一、文旅时代的新特征
做任何事情，首先要了解正处在一个什么样的时代，只有先搞清楚了这个时代正在发生什么样的变革，整个社会经济发展到了哪个历史阶段，才有可能抢占时代的制高点。新的文旅时代具有一个潮流、两个对流和三个需求方面的特征：
1.一个潮流：大休闲的潮流
根据国际经验，人均GDP进入1000美金以后，真正意义上的旅游才开始，随之而来的，是一个全民观光旅游的浪潮。当人均GDP突破3000美金时，大众观光旅游开始向休闲、体验旅游转型。而人均GDP超过5000美金标志着进入休闲旅游全面爆发、体验旅游蓬勃发展的新时代。
到今天，中国的人均GDP已经达到6600美金，全新的体验旅游时代正扑面而来，这将是一种新的生活方式，要享受生活、逃离都市、寻找理想中的乌托邦，要减轻焦虑、释放心情、寻找自我、还要丰富多彩。 在这股休闲浪潮下，围绕着体育、旅游、休闲、文化等巨大的产业链释放出了巨大的消费力。
现总结了休闲产品的七种主要形态，包括：主题度假酒店、休闲运动、邮轮游艇、娱乐活动、养生产品、餐饮产品和文化产品。
2.两个对流：内外对流、城乡对流
三十年前的中国以生产为核心，两头在外；三十年后将以消费为驱动，市场在国内，消费在国内。在休闲经济扑面而来的大潮中，需要注意到两个现象。
第一个叫内外对流：一方面是国内游客、开发者的海外考察、访问、旅游，现在国内许多企业已经不满足于自己的认识而积极地去世界各地进行全球抓药；另一方面国外相关机构积极进入广阔的中国市场，促进国内国外在休闲产业、休闲产品、休闲服务的开发、互动、合作。
第二个是城乡对流，即新型城镇化：乡村的人渴望都市现代生活，都市人又想逃离到山清水秀的乡村生活。这其中城市反哺农村是真正推动新型城镇化的核心，都市人在享受乡村生活的同时把城市文明带入和植入乡村，推动都市文明和乡村文明的结合。今天在乡村形成了五股返乡力量，包括：返乡农民、返乡创业者、本土企业、都市小资和富豪，当他们带着新的眼光和资本回到乡村，乡村旅游和休闲产业的开发面临新的变革
3.三个需求：生态、文化、健康
文旅地产的开发必须要满足三个需求。第一个是生态的需求。第二个是文化的需求，现今的文化呈现出主流化、高科技化、大众化和全球化的特征，要满足文化的需要，项目需要经历从传承文化到创造文化、从创造文化到消费文化、从消费文化到升华文化三个过程的轮回。第三个是健康的需要。 所以，当休闲浪潮、新型城镇、地产转型、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞，文旅地产成为了其中一个独特而重要的抓手。
天时、地利、人和均已具备，文化旅游地产迎来了自身发展的机遇期。 现阶段国内旅游地产的发展还处在一个初期阶段，与国际上有很大差距，大致表现在四个方面：旅游主导特点、产品多元特点、长线经营特点、市场广泛特点。这种比较的意义在于感受差异及意识问题，并不是说什么都需要跟国外一致。 文旅地产的本质是为人们提供一种全新的生活方式。“全新”体现在六个方面：良好的生态环境、完善的休闲配套、独特的文化主题、多元的人群组合、组团式的结构、独特的生活方式。
二、文旅时代的六大商机
文旅新时代应关注六大重要商机：
1.综合文旅新区
综合文旅新区一般位于文化厚重的古城外围或周边，以疏解城市人口、产业和交通，既可实现对古城的腾笼换鸟，又提供全新的文化展现平台，形成规模庞大、功能复合的综合性文旅新区。
2.文化商业地产
文化商业地产是以商业为核心，以产业、居住、生态为支撑，融入文化主题，塑造地域特色，利用商业的外向性、集聚性，凸显其作为文化舞台和窗口的性质特点。今天常规性的商业已经缺乏吸引力，人们更愿意去具有文化性、娱乐性和休闲性的商业区，不仅为吃住行，更多是为了在游购娱的过程中感受愉悦、放松和独特的体验。
