长租公寓告别2020，租客最难的2020

出品丨公司研究室

文 姜研

2020年即将过去，这一年，对于在大城市的打工人员来说，除了新冠疫情，最心惊肉跳的恐怕还是长租公寓的爆雷。特别是蛋壳刚刚爆雷的那些日子，那些曾经以为长租公寓就是家的年轻人，愁绪满腹，有时候甚至是一夕数惊。

11月蛋壳爆雷，作为竞品，当时的自如数次发表申明：一切正常。

蛋壳的爆雷让本来就岌岌可危的长租公寓行业陷入更大的危机中，这家头部企业的轰然倒塌，让大众不可避免地认为这个行业完了。

蛋壳爆雷后，长租公寓行业“老大”自如之所以如此积极给与市场反馈，正是因为相比自如自身发展问题，行业信任危机才将是自如遇到的最大难题。

公开信息显示，自如做了下列动作：强制业主降租或解约，引起北京业主集体维权；12月初开新品发布会，发布自持物业产品；接着实施“暖冬守护”，开启了所谓的援助计划，帮助蛋壳公寓业主和租户度过难关。

自如的这些行动，释放了如下信号：一是长租公寓行业还有存在价值，至少自如还想继续做。二是自如稳定业主和租户的“军心”，同时扩张野心显露。

解约危机

惊现“雷霆手段”

2020年以来的新冠疫情，加剧了蛋壳的危机，导致其最终爆雷

与此同时，自如今年也暴露出诸多问题。年初，自如被爆出“两头吃”，一方面逼业主降租金，另一方面对租客涨租金。

12月初，一部分北京自如的业主，赴自如北京总部，开启了规模性维权。据多家媒体报道，起因是自如要求房东降租，如果不降租就单方面要求业主解约，并要求业主赔偿前期的装修费用。

随后，自如回应称，所有遭受解约的租客将会友好协商，支持的业主将会赔付违约金。但业主认为，自如赔偿两月违约金，但同时要求房东支付装修折旧费，最后两项抵扣。自如先违约在前，结果不需要赔偿房东就可以轻松解约。

如此来看，自如并没有和业主进行“友好协商”，反倒像是“店大欺客”。

有自如管家透露道，自如“吃相”之所以这么难看，是因为自如即将面临上市，想保证盈利。自如否认了这种说法，但单方解约之事还在扩大影响。

长租公寓模式或走不通

自如欲自持物业

有分析人士认为，自如这样做也是被迫自救。

前几年，长租公寓行业兴盛时期，自如为了抢占市场，不惜高价从业主手里争夺房源，一度导致北京租赁市场房租被哄抬。现在市场趋于正常，加之疫情下资金回笼难度增大，自如自然要降低给房东的房租。

有自如管家透露，自疫情爆发以来，北京地区自如就一直处于亏损状态，但是由于上市需要保证盈利，所以一直是靠其他地区“输血”来补足亏空。

除了“上市”需求，业内人士认为，自如更希望借这次机会甩掉那些亏本严重的劣质房源，达到断臂求生的目的。

像自如这样互联网长租公寓的“二房东”模式，主要是利用“高进低出”、“长收短付”的形式迅速扩大规模，有的甚至利用“租金贷”加大杠杆，本质上是营销一种“金融产品”，由于有期限错配，资金链一旦断裂，就会发生爆雷事件。

这种模式目前看起来是走不通的，重资产导致蛋壳们连年亏损，自如虽然没公布数据，但从目前解约风波来看，日子也不好过。

但毕竟这种金融思维，让自如们迅速占领了市场，而且成为行业头部。自如想生存下去，就必须有新的模式，在12月2日的自如新品发布会上，CEO熊林道出了自如的未来方向：一是自如里的自持物业产品，二是增值服务。

很明显，长租公寓中爆发危机的是“分散式”公寓也就是“二房东”，像龙湖“冠寓”这种自持物业的并无此问题。自如此次发布新产品“自如里”也是该模式，还大笔收购贝客青年精品公寓5000余间房源。除此之外，自如还整合搬家和家政服务等业务，也就是长租公寓的增值服务。也是目前部分专家看好的方向，轻资产运营。

