如何做好房地产销售

人类的本性即关注自身利益。你需要站在客户的角度提问，看客户有没有搭上话，揣测其关心程度。尽量多谈谈客户自身，他们的家人、工作、消遣等事。制造谈话氛围，给对方留下良好印象。这样，更易赢得客户的尊重和好感。主要做好以下几点：

一画饼如果做期房，客户什么都看不见，所以也只能：画！‘要弄清客户想要怎样的生活，基于此，告诉客户现在拥有什么，将来会拥有所有想要的。

二销控房产销售上，销控只要有两个，一个算是大销控，一个算是小销控。所谓的大销控一般针对开盘，如果卖的不好，不好看是吧，所以在销控板子上面会用红纸把更多的楼层贴上，以示卖出！其实了，算是打肿脸充胖子吧。然后开始做广告，某某楼盘开盘劲销售8城，余房不多，快来抢购。。。然后你们懂得！！其实房子还有呢！还有一种是正对于开盘之后确实卖的不好的，我索性关闭一单元不买了，200套只买了20套，哪有100套买了10套来的好看！你说是吧。但是这个销控和上面讲的不同是，上面那种房源都可以买，而现在这种情况就真不能卖了，为了挤压客户成交，我们一幢幢来做！

三反复强调重要内容因为客户总是健忘的。经纪人说过的话很大程度会被客户遗忘！所以，请遵循“重要的事说三遍！”“重要的事说三遍！”“重要的事说三遍！”务必反复强调你想灌输给客户的观点，使客户相信并加深对所讲内容的印象。切记要从不同角度、用不同的表达方式向对方强调你重点说明的内容。

四人类天生不爱冒险，很多时候的推脱都是由于不了解导致的不安，不保险的感觉。所以，经纪人在介绍房源的时候务必要在语气上表现出自信，开朗！事前充分了解商品知识及客户情况，要在客户面前流畅地介绍。尤其注意讲话尾宇的强劲有力，例如“一定可以令你满意！“让客户感染到正面的氛围，让客户对自己的决策充满信心。

销控就是楼盘的实时房源监控表，最简单的销控是从销控上可以看到哪些房子已经下定，哪些可以销售，防止一房多卖。复杂一点的销控还可以看到，房源的面积，单价，总价，是否付清首付，是否签约，是否备案，是否交房等等房子的各种情况。简单的销控都可以自己做，按照每栋楼实际的房源排列以及其他情况。有很多软件里面也带有销控表，例如：明源软件，金蝶财务（房地产企业版本）等等。

房地产营销管理系统可以为企业连接客户、伙伴、员工，建立从售前营销策划、售中交易管控、售后服务追踪等全生命周期“营销神经网络系统”。具有以下亮点：

1、地产策划精准营销

精准客户画像，智能匹配客户需求，制定模板化、标准化、流程化营销推广策略，筛选区域范围内的有效客源，实现精准营销。

2、销售管理数据防控

建立销控、预定、认购、签约、结算等体系化封闭运行系统，根据不同角色配置对应权限管理，实现营销数据安全管控和营销业务高效审批。

3、售后服务快速响应

为客户提供入伙、产权办理、诉求追踪等业务流程化处理、智能化响应，快速满足客户需求，提高售后服务质量和服务效率。

4、资金管理高效管控

营销数据互联互通，收款、付款、催款等数据实时监控，从全域视角辅助制定销售计划和回款周期，有效管控资金运营。

5、数据互联科学决策

汇聚营销、销售、客户等各类数据资源，通过全方位、多角度的实时分析与评估，为企业科学决策提供全面、及时、精准的数据支撑。

1、作为一个房地产销售的话，你一定要知道自己的服务性质，同时自己的服务一定要到位，让顾客感受到你是诚意帮助他们，毕竟一套房子的价格不菲，你的服务不到位很可能失去客户。

2、做一个合格的房地产销售要学会接受失败，因为房地产销售的情况很复杂，有很多客户最终会选择离开，这时候你欠我不要灰心，应该及时的总结这些经验，做到心里有数，继续努力。

3、房地产销售工作是一个比较艰苦的工作，但是前途还是不错的，起码是靠业绩升职，没有什么其他的一些猫腻。因此你要首先下决心能吃苦，这是做房地产销售的一个最大原则。

4、作为一名优秀的房地产销售人员，你必须具备沟通能力，而且你的沟通能力一定要强，大家要善于从顾客的话语了解客户的需要，明白客户的内心想法，并结合自己房源的情况来进行介绍！

