房地产销售有哪些营销套路？4招教你识别！

大家在买房子时，去售楼处看房子，总是有很多人在那挑选，甚至为了一套房子你争我抢。这时你就要擦亮眼睛，看看是不是开发商的套路，开发商会想尽办法让自己的房子热卖，有时会做一些假象。那么，房地产销售有哪些营销套路呢？下面我就为大家具体的讲一讲。

大家在买房子时，去售楼处看房子，总是有很多人在那挑选，甚至为了一套房子你争我抢。这时你就要擦亮眼睛，看看是不是开发商的套路，开发商会想尽办法让自己的房子热卖，有时会做一些假象。那么，房地产销售有哪些营销套路呢？下面我就为大家具体的讲一讲，一起来仔细看看吧！

造势套路

人们都有爱凑热闹的习惯，觉得看的人多、买的人多，一定就不会差。人气是开发商销售楼盘重要考虑因素，如果售楼处连个人影都没有，谈何卖房子呢？因此造势套路营运而升了，造势套路 *** 作方法就比较多，看房送礼品就是比较常用的，礼品无非都是杯子、雨伞等小物件。我依照经验来说送大米、鸡蛋效果比较好，这一招被直销的学去了。营造售楼处人头攒动，售楼小姐们再通过销售技巧，造成房源稀少，不抢就没了的假象，购房者往往在嘈杂亢奋的环境中，理性就会变弱，购房就变得冲动。

涨价套路

谁挣钱都不容易，而买房子都是想价格越低越好，如果说中意的房子要涨，那肯定不会犹豫就下手了。说话说购房者都是买贵不买跌，越是涨价成交越多，经常在朋友圈看到“xx售楼处涨价通知”，并且盖章XX售楼处公章，看似文件其实也是营销手段，因为每个购房者不可能常年了解一个售楼处的价格体系，确实表价有所上涨，如果购房者在涨价后购买，掌握一定谈判技巧还是可以在原价基础上购买的。

请示领导

请示领导这个套路在各种销售中都会使用，因为领导定完的价格是不能变的了。购房者在购房谈价格期间，往往售楼小姐会说“这个价格我没有权限，我要请示下领导”购房者认为请示完的价格已经是价格了，其实售楼小姐只是装模作样的打个电话。交大家一个小窍门，当谈到请示领导时，购房者可用把谈判时间拖延30，或者直接要求约见领导，把请示领导后的报价基础上再压低，谈价格是一个拉锯战，你有可能约见不了董事长，但你一定能约见到销售总监。

饥饿营销

一般售楼处会在某些天集中看房，会组织看房团，很多人一起去售楼处看房。这里说的饥饿营销不是造成房源短缺的饥饿营销，而是真正的饥饿营销，此方式运营在管中午饭的售楼处，售楼处往往把外地客户积攒到周末看房，造成客户拥挤现象，开饭时间往往在12点以后，购房者在中午期间会感到饥饿，这种方式也能激发客户购房冲动。

房地产开发商为了宣传自己的楼盘，为了让自己的楼盘大卖，都会有很多种营销手段。根据不同的人使用不同的手段，来吸引购房者，进而把房子销售出去。好了，以上是我为大家介绍的关于房地产销售有哪些营销套路的相关内容，希望能给您带来帮助！

●说到房地产业的游戏规则本质其实就是个“庞氏骗局”，那何谓“庞氏骗局”呢？

庞氏骗局是一种最古老和最常见的投资诈骗，是金字塔骗局的变体，很多非法的传销集团就是用这一招聚敛钱财的，这种骗术是一个名叫查尔斯·庞齐（Charles Ponzi）的投机商人“发明”的。庞氏骗局，在华人社会又称为非法集资、“非法吸金”，在台湾的俗称叫作老鼠会。是层压式推销方式的一种。参与者要先付一笔钱作为入会代价，而所赚的钱是来自其他新加入的参加者，而非公司本身透过业务所赚的钱。投资者通过吸引新的投资者加入付钱，以支付上线投资者，通常在短时间内获得回报。但随着更多人加入，资金流入不足，骗局泡沫爆破时，最下线的投资者便蒙受金钱损失。实例如：金融危机爆发后美国暴露的“麦道夫诈骗案”及在中国沈阳爆发的赵x山代言广告的“蚁力神诈骗案”等等。

