成本，进而降低企业利润率：住房价格上涨1倍，企业工资支出占总增加值的比重上升163个百分点，利润率下降209个百分点。同时住房价格上涨将导致经济增长率下滑：住房价格上涨1倍，经济增长率下降41个百分点。在中国，住房价格的高企已经造成了大量的社会问题，对长期经济发展也将产生严重的负面影响。第一，房价泡沫挤出了产业资本投资，造成产业空心化，降低了企业的创新能力；第二，房价高企使得年轻一代不得不为买房而储蓄，为基本生存而奋斗，压抑了创造能力，降低了居民幸福感。房价上涨对人力资本和物质资本的负面影响使得中国经济走入中等收入水平陷阱的可能性大大提高。

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