3.文化娱乐地产
文化娱乐的发展与现代都市人追求放松，释放压力的生活需求有直接关系，文化娱乐地产的开发除了利用现代新型的娱乐设备、娱乐方式外，很重要的一点就是要结合地域文化。
4.健康养生地产
健康是人类永恒的追求，近年来亚健康问题越来越严重，清新的空气、干净的山水、静谧的环境逐渐成为财智人士首选的修养之地。健康养生是一个非常大的、但是也是非常值得做的、更是大家都非常关注的课题。
5.乡村休闲地产
以新型城镇化为契机，以城乡统筹协调发展为思路，乡村休闲旅游正在引领新一轮的“资本下乡”，许多老板在城市打拼以后现在要回归做一些发展。
6.综合度假地产
以生态为基石，在大型综合旅游度假区的开发方面，需要企业的大手笔投资。
三、文旅时代的战略突破
那么，如何抢占文旅产业先机，文旅产业如何与地产结合，现分享“12345”方法论：
1.一枝独秀：找魂
“找魂”就是寻找一个项目的核心竞争力和战略方向，基于城市高度、文化高度、生态高度的结合，寻找项目最长的长板。找魂不是提缺乏支撑的庞大概念，也不是提另类而缺少内容的概念。
找魂的关键是打通四度，即“定位有高度，功能有广度，产品创新有深度，和所有元素要建立关联度”。 比如要站在区域的高度，文化的高度，生态的高度。
从战略上，“一枝独秀”是长板理论，任何项目都要找到自己的核心卖点，充分张扬。只有清楚了“魂”在哪里？个性在哪里？核心竞争力在哪里？可持续发展依凭的东西在哪里？项目才有了唯一性、排他性、权威性的东西，就是必须要找到项目一个的“魂”。这种找魂的能力正是意思机构的核心能力之一。
2.两场统筹：市场+官场
任何开发企业必须首先“下接市场”，结合自身条件和项目的现实基础，在积极相关项目先进开经验式的同时，寻找适合的开发产品、业态配置、开发模式、资源整合，开创自身的文旅开发运营模式；其次“上通官场”，在今天中国做企业，不光是要懂市场，还要懂官场，要关注政治，要发挥政府的全局把控和宏观调控能力，内外一起发力，为文旅项目的发展保驾护航并提供相应支持，包括规划、土地、交通、市政、税收、专项资金、旅游营销等支持。跳好“市长”和“市场”双人舞，搭建“政府”与“企业/投资者” 合作桥梁。
3.三力决策：心力+能力+实力
文旅地产的开发是一个综合的系统工程，无论政府、企业在招商和寻找合作伙伴，还是要进入文旅地产的企业，必须要具备“三力”，即“心力、能力、实力”三方面的支撑力。
心力方面，要判断对文旅地产的开发到底是将旅游地产作为企业未来中长期发展战略的战略型，还是在适合做旅游地产的项目时尝试做旅游地产的策略型，还是以旅游地产概念谋求在拿地和销售的利益的投机型。
其次，随着消费者口味的不断提高，打造一个成功的休闲产品光有钱是不够的，还必须有打造精品的能力，必须要懂这个行道，要有做精细产品的能力；同时在有明确的战略方向的同时，具备一流的 *** 作能力，包括执行力和整合全球资源的能力。
另外，今天做旅游项目都必须有相当大的投入，有没有持续的投资能力是关键，所以企业必须要有相当的实力
4.四划推进：谋划、策划、规划、计划
先规划后建设已经成为地产开发的行业标准和规定动作。但很多项目的失败恰恰是因为策划的缺位，缺少一枝独秀的找魂、两场结合的统筹、三力要素的研判。
项目的标准流程应该具备四个阶段，即：谋划、策划、规划、计划。
首先，文旅项目的开发，要有政府和企业的前期谋划，通过眼观六路，耳听八方，对企业特点、项目特点进行基础情况的了解，形成项目开发必要的前期准备。
