日本新民宿法出台后，结束了之前民宿之乱象。而且还设置了180天的营业日数的上限，有的自治体又加了追加限制条例。所以目前要开一家合法的民宿，也不是一件容易的事儿。主要是递交民宿登记申请过程中，设置了很多硬性条件：比如消防、建筑条件，附近住民需要过关，申请并不容易。
所以想要突破180天限制可投资简易旅馆，拿到简易旅馆牌照之后运营的物件，从法律意义上来看是属于取得了营业执照的旅馆，故不受一切有关民宿的法律，条例的制约与限制。
Airbnb这么多年来一直专注做一件事情，就是为世界各地有空余房间出租的租房者和有需求的旅行者牵线搭桥。而且Airbnb目前已经对酒店行业产生了冲击，有些人开始把酒店业下滑的锅甩给Airbnb。 Airbnb究竟做了什么，让酒店业如此慌张？
对于大部分旅行者来说，酒店的价格相对较高，提供的服务质量也参差不齐，再加上酒店所处的环境差异较大（价格贵的周围环境相对较好，价格低的周围环境一般），很难让旅行者找到合适的住所，尤其是对那些喜欢深入了解一个地方风土人情的旅行者。于是，Airbnb就为这些有特殊需求的旅行者提供了更多的选择，而且相比酒店，这些世界各地的房东还能为旅行者提供全方位的旅行服务，让他们得到更好的旅游体验，这些本地化的服务，酒店是比不了的，酒店提供的是标准化服务。为了能跟上时代，我也体验了一把Airbnb。
相对于用习惯去哪儿网的我来说，第一次使用Airbnb还有些不适应，APP界面简单的难以置信，设计风格也是极简、清新风，初步体验下来，有种用WP系统的错觉，各种菜单和设置都简单明快，一点都不拖泥带水，让人感受到简单也可以很美。
在“探索”菜单里选择时间、地点和人数，下面就会出现相关的房源信息，各种装修风格，城市的不同方位任你选择。各个房东也是使出浑身解数把自家的房子拍的非常漂亮，当然漂亮的房子价格也较高。房源信息中还会显示房子是整套出租还是分为独立的房间出租，方便旅行者根据自身的情况进行选择。你还可以在“筛选条件”里给出筛选条件，系统会自动把满足条件的房源信息显示出来。当然，最重要的评论功能也必不可少，可以从评论中得到相关房源和房东服务的具体情况。
房源的大概信息一目了然
点进中意的房源，就能看到更加详细的信息，从房子的位置、房客数、房间数、床数、卫生间数，到房子可提供的各类生活服务，从入住条件到各类相关规定、协议等等，一应俱全，还能直接联系房东，以及查看未来一两个月内房子的订房情况，以方便旅行者选择合适的时间入住。可以说，该有的信息和说明都有了，跟国内一些旅行APP的订房界面比较相似，但是更加简洁美观。值得一提的是“房屋守则”一项，在这里面列出了房东禁止的行为，有些甚至还有房东自己的特殊要求。不过，我对它的房子位置显示功能不满意，只能在地图上显示房子所在的一个圆形区域，并不能准确定位到具体的地点，虽然有地址，但是在地图上有个明确的定位，更方便旅行者找到。
具体的房源信息
相关的各种规定、协议
让人不爽的位置显示
详细的房屋守则
在wish list菜单里，会出现搜索房源时旅行者在世界各地比较中意的房源信息，以便随时查看房源最新动态。就想一个房源信息收藏夹一样，你可以在喜欢的房源信息里选择喜欢（一个心形的小图标），只要收藏了，就会显示在wish list里面，方便查看，没有其他功能了。
在“旅程”这个菜单下则会看到你已经下的订单和完成的订单情况，具体的信息只能等以后体验过之后在说了。。。
在“收件箱”菜单里，除了显示一些通知信息以外，还会显示旅行者和房东的交流记录，居然还要介绍一下自己。。。
总体来说，Airbnb是一款简单好用的APP，它里面所提供的房源，相对酒店较为便宜，当然，那些装修豪华有特色，又处在繁华或景点附近地段的房源除外。最关键是能提供个性化和本土化的旅行服务，房东能给旅行者提供旅游咨询和建议，这给旅行者带来了极大的便利。我以后一定会用这个APP旅游一把，哈哈。
回顾我2年的民宿生涯，经营了两个房源，虽然不多，但也从上线以来就保持着airbnb的超赞房东称号，且帮我挣到了一些零花钱。
