中房智库执行院长 柴铎
上市房企作为房地产行业的中流砥柱，面对疫情挑战有着怎样的表现和应对，对行业发展具有风向标意义。新冠肺炎疫情持续一个多月，企业被迫停工停产，销售停滞，资金回笼受阻。在严峻形势下，上市房企主动采取线上营销、开辟融资渠道、有序开复工等各种自救方式，最大限度降低疫情损失。从目前情况看，虽然疫情对上市房企产生了一定影响，但影响有限。
一、资本市场表现：板块内部分化，物业企业被看好
受疫情影响，2月3日节后开盘首个交易日，房地产板块几乎全线跌停。随后股市进入修复过程，至3月4日的一个月时间，房地产板块涨幅达到12.19%，完全收复失地，其中物业管理板块上涨18.68%，住宅地产板块上涨13.44%。
从住宅板块看，尽管疫情对全年住宅销售形成一定的负面影响，但近期政府稳经济诉求进一步加强，财政与货币政策也更趋积极，地方“一城一策”密集接力，逆周期调控力度加大。另外，住宅消费需求或因疫情而推迟，但不会消失，疫情结束后仍将逐步释放。从物业管理板块看，疫情期间，物业管理企业承担了社区一线的防控排查和保障服务，使企业和行业的价值得到提升，疫情对物业管理板块甚至产生了一定的正向影响。相比之下，产业地产、商业地产和房地产中介三个子板块受疫情冲击较大，难以回补前期缺口。
从企业层面看，上市房企多为行业龙头或地方龙头企业，资金面稳健，对疫情的抗性较好。以TOP20在A股上市的房企市值变化为例，万科、保利、招商蛇口、金地、金科和阳光城市值上涨。其中金地集团涨幅达10.86%。TOP20房企在港股上市的企业中，华润置地、龙湖、融创、世茂、金茂和旭辉的市值上涨，其中融创的市值涨幅达7.58%。
二、销售业绩表现：多数企业销售大幅下滑
2020年1——2月，受疫情影响，各地新房、二手房线下销售基本停摆，一季度的行业销售将不可避免地受到较大影响。2020年1月，TOP 100房企单月实现 *** 盘口径销售金额5097.05亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。1月单月销售金额过百亿房企为14家，较去年同期减少4家。2月百强房企单月累计实现销售金额3256亿元，同比下降37.7%，增速较上月大幅下降25%。1——2月百强房企累计实现销售金额9027亿元，同比下降23.7%。
2020年1——2月，除恒大外，上市房企全口径销售额均同比下降。恒大的逆势优秀销售表现得益于其在全国范围的线上售楼、叠加前所未有的折扣优惠力度（七五折），实现了较高的业绩签约。从1——2月的累计销售金额来看，头部上市房企中，九成企业2月单月和累计业绩同比双降，七成企业1月单月、2月单月和累计业绩同时下降。从头部上市房企看，恒大2月单月实现全口径销售金额470亿元，同比增长125%，万科、碧桂园2月单月分别实现全口径销售金额285.9亿元和300亿元，同比分别减少33.8%和49.2%。
按照以往经验，1——2月是房地产企业一贯的销售淡季，销售额一般仅占全年销售额的8%左右，3月“小阳春”是房企在年后的第一个销售小高峰，销售额占全年比重大约9%左右。今年，受疫情拖累，不仅1、2月市场低迷，3月“小阳春”也将不复存在，为房地产企业第一季度甚至上半年的销售回款带来压力。随着疫情得到有效控制，各地积极复工，加之较为宽松的政策持续托底，市场秩序和购房需求逐渐恢复，预计3月下旬开始市场将逐步回暖。
TOP20 上市房企2020 年1~2 月销售额（亿元）
三、拿地表现：现金充裕者伺机拿地，一二线是热点
在武汉带动下的湖北省，是长江中游城市群中重要的一部分，对中部经济起着支柱的重要作用。近年来，各大上市房企积极扩张中部市场，布局湖北。近三年在湖北省拿地前三名的上市房企分别为碧桂园969万平方米，绿地725万平方米，融创637万平方米。2019年，武汉销售排名前三房企分别为保利、万科、中建三局，分别实现150.7亿、150.5亿和111亿元，其中保利、万科分别仅占其全国销售的3.3%和2.4%。考虑TOP20上市房企净负债率和现金短债比维持在比较安全的位置，新冠疫情突发事件对其整体影响预计将维持在可控范围内。
