限跌令隔1年再现楼市：部分城市高库存难题待解

“限跌令”时隔1年多再现楼市：部分城市高库存难题待解

时隔一年多后，楼市再现“限跌令”。

日前，湖南岳阳出台楼市新规，要求中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则将无法进行网上签约备案。

无独有偶，由于近段时间以来昆明楼市多盘出现“大跳水”，昆明市房协紧急组织TOP30房企及大型经纪公司召开“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会，严格控制恶意降价行为，严重者将被停止网签。

“此类降价现象管控，其实质在于去库存压力大，结果导致房企营销出现乱象，纷纷打价格战，结果导致了各类交易秩序的混乱。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，两者皆是为了严打各类价格战现象，但如何积极去库存和确保营销市场平稳健康发展，仍是后期各地需要做的。

昆明有楼盘价格“跳水”

“促销已经结束，没什么优惠了，洋房均价在17000元/平方米左右。”日前，《每日经济新闻》记者以购房者名义咨询位于昆明滇池边的阳光城·滇池半山项目时，一置业顾问如是告诉记者。

“这个月初，滇池半山确实推出过一批以工程抵款房名义进行优惠促销的房源，优惠下来价格在10000~11000元/平方米，建筑面积98~143平方米的洋房最低价9980元/平方米，当时我们门店中介基本都有带客户去看过。”昆明德祐一门店中介汤明向记者透露，不过这个价格仅限8月1日，而在此之前，滇池半山毛坯洋房均价约16000元/平方米，部分高价房源达到19000元/平方米。

如此大幅度的降价，也引来了前期购房者的维权。据云南房网，8月1日，即阳光城·滇池半山特价活动当天，老业主集体到售楼部向开发商讨说法，甚至要求“集体退房”。

记者注意到，进入今年下半年，昆明多个项目出现了“大跳水”。如位于呈贡斗南片区的绿地海之城，高层住宅正常售价为12000元/平方米，按照目前优惠价，交3万元可享一口价优惠，按揭一口价9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，单价足足降了3000~3500元；同样有观滇视野的卓越滇池晴翠项目，高层售价为12000元/平方米，部分可观滇房源价格15000元/平方米，但最近推出的特价房却低至9000多元/平方米。

“受今年滇池环保整治以及金融政策不断收紧影响，昆明今年整体楼市表现不理想，房企资金压力普遍比较大。”一头部房企云南区域相关负责人告诉记者，受这一系列因素影响，为完成全年业绩，目前昆明很多房企已从第三季度开始冲刺，“预计此后还会有更多项目推出优惠措施”。

昆明锐理认为，目前，昆明楼市的促销主要分为两种类型：一是房企自身资金紧张，借年中抢收关键节点，通过各种各样的促销优惠“以价换量”争抢市场，快速回款；另一种是房企自身资金并不紧张，但对后市趋势不看好，从而选择将非优资质的资产先处理掉。

昆明去化周期近14个月

昆明楼市多盘价格“大跳水”现象，也引来昆明市房协的注意。

昆明某房企相关人士向《每日经济新闻》记者透露，8月11日昆明市房协组织TOP30房企及大型经纪公司召开“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会提出，将加强市场监管及监督，发现扰乱市场现象，尤其恶意降价行为及时举报。相关部门首先约谈相关楼盘项目，如不整改，情节严重者将停止项目网签。

今年上半年，昆明房地产投资总额下滑10%，出现一定萎缩。进入下半年以来，昆明房地产市场整体形势有持续向下趋势。国家统计局数据显示，6月昆明新建商品住宅价格环比下跌0.8%，跌幅全国第一；二手房价格环比下跌0.6%，降幅仅次于牡丹江，居全国第二位。7月昆明新房价格继续保持下跌趋势，环比下降0.5%，跌幅全国第三，成为西南4个省会城市中唯一下跌的城市。

此外，克而瑞发布的《昆明房地产市场6月月报》显示，6月主城商品住宅成交均价15581元/平方米，环比降1.38%；成交面积同比大幅下降，主城商品住宅成交61.26万平方米，环比降13.03%，同比降42.30%。

昆明锐理数据显示，7月，昆明商品住宅成交均价14702元/平方米，创过去一年来新低。其中呈贡、官南、滇池跌幅最大，其他片区降幅不明显。库存量持续走高，商品房住宅库存从2017年的约476.22万平方米，增加至约962.01万平方米，库存翻倍，去化周期也由6.87个月增至13.92个月。

“限跌令”再现楼市

日前，岳阳发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，要求对岳阳市中心城区新建商品住房销售实施价格备案。备案后商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。备案后开发企业确需重新调整备案价格，6个月后方可申请调整。