其次，通过专业的策划机构，按照承上启发，左右逢源的思路，充分发挥变压器的转换效应，拿出一个科学的策划方案，指导项目规划设计运营；策划主要解决“定方向、定功能、定引擎、定特色、定模式”五大问题，从而大幅度提升项目在政府、市场方面的关注和吸引，塑造企业良好口碑和品牌效应。
接下来是通过规划对策划既定的思路进行定量化，将产品按照专业的技术规范和要求，进行空间落地和设计，有了策划之后，这时的规划就有神了，有魂了，有个性化了。
最后是计划，通过前三划之后，整合投资者，实现资源的有效整合和项目的快速推动，拟定具体工作计划，把这个“魂”具体落实下去，推动下去，最大限度地来规避蛮干和同质化的问题。
5.五位一体：概念为王、休闲为体、文化为魂、产业为链、整合为网
一个成功的文旅地产项目，往往都具备这五个因素，通过它们的有机结合，既保证项目的近期的成功，又可以获得持续的发展。
第一，概念为王，通过对生态、文态、业态、形态的提炼，凝练形成项目和产品的独特概念，成为核心新引力。
第二，休闲为体，不同于常规地产，文旅地产需要配置大量的休闲设施，营造休闲的环境和氛围，成为让游客呆得下、呆得久的主要法宝。
第三，文化为魂，文化是点亮旅游地产的灵魂，通过文化符号、文化演艺、文化特色的体验，为文旅地产形成独特的标签。
第四，产业为链，通过“销售住宅+经营商业+游客活动”的业态共生、人群共享，形成完善的产业链条，甚至可以打通一二三产业关系，形成联动组合，从而设计成为一个共生的平台。
第五，整合为网，这是一个跨界与整合的时代，只要与文旅地产生态圈相关联的，都可以大力整合，通过整合不断了解其实质，并最终会选择价值取向高的部分自己来做，从而积淀自己的品牌，在未来，拼的不仅仅是智力、实力，还有整合力。
明确新文旅时代的六大商机，把握文旅时代的最新战略，将文旅产业与地产进行有效结合，才能抢占先机，成为最大赢家！
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现代地产发展很多都是追求多元化，结合各种文化来选择房地产位置，同时借助于此来做宣传，文旅地产是什么意思，简单来说就是指文化旅游城市的地产行业。文旅地产究竟如何做，文旅地产不同于其他房地产。
现代地产发展很多都是追求多元化，结合各种文化来选择 房地产 位置，同时借助于此来做宣传，文旅地产是什么意思，简单来说就是指文化旅游城市的地产行业。文旅地产究竟如何做，文旅地产不同于其他房地产，它需要依靠的条件有很多，比如政府的旅游城市建设，投资渠道，销售渠道等。随着多元化城市的发展，文化旅游城市也吸引了不少人群。
文旅地产是什么意思
文旅地产是地产的升级或者转型，是区别于商业地产、产业地产、 住宅 市场外的另一种存在形式。它的结合不单单是普通的传统文化与旅游文化的交融，另外它还可以理解为大众文化、现代文化、科技文化，只要是的文化都可以和旅游业相结合。
现在旅游地产的复合趋势越来越明显，单靠着海滩、高山这样的自然资源构建一种城市地产的营建模式越来越不适应人们的需求，旅游地产越来越多地复合了旅游观光、商务休闲、养生养老等概念，涉及酒店、商业、运动、休闲、物业等多种形态的开发。因此，是否能够提供与之匹配的产品和 配套 是衡量旅游地产质素的重要指标，也是未来旅游地产的发展之道。
举个例子：如酒店式 公寓 、度假小 别墅 等从简单的资源占有逐步向体验和服务升级转变，小到增加商业设置，大到提供游艇会、赛马场等高端娱乐休闲项目，乃至商务会议、康疗养生等服务。
还有珠三角、长三角地区的国际养老地产项目，是一个文化与医疗相融合的类型。旅游与什么产品匹配，就是他的开发形式，这样文化旅游地产就比较容易理解了。
文旅地产究竟如何做
1、找到资源是首要的