土地储备情况是衡量上市房企能力的重要方面，拥有优质土储的房企，即使面临资金困难，也可以通过项目股权转让获得现金流，缓解财务压力。上市房企中，土储资源比较丰富的有恒大、碧桂园、保利，去化周期较长的上市房企有远洋、金茂和华发，去化周期均超过5年，部分去化周期短的上市房企短期内有补库存压力，如新力控股。
受新冠肺炎疫情扩散及春节放假影响，土地供给减少、需求不足，2020年1月全国土地成交呈阶梯状下滑，房企拿地面积仅为745万平方米，同比下降53.78%，降幅明显。然而，从中长期发展看，上市房企拿地需求仍然存在，疫情结束后，房产销售将恢复，土地需求也将逐步释放。
2月10日全面复工后，各地土地市场逐步“解冻”，部分核心城市通过推出优质地块、松绑土拍限制提升市场热度。2020年以来，北京宅地成交16宗，土地出让金累计达671亿，超过去年全年的44%，多宗不限价宅地引发房企激烈争夺，以华润、绿城为代表的大型上市房企凭借资金与融资优势，表现积极。不难发现，上市房企中，拿地房企主要以资金充沛的企业为主。1月至今，拿地金额在50亿元以上的TOP20上市房企中，七成以上的企业现金与短债比例在200%以上，在手现金充裕，且净负债率大多在70%以下。
2020年2月以来，从TOP20主流上市房企土地成交的区域看，多集中于热点一二线城市。一方面，这与2019年房企拿地趋势相同，房地产企业投资布局向一二线城市回归，棚改政策的收缩给三四线楼市带来不利影响，主力布局一二线城市将是房企未来一段时间的趋势。另一方面，受此次疫情影响，医疗、教育资源更好的一二线城市或将更受市场青睐，规模房企投资三四线城市将更为谨慎。
总的来说，土储作为直接影响上市房企未来销售业绩的重要因素，疫情掣肘房企拿地的原因主要在于资金压力，预计疫情结束后，上市房企资金状况缓解，会进行更为积极的补仓。未来，上市房企关注的重点还是需求支撑性较好的热点一二线城市，资金压力较大的房企未来拿地会更加审慎，或将更多地采取与央企合作的方式进行拿地。
2020 年1 月全国土地成交下滑明显
四、战“疫”进行时：上市房企的“自救”策略
已有20多年市场化发展历史、历经多个行业周期的房地产行业，在应对疫情“黑天鹅”事件时，迅速采取“自救”和公益行动，通过线上营销、发债融资、有序复工等举措努力减少疫情对经营活动的负向影响，同时，上市房企积极履行社会责任，为疫情捐款捐物，为租户减免租金，携手中小企业共渡难关。
（一）线上营销
疫情危机下，恒大、碧桂园、龙湖、融创、金茂、华夏幸福、雅居乐、保利、华润、绿城等多家上市房企，纷纷顺应形势、加大了线上销售渠道的推广力度，通过APP、微信公众号、小程序、进驻电商平台等多种形式全面启动线上营销。其中，线上营销效果最佳的是恒大集团，该公司推出了定金低至5000元的“网上购房”活动，叠加多种优惠，短短三天时间就认购了47540套房屋，总价值约580亿元，认购最多的一个楼盘达到870套。
疫情期间，线上售楼处作为房企面向市场的唯一窗口，通过咨询预约等方式积累了大量的意向客户，对疫情缓解后房企恢复销售具有积极作用。然而，由于房地产大宗商品交易的特点，房地产线上营销、线上售楼处短期内无法替代线下销售。目前，房企线上销售的作用更多地是培育潜在客户，为疫情后销售转化做铺垫。
（二）发债融资