熊林在会上直言，中国已经全面进入到了一个合租与整租并重的新发展阶段。

自如的野心在发布会上尽显，新品动向何尝不是对互联网长租公寓打法的否定，但自如撑过来了，蛋壳碎了。

自如“暖心收割”蛋壳

或又迎来一个“垄断”大户

自如新品发布会的时间节点有点特殊，12月2日，离蛋壳爆雷不过数日，正当行业面临前所未有的危机时刻，自如却出人意料开始了新旅程。

自如在向外界释放着信心、决心，还有点坐收渔翁之利的味道。

自如自信除了表现在对自家业主强硬态度上的“不体面行动”，还有此次的“暖冬守护”。 针对蛋壳公寓的业主和租客开展专项扶持，条件是，业主和租客在与蛋壳公寓解除合约后，可与自如重新签约。

行业都很明白，如果“二房东”房子没有空置，不重金装修，那是稳赚的业务。

已经解约，并且还有装修和租客，这可以说是蛋壳最优质的资产，自如将其一并收入麾下。到底是不是暖冬行动，或许都心知肚明。

当然，自如没有义务解决蛋壳危机，所谓“扶持”本就是商业行为，但未免过于野心外露。也招致市场追问：捡尸蛋壳，是暖心还是收割？

新品大会上，熊林说：2020年自如忙而不乱。

诚然，2020年自如的经营看上去可圈可点，通过强制解约，抛掉部分重资产和劣质资产；捡尸蛋壳，扩大其优质资产；同时蛋壳的爆雷，也让自如少了头号竞争对手。

所以新品会上，熊林的自如散发着迭代升级、下一站幸福的“气息”。产品升级具体看来是将重点打造“整租市场”，此外提升房屋品质如“自如心舍”、“ 自如豪宅”，也就说自如不再是简单的“经济适用房”。

自如的升级，会不会带来“价格上涨”？会不会造成新的行业垄断？此外，一旦成了规模，会不会再次出现压榨B端（业主）？

毕竟，放眼望去，自如已经没有同级竞争对手，截至目前，自如手里有超100万套房源。

2020年是长租公寓黑色的一年，也是租客最艰难的一年，愿我们都能被岁月温柔以待。

自如回应总部裁员20%：正常的组织优化调整

自如回应总部裁员20%：正常的组织优化调整，多位自如内部员工表示，6月以来，公司正在大规模裁员，赔偿标准N+1，只给两三天的交接的时间。自如回应总部裁员20%：正常的组织优化调整。

自如回应总部裁员20%：正常的组织优化调整1

据多位自如内部员工描述，“6月以来公司启动大规模裁员，赔偿标准N+1，只给两三天交接的时间。”

除一线业务部门，总部中后台及职能部门不到4000人，此次裁员比例约20%，涵盖互联网营销、运营管理、品质、设计等部门。这是36氪从位于北京的公寓运营商「自如」总部获悉的内部消息。

据多位自如内部员工对36氪表示，6月以来，公司正在大规模裁员，赔偿标准N+1，只给两三天的交接的时间。

此次裁员虽然没有波及到一线业务部门，但有自如的收房管家向36氪反映，自己每月的绩效工资大打折扣，属于变相降薪。相同的收房数量激励减半，从10000元降到5000元。

截至发稿，自如人力部门就以上情况回复36氪称：属于正常调整，对个别部门进行了正常的组织优化调整，但会持续加大服务客户、业主，以及管家团队的招聘。

自如成立于2011年，原本是链 家旗下的一个事业部。随着业务不断发展壮大，于2016年正式独立。据公开数据显示，截至2021年10月，自如已进入10座城市，运营近100万间房源，累计服务50万业主、500万自如客。

但据内部员工反映，与去年公开的100万间房源对比，自如目前的房源数量已经降到85万间，减少了15万间。

据36氪了解，自如在全国的整体出租率不到90%，主要是受除北京、上海之外的非一线城市业务拖累。目前，自如布局城市包括北京，上海，深圳，成都，杭州，武汉，南京，广州，天津，苏州。

相比而言，我爱我家旗下长租公寓品牌相寓在2021年的出租率是95.4%；龙湖地产旗下冠寓2021年在30个城市开业10.6万间，出租率达到92.9%，其中开业6个月以上的房源出租率达到94.3%。

2016至2018年，自如在资本助推下迅速扩张规模，存在「高价收房」现象。一位与自如合作的业主曾反映，当时自如疯狂收房，价格要比同行给的高，几乎是有房就收。后来受疫情影响，自如在2020年与部分业主强制解约。