当然，民宿给我的影响除了挣钱，还有自由感以及交友部分。我能够辞职的一个动力，是因为有一天我睁眼醒来，看到房子有一个三个月大单。我突然发现我好像不需要靠工作也有养活自己的可能了，这让我有了精神上的自由感。
说远了哈，回来，我在想看文的朋友最关心啥？
——我猜是关心做民宿能不能挣钱，好不好做，以及投入多大？
我先简单回答一下。
民宿肯定是能挣钱的。
但是好不好做也要看你想做成什么样，投入多大也要具体看你投什么样的房子。这篇文章的作用就是，告诉你怎么去算清这些账，收入大概啥样，有哪些隐含的成本。And，作为给朋友的反馈，我也详细讲了讲怎么做好民宿。
民宿说到底，还是一门生意。做生意要学会算账，清楚挣了多少钱，花了多少钱。
可以按该公式来：
每月收入=每晚价格*30*空房率
每晚价格的估计，我建议的方式是，找到周边多家商务酒店价格（需要类比下装修，我建议找到的酒店是品质高于招待所小宾馆但又非高星级酒店的），把它们的平均价格设为每晚价格。
空房率的话也可以看一下周报酒店和民宿的空置情况，我建议可以设置乐观空房率和悲观空房率。这样的话就能计算出一个价格区间了。
这个的难点主要是提前识别出哪些成本项。
成本分为固定成本和变动成本。固定成本主要指房租、装修、网费等基础建设产生的支出。变动成本就是随着入住人数、天数增加会增加的费用，比如水电费、保洁费、杂物费等。
固定成本：
房租一般来说是最大的支出。房租可能要缴纳税款，这点有时也需要考虑进去。
如果有装修，可以把装修费用再摊进经营期间，比如按12个月去均谈，视经营的信心而定吧。
变动成本：
保洁费一般是按入住次数增加。
水电网、杂物费可以估一个均值。
我建议的方式是，先算成本。比如先假设一个月会有20个人，住30天，每个月的房租+装修均摊下来是9000元，那每天的成本就是300元。
此时你把房屋的基本情况跟周边的酒店民宿对比，判断一下是不是能无压力覆盖？注意一点要无压力，因为300元已经是满房的状态，如果不能轻松满房意味着无法保本。那我建议是先别做，再找找。
考虑完能不能保本，也要考虑下实际可能的利润。
比如刚才说的成本300，你再加上获取150元的收益，那每晚要收450元，平台一般抽10%，那么定价要在500元。这样的话，每个月收入在13500左右，利润在4500左右。考虑到无法每个月满房，我们假设在顺利的情况下满房率是90%，那也就是收入在12150，利润在4050左右。
首先，民宿有其横向拓展空间。纯服务，可以拓展成当地文化交流中心；延伸到商品，可以卖当地特色及文玩古物。再不济，也可以售售当地门票。
（因为是当成兼职，为了省事，我啥都没做）
再来，搞定前期的事务及后端供应后，民宿相对来说是比较省心的，动动手指就可以挣钱了。
最后就是，借着开民宿，你也能认识各种各样的人。我接待过来自美国韩国的歪果仁、来自台湾的中医、各地飞过来旅游的小姐妹、招待女朋友的小哥哥，要是愿意的话你可以和他们有更深入的交流。这一点其实是我最喜欢的做民宿的一点。
第一点是收入和资本占用上并不算高效。民宿的利润率还可以，但是单间的纯利润并不算太高。一间房一个月大概可以挣几千块，具体多少就看个人能力了。但民宿需要租房or买房or装修，这一点会导致资本投入很大。
第二点主要是时间占用的缺点上，如果没有拓展到一定规模，客服最好是自己来做。但做客服意味着，需要具备随时处理单子的能力，后面会提到，对客人咨询的相应速度会影响下单率，所以做民宿的时候我基本不敢超过半个小时不看手机。
这一点反正有点纠结，每次处理可能就需要5分钟，时间占用的不多，但是需要你在。
第三点是政策风险。民宿一直处于灰色地带，酒店是需要营业执照的，但民宿还没有明确的法律规定需要。如果真的碰到什么奇怪的客人入住，也会很头疼，如果再碰到警察叔叔定期检查就更烦了。
第三点其实是整个民宿生涯最让我心累的。
当你真的决定要做民宿了，你要做的一系列事是怎么个流程呢？请见流程图。
首要事，把房源启动了，说白了就是确定好房源，然后把房源挂到平台上。
再来就是每一单每一单的服务。图里把入住前、入住时、入住后的关键流程都标出来了。具体怎么做，遵循后面说的内容。
