做房产销售工作有哪些谈判技巧？

（一） 、销售人员必备的谈判技巧：

1、能够激发客户的购买欲望；

2、给予客户好的感觉；

3、激发客户的购房兴趣；

4、激发客户下定决心购买。

（二）、说服能力：

1、自信+专业水平

要有自信，自信可磨练推销谈判技巧，有自信的说话技巧才能抓住客户的心理；

要有专业水平：专业水平就是说具有丰富的房地产专业知识和清晰的表达能力；对自身楼盘的结构、单位面积、朝向、楼层间隔、建筑材料、购楼须知、价格、付款方式、销售手册、周边环境、配套设施及周边楼盘的了解，同时应熟悉、掌握发展商名称、楼盘详细地址、银行帐号、签订认购书、交款手续、签合同、办按揭、入伙手续、办房产证等有关手续及收费标准。

2、（三意主义）推销售术：

①诚意（诚恳友善） ②创意 ③热意（热情、积极）

3、在说服方面，脸部表情可发挥很大作用：

①根据美国心理学家梅班恩的研究资料得知，说服的三大构成要素为：脸部表情占55%、声音占30%、语辞占7%

②微笑服务，笑脸是万国共通的语言；

③脸部表情应与语辞语气相一致。

4、说服时，要尽量满足客户的（三大渴望）

因为忽视人性的基本原理，不论在推销或人际关系方面都将难以成功；所以对待客户必须做到：

①接纳（希望被接受）

②认可（希望被认同）

③重视（希望被重视）

虽然讲到谈判， 大多数人总联想到面谈， 但计划与准备阶段是这三个阶段最关键的， 至少一个典型的谈判其结果如何， 有50%就在你和客户见面之前就已经决定了。下面是我为大家整理了有效的销售谈判技巧，欢迎大家阅读。

有效的销售谈判技巧一：确定谈判目标

1. 知道自己需要什么：如果没有事先考虑好自己应该从谈判中得到什么就开始进行谈判， 那么谈判结束后：(1)你可能会带着很多“礼物”离开(2)你可能会放弃有价值的项目代之以得到无价值的东西而告终。 因此谈判结束时， 对自己需要得到什么应该有一个明确的设想。

2. 知道自己为什么需要它：对你而言， 得到的结果对你有什么用。 弄清楚你想得到的东西的原因是什么，可能会有助于你达到你隐蔽的目的。 即使这些原因你未曾有意识的去考虑。

3. 如果没有实现自己的目标， 将会发生什么事情： 如果没有得到自己想要的结果， 可能发生的最坏的事情是什么? 自己如果能够接受，或者说当你明白会发生什么时，或许你能找到解决问题的其它方法。

4. 知道自己首要考虑的事： 将自己在谈判当中想要得到的全部目标分解成若干组成部分，考虑一下：哪一部分首先考虑哪一部分作居其次哪一部分最后才考虑。

5. 自己不能接受的是什么：在谈判中， 也许有些条件是自己无论如何也不能接受的。 如果谈判将迫使你要超越出这些原则性的限度， 也许你就不值得再花时间和精力继续谈下去了。

6. 知道自己的谈判界线：在谈判中， 你能做的最有价值的事情之一就是弄清自己在谈判中的界线。 这样你就可以知道， 谈到什么时候你应终止谈判什么时候可以说“是”， 什么时候可以说“不”什么时候态度必须强硬什么时候， 可以离开谈判桌结束谈判。 也就是说， 如果到了这个界线，你可以考虑自己应该去做什么了。

7. 为自己设定谈判的顶线目标、现实目标、底线目标：

当你知道自己想要什么，不想要什么，什么对自己最重要时，你就可以开始为自己拟定谈判中顶线、现实、底线目标。 这些目标是你将希望达到的结果和拥有的活动范围具体化的一个方面。

顶线目标是获得你真正想要的一切。 在一个理想的状态下， 你有可能实现它。

现实目标是实际上你希望得到的结果，不同的谈判对象， 其结果可能不同。

底线目标是你的底线。 当谈判达到这条界线时， 你应该终止谈判，离开谈判桌。

8. 自己能作出什么让步： 谈判就是充满讨价还价、妥协、让步。 为了得到自己所想要的结果，就要作出一些让步。 所以应考虑你准备作出什么让步来实现自己所希望的谈判结果， 这时应该弄清：

(1)我必须拥有什么? 什么东西我不准备作出任何让步?