有运营人员向36氪指出，虽然高收低出的房源大部分已经在2020年解约，但目前自如仍有收房成本高于租金的房源存在。该员工表示，「前几年为了冲规模，有大批房源是在旺季收来的。」

2021年10月，自如通过股东会决议，任命创始人、CEO熊林担任公司董事长兼CEO，以接替于去年5月过世的贝壳创始人左晖。2011年10月18日，熊林在左晖的支持下创立自如，宣布开创新的房屋租赁产品和长租服务模式。

5月，贝壳赴港二次上市期间传出裁员消息。据媒体报道，裁员主要面向总部，从管理层到基层，级别不限、职能不限、业务不限。这也是贝壳近半年内的第三次「组织优化」。

自如回应总部裁员20%：正常的组织优化调整2

多位自如内部员工表示，6月以来，公司正在大规模裁员，赔偿标准N+1，只给两三天的交接的时间。此次裁员比例约20%，涵盖互联网营销、运营管理、品质、设计等部门。

报道称，此次裁员虽然没有波及到一线业务部门，但是有自如的收房管家反映，自己每月的绩效工资大打折扣，属于变相降薪。相同的收房数量激励减半，从10000元降到5000元。

自如人力部门对此回应称：属于正常调整，对个别部门进行了正常的组织优化调整，但会持续加大服务客户、业主，以及管家团队的招聘。

另外，据了解，在北京、上海等地有不少自如的租客反映，他们在近期收到了房租上涨的'通知，涨价幅度从几十元到上百元不等，甚至有人的租金涨幅超过了20%。

对此，自如相关负责人曾向媒体回应称，主要原因可能是大部分业主委托协议中租金逐年按照一定幅度递增的约定，以及个别房源在续约时确实可能因为业主重新签订合约、租客前期参与了优惠活动、周边房租因市场供求显著上涨等因素，导致出现了租金涨幅超过平均水平。

涨价事件曝出后，据媒体报道，自如方作出回应称，公司会根据房源位置、市场价格走向、产品配置等多方因素进行参考，并动态进行调整，涨跌情况不一。此外，自如还强调，根据公司和业主的委托合同，每年支付给业主的租金也会按照一定比例上浮。

换言之，自如每年需要给予业主租金一定的增幅，因此，涨价看起来也不可避免。前述自如管家也称，“（租金）如果一直是原价，那么公司第一不挣钱，第二公司跟业主谈签约也不好谈。业主跟我们谈的时候，就是直接要求每年房租递增，如果不涨价，人家根本就不给你签。”

然而，北京的一位业主向《财经天下》周刊表示，他已经向自如出租房源5年了，但是中间房租不仅没有涨价，反而还曾被自如“压价”。

自如回应总部裁员20%：正常的组织优化调整3

据媒体报道，有自如内部员工表示，公司正在裁员，赔偿标准 N+1，部分当天通知当天走人，部分给两天的交接工作时间。此外自如按照规定每年六月底会发放年中奖金，选择在6月份裁员赔偿标准 N+1也变相于N赔偿。

据36 氪报道，自如人力部门就以上情况回复 ：属于正常调整，对个别部门进行了正常的组织优化调整，但会持续加大服务客户、业主，以及管家团队的招聘。

值得一提的是，自如此前还被传出疫情期间涨房租的消息，据报道，因疫情居家一个月，包括徐辉在内的租住在北京的多位网友却收到了房租上涨的通知，涨价幅度从几十元到几百元不等。管家给出的理由都是要给房东多补钱，公司系统设置了10%的涨幅。

然而房东端却没有更多的信息显示，10%的涨幅落入了房东的口袋。在投诉无果后，徐辉打算搬家，管家旋即告诉他申请到了特殊折扣——只涨70元。“从320元到70元，这可不是小数目，我就想知道，如果我不闹，是不是就被坑了。”

徐辉所承租的品牌自如方面在接受北京商报记者采访时表示，公司会根据多方因素进行参考，并动态进行调整，涨跌情况不一。此外根据公司和业主的委托合同，每年支付给业主的租金也会按照一定比例上浮。

这个是龙湖自己修的房子，自己的房源，无中介和房东。同时是统一装修和营销，装修风格是属于宜家简约风，家电齐活，拎包入住。主要还是社群化管理， 满足年轻人的租住需求，有住也有耍。人群针对20-34岁的白领或创业人群吧！周边配套的话，一般都在龙湖天街购物中心旁边，吃住行一体还比较方便。

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