取暖面积是怎么计算的

住宅：墙、柱和保暖层不算面积
意见稿规定，住宅采暖的使用面积包括套内使用面积、采暖的阳台面积及采暖的公共面积。其中，套内使用面积指套内房间实际使用的面积、不包括墙、柱等结构构造和保暖层；套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；套内各功能空间包括居住、活动、生活辅助、交通、贮藏等空间。
套内使用面积计算应符合以下规定：各功能空间使用面积等于各功能使用空间结构墙体内表面所围合的水平投影面积之和；越层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，设有保温层时，按内保温层尺寸计算，内墙面装饰厚度计入使用面积；利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于12M的空间不计算使用面积，净高在12M~210M的空间按1/2计算使用面积；净高超过21M的空间全部计入使用面积。
采暖的阳台面积按结构墙体内表面所围成的水平投影面积计算；有采暖设施的阳台面积计入采暖使用面积之中；阳台内没有采暖设施，但与采暖房间相连，没有隔断，没有门的，阳台面积计入采暖面积之中。
采暖的公共面积是指住宅用户按比例分摊的整幢建筑中有采暖设施的楼梯、走廊等共有面积。
多功能综合楼：高度超6米面积加倍
多功能综合楼采暖的使用面积按采暖的建筑面积减掉墙、柱等结构构造和保温层来计算。
多功能综合楼层高以3米为界，每增加02米，增加4%基础采暖使用面积，4米（包括4米）以内以此类推；4米以上的，增加20%的基础采暖使用面积；5米（不包括5米）以上的，增加40%基础采暖使用面积；6米（不包括6米）以上的，增加100%的基础采暖使用面积。
商住楼：按用途计算面积
商住楼是指底部单层或多层为商业网点，上部为住宅的建筑物。商住楼按用途计算采暖的使用面积，商用部分按多功能综合楼的计算方法计算，住宅部分按照住宅采暖使用面积计算方法计算。
商住楼共有面积根据住宅和商业等不同使用功能将全幢的共有面积分摊成住宅和商业两部分，然后住宅、商业部分各自的共有面积再分摊到相应的用户。
测算必须独立进行两次
车库、地下建筑等采暖面积的计算，按多功能综合楼的计算方法计算采暖的使用面积。
各类面积测算必须独立进行两次，其较差应在规定的限差之内，取中数作为最后结果。面积测算可由供热经营企业与用户共同测算，也可委托具有相应资质的中介机构进行测算，双方对采暖的使用面积有异议的，由房地产测绘部门仲裁。

商住楼和普通住宅的区别：
1、商住楼和普通住宅房的土地性质是不一样的，一般商住楼的土地其实是综合用地或者是商业性质的用地，而住宅房的土地其实就是属于住宅性质的。
2、商住楼和普通住宅房的产权年限也不一样，如果是商住楼的话，产权年限会短一些，一般是40年或者是50年。但如果是住宅楼的话，产权年限就比较长，大多都是70年的产权。
3、商住楼和普通住宅楼的生活成本也不一样，因为商住楼是按照工业用水和工业用电的标准来缴纳水电费的。
商住楼40年后产权归谁商住楼40年之后的产权依旧是归自己所有的，因为本质上来讲，房子其实是一种比较特殊的商品，既然是自己买了，那么自然是永久性的属于自己。不过在40年之后，房子所占用的土地使用权是要到期的，这个时候土地的使用权就不归自己了而归国家所有，也就是说如果想要继续使用这块土地的话，那么是需要续费的，到时候需要到土地局去办理续期的手续，并且按照规定缴纳一定的土地出让金，才可以继续使用。
商住楼40年后怎么续费多少钱？商住楼40年之后想要续费的话，那么首先要去房管局申请续期，然后再按照规定支付相应的费用。主要是支付土地出让金，一般会按照到时候土地的转让价格来计算费用，所以具体的费用现在不得而知。
以上就是关于商住楼和普通住宅有什么区别问题的内容，这两者的产权年限其实是不一样的，商住楼的产权年限是40年或者是50年，而住宅楼的产权年限是70年。还有就是这两者的生活成本不一样，商住楼的成本要更高。

商住两用房是指既可以用来居住,又可以用来注册公司办公的新型居住形式,具有适应一线城市发展政策、发展趋势和年轻人生活创业发展的优点。那么问题来了,商用两用房税费怎么算,二手商住楼卖房要交多少税,我们来为大家解决一下疑问吧。

商住两用房税费怎么算

1商住两用房,顾名思义就是可以用来住也可以用来商业办公的,产权证上登记的要么是住宅,要么就是商用,住宅的使用年限为70年,而商业用或综合用的使用年限为40年。税费的计算一般是按商铺的来。

2营业税金及附加:税率为差额的555%。

3土地增值税:税费按照差额比率不同累进计算缴纳:

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;

(2)增值额超过扣除项目金额50%的,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;

(3)增值额超过扣除项目金额100%的,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

4个人所得税:税率为净收入的20%。

二手商住楼卖房要交多少税费

1交易费:双方缴纳,住宅的部分3元/平方米;非住宅的部分 5元/平方米。

2测绘费:买方缴纳,面积75平方米以下收200元,75平方米以上至144平米以下收300元,144平方米以上收400元。

3契税:买方缴纳,基准税率是3%。如果是面积不足90平方米并且是首套房的普通住宅则缴纳交易总额的1%,如果是面积超过90平方米(包含90平方米)并且是首套房的普通住宅则缴纳交易总额的15%。

4个人所得税:卖方缴纳,交易总额的1%或者是两次交易差价的20%。 如果发证日期满五年并且是唯一住房的可以免征,但如果是二套房就全额收取。

5营业税:卖方缴纳,税率为555%。发证日期不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,发证日期超过5年的非普通住宅或者发证日期不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,发证日期超过5年的普通住宅免征营业税。

6印花税:买卖双方各半,税率1%。不过从2009年开始暂免征收。

7手续费:住宅6元/平方米实际测绘面积,非住宅10元/平方米实际测绘面积。

8登记费即工本费:80元,共有权证:20元。

由于商住两用房性质的特殊性,税费的计算比较复杂,大家在购买或出售时,要了解清楚税费的计算方式,这样才能避免很多的麻烦。

（以上回答发布于2017-02-07，当前相关购房政策请以实际为准）

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