●庞氏骗局的详细故事是这样的。

庞齐是生活在19至20世纪的意大利裔投机商，1903年移民到美国，1919年他欺骗投资者向一个事实上子虚乌有的计划投资，许诺投资者将在3个月内得到40％的利润回报，然后，庞齐把新投资者的钱作为快速盈利付给最初投资的人，以诱使更多的人上当，最初的一批“投资者”的确在规定时间内拿到了庞齐所承诺的回报。于是，后面的“投资者”大量跟进。在一年左右的时间里，差不多有4万名波士顿市民，傻子一样变成庞齐赚钱计划的投资者，人称这种诈骗方式为“庞氏骗局”。

有关查尔斯·庞齐（Charles Ponzi）的计划，你需要理解的是在一开始的时候，它并不是一个骗局（“庞氏骗局”指骗人向虚设的企业投资,以后加入的投资者的钱作为快速盈利付给最初投资者以诱使更多人上当），只是后来有点儿失去控制。不可否认，庞齐是个骗子。他丢掉了在美国时的第一份工作，因为他少给顾客找钱，在蒙特利尔因伪造支票被送进监狱。随后不久，他又在美国再次入狱，这次是由于非法的移民诈骗。但是，他在1918年来到波士顿，娶了个漂亮的意大利女孩儿，试着改过自新。而那也是所有麻烦的开始。庞齐无意中发现，在西班牙只需要付一美分就能买到的邮政票据由于汇率原因拿到美国竟然可以兑换回六美分。于是意识到贩卖通用邮券是个不错的买卖。于是庞齐让一个家乡的朋友寄了一大批邮券给他，然后他就把它们卖掉赚钱。他用真正赚到的钱还清了第一笔债务。他很快引起了人们的注意，也引来了投资者。但随后他计划中的毛病就越来越明显。邮券市场，更准确的说是流通中的邮券总数不够大。到1920年7月，他每天能赚17.5万英镑。为了能让所有的投资者盈利，必须要有1.6亿张邮券处于流通中。而事实是仅有3万张邮券在流通。

那庞齐怎么办呢？他一不做二不休成立了一家“证券交易公司”，正式推出了他的“庞氏计划”，书面承诺在90天内给投资人带来50%的回报，但口头上他走得更远，居然告诉很多人他可以在45天里完成50%的利息支付。这也就意味着投资人的钱在90天的时间里可以翻一倍。最初的投资人也的确获得了这样高额的回报，于是更多的投资人蜂拥而至。人们疯狂了，资金以迅雷不及掩耳盗铃之势源源不断涌来，最多的时候一周之内他竟然吸引了超过100万美元的投资（别忘了这可是在1920年）。

到了1920年的夏天，庞齐过上了富豪般的生活。他住上了一个拥有20个房间的别墅，买了无数套昂贵的西服，拥有数十个镶金的拐杖，还给夫人买了无数令人羡艳的贵重首饰。

可是好景不长，当年7月20日，《波士顿环球报》率先发难，对他的回报计划提出质疑，当局随即对他展开调查并要求他在结束调查之前停止接受投资人的新投资。与此同时，嗅觉灵敏的投资人开始排队要求赎回他们的投资，就像当初排队要求接受他们的投资一样。随着资金链脆断，闹剧嘎然而止，“庞氏计划”彻底破产。8月13日，他被波士顿当局正式逮捕。

经过调查，当局发现在短短一年时间里，竟然有4万人购买了超过1500万美元（相当于今天的1.4亿美元）的“庞氏计划”。这些资金可以用来购买1.8亿份传说中的邮政票据。当局用了8年的时间进行清算，最后没有来得及撤逃的投资人在8年之后拿回了当初投资的37%左右的资金。由Ponzi导演的投资闹剧正式落幕。

1920年8月，他因86项诈骗罪被起诉。当然，他进了监狱。但奇怪的是，他仍然拥有大量拥戴者，他们为其入狱而义愤填膺。后来他被驱逐到巴西。在意大利的移民社区中，在某种程度上，他仍然是一个英雄。由于庞齐的诈骗行为的范围之广、胆量之大，他的名字成了全世界闻名的诈骗的代名词。

●何谓“中国模式”

在全世界金融和经济一片愁云惨雾中，只有中国经济似乎一枝独秀。一些中国左派甚至在互联网上发表文章，声称全球金融危机证明，西方自由市场经济和民主体制行不同，只有“中国模式”才是世界未来发展的模式。

前经济学周刊杂志副总编，著名新闻人高瑜认为，所谓中国模式，不能持久。她说：“ 中国模式是任何国家都无法仿效的，因为它用了毛泽东留下来的一个人口红利。低人权，低工资，低福利，这样的人口攒下的红利，才使得中国经济腾飞。而且这样的红利今后也没有了。”