(2)什么对我来说不重要?

(3)我有什么必须拿去作为交换条件而准备放弃的呢?

有效的销售谈判技巧二：认真考虑对方的需要

谈判的准备工作不能仅仅考虑自己的要求和需要， 同时也要考虑谈判的对方可能需要什么。 这时需要你作一个换位思考， 站在对方的位置上来考虑问题。 如果你是对方， 在谈判中你需要什么你为什么需要它你需要得到这个结果背后的原因可能是什么什么问题对你来说最重要你首要考虑的是什么什么问题你不能作出丝毫让步对你来说最糟糕的结果可能是什么你的顶线、现实、底线目标是什么你准备拿来交换的是什么你可能会失去什么你为了支持你的立场可能会提出哪些问题你是否有足够的事实数据或信息来支持你的立场与观点。

虽然你不能准确地回答上述问题， 但经过仔细考虑和推测这些问题， 你就能更好的把握谈判的进程与方向。评估相对实力和弱点

你可能做出的让步和你能够交换的项目取决于你在谈判中的实力和弱点。 实力是指可以对对方的行动施加的支配力或影响力， 其形式为：

1.决策权威： 你拥有作出正式决策的权利吗?

2.专家权： 对讨论的问题你具有丰

3.对讨论的问题你是否有充裕的时间?

4.你的决心与毅力

5.你是否做有充分的准备?

6.你是否具有丰富的谈判经验?

7.你是否拥有内部消息?

8.你是否认识某个能影响谈判结果的人?

9.你拥有使用某些制裁或施压的权利吗?

在评价实力和弱点时应注意：

1.只有双方都认识它的存在并对它的使用程度持有相同看法时， 支配力才发生作用。

2.如果你比对方强大， 而且双方都知道， 那么你在谈判中利用一下这种优势， 就会使对方意识到不对你的建议作出让步的后果。

3.如果你比对方强大，对方不知道，那么你的支配力就不能发挥作用， 如果你有弱点对方不知道， 那么你就比你想象的强大。

4.熟练的谈判者善于使用其支配力来影响和说服对方， 而不是利用这种支配力来打败对方。

5.经验丰富的谈判者在充分利用对方弱点之前， 会详思再三， 意识到一起共事的必要性， 会使对方都增加谈判信心。

6.谈判技巧不能代替谈判实力。谈判技巧只能带来一时的优势。

有效的销售谈判技巧三：制定谈判策略

制定好你的全部战略是谈判准备工作的重要组成部分， 其重点如下：

1.第一次会面时， 我们应当提哪些问题?

2.对方可能会提哪些问题? 我们应如何回答这些问题?

3.我们是否有足够的事实数据和信息来支持我方的立场? 如果没有，应增加哪些信息?

4.我们应当采取什么样的谈判风格?

5.选择谈判地点、时间

6.如何开局?

7.以前的谈判可能对这次谈判产生怎样的影响?

8.谈判所在地的习惯、风俗可能和怎样影响彼此?

其他：团体间谈判还应作哪些准备

1.由谁来主谈?

2.由谁来确认理解程度?

3.由谁来提问? 提什么样的问题?

4.由谁来回答对方的问题?

5. 由谁来缓和紧张气氛， 表示对他人的关心?