5、房地产销售的最大技巧是要诚信为本，千万别想着欺瞒或客户，因为这样客户进行消费以后，你的后患会很多，而且你这样的工作态度，销售工作是不会做长久的，而且更加不会有熟客找你！

6、做一个合格的房地产销售你必须对自己销售的房产了如指掌，要知道周边的房子的情况，同时知道自己房源的优点和缺点，这样才能够根据客户的要求，做出一系列的解释，完成你的销售任务。

7、房地产商销售工作中也会遇到很多问题，特别是一些房子的质量问题，以及贷款等相关业务问题，这些问题我们必须了如指掌，知道自己应该怎么样应付，做到随时能够解决客户的疑问。

8、要想在自己的工作中做出成绩，那么你需要脸皮厚一些，因为房地产销售工作，难免会遇到客户的冷言冷语，或者是一些不好的态度。此时你要做到笑脸相迎，而且要锲而不舍的跟客户沟通。

开发商需要公示哪些文件？

1、《企业法人营业执照》《房地产开发资质证书》;

2、正在销售商品房的《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》或《不动产权证书》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》;

3、经备案的正在销售商品房营销方案;

4、正在销售商品房整体规划建筑平面图(含交通组织)、楼幢建筑施工图、已许可预购的楼幢(预购楼幢号与整体规划不一致的，需作特别说明)、房屋相匹配土地出让年限、房屋规划用途、房产测绘成果报告、房型节点详图、停车位比、前期物业服务和物业收费标准及其他危害买房所决定的不利条件等;

5、正在销售商品房新项目的现状区位优势平面图，包含底线里外不利条件、文化教育可变性要素、诊疗、交通配套等;

6、正在销售商品房每件的总建筑面积、套内建筑面积、房屋公摊面积、市场价格及销控表情况等;

7、正在销售商品房为全装修销售的，应公布装修报价、装修价格预算及其建筑装修的常用材料和设备的品牌、原产地、规格型号、等级、总数等;

8、在销售当场设定的样板间，理应表明具体交付的商品房品质、设备及室内装修与样板间是否一致;

9、不拒绝公积金房贷小区业主购房的书面承诺;

10、全部业务员(包含开发企业及销售代理组织)的名字、相片、入岗证明等;

11、《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》《商品房买卖合同》(示范文本)《前期物业服务合同》(示范文本)及已经执行的政府部门政策文件;

12、授权委托售卖的，应公示公告销售代理授权委托书、代理公司的企业资质证书;

13、商品房预售资金监管银行名称和监管账户;

14、房地产业、价钱、市场监督管理等部门的监督举报电话。

1、明确二手房是不是容许售卖

假如公有住房“房改办”房屋出售时，一些企业还保存有优先选择回收权。因此，一定要征求原产权单位允许所买房屋转让的书面意见，并盖章。

2、明确房屋使用权是否真实、详细、靠谱

房屋所有权人是不是与别人有着共有权关联，房屋有没有别的债务、经济纠纷。但最要紧是指，一定要由卖家提供、给予合法的房屋不动产产权证。

3、明确二手房的精确总建筑面积是不是和房产证一样

合同中约定售卖房屋的面积应以现在的房产证上注明的为标准，别的总面积不计入以内。除此之外，还需要调查地区、自然环境、价格和房屋构造、布局、光照情况及其物业管理服务等有关问题。

4、彼此是不是执行二手房的程序流程

购买二手房时，买卖双方一定要签署《房屋买卖合同》，之后到房屋所在区域、县国土房管局交易市场管理方法部门办理已买住房出售备案、产权过户和交纳国家规定税金办理手续。

5、掌握房间内设施的交验关键点

有一些业主在签订合同时经常口头上向客户确保，屋内装修的铝门窗、木地板、中央空调及其木柜、电热水器能够所有赠予。结论到具体交房时顾客结果发现窗门被卸、木地板被撬、房间内狼籍不堪入目，而小区业主承诺的中央空调、电热水器也是不知所踪。

6、确立支付方式

在买房合同签署环节中，必须注意支付方式的一个个阶段。例如，买卖双方能够约定，在支付方式的选择上标出，在签订《房屋买卖合同》时，顾客即付款等同于房子价格款百分之多少的订金给业主或中介等。