《福布斯》杂志也给弥漫在中国的一枝独秀的过度乐观情绪吹冷风。福布斯杂志的文章说，仔细分析，你可能得出的结论，今天的中国经济和20年前股票市场和房地产市场崩盘的日本非常相似。中国出现投机性借贷和投标热潮，如果价格暴跌，将出现无法支付的地狱。

●“泡沫”是个美称其实质就是个“庞氏骗局”

福布斯杂志援引美国西北大学的中国问题专家维克托．施的话说，中国经济实际上是“一个庞氏骗局，主导的是中国的央行，而且它还可以印钞票。”　

就像在经济高速增长的晚期出现的典型案例那样，今天中国的许多投资者似乎已经不再把租金收益作为投资房地产考虑的因素。他们追求更大的不可理喻的价值。在北京的市中心，办公楼的价格为每平方英尺400美元，尽管有大量写字楼根本没有租出去，但是，更多的写字楼正在紧锣密鼓地建设之中。其领先者是中国的国有企业，包括银行和保险公司。

华尔街日报指出，2003年以来，关于中国房地产泡沫即将崩溃的言论就层出不穷，但房价一直扶摇直上，只是在2008年放慢了脚步，进入2009年再次直冲云霄，部分城市房价已超过最火爆的2007年水平，许多拥有多套住房的人从穷人一跃成为富人，就像中国股市建立初期深圳流行的一个口号一样，“不买股票，你就是深圳的最后一个穷人”目前是谁再不买房子，谁就可能沦为中国最后一个穷人。

还记得2007年沪指逼近6000点时，媒体包括央视鼓吹最甚的口号吗？“你不理财，财不理你”，这是个离我们国民多近的一个故事呀！当然最终的解释不过就是个“资产泡沫”而已，实际上现在的主流媒体已经把“骗局”换了个称谓，美化成“泡沫”而已。“骗局”需要有设计者，而“泡沫”可以是老百姓自己吹起来的，罪过的承载体可是完全不一样的呀！

●房地产业“庞氏骗局”火爆运行中……

形形色色的“庞氏计划”的翻版陆续出现在世界各地。在中国，类似的骗局也屡见不鲜，很多媒体都有报道。但很少人会想到，其实每个人或多或少都参与过这种“庞氏骗局”的游戏。而这个游戏，在中国房地产市场还在火爆进行。

中国房地产投资色彩浓厚，一方面中国人沉迷于“获得财产性收入”，另一方面没有人认为自己会成为“击鼓传花”游戏的最后接棒者。“财产性收入”包括两种，一种是财产带来的现金流收入，如租金；还有一种就是资产增值带来的溢价收入。对于现时绝大多数投资者而言，追逐资产溢价才是主要目的。因为以租金和房价比来看，投资住房显然不如买股票或债券合算。

房产增值过程，其实质就是前边投资者的收益，要由后边购买者支付，如果这个过程持续进行，那么最后一个接棒者，就会为前边的所有参与人买单。当然，如果这个游戏持续进行，无穷无尽，那么每个参加者都会受益。遗憾的是，房价不可能只涨不跌，最后一个买房者，将成为一轮游戏的最后买单人。

这个过程，其实就是一个房地产的“庞氏骗局”。

南开大学经济学教授钟茂初教授认为，现代经济活动带有“庞氏骗局”特点，可称之为“庞氏经济活动”。其特点是设计一个宣称能够获得高收益的投资活动，吸引大批投资者参与其中，用后期投资者的资金支付前期投资者的高收益，循环往复，直至后续资金难以为继，或是投资者信心不再之时，整个系统迅速崩溃。对于房地产市场而言，可以让所谓的“投资者”通过炒作来抬高或压低价格，从而让所有人都感受到财富的变化。

如此看来，如果政策制定者、银行、房地产开发商和买房人，一起构造出一个只涨不跌、预期回报高的市场景象，那么就会形成后边投资者不断为前边卖房人买单的“庞氏骗局”。

由于土地稀缺，住房可融资，很容易让房地产成为高预期投资活动，再加上政府可以从中抽头（税收和土地拍卖），这会促使政府积极推动房价上涨。中国房地产市场显然更适合这种“庞氏经济活动”，而参与者更容易成为“庞氏骗局”的受害者。