至于为何出台该项政策？据《华夏时报》消息，岳阳市住建局相关工作人员表示，今年5、6月，某开发商为了回笼资金，将旗下三个项目从备案价8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右进行销售，造成市场混乱，引起降价前买房市民的心理不平衡。另外，该开发商的降价行为也影响了岳阳市其他楼盘的销售，“住建局还是希望楼市平稳健康地发展，不能只限高，也要限低”。

而在国家统计局发布的最新70城房价指数中，7月份岳阳的新房价格环比下跌0.7%，跌幅为全国第一。而在此前的6月份，岳阳的新房价格环比也下降了0.4%，开发企业的销售压力陡增。克而瑞数据则显示，自今年6月开始，岳阳新房价格出现了大幅下跌，从5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米，7月继续下滑至6492元/平方米。

事实上，房价“限跌令”早已有之。早在2017年，广东省中山市就明确，实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，无法网上签约；2019年，安徽省马鞍山市规定新房售价不得低于备案价格10%，低于10%的不予办理商品住房买卖合同网上备案；2019年，辽宁省大连市要求，首次申请预售许可证的新项目，实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。

最近一次的“限跌令”由发生在2020年3月，东莞住建局通知要求，在取得商品住房项目的预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋申报价格，严格按照明码标价格式要求对外销售，实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%。

“此类政策使得大家对于全国市场有更为清晰的理解，即不是所有城市房价都在上涨，部分城市反而面临去库存的压力。”严跃进认为，此次岳阳政策管控是为了严打各类价格战现象，说明房地产市场调控后续需要关注一些非热点的三四线城市，如何积极去库存和确保营销市场平稳健康发展，也是后续所需要做的。这和目前很多城市严管房价过快上涨的做法是有差异的，为了促进房地产市场的平稳健康发展，房价不管是大涨还是大跌，都将面临管控。

浩创·半山云府产品规划较好，物业类型稀缺，升值潜力巨大，值得买！因目前普通住宅房价还在万元以下，相对于其他开发旅游、养老地产的城市来说，房价还算是“洼地”，随着各项配套设施的完善，未来肯定还有很大的升值空间，对于旅居、养老或者投资的客户来说，还是值得一买的。

一方面，嵩明军长片区的规划定位与太平新城有相似之处，都是县城和昆明主城间相对独立的新兴区域，针对的目标人群都是昆明市及外地客户，且片区可开发规模庞大，能够发展成为昆明周边的城市新区。

而嵩明作为昆明的近郊县城，本身的交通十分发达，与昆明主城之间有杭瑞高速、昆曲高速、昆明绕城高速、昆嵩大道、呈黄大道等多条快速通道。嵩明军长片区更靠近长水机场，又地处滇中新区核心区和昆明城市“北拓”发展轴线上，周边产业发展环境更好，到昆明长水机场和嵩明高铁站都只有20多公里，渝昆高铁还要在长水机场设置高铁站，届时长水机场将形成高铁、地铁、航空为一体的综合交通枢纽，对省外购房者来说，可以说相当便利了。

此外，昆明规划的轻轨嵩明线大致走向已基本确定，从沿线铺设的站点来看，全线经过了巫家坝、东部客运站、大板桥、长水机场、小哨新城、嵩明军长片区、嵩明县城，建成后嵩明可乘坐地铁直达机场和主城（虽然这条线路还没批复，但迟早是要建设的），交通方便程度甚至超过了太平新城。

另一方面，嵩明军长片区（职教基地园区）已经有10多所高校和进驻，在校学生达9万人，区域内的杨林经济开发区也是昆明工厂外迁和滇中新区产业引进的基地之一，具有一定的产业基础。再加上片区已引进了恒大旅游集团旗下的恒大童世界主题乐园项目，建成后可以大规模吸引消费、人流，对嵩明意义非凡。

楼盘名称：昆明滇池半山

城市：昆明

楼盘位置：滇池草海西岸春雨路石咀地铁站口旁

开发商：昆明通盈房地产开发有限公司

产权年限：70年

建筑类型：板楼,低层,

公交线路：公交：6/C11/附6路公交

地铁：3号线（石咀站）

其他交通方式：春雨路、宏业路、碧鸡路、高峣立交、二环快速、明波立交、草海隧道等

规划信息：其占地面积为373358.95平方米，容积率，绿化率40%，共0栋楼，停车位5401 个

周边配套：学校：北京师范大学昆明附属中学等

购物：马街宝珠综合商场

其它：云安会都、西部客运站、茶马花街等

内部配套：【学校】项目内规划39班幼儿园一所；36班小学和18班初中的九年连贯制学校一所

【商业】在项目15号地块规划有1万方商业中心，包含了，生鲜超市、休闲娱乐购物等功能，可以满足您日常的休憩娱乐。

【医疗】项目内部配有社区卫生服务站，第一时间为您和您的家人保驾护航。

（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）

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