在没有黑天鹅、经济正常发展、旅游业正常发展的前提下，我理解房源本身、线上运营、线下供应侧、ROI是影响民宿成功的几个因素。。
这几个因素对成功的影响因素大概占50%、30%、20%，也就是最重要的是要把控好房源。
下面讲。
房源可以从以下几个维度考量，我个人认为最重要的是附近资源以及所在小区情况。
可以通过查找房子附近的酒店的价格来判断行情，正常好一点民宿可以卖得比快捷酒店或者杂牌酒店贵一点或者持平。也可以看附近酒店的数量，可以知道这附近客流量够喂饱多少家。
主要是了解房屋附近有啥景点、商圈、公司、吃饭买菜超市等分布情况。如果是面向旅游类者的房屋，所处位置能方便用户去各个目的地是最好的。
北京很多老房子外观是比较陈旧的，大部分人肯定还是喜欢样子更干净利落的屋子。另外房子如果在小区里弯弯绕绕，这就不太方便客人找到房屋，造成沟通成本比较高。
如果同小区或所在地有一起做民宿的，我认为也不是一个坏现象，起码说明选的位置流量很好。还有些好处就是可能可以偷偷先用下他们的资源。
具体要不要下场竞争需要综合判断。
我个人还是比较喜欢一应俱全的房屋了，不然自己辛辛苦苦弄半天房东让你走时，你会很被动。但是即便是我投入再少再少，也得投小几千，比如买智能锁、壁画、床和床垫等。
主要还是看附近资源，如果附近是景区或者在郊区，那房屋内饰有自己特色是比较重要的。如果附近办公的居多，那就准备好常用的商务设备，申请加入商务房。
主要是闲鱼、豆瓣百花齐放，一些app的中介也可以找，这主要是概率问题。
主要是比较airbnb、途家、小猪、booking、榛果、木鸟。
airbnb：用户素质较高，房间保持得较好，有一定比例的外国人，能承受相对高一点的价格，平台的初期流量以及日常流量都挺给力。
途家：用户素质比较一般，房间不一定都能保持的很好，基本上没有外国人，价格的话还是得打价格战，平台的日常流量不怎么样，但是如果空房的话可以走今夜特价，这个会有流量。一个月四五单。
榛果：用户感觉是大学生多一些，大学生入住后乱的偏多，价格也是得走偏平价的，偶尔的偶尔会有流量，比如一一两个月一单。
booking：Booking的话用户素质还是比较高的，外国人也会多一些，也会更愿意承受更高的溢价。不过booking的话谈不上流量有多少，而且它有个缺点是客人不能提前支付。所以我一般就是把booking当成一个补给，3个月一单的样子。
小猪：单少谈不上分用户素质，有台湾人入住过，价格也是平价路线的，日常的流量可以说是渣渣了。一年2单？
木鸟：平台运营是挺热情的，但是一单都没过来过，后来我就下架了。
从道理上来说，一个房源上的平台越多，那空房率是会越低的。但是我建议，想做民宿还是要确定一个核心的运营平台。
原因如下，平台运营规则是这样的，如果你的房源订单越多、评价越高、房源质量越高，给的流量是会越多的。而一个房间可以入住的晚数是确定的，所以，如果哪个平台都做得很一般，那平台流量也不会给很多，很可能几个平台拼凑起来还是不能满房。
我的核心平台是airbnb，但倒不是刻意选择的，初期上线时airbnb给的流量多，客人反馈也好，慢慢单就越来越多了。
每个平台都可以设置新房源的优惠，airbnb我印象是最深的，上架时就有引导，可以选上线8折。我印象中是挂1~2个礼拜就会有成交。
这块包括照片和文字两部分。我的建议是照片不需要“过度”好看，真实更重要，干净程度最好如图所示，可以省却后续沟通的许多麻烦。
文字部分的话，则建议按照平台的引导认真完成。想想自己住店时关注哪些信息?想想自己的房源都有哪些特色？都认真写上去叭~
可以说，回复越快，单子成交越快。
回复时我有一个帮助我成交的办法：消除疑虑、肯定房源的局限性、突出其优点。
之前的话，我是比较害羞于向客人去要一个评价or好评的，但是我初期的客人们还是比较给力的，大部分都会主动给一个好评。后来我参考了我们做产品引导评分的方式，开始规律性地在客人入住后询问客人住得怎么样？如果有不好的体验，我会记录下争取改进。如果反馈良好，我会请客人帮我写下好评。很多客人在顺便的情况下还是会愿意做的。
保洁的重要性不言而喻，好多客人都会问房子的干净程度。道理大家都懂，难的是怎么找好保洁的人？