中国的人口构成结构，由于历史的原因决定了，50、60后由于得到了国家提供的非商品性质住宅，70后基本上都已经拥有了自己的商品住宅。80、90后由于都是独生子女且处于婚配年龄，父母辈居住过的老式住宅普遍不能满足其要求，因此决定了将是“庞氏骗局”的主要参与者（即所谓的住房硬性需求）。并且基于子女购房的需求，其父母辈也被拉入到这个“购房游戏”中来。结果就产生了房地产住房需求“金字塔”的基础。

因此，未来房价走向更多取决于货币供给，间接影响房地产住宅需求。从经验看，政府往往不会主动捅破资产泡沫，但市场不可能永远支持价格持续上涨。这意味着房价的“庞氏骗局”早晚要结束，而时间由货币供应量来决定。当货币紧缩时，游戏往往就要结束了。

●“庞氏骗局”在中国的衍生品

实际上中国现有的养老保险体制模式本身就是个“庞氏骗局”模式，由后来者支付前者。养老保险资金黑洞早在2003年中国股权分置改革时代，即国有股股权减持收益补充养老保险金的政策时就已经体现的淋漓尽致了。

经济学中就直接有Ponzi-game-condition，实际上一般政府发债就是一种庞氏骗局，只要把债务放在无限远期，债务就变成了净利润了。数学上可以写成limit_{s rightarrow infinite} exp{-R(s)} K(s) <= 0，其中s是时期，K(s)是s时刻的资本存量。所以说经济学都是鬼扯的事情。

《华尔街日报》援引耶鲁大学著名金融学教授罗伯特．席勒的话说， 中国的房地产市场似乎缺乏一个像美国大萧条一样的坏“故事”。无论是普通购房人、投机者、房地产商和各级政府都沉迷于好故事的情节里，美国、日本和中国香港等地区房地产泡沫的破裂都不足以构成警示。中国房地产市场需要坏故事的警醒，否则非理性繁荣持续得越久其破坏力就会越大。专家认为，是泡沫终究会破灭，但它往往比你预想得坚持更久。所以破不破从来不是问题，真正的问题是什么时候破。

● 要深刻理解“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的”这句现时追流行的话的深刻内涵。

当你真正明白了温州炒房团的目的，并不是简单地为了追求房子的差价后。理解了中国各大银行那么迫切的融资欲望的时候，你就知道了上面的话绝不是耸人听闻的虚言。

●上市公司的融资与再融资有"庞氏骗局"的影子在晃动。

随着中行、工行、建行三大行相继披露了2009年年报，合计实现净利约3215亿元，派发红利合计约1395亿元。 胡萝卜之后紧跟着大棒。各银行再融资计划相继浮出水面，三大行资本补充路径分别为：中行A股不超过400亿可转债 H股不超过总面值20％的配售，若按目前市值下的H股配售上限（下同），融资规模最高可达850亿元；交行A H股配售不超过420亿，其中A股采用代销方式，H股采用包销方式；工行A股发行不超过250亿元可转债+H配发不超过H股股本20％的股份，最大规模近1100亿元。四大行此轮再融资上限将在3000亿元人民币左右，加上被列入今年政府工作报告、规模近2000亿元的农行IPO，五大行最高融资规模将达5000亿元。3月29日，建行表示，由于市场反应大决定放弃融资计划，希望今冬明春再融资。

再加上上市公司注资在证券市场获得十倍以上的溢价，共有约18000亿元人民币，全部相加，共吸金27000亿元左右。如此庞大的资金规模，如果没有融资、再融资加以稀释，中国证券市场的结果与房地产市场不会有任何区别，价格会涨到天上去，股指升到4000点以上。

当公司吸纳的资金无法应付前次的融资成本时，上市公司的冰山就会倒塌，我们会称之为“庞氏骗局”。

刚刚离任央行货币政策委员会委员的樊纲，倒是对资产价格泡沫给予了格外的重视。他日前表示：“此次金融危机是由资产泡沫导致的，我们回想一下过去30年世界上主要的危机不是因为通货膨胀，而是因为资产膨胀。”所以，对于中国来讲，当前着重要考虑的是如何拯救中国股市与房市的“庞氏骗局”

●“庞氏骗局”带给我们的警示

中国的黑社会不是很发达，却有比较发达的江湖社会。江湖社会中有各种各样的骗钱招数，几百年来，这些骗术万变不离其宗地出现，改头换面，换汤不换药，以适应现代社会的现实条件，屡屡使人上当。而纳斯达克的前主席伯纳德-莫道夫也采取了同样的办法，将古老的骗术用现代金融手段再包装后，使其重新焕发生机。这类骗术每次出现，即使最后被拆穿，也会造成小额“投资人”的损失，比方说“万里大造林”，“投资者”想挽回全部损失几乎是不可能的。在此问题上，现代银行与“庞氏骗局”的差别在于，国家政府会保证储蓄者的利益。

