专家预计，2019年“房住不炒”的政策主基调不会有实质性扭转，意即在支持居民合理自住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求。随着去年下半年房地产市场持续降温，部分城市、部分区域2019年调控政策出现微调也在预期之中。
多地松绑调控 部分城市存在政策回调动力
据《经济参考报》报道，近一个多月来，多个地方城市松绑了限购或者限售政策。其中，最为明确的是山东菏泽市，明确提出取消限售条件，这被理解成为“打响楼市松绑令的第一q”。紧接着不少城市纷纷放宽购房限制。
1月10日，珠海市提出，将加快完善覆盖在珠海发展港澳人员的公共就业服务体系，探索放宽澳门居民在购房等方面的限制。1月3日，青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知，暂停“摇号售房”规则。2018年12月底，广州市出台最新规定，可异地提取公积金进行购房；几乎同时，佛山市取消了购房最低准入条件。
回顾2018年，房地产调控政策由紧到松。相对应的是，地方政府政策层面也出现明显的两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是明确提出取消限售条件。
联系到近期菏泽取消限售，有分析认为本轮调控政策预期将出现转变，更多城市或将跟进松绑调控。尤其是那些库存压力较大的城市，放松调控的可能性更大。
新城控股高级副总裁欧阳捷分析认为，当前，市场成交量下滑是住宅市场的主流。“限购的目的是为了限制投机，既然投机客全面退潮，放松限购就成为稳定提升成交量的政策首选。比如，降低入户门槛、降低社保条件、降低人才标准，都会增加市场成交量。”
在他看来，限价政策也有放松迹象。“一些城市在市场下行时放松高端盘价格，释放高价地入市，顺势解决了高端盘‘堰塞湖’问题。部分一二线城市房贷利率下调已经成为小趋势，也会推动住宅市场的回温。”
至于政策放松的边界在哪里？欧阳捷认为，“限购政策将出现普遍性放松，但不会是取消限购。放松的边界将聚焦在限购条件上，比如农民进城买房即可落户，本科落户降为中专可落户，社保年限可以降为半年甚至更低。”
“房地产市场正面临逆周期调节的时机，政策放松恰是逆周期调节的预调微调。”欧阳捷表示，地方政府适度放松调控，吸引房企买地，金融机构下调利率，都在助推市场回温。“不过，‘房住不炒’仍是长期定位，从这个意义上来说，放松不等于放开，调控也不会退出。”
在业内看来，局部市场住宅销售持续遇冷是政策松绑的主要原因。2018年，全年商品住宅成交规模较2017年微增，城市市场格局也发生了明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾。
克而瑞地产研究中心分析认为，考虑到2018年下半年以来市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，预计2019年城市市场成交规模整体将下滑，而政策回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市。
上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期全国部分城市出现了政策调整，“这说明政策放松会考虑很多内容，目前是试探阶段，比较谨慎。”严跃进认为，“对于涉及房价、市场交易秩序、市场预期等概念，政策的松绑相对会谨慎，不会轻言放松。对于市场成交量、库存、物业结构等概念，政策上相对会有所放松，体现了‘政策分类指导’的导向。”
杜绝各类炒房 部分城市调控政策还在“打补丁”
虽然部分城市近期纷纷释放房地产调控“松绑”信号，但还有一些城市也在收紧相关政策。
据《经济日报》报道，海口市政府近日下发通知，暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅（经批准的企业人才周转房除外）。同时，进一步加强商业、办公类建设项目管理，严格按照土地用途和规划性质审批，严禁房地产开发企业变相改变建筑用途，不能按住宅户型设计改造。
海南曾于2018年出台全域限购政策，但限购政策只是针对居民家庭，不限制企业购房。可以看出，此次暂停企业购房，为此前的政策“打补丁”，杜绝了以企业名义购房炒房现象。
此前，已经有一些城市出台了禁止或者限制向企业售房的政策。有些城市明确不再允许企事业单位购房，如深圳2018年7月底明确，暂停企事业单位、社会组织等法人单位在深圳购买商品住房，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续；西安2018年6月份明确，暂停企事业单位购买住房，防止以企业名义投机炒房；杭州2018年6月份明确暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)；长沙于2018年6月份暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让；上海则对企事业单位购房作出了一些限制性规定——购买商品住房企业必须同时符合设立年限已满5年，在上海累计缴纳税款金额已达100万元；企业职工人数10名及以上等条件。
深圳市房地产研究中心主任王锋表示，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。限制企业购房，一是有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策炒房；二是有助于“摇号购房”的公平性，防止企业“与民争利”。
业内人士分析认为，2018年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。基于此，未来“房住不炒”、因城施策的政策主基调保持不变，在支持居民合理居住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求，缓解热点城市房价上涨压力。