文旅，顾名思义，要和文化旅游沾边，不像住宅、商业，只要有钱有人就能开发。文旅地产的首要是找到资源。大城市近郊景观城市是未来热点，国家规定的旅游资源分为五级，的国家名胜区一般不允许开发。有些分级比较低的地方，拿地成本低，又有怡人的生态环境，更适合做文旅地产的项目。
除此之外，大城市的市郊临近一线人口密集区，客群得以保障，也适合做文旅地产。比较典型的就是华侨城欢乐谷主题公园模式的成功，而未来随着大城市周边旅游资源的消耗，位于 一线城市 周边1—2左右的景观城市将成为旅游产业热点，契合5＋2的流行生活趋势。
2、不能只靠自己，多靠政府
争取政府在土地出让方面的让步，文旅项目通常 占地面积 大，如果在项目开发中能帮助政府落实相应的公共利益，政府通常愿意在地价上给予一定的优惠。可以有效降低风险、减少投入成本。比如，华侨城惯常做法是在进入城市，将当地生态资源、景观元素进行包装，形成文化内涵；然后向政府推销具有“文化内涵”的旅游产业，获取大片低价土地；之后开发以主题公园为主的旅游地产项目，催热当地经济，提升土地价值。
借助旅游产业发展， 开发商 场、酒店、商业配套等业态，进一步拉动消费，提高土地溢价；同时在旅游项目周边实施分片区多次住宅开发，获得高额地产收入，反哺旅游业发展。通过“文化旅游－商业－地产－文化旅游”的创新模式，华侨城有效地降低了 土地成本 。早在2009年，华侨城的拿地成本就不足销售价的15％，远低于保利、万科、金地的24％、27％、32％。
3、找准客群，进行项目定位
（1）城市观光娱乐为主：城市主题公园＋酒店
以城市观光娱乐为主的项目，通过将城市主题乐园与品牌餐饮美食街、五星级酒店、 购物中心 、大型电影院等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动 写字楼 和住宅地产的开发，这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块，比如华侨城欢乐谷。
（2）休闲度假为主：旅游景区＋酒店
以生态别墅或古村落为载体，强调与自然环境的和谐，与本土文化的融合，在一种独特的文化意境里享受时尚度假的体验，这种适合短途休闲度假，强化了过夜以及居住功能。
（3）高端人居为主：旅游景区＋酒店＋高档住宅
在城郊的风景优美之地，建立简单的观光、游乐、休闲产品以及酒店、餐饮、购物等，形成高档人居旅游社区。旅游功能偏弱，主打居住。比如观澜高尔夫项目，其对于休闲地产的带动作用极其明显，除了球场本身拥有极好的景观资源外，更为主要的原因是高尔夫球场是重要的高端政务商务休闲交流的平台，能够引发高端休闲人群的聚集，凸显品质性。
（4）复合型：旅游小镇
主题文化小镇，主要是古镇、古街区，或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇，以小镇为载体，构建文化休闲平台，提升吸引力，进而带动小镇外围的休闲地产，如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇。这种模式，已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。
文化旅游城市的建设，促进着地产行业，文旅地产是什么意思，顾名思义就是文化旅游的房地产，这种地产多数建设于旅游景区附近，其带来的各种文化宣传也是很广泛的。文旅地产究竟如何做，首先现在好项目，有政府帮助的条件下是最容易成功的，其次还要结合周边的一些配套来定位自己的主要方向。
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