刚性支出较高叠加债务到期，房企齐发新债。上市房企在销售额下降的情况下，回款不及预期，同时，房地产企业的刚性支出仍然存在，部分房企债券面临到期。克而瑞测算，64家百强上市房企（统计范围为2019年全口径销售TOP100的A股和H股上市房企）平均单月员工薪酬约2.87亿元，平均利息成本约为5.71亿元，两项刚性支出合计平均值约为8.58亿元，TOP10龙头房企的刚性支出高于平均水平，达到24.7亿元。此外， 2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，1月、7月和11月为偿债的高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。在目前疫情影响下，加之刚性支出较高、债务到期，部分杠杆率以及融资成本较高的房企面临较大的资金压力。
疫情之下，政府方面积极出台扶持政策，加之上半年通常是房企融资的窗口期，近期上市房企纷纷抢抓机会，发债融资以减轻现金流压力。1月，95家典型房企的融资总额为1810.1亿元，环比增长42.4%，同比下降14.3%。截至2月28日，房地产企业2月份合计发行信用债275亿元，多家房企发行了过去较为少见的短期债，市场首次出现“疫情防控债”。
在融资成本方面，上市房企仍然存在较大的差异。近日，正荣地产、华南城、当代置业、合生创展集团等多家房企宣布发行美元债，合计融资额11.25亿美元（约79亿元人民币）。其中，正荣地产、合生创展集团的融资成本在6%左右，华南城融资利率为10.875%，当代置业则高达11.6%。相对来说，现金较为充裕、热点城市土储较为丰富、负债率较低的上市房企，能以相对较低的成本融资。
房企信用债发行额（月度）
（三）有序复工
上市房企由于项目布局较广，各地项目复工时间依赖于项目所在城市复工政策。近期，多地出台楼市支持房地产企业复工，厦门、广州、苏州等多地政府发文，通过简化审批流程等方式支持建筑行业复工复产。从城市看，重庆、昆明复工最早，而太原、黑龙江、郑州、湖北等则将复工时间推迟到3月之后。
多数上市房企执行与当地政府复工时间相同的安排，已逐渐复工。然而，由于农民工尚未完全返程，项目层面开工暂时无法得到保障。根据交通运输部预测，农民工返程客运量总共约为3亿人次，2月中旬返程约8000万人次，2月底将要返程约1.2亿人次，3月后预计返程约1亿多人次。预计疫情对上市房企项目开工的影响，将在3月农民工大量返程后结束。
竣工方面，从房地产行业惯例来看，大部分房企或施工单位过去几年都在元宵节之后复工，另外，项目竣工由于涉及结转，一般在四季度尤其是12月尽量竣工，1——2月本身竣工不多。因此，疫情对竣工的影响相对销售端而言较小。
（四）减免租金
疫情期间，商业地产人流骤减，相关企业销售额下跌至几乎为零，租户租金支付压力较大。在各机构倡议及行业领军企业的带动下，多家上市房企主动减免租金，与抗风险能力较弱的品牌商、商业运营商共度“寒冬”。其中，万达商管对所有万达广场商户租金及物业费实行全免政策，预计将减免租30亿——40亿元，万科商业对旗下在营全部自持商业项目商户将减半收取租金，龙湖商业对旗下商场的所有商户租金费用减半收取，预计减免67天租金损失将达5亿元。据不完全统计，房企为商业地产商户免除租金物业费等逾百亿元，此举对于资金流濒临断裂的中小租户有“雪中送炭”的作用，也为疫情结束后商业地产的恢复做好了准备。
结语：当前行业总量下行，竞争激烈，新冠肺炎疫情加速了行业内企业分化。对于上市房企，此次疫情是对其资金实力和应变危机能力的考验，销售额下降、刚性支出高、债务到期或使房企面临现金流压力，开工停滞可能导致后续供货不足。同时，危中蕴机，也有不少房企通过发债缓解资金压力，现金充裕的上市房企拿地步伐不减，财务状况佳、现金流稳定的房企有望进一步提升行业地位。整体而言，相对中小房企而言，上市房企在疫情中的韧性更强，财务状况和运营能力更强的上市房企有望提升行业地位。
企业的伟大与否并非取决于企业的盈利能力，而是看企业的社会责任心；就像吉利控股集团董事长李书福所说的：“一个没有社会责任心的企业，最终总是会被市场无情抛弃，这样的企业是不可能实现永续经营的。”当一个国家面临灾难的考验时，企业的社会责任心是除政府援救外重要的补充，如同在二十一世纪第二个十年的开端，中国所面临的这场围绕新型冠状病毒的战“疫”。