以上销售技能，相信对你及你的企业有很大的帮助。

看完“有效的销售谈判技巧”的人还看：

1. 销售的谈判技巧有哪些

2. 十种强效的销售谈判技巧

3. 销售十大沟通技巧

4. 销售谈判技巧与心得

5. 销售谈判的三大技巧

销售谈判是买卖双方为某一商品的买卖达成协议的过程。在这个过程中，心理学发挥着极其重要的作用。下面我为你整理销售谈判技巧，希望能帮到你。

谈判过程中有两种信息，一种是谈判双方通过有形的方式(文字或语音等)传递的明确的表面信息一种是传递这种表面信息的方式、时间、语气等所隐含的谈判对方的底层信息，也就是对方心理的真正想法。这两种信息可能是一致的，也可能是不一致的，甚至完全不同。两者相比，底层信息更准确，更重要。谈判心理学就是用来分析传递表面信息的方式、时间、语气等所隐含的谈判对方的底层信息以获得谈判对方心里的真正想法，并采取相应的方式、方法影响谈判对方的心理以获得有利于自己的谈判结果。

寻找交集

比较你们之间的可以接受的范围。你们的交集在哪里?从中你们便能发现一个互惠的平衡点。

制定好你可以接受的范围区域

你的追求和你能接受的最大限度的可替代选择决定了你可能的合作方向及范围。如果别人提供的低于你可接受的最大限度的可替代选择，不要接受。制定你的可接受范围可以帮助你迅速决定神马样的合同是你可以接受的，可以防止你在签订合同之后出现疏忽大意而后悔莫及。

问问你自己

你为什么而谈判?为什么它对你而言如此重要?你允许在多大范围内的浮动?你为了达到目标可以牺牲什么?为什么对方必须同意你的要求?在某些谈判中，如果我们想要找到问题的根源，你必须问问你自己五个为什么。你并不需要什么都知道，但是你必须了解每个人的需要以及为什么他们需要。

确定他们可以接受的范围区域

他们想要什么?他们的可接受的最大限度的可替代选择是什么?让他们知道你了解他们的需要，并且努力达到一个权衡点，注意，你应该想方设法让对方认为你知道他们的需求，这样可以增加你们之间的共同点，减少分歧，谈判的氛围也更加的和气。NBA今年的停摆事件一开始一直没有解决就是因为双方过多的考虑自己的可接受范围，但是忽略了对方的要求。

双赢的谈判才是成功的谈判

在一些谈判中，一方获利同时也意味着另一方的失利。打个比方说，当你去买车的时候，你想要一最低价买进但是销售员希望以最高价卖出。另外一个例子，关于薪水的谈判，雇主希望支付尽可能低的酬劳而你希望得到尽可能高的回报。因而，给予一些福利以平衡薪水的问题：增加d性的工作时间，远距离工作和假期等等。这些福利有很多种并且获得双方的同意。

充满自信，但必须谦虚

保持沉着冷静，但必须怀有好奇心。谈判可能会让人情绪激动，这种情绪会导致人们变得很主观用事并且会干扰人们判断。你必须时刻保持沉着于冷静并且以一种正面的态度对待别人。培养你的好奇心可以让你缓解这种紧张，把注意力放在重要的问题上，以让你的保持稳定的情绪。研究发现，如果我们的注意力一次只是集中在一个细节上，那么我们就不会感到有太大的压力。

目标应该比你预期的要高

你一定听说过一个故事，讲的是射箭人应该把箭指向比目标更高的地方，以抵消重力的作用。在你谈判之前订立你的目标要稍微出你的预期，你才能最终得到你想要的?总的来说，一旦人们进入谈判的时候，他们就就变得缺乏自信，而让他们把自己的追求放得过低。在谈判之前先思考清楚你到底想要什么。不过还要注意，曾经我一个同学在社团工作，在和另一个社团谈判的时候一开始提出的条件过高人惹恼了对方，对方认为他们没有谈判的诚意。所以，你的目标要高，但是不要太离谱。

可替代的备选项

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