7、明确交房时间

在合同签署的时候还应当确立标明房屋交验时间是在产权过户后几个工作中日或双方约定的其余时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁担负；此外，彼此的其他约定也需要在合同中标明。

8、合同违约责任不可忽视

买卖双方在合同约定时最好清晰标出各方的责任义务，这样可大大的有益于防止纠纷的产生。如悔约义务、合同违约金账款、逾期付款义务、税款滞纳金账款及其他毁约情况等。

房地产策划案分类 一：全程综合策划案 这种策划案指开发商从刚刚有意识要开发某个楼盘就已经与房地产营 销策划公司合作。此种情况下， 营销策划公司充当的是一个全程咨询顾问的角色。 在某种程度上可以说权利大，但责任也同样重大。 对策划公司的综合素质要求也高。 二：中期介入型营销策划案 此种类型的策划案一般出现于开发商对于楼盘的设计方案已经定稿， 甚至工程已经开始。后寻找策划公司为其进行营销策划。 或邀请多家策划公司进行比稿， 最后选择一家最满意的公司为其进行营销策划。 三：单纯营销策划案 这种策划案出现在楼盘已经基本完工的情况下， 开发商才寻找策划公司为其进行营销策划此种营销策划案已不具备全 程综合策划案的多种功能。只有对现有资源进行整合，提升价值， 进行营销策划活动。 四：二次营销策划案 此种策划案的功能范围最小，但难度也最大。 出现在楼盘第一次营销策划不成功， 楼盘基本上已属于死盘的情况下， 开发商寻找策划公司为其进行第二次营销策划，既第二次包装。 此种策划案最能体现策划公司的策划能力。 综合策划案分为四个阶段：既资源整合阶段、价值提升阶段、 推广发布阶段和预算费用的提出。 一：资源整合阶段 所谓资源整合，就是策划公司接手项目后，采取各种手段， 进行大量的调研，并对数据进行分析。 充分发掘项目的各种显性资源和隐性资源。后对消费者进行定位， 对开发商提出项目设计建议和环境物业规划建议。 资源整合阶段主要分为以下几个程序 [1]项目SWOT分析 项目SWOT分析包括优势分析、劣势分析、机遇分析和威胁分析。 在一个项目没有开始之前，策划公司应对项目的地理环境因素、 人文环境因素、政治环境因素、竞争环境因素、 经济环境因素等各方面的因素进行全方位的调研。 各种因素在同一个项目中可能表现为优势，也可能表现为劣势； 可能会成为机遇，也可能成为威胁。 但在策划公司分析并拿出解决方案后，劣势同样可以转化为优势， 威胁可转化为机遇。 如当地产开发商们集中在CBD地区开发一些高容积率， 低绿化率的项目时， 有些开发商却针对有车一族转而到郊区开发低容积率， 高绿化率的项目。尽管地理位置并非处于CBD地区，处于劣势。 但谁又能证明有钱人不想远离CBD地区的喧嚣而回归大自然呢？ [2]消费者定位 有着不同能力的购房者有着不同的购房需求， 在项目开发前经过SWOT分析然后对消费者进行定位至关重要。 先有市场后有产品是市场营销观念的精髓。 成功的项目开发基于准确的消费者定位。 [3]项目设计及环境、物业规划建议 在项目SOWT分析及消费者定位完成的情况下， 策划公司此时应针对具体的情况对项目的设计及环境、 物业规划提出具体的建议。建议在可行性原则下付诸实施。 以达到项目与整个营销策划案协调统一的目的。 这一程序相当于在固有项目资源的基础上进行资源的衍生与创造。 二：价值提升阶段 如果把一个项目的前期资源整合阶段比喻为配置硬件的话， 那么价值提升阶段则应该属于软件的编写。 价值提升阶段分为项目理念的定位、 文案的创作和广告的制作几个部分。 [1]理念的定位 开发商和建筑公司赋予项目的实体， 而策划公司则赋予项目活的灵魂。 理念定位的过程就是塑造灵魂的过程。 策划公司在给项目进行理念定位的过程中一定要遵守创新的原则。 只有创新，才会给项目的灵魂中注入个性； 只有创新才能在眼花缭乱的房地产大战中牢牢抓住购房者的目光， 从而达到理想的销售效果。但应当注意的是， 理念的创新必须建立在与当地经济、 社会环境及人文环境相适应的基础之上。 这就要求策划公司对本地的经济、文化有相当深刻的了解和体会。 