由于“庞氏骗局”并不高明，受骗的大都是社会底层民众，涉及的范围会比较大。虽然莫道夫已被FBI逮捕，但是，这种事情并不会绝迹。在中国如此，在美国，在世界其他地方都如此。所谓防范，只有靠人们自己的警惕，而关键在于，不要贪心，不要以为天上会掉馅饼。不要相信那些轻易就能赚大钱的鬼话。但是，现代社会在金钱欲望的引导下，越是违背常理的赚钱大话，越是容易使人相信。在“庞氏骗局”的原始正宗版里，也只有少数“投资者”挽回了一部分损失。这也常常使人无奈。对于某些人来说，吃亏上当也不会吃一堑长一智，前车之鉴也没有任何作用。我们还能怎么办呢？

张鸣是这次房屋欺诈案的主角， 他对自己的内部关系撒谎，并通过伪造的印章和合同欺骗了买方的信任，先后欺骗13名受害人，购房价超过1000万元，在江苏省江阴市检察院提起公诉后，被告张鸣因合同诈骗罪被判处有期徒刑11年，并处罚金10万元， 何先生打算买一所学区的房子供他的孩子上学，他浏览了当地著名房地产的清单，发现在某个已拆迁社区中的房屋是合适的，他立即与房屋中介联系，在现场见到房屋后，何先生说，我对房屋非常满意，并计划签订购买合同，“这些房屋是受政府委托拍卖的，需要张鸣进行特定的 *** 作才能购买” 这是何先生第一次听到张鸣的名字，根据中介机构的说法，这些由政府委托的拍卖行通常比市场价格便宜10万元人民币以上，而且非常合算， 张鸣是鲁佰房地产营销有限公司的老板，具有经营拍卖行的资格， 过去，他曾帮助许多客户取得成功。

见到张鸣后，张鸣向何先生许诺，如果他不希望在那时之前买房，他可以退还所有的原始款项，此外，中介机构还提供了张鸣的信，以协助拍卖公司处理安置房的拍卖，并提供了拍卖公司的营业执照副本，到目前为止，何先生的疑虑已被完全消除， 通过这种方式，三方与中介公司签订了委托购房服务协议， 甲方为鲁佰房地产营销有限公司，名称为张鸣，乙方为何先生，丙方为中介公司， 在将10万元的意向书转让给房地产销售公司后，张鸣告诉何先生，由于这是一家拍卖行，手续相对缓慢，他必须等待具体的后续通知， 何先生接到张鸣的电话，要求他支付预付款。 张鸣转账41万多元后，给了贺先生一张收据，上面写着购房预付款并盖了邮票， 张鸣先生签订了江阴市拆迁商品房销售合同，卖方为江阴房地产有限公司，合同签订后，何先生按合同要求支付了余下的44万元以上，此后，何先生完全无法联系张鸣，直到发现自己被欺骗后，才举报犯罪。

公安机关对该案进行立案调查后，发现何先生不是唯一的受害人， 有13名受害者来报告此案，经过分析判断，警方确定了犯罪嫌疑人张明，他当时已逃到广东省佛山市，后来，张鸣被捕并绳之以法， 据张鸣介绍，他从事房地产销售，然后注册成立无锡鲁白房地产营销有限公司，主要从事房地产销售代理业务， 偶然的机会，张鸣得知拆迁安置房可以拍卖，于是他联系了江阴拍卖行的负责人，并在微信瞬间发布了相关的房屋信息，“以前，政府在安置房的底部有一批需要拍卖的商店。由于数量众多，根据规定，拍卖公司可以找到其他公司来协助进行处理，因为我很熟悉 与他们一起，他们当时要求我帮助拍卖这批商店，当时，拍卖公司给了我一封协助信，” 这样，张鸣，就使用这份协助信将其展示给社区财产，以获取房屋钥匙，并陪同许多顾客参观房屋，并告诉另一方房屋属于政府。

对此，办案检察官建议，相关部门要加强房产拍卖管理，促进拍卖信息公开透明；购房者也要保持理性，强化风险意识，仔细辨别广告宣传，不要被虚假广告忽悠，防止贪小便宜吃大亏。

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