同时，应该明确房地产市场调控主体责任在地方，不同城市面临不同情况，房地产产业链长，地方政府有必要根据市场情况及地方经济社会发展的情况适时调整政策。
对此，清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，地方政府要结合当地实际情况，通过完善住房发展规划，确定城市住房发展和市场稳定目标。同时，还应赋予地方政府更多调控自主权，把房地产市场稳定的主体责任真正地落实到地方，有效避免调控政策“一刀切”现象，实现地方政府从被动调控到主动调控的转变。
不同城市间表现预计仍将出现分化
克而瑞地产研究中心相关人士分析认为，考虑到当前市场已经转冷，项目去化率已经有明显的下调，而菏泽、珠海等局部政策放松后，调控放松预期被进一步强化。但是，购买力严重不足是制约三四线成交的最大障碍，大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期，预计2019全年不同城市间表现仍将出现分化。
易居房地产研究院分析预测，2019年全国商品房销售面积可能呈现小幅下降态势，预计全年同比下降6%左右，在持续四年增长后再次转降。因此，易居方面预测，2019年全国楼市将延续2018年8月开始的降温进程，全国多数地区的楼市都处于过冬状态。
该机构据此分析指出，“相关部门必须密切关注降温节奏与幅度，转变调控思路，由之前两年多的紧缩型调控，慢慢过渡到扩张型调控；政策重心由防房价大起，转向防大落。以确保全国房地产市场实现‘软着陆’，朝着平稳健康的发展方向推进。”
针对2019年的政策走势，易居方面指出，在“房住不炒”大前提不变的情况下，相关部门和地方政府同时将关注地产领域包括销售量、投资量、价格等下行所带来的压力，进而出现各类托底和提振的政策内容。从宽松的角度看，对于一些楼市下行压力大的城市，将遵循“一城一策”的大方向，局部放松，尤其是普通住房标准、二套房贷认定、限价、限售、限购、公积金政策等方面，会有放松的可能。
值得注意的是，社科院在2018年12月发布的报告中也同样指出，综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，预计2019年市场仍将保持总体回调、平稳释放的总体走势，出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。但局部地区和租赁市场仍存在供需矛盾紧张、市场预期向好的上行压力，刚性需求和改善性需求有进一步的释放空间。
社科院的报告由此预计，未来，一线城市可能微调调控措施，保持调控政策的适度；二线城市可能最具放松的冲动和条件，激活楼市的热度；三四线城市可能动用干预之手，极力维护楼市的温度。
【高管动态】 新城控股集团原董事长 实际控制人 王振华猥亵女童案尘埃落定。5月19日，上海二中院当场裁定，王振华被判处有期徒刑5年。仅隔一天（5月20日），新城控股完成换届。
新城控股（601155）5月20日晚间公告显示，公司于5月20日举行年度股东大会，重要议题就是选举董事和监事。随即董事会举行第三届第一次会议，对主要高层进行选举和任命，标志着换届完成。
新城控股董事会第三届第一次会议选举 王晓松为董事长。他也是公司的少东家，出生于1987年，今年34岁。他2015年出任董事，并在2019年7月，其父亲 王振华深陷刑事犯罪嫌疑案时，挺身而出，出任公司董事长。
在过去两年中， 新城控股不仅业绩没有受到影响，而且比以往增速更快。财报显示，2019年-2020年，公司收入分别为 858亿元、1455亿元，增长59%、69%；归母公司股东的净利润127亿元、153亿元，同比增长21%、21%。
而今年一季度收入176亿元，增长149%；归母净利润5.4亿元同比增长98%。可以说，在王晓松接过公司大权后，不仅实现了平稳过渡，还让公司上了一个台阶。
而这当然不是一个人的功劳。俗话说，一个好汉三个帮。王晓松身边有一批资深的高管，辅佐着这个公司接班人。公司核心高层包括：联席总裁 梁志诚，出生于1969年；联席总裁曲德君，出生1964年。
尤其是曲德君，是前中国首富、万达集团老板王健林麾下的一员大将。他于2002年9月-2019年5月于大连万达集团任职，历任长沙万达广场投资财务总监，长沙及武汉万达广场商管总经理，万达商业地产总裁助理，副总裁，执行总裁，兼万达商业管理公司总经理，万达金融集团总裁，万达网络 科技 集团总裁，万达宝贝王集团董事长等重要职务。
在商业地产领域经验极为丰富的曲德君，和新城控股的业务颇为契合；他于2019年11月火线加盟新城控股，也被外界视为临危受命，成为王晓松的重要助手。
公司其他重要高层还有公司财务负责人管有冬（1983年）、董事会秘书陈鹏（1974年），在换届时都获得连任。高管中包含60后、70后和80后，算是老中青三代很好的结合。
而新城控股给予这些高层的待遇也不薄。2020年报显示，梁志诚薪酬为600万元，薪酬曲德君薪酬为450万元；管有冬薪酬为360万元；陈鹏薪酬为240万元。前联席总裁陈德力薪酬原来是600万元，因为离职去年为160万元；原联席总裁袁伯银薪酬为120万元；加上监事张国华薪酬为171万元，以及董事长王晓松薪酬为600万元，独立董事薪酬为30万元。
去年高层（含已经离任）总薪酬为2791万元，不算独立董事，则高层总薪酬为2701万元。另外，公司多位高层也持股，数量从几十万到几百万不等，使得有7位高层薪酬加股权，价值超过千万元。最高的是老将 梁志诚，身价9600万元。
截至5月21日开盘前，新城控股市值为1067亿元，市盈率为7倍左右，市净率为2倍，楼市调控加码，地产股估值受到压制。
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