项目的理念定位落伍固然不好，但如果过于超前亦会造成" 过犹不及"的效果。同时， 理念的定位也要受到项目的具体情况及消费者定位的制约。 [2]项目文案的创作 在深刻理解和把握项目理念定位的基础上， 文案撰稿人应更多的站在消费者的立场，去体会消费者的消费心理。 只有这样写出的作品才能打动购房者的心。对销售产生积极的作用。 同理念的定位一样文案的写作也应在了解本地经济文化发展水平的基 础上立意创新。盲目抄袭其它地区或本地已经获得成功的案例， 只会造成落入俗套，失去潜在消费者的恶果。 [3]广告的制作 广告按媒体可分为：电视广告、电台广告、报纸广告、 公交广告等等。 按形式又可以分为平面广告和多媒体广告。 各种广告形式都有自己的优缺点。 广告制作人员不但要有项目理念定位及文案创作思路的能力， 还应该对各种广告形式的优缺点有着深刻的了解。再要求把握主题， 立意创新，从而创作出与策划案协调统一， 而又能吸引购房者目光的成功的广告作品。 三：推广发布阶段 推广发布阶段包括广告的发布、 公关活动的开展与促销活动的宣传与开展三个部分。 [1]广告的发布 广告的发布既针对不同的广告形式选择不同的媒体渠道向受众传达有 关于该项目的背景信息及销售信息。 不同的目标受众有着不同的生活习性， 对不同媒体的关注程度有着很大的区别。如青少年喜欢看《 少男少女》一类的杂志，而商人则经常性的阅读《经理人》 这样的刊物。针对不同的目标消费者，如何作到信息传达的有效性， 也需要策划公司进行详细的调研与科学的思考。 最后选择最为有效的媒体进行广告的发布。 [2]公关活动的开展 公关活动泛指策划公司为给项目楼盘造势而策划举办的一系列能够对 本地社会产生大的影响力的活动。 比较普遍的形式聘请专家针对楼盘开展座谈会、 举办大型的连谊会或请著名歌星、影星开主题演唱会。 由于公关活动对楼盘销售的影响效果明显， 目前大部分有实力的房地产开发商都已经接受了这种特殊的促销方式 。 [3]促销活动的宣传与开展 严格来说， 广告活动与公关活动等一切出于销售目的而举办的活动都应归于促销 活动的范畴。但由于广告活动与公关活动的策划程序过于复杂， 且自成体系，所以从促销概念中分离出来。 这里所说的促销指的是狭义的促销。 为了增加对目标消费者的吸引力， 策划公司为开发商策划一系列的促销活动。从性质上可分为两类， 既价格促销和服务促销。 四：预算费用的提出 预算费用的提出相对于策划公司来说既是对开发商负责， 也是对自己负责。开发商对自己资金的投入非常的关注。 如果策划公司对预算费用提出过高，一方面开发商不会答应， 另一方面也会对策划公司的信誉造成严重的损害，失去客户。 如果预算费用提出的过低， 策划公司不会从开发商那里获得任何的补偿， 自己的经济利益会受到损害。因此，不论哪一种情况发生， 都会对策划公司的生存造成威胁。精确的预算费用的提出， 关系到策划公司的前途和未来。 略谈中期介入型营销策划案和单纯营销策划案 在以上两种策划案包括全程综合策划案中的所有程序， 但客观上策划公司的职能小了许多。 由于开发商对项目的设计和规划都已经定稿， 策划公司只能根据现有的资源进行整合和包装， 进而进行一系列的营销策划活动。在这种情况下， 策划公司应在详实的市场调查和分析后， 集中精力对项目进行理念的定位和项目的推广上面。 二次营销策划案 在某种程度上，策划公司接收二次营销策划案存在很大的危险性。 对待这种策划案，策划公司在接手前一定要慎重考虑。 因为经过第一次营销策划的执行后，如果销售效果不佳。 再次包装会在购房者心目中产生"有意炒做"的印象。 无形中给第二次营销策划带来巨大的障碍。因此， 一但策划公司接手这样的案例， 不但要对项目楼盘的现有资源进行详细的调查和整合， 还要对先前项目失败的原因进行详细科学的分析。 制定如何才能避免让目标消费者产生"有意炒做"印象的方案。 二次营销策划案一旦成功， 会在策划公司的客户群中产生极好的宣传效果，增加业务量， 有利于策划公司的发展。而一旦失败， 也会失去很大一部分潜在的客户群。

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