在这场不能输的战“疫”里，作为国家支柱产业的汽车产业，在抗击疫情方面不断汇聚力量，为前线的“战士”输送“d药”，捐钱、捐物、成立基金会、捐赠应急车辆、提供后勤出行服务等等，累计援助资金已近10亿元。就是这些我们耳熟能详的汽车企业，在国泰民安时，它们是社会价值的创造者；当灾难降临时，它们转身成为抗击灾难的先锋力量。哪有什么岁月静好，只是有人替你负重前行罢了，就像基辛格在《论中国》中说的：“中国人总是被他们之中最勇敢的人保护得很好。”这里的人既有“逆行”的“战士”，也有富有社会责任心的企业。
对比近两年国内车市低迷的形势，此时挺起脊梁的汽车企业不正是在勇敢地“逆行”吗？按国家统计局日前最新公布的数据来看，2019年国内41个工业大类行业中，有13个工业大类行业出现利润下滑，汽车行业便是其中之一，利润同比下滑了15.9%。对于本就处境艰难的汽车行业，在2020年开年这只新型冠状病毒“黑天鹅”的影响下，无疑是寒冬之下的雪上加霜；并且目前尚没有相关的预测，能预估整个汽车行业受到的影响将有多大，但可以肯定的是，国内几乎所有汽车产业制造商都延后了春节后恢复生产的时间。
在面对生死抗争的疫情时，个体、企业、国家是患难与共的关系；祖国的强大、昌盛离不开个人、企业的社会责任心；在这场不能输的战“疫”里，我看到了中国作为大国的姿态、大国的力量、大国的责任，以及大国之下的大国公民与大国企业。
孟德斯鸠在《论法精神》里曾说过“有商业的地方，便有美德”，这句话普遍被认为是建立在理论的商业环境上，但我如今却在这些大国企业上，看到了孟德斯鸠所描述的画面；利润在它们看来如氧气、血液、水和食物，是企业、生命存在的条件，但却不是企业、生命的目的。于是，我们除了看到这些汽车企业积极投入到抗战疫情的队伍中，还看到它们正在积极地为合作伙伴出谋划策，共渡难关；有取消二月销量考核的、有为合作经销商减负的，也有对经销商员工进行补贴等等措施，这体现的是汽车企业与合作伙伴共患难的担当，也是维持社会秩序的责任。
2020年2月2日，沃尔沃汽车在官方微信推送了一条信息，率先宣布启动经销商关怀政策，减轻经销商伙伴的压力；启动了包括不设2月销售目标、直接为经销商员工发放人员补贴、诸多业务项目专项支持等多项经销商关怀政策；其中沃尔沃汽车为经销商工作人员提供了超千万元总额的补贴，以减轻经销商的财务压力。此外，沃尔沃汽车还在积极与银行协商，降低部分经销商的到期还款风险，对在检的新授权4S店项目延长约定开业时间、暂停经销商标准审计等现场检核项目、暂停面授课程和到店辅导、加强线上课程内容，供经销商的员工在线进行技能提升、加强近期的线上营销投入和支持等。
2020年2月3日，奥迪品牌鉴于疫情严峻形势下经销商的运营压力，宣布在通过数字化平台远程指导与支持的同时，启动包括不考核2月销售目标，为经销商一线人员发放补贴等系列措施，与广大经销商伙伴共渡难关。
2020年2月4日，东风悦达起亚正式宣布，积极响应政府有关疫情防控部署，决定旗下经销商复工时间延期至2月10日，启动线上VR看车和网络平台旗舰店方便顾客看车；此外为了减轻疫情对经销商伙伴带来的经营压力，东风悦达起亚对一季度商务政策进行了相应调整，并强化了先进经销商的奖励力度，共同应对疫情。
北京现代在疫情期间针对经销商伙伴推出“三大支援”举措，与经销商共度难关；其中在销售管理支援方面，取消2月经销商采购完成率考核，经销商可根据自身需求灵活调整采购量，调整好库存结构；考虑到疫情期经销商的资金压力，北京现代还将对经销商提供到期汇票过桥资金支援，对资金利息进行部分补贴，以缓解经销商短期内资金周转的困难；市场营销支援方面加大线上传播、营销力度，推出官网线上车型展厅等方式，大力支援经销商开展线上营销活动；售后服务支援方面，暂停经销商第一季度的销售和售后考核任务，同时调整售后服务VOC考核，对经销商提供远程技术支持等支援。