如果你在一个小区或者集中一个区域有多个房源，那可以核算下成本，自己雇一个。可以通过58同城等方式去寻找。这种方式的优点是用工灵活、可以按照自己的标准来管理，缺点是成本比较高、需要一定的管理成本。
如果你的房源比较分散或者房源较少，那你可以考虑购买中国的民宿平台提供的服务，诸如途家、小猪、榛果都有提供保洁服务。使用平台的服务需要提前预约。这种方式的优点是按需购买，由平台来确定服务水平；缺点呢还是比较多的，价格并不真的低廉、时间非常死、需要提前预约不能灵活安排保洁时间、有其他需要帮忙的保洁通常无法支持。
所以呢我的其中一套房是采用这种方式，“借用”别人的保洁。啥意思呢？我有一套房源是在一个酒店公寓，楼里面还有其他家是做酒店的，于是我就在电梯随机候保洁，碰到一个就问他们能不能帮忙打扫、价格是多少。
用这种方式竟然也叫我找着了一个特别好的阿姨，干活从来不用我 *** 心，也因为她一天都会在这个小区，所以我可以灵活地约时间，价格也比平台的便宜很多。为数不多的缺点是，有时候阿姨有很多要打扫的房，会有点顾不过来。（但即便如此，阿姨也从来没有辜负过我半次。在这里也顺便感谢下阿姨。）
日常消耗性的物资会包括洗发水、沐浴乳、垃圾袋、厕所纸巾、一次性牙刷、抽纸、毛巾这些琐碎的东西。这些东西虽小，但还是应该做好品控（控制成本）的。
洗发水沐浴乳上，我会购买自己日常用的，比如多芬，谈不上多好，但好歹有家用的温馨感。
厕所纸巾、抽纸，这个用量是比较大的，出于成本考虑我不会买测试纸巾我会买酒店用的而不是家用的。
一次性牙刷，我自己不太喜欢那种塑料感特别强的，所以我会买品相好一些，但是包装不花里胡哨的，这样能在品质和成本之间取得一个平衡。
毛巾，买质量好的，因为会更耐洗。
客人来多了，房间物品或者家电难免出现各种各样的小毛病。比如水龙头松啦、空调遥控器丢了、窗户不好关了。这些情况，如果是出现在白天，还可以直接叫维修的人过去处理，如果出现在晚上，如果能自己亲自带上能修的人过去看看，那会好一些，如果不能的话，可能会引起退房等情况。退房的话产生损失事小，airbnb会留下相应的评价。
所以，还是建议定期检查做下维修，减少意外情况的发生。
我有一个房源所在的小区特别奇葩，充水和充电都只能去物业那里交，而不是像有的小区可以在线充值。需要现场交的我一般会根据夏天或者冬天的损耗情况，尽量一次性充个3个月的，然后尽量提前续充，免得客人入住时没水或者没电，这样也非常麻烦。目前我倒是没有遇到过。
前面说了入住的时候要考量小区的安保情况。但是，小区的管理也可能是动态的，比如开始要使用门禁了，开始有保安了，如果自己不在这个小区住，可能无法及时地了解到这些情况。建议是跟客人保持一定频率的沟通，了解他们入住是否顺利，然后视情况确定维护政策。
我是2018年5月份开始做民宿，一开始是一套房，到10月份又增加了一套，2019年的时候又退了一套。
拿到airbnb超赞房东是2018年10月份，中间有一笔3个月的订单，影响了订单数量，否则的话应该更早一些。拿到超赞房东后，就一直保持着称号。这个有啥用吗？主要还是跟流量挂钩，就是当用户筛选超赞房东的时候，能被筛选出来。
我这两套房子，一套普通，一套精致，精致那套租房成本高，所以两套租下来净收入是一样的，一套大概是2500~3000一个月（分淡旺季）。
我的满房率在90%左右，基本上除了春节那个月，其他时间可以做到天天满房。
回顾下来做民宿的过程，还是觉得并不那么轻巧容易，里面有许多层层套套的细节，抗风险能力又差（特别是碰到疫情）。但是有多难吗？真的算不上，认真做，时间复利还是比较高的。
我很庆幸能有这么一次做民宿的体验，也算是体验了做生意的完整闭环，最重要的是它曾经给了自由感，当我不满足于做一颗螺丝钉时，我还是有选择的。
而对于要不要做民宿，我是这样想的，如果聪明的你如果想把民宿当做一种情怀&生意长期去做，那么ok，请坚持。如果你把它当做一种来快钱的方式，那么，放过它吧。
that's all。
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