根据捷豹路虎中国与奇瑞捷豹路虎官方发布的信息，路虎捷豹中国与奇瑞捷豹路虎将采取多种方式方法，以减轻经销商的部分压力；例如取消经销商单月考核、根据车型向经销商提供适当的库存补贴，以减轻经销商的资金压力。
考虑到疫情对经销商带来的经营压力，2月5日，长城汽车携旗下哈弗、WEY、欧拉和长城皮卡四大品牌正式推出“三减三赋”支持政策。三减为考核减负：即不考核销售、不考核进货、不考核推广，并增加医疗类保险支持，确保终端合理收益，保证经销商在当前环境下健康发展；财务减负：调整财务政策，延长三方还款期限，对于2月份到账的银行承兑汇票统一免收贴息，三方承兑汇票到期需赎证车辆，长城汽车将积极协调延长还款时间，为经销商提供更大的资源空间；金融减负：适当调整购车金融政策，为用户提供更为灵活的还款形式，降低购车门槛，促进经销商终端销售。
至于三赋政策，即赋能经销商多维度服务：调整销售模式，多维出击，重点针对线上销售业务进行远程培训，进一步强化经销商线上营销能力，鼓励使用网上4S店VR看车、微信直播看车、视频直播看车、保持24小时400热线等方式开展营销，满足消费者疫情时期看车、购车需求；赋能一线销售团队和人员：设立专项基金，激励经销商一线销售团队和人员，确保终端销售人员的合理收入，共渡难关；赋能湖北疫区经销商：对于疫情最为严重、经营压力最大的湖北经销商，长城汽车将给予特殊的、最大的政策支持。
2月4日，英菲尼迪官宣受疫情影响，及时调整销售目标与政策，为经销商提供库存贴息支持，并根据疫情影响程度，推出减免经销商批售金融利息、延缓支付期限等举措。同时，基于疫情对一线销售人员收入产生较大影响的现状，英菲尼迪将协助经销商给予一线销售顾问相应补贴，助力销售人员减轻财务压力。
从最新的官方消息了解到，东风乘用车公司暂定于2月14日复工生产，并通过全面下调2月销量目标与多项商务政策扶持，与经销商伙伴携手并进，共渡难关。除了下调2月销量目标，东风风神还对2月份商务政策进行最大限度的松绑，全力减轻经销商压力；通过放宽各项考核要求、延长补贴时长、降低奖励所需条件、加大二网租金支持力度等一系列措施，对经销商和一线销售人员进行补贴和帮扶。
为应对疫情带来的影响，奇瑞金融对经销商贷款政策做出了相对应的调整，首先对于2020年2月份所有到期不能还款的经销商贷款，给予3个月的展期，3个月内利率不上浮；2020年3月份所有到期不能还款的贷款，给予2个月的展期，2个月内利率不上浮；其次对于需要申请展期的经销商将加快办理速度，简化流程，开通绿色通道。对于疫情严重的湖北区域经销商，将给予更大力度的支持，对每家经销商伙伴给予定制化的政策关怀。
以上仅仅只是车企关于经销商合作伙伴关怀政策的冰山一角，据笔者可了解的信息来看，许多车企都已在内部推行经销商关怀举措或正在制定相关的措施，大体是围绕取消或优化2月销量考核、对经销商进行综合补贴，以及在金融上推出相关的扶持政策等措施。对疫情，它们充分体现出大国企业的社会责任心；对经销商伙伴，它们充分体现出作为上游主机厂与合作伙伴的担当；对消费者、用户，各大车企都在积极布局数字化营销与落实用户关怀服务，让消费者购车享受更便捷的一站式服务，让用户感受到企业无微不至的关怀。
每个人对“多难兴邦”都有切身的体会，每逢灾难降临，人性深处最宝贵的东西就会被激发，或感同身受的悲悯之心，或被顽强生命力擦亮的人性的壮丽；个人、企业在灾难面前的奉献精神与奋不顾身，总会绽放出新的光芒。这场不能输的战“疫”终有战胜的一天，这不是我们打赢的第一场“战役”，也不会是最后一场，我们在这场战“役”中失去的、收获的都将成为下一场“战役”中取胜的砝码。在疫情期间，积极为抗战疫情献力、携手合作伙伴、用户、消费者共渡难关的汽车企业，展现出了大国企业责任与担当；待到这场战“疫”胜利时，再与合作伙伴、用户、消费者，一起吹响中国车市二十一世纪新十年第一声号角可好？
（文章配图来